BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /7 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus gnr. 167/1047 Henrik Wergelandsgate 30 A: Klage på avslag på søknad om bruksendring av loftsetasje fra bod/lager til oppholdsrom. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av loftsetasje fra bod/lager til oppholdsrom i tilknytning til underliggende plan. Tiltaket innebærer vesentlige fasadeendringer på takfasaden mot syd. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker, Enehaug Arkitekter, ved brev datert Klager har gjort enkelte justeringer på tiltaket og mener at det kan godkjennes. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan , Fjellsiden Nord Strøk 3738 og 39. Planen er stadfestet den Reguleringsformål er bolig. Eiendommen ligger innenfor et område avsatt til bevaring. Det er bestemmelser knyttet til planen. Eiendommen inngår også i kommunedelplan(kdp) Sandviken Fjellsiden Nord. Området eiendommen ligger innenfor er avsatt til bolig. Kommuneplanens arealdel viser området som senterområde. Søknaden behandles etter plan- og bygningsloven(pbl.) Avslaget er gitt med hjemmel i pbl virkninger av kommuneplan, 31-1 ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk jf visuelle kvaliteter, 29-4 byggverks plassering og 29-5 tekniske krav. Tiltaket krever dispensasjon fra Plan og bygningsloven 29-4 byggverkets plassering og tekniske krav. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med bestemmelsene i pbl Det er ikke registrert noen merknader i saken. I forbindelse med klagesaksbehandlingen er det mottatt uttalelse fra Byantikvaren, datert Byantikvaren kommer her med følgende anbefaling: «Etter Byantikvarens vurdering er det omsøkte tiltaket i strid med føringene gitt for området i Kommunedelplan for Fjellsiden Nord, og vi vil på det sterkeste motsette oss omsøkt fasadeendring. Etter vår vurdering er ikke denne fasadeendringen i tråd med bygningens karakteristiske fasadeuttrykk, og vil svekke både husets verdi som enkeltobjekt samt det urbane trehusmiljøets helhetsinntrykk og kulturhistorisk verdi.»

2 Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende: Det vises til at loftet har vært bebodd. Det er i forbindelse med klagen justert planløsning på loft for å få et større soverom. Det er vist innpassing av innvendig bod. Plasseringen av veluxvindu er justert slik at ståhøyden ved toalett blir tilfredsstillende. Viste vegger er ribbet opp på stedet og brukbarheten er tilfredsstillende. Leiligheten i 1 og underetasjen har forskriftsmessig bodareal i underetasjen med både innvendig og utvendig tilkomst. Leilighet i 2. etasje og på loft har innvendig bod på 3,7 m 2 samt sportsbod 5 m 2 med utvendig tilkomst. Etaten har opplyst at det ikke kan påregnes godkjent tiltak på annen manns grunn. Det vises til tegning nr. 10 og at grensene er å betrakte som usikre. Eksiterende gjerder har minst 70 års «hevd» og berører primært kommunal grunn. Tiltaket er ikke avhengig av tillatelse til tak over del av bakplass og taket kan eventuelt tas ut av søknaden. Om rømningsveier skal løses innvendig må det bygges et trapperom fra utgang til loft. Dette vil være ødeleggende for planløsning og leilighetens brukbarhet. Vi finner også et slikt krav uhjemlet. Som et alternativ kan det innpasses et nytt Velux rømningsvindu med tilhørende stige og med bøyle rundt gesims. Denne løsningen bør eventuelt plasseres på fasade øst. Krysning av gesims vil være estetisk uheldig. Klager viser til samtykke fra berørte naboer vedrørende avstand til nabogrenser og hevder at dispensasjon ikke er nødvendig da nødvendige brannkrav forutsettes oppfylt. Det vises for øvrig til klagen med reviderte tegninger i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Søknadsplikt, jf. pbl Klager opplyser at loftet hele tiden har hatt et soverom og at det ikke er noen bruksendring i forhold til dette. Det er søkt om en bod der det tidligere var 3 mindre boder. Det vil bli et bad der det tidligere var tørkeloft og et lite kjøkken. 2

3 Tiltaket er søknadspliktig etter pbl Utforming/visuelle kvaliteter og kulturell verdi Det følger av Pbl «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Det følger av pbl at det «Ved endring, av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historiske, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til byggverkets ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Ivaretakelse av kulturell verdi er behandlet i reguleringsplanen. Det vises særlig til reguleringsbestemmelsene 2 og 7. 2: «Formålet med reguleringsplanen er å bevare strøkets særpreg og kulturhistoriske verdi, videreutvikle dette helhetsmiljø og sikre en gradvis forbedring av det ytre miljø og en utbedring eventuell fornyelse av bebyggelsen.» 7 «Øvrige bygninger skal ved utbedring eller fornyelse gis en eksteriørforming(dimensjonering, fasade, takform, vindusdeling, materialbruk m.v.) som harmoner med eksisterende særpreg.» Det følger av Kommunedelplan Fjellsiden Nord: 5 pkt. 8: «I bebyggelse med flate tak tillates takterrasser der hvor hovedform, materialbruk og detaljering slutter seg til byggets egenart og arkitektur. I bebyggelse med skråtak kan takterrasser og altaner vurderes tillatt såfremt utformingen underordner seg husets karakter. Ved nybygg skal takterrasser, altaner og tekniske installasjoner innarbeides i nybyggets hovedform. 6 pkt. 2 at «Hensynet til områdets kulturhistoriske verdier skal vektlegges ved alle tiltak i bebyggelse, gaterom og plassdannelser. Det skal legges størst vekt på størrelsesforhold, struktur og form på bygninger, bygninger imellom, uteareal og allmenninger. Ved utforming av ny bebyggelse skal det legges vekt på områdets særpreg ved valg av bygningsform, materialbruk og fargesetting. Det skal etterstrebes moderne arkitektur av god kvalitet i form, uttrykk og materialbruk. Det faste utvalg for plansaker kan kreve at bebyggelsen gjenreises med samme plassering, fasadebredde, volum byggehøyde, takvinkel og takform som tidligere bebyggelse.» I forbindelse med klagesaksbehandlingen er det mottatt uttale fra Byantikvaren. Om verneverdi uttaler Byantikvaren: «Henrik Wergelandsgate 30 a ligger innenfor et område med tett, urban trehusbebyggelse omgitt av smale ferdselsårer. Området var bebygget tidlig og de første skriftlige kildene vi har på denne eiendom er i grunnboka fra Det er kjent at brannen i 1702 la store deler av byen i aske, men vi har grunn til å tro at dette området gikk fri. Henrik Wergelandsgate 30 a kan dermed ha en kjerne som er ble bygget for mer enn 300 år siden, m.a.o eldre enn verdensarvminnet Bryggen. Huset har fått sin nåværende utforming på 1800-tallet, og er et typisk og karakteristisk bergenshus. Huset har høy antikvarisk verdi, både som representant for en hustype som er med på å gi Bergen identitet, og som del av et helhetlig kulturminnemiljø.» Byantikvaren foretar følgende vurdering av det omsøkte tiltaket: «Det er søkt om bruksendring av loftsetasje fra bod/ lager til oppholdsrom i tilknytning til underliggende plan. Tiltaket innebærer vesentlig fasadeendringer på takfasade. Det søkes om takark, altan med rømningsstige, to nye takvinduer samt flatt tak over bakplass. Bakplassen vender ikke mot et privat rom, men er en viktig visuell del av smauet som går forbi huset. Det omsøkte tiltaket vil tilføre det verneverdige huset et bygningselement som både endrer 3

4 bygningens fasade mot syd, samt som endrer bygningens takform, og dermed husets karakter på fasade mot syd. Fagetaten har vurdert tiltaket slik at de omfattende fasadeendringene ikke imøtekommer de ovenfor nevnte bestemmelsene i kommunedelplan og reguleringsplan. Ark og takterrasse stikker ut av den valmete takflaten som et fremmedelement. Det harmonerer ikke med husets utforming eller med området og dets taklandskap for øvrig. Huset har høy antikvarisk verdi, i seg selv og som del av et helhetlig kulturmiljø. Dette tilsier at man skal være særlig varsom i forhold til å godkjenne fasadeendringer. Det vises for øvrig til Byantikvarens vurdering. Fageteaten har vurdert de reviderte tegningene uten å finne grunnlag for å endre vurderingen. Fagetaten opprettholder sin vurdering om å gi avslag på de omsøkte tiltak med hjemmel i pbl virkninger av kommuneplan, 31-1 ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk jf visuelle kvaliteter. 4.2 Tekniske krav Det følger av pbl. 29-5: «Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas.» Det følger av pbl fjerde ledd: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Søker ønsker å kunne benytte eksisterende vegg/bjelkelags og takkonstruksjoner med den grad av isolering som er hensiktsmessig. Det er opplyst at tiltak vedørende brann/varme- og lydisolering vil bli utført, men det vil være vanskelig å dokumentere krav etter TEK. Bygningsmyndighetene vil kunne godkjenne en bruksendring dersom det dokumenteres at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader dersom bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Pbl fjerde ledd er gitt som en videreføring av tidligere plan- og bygningslov 88, men med atskillig snevrere ramme. Departementet ønsket å opprettholde en viss adgang til å gi unntak for at bygninger fortsatt skal kunne brukes i stedet for å forfalle. Ut fra fagetatens vurdering er det ikke dokumentert at det ikke er mulig å tilpasse byggverkets tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader. Vi kan heller ikke se at regelens øvrige vilkår om at bruksendringen må være «forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk» er oppfylt. Det må da vurderes om det skal gis dispensasjon fra pbl For at dispensasjon kan gis kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 4

5 Fagetaten kan ikke se at det er tilstrekkelig gjort rede for hvilken tilstand eksisterende bygning er i og hvilke tiltak man vil iverksette for å ligge nærmest mulig de krav som følger av teknisk forskrift. Søker opplyser også at man vanskelig vil kunne dokumentere at brannisolerende tiltak er tilfredsstillende etter teknisk forskrift. Fagetaten vil ikke godkjenne løsninger som ikke følger de tekniske krav knyttet til brannsikkerhet. Avslag på søknad om dispensasjon fra pbl opprettholdes. 4.3 Byggverkets plassering Det følger av pbl at «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.» Videre skal «byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Det er søkt om dispensasjon fra pbl for plassering nærmere grense til gnr 16/995, 167/977 og 167/1046. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at tiltaket vil i svært liten grad påvirke negativt de forhold som ligger til grunn for avstandsbestemmelsen, tiltaket anses heller ikke å begrense mulighetene for utnyttelse av naboeiendommene. Bebyggelsen i området er generelt bygget i eller tett opp mot grenser. Dispensasjonen er nødvendig for å sikre i det minste noe uteoppholdsareal samt nødvendig rømningsvei fra loft. Dispensasjon anses nødvendig for å sikre noe uteoppholdsareal samt rømningsmulighet fra loft. Det er i forbindelse med klagen innsendt samtykke til plassering 0,4 m fra felles grense til gnr. 167/995 og 0 meter fra grense til gnr. 167/977. Klager opplyser at nødvendig brannkrav forutsettes oppfylt. Kommunen har da anledning til å godkjenne plasseringen uten at det er nødvendig å vurdere dispensasjon. Det er nå kun i forhold til plassering mot grense til gnr. 167/1046 det er nødvendig å vurdere dispensasjon. For at dispensasjon kan gis kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i avslaget opplyst at det ikke kan påregnes godkjent tiltak på annen manns eiendom. Klager opplyser at grensene er usikre og at eksisterende gjerder har minst 70 års «hevd» og berører primært kommunal grunn. Fagetaten kan ikke se at det er tilstrekkelig dokumentert at man har de nødvendige privatrettslige rettigheter til å oppføre tak over deler av bakplass på byggets østlige side. Med usikre grenser og et bygg som ser ut til å være over på annen manns eiendom kan vi ikke se at det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl Avslag på søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl opprettholdes. 4.4 Rømningsvei Det er i avslaget gitt en anbefaling om at rømningsveier bør løses innvendig. Dette har sin bakgrunn i visuelle kvalitet/kulturell verdi samt brannsmitte/avstand mellom bygningene. Da dette er en anbefaling er det ikke krav om hjemmel i lov. 4.5 Reviderte tegninger Ved klagen er det sendt inn reviderte tegninger. Arken er noe forenklet og forminsket. Klager mener at arken innordner seg takformen og at den ikke vil kunne sees fra noe sted på 5

6 gateplan. Videre er planløsningen endret. Soverommet er større. Arbeidsrom er erstattet av en bod. Vi registrerer at bygget nå har tilstrekkelige bodarealer. De øvrige endringene kan vi ikke se har betydning for vurdering av saken. Fagetaten har vurdert de reviderte tegningene uten å finne grunnlag for å omgjøre vedtaket. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Uttale fra Byantikvaren, datert Klage med reviderte tegninger datert Avslag datert