Saksnr.: /21 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /21 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus gnr 166 bnr 1260 Seiersbjerget 21. Bruksendring bolig og fasadeendring Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Tiltakshaverne Dahle og Scisco representert av ansvarlig søker Arkitektstudio Elfrida Bull Bene AS. Søknad om legalisering av oppdeling av hus fra enebolig med sekundær leilighet til horisontaldelt tomannsbolig med sekundær leilighet. Antall boenheter øker fra 2 til 3. Bruksendring i kjeller fra tilleggs- til hoveddel i en del av kjeller som skal tilhøre overliggende leilighet og i den delen der søkes etablert en sekundær leilighet. Del av blindkjeller omsøkes til sportsbod. Fasadeendringer: Ny inngangsdør, utvendig trapp til tilleggsdel i kjeller på fasade og en utfellbar, fastmontert brannstige fra loftsetasje på fasade mot vest. Avslag/Rammetillatelse på vilkår av Det gis avslag på den delen av søknaden som omfatter montering av utfellbar, fastmontert brannstige fra loftsetasje på fasade mot nordvest. Det gis rammetillatelse på vilkår til de øvrige delene av omsøkt tiltak. Eiendommen er uregulert. I KDP Fjellsiden Sør, planområde D: Kalfaret, er den vist som boligformål. I KPA: bebyggelse og anlegg, og hensynssone Bevaring kulturmiljø Historiske senter. Uavhengig kontroll av brannkonsept er utført. Viser til brannkonsept vedr. utv. brannstige. Kravene til gode visuelle kvaliteter er oppfylt. Ved en eventuell omgjøring må det dokumenteres at kravene til rømningsvei fra loftet er oppfylt, jf. TEK10. Det må også søkes om dispensasjon fra KDP Fjellsiden Sør sin bestemmelse om bebyggelsen vedrørende bygningsutforming. Anbefalt vedtak Avslag/Rammetillatelse på vilkår av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Søknaden gjelder: Legalisering av utført oppdeling av hus fra enebolig med sekundær leilighet til horisontaldelt tomannsbolig med sekundær leilighet. Antall boenheter øker fra 2 til 3. Bruksendring i kjeller fra tilleggs- til hoveddel i en del av kjeller som skal tilhøre overliggende leilighet og i den delen der søkes etablert en sekundær leilighet. En del av blindkjeller søkes tatt i bruk til sportsbod. Fasadeendringer i form av innsetting av en ny inngangsdør og utvendig trapp til tilleggsdel i kjeller på fasade mot øst og montering av en utfellbar, fastmontert brannstige fra loftsetasje på fasade mot nordvest. Det er opplyst at bruksareal som følge av tiltaket økes med 11 m 2. Sammen med 3 nye biloppstillingsplasser økes tomteutnyttelse til 38,8 % BYA. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 15 (Parkering), og kommunedelplanen Fjellsiden Sør 10a (Bestemmelser om bebyggelsen), herunder pkt. 2 med hensyn til tomteutnyttelse. Det er søkt om slike dispensasjoner. Tiltaket krever også dispensasjon fra kommunedelplanen Fjellsiden Sør 06 pkt. 7 vedrørende bygningsutforming. Det er ikke søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. Det er søkt om fritak fra byggteknisk forskrift (TEK10) 12-2 (Krav om tilgjengelig boenhet) vedrørende adkomstforhold til boenhet i 2. etasje, 13 angående ventilasjon og tetthet, samt 14 angående energikrav. Saken er sendt på høring til Fylkeskonservatoren ved Hordaland Fylkeskommune. Vi kan ikke se å ha mottatt noen tilbakemelding. Byantikvaren anbefaler omsøkt tiltak, jf. uttalelse av Vann- og avløpsetaten har ingen spesielle merknader til tiltaket, jf. uttalelse av Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl.) Det foreligger ingen merknader. 2. Om klagen Klagen er mottatt , og er således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Klager anfører i hovedsak at uavhengig kontroll av brannkonsept er utført. Det vises til brannkonseptet vedrørende krav til den utvendige brannstigen. Videre anføres det at brannstigen er plassert på byggets sidefasade, og ikke vil være eksponert og synlig fra veien. Omsøkt stige er et bedre visuelt alternativ enn andre brannstiger med for eksempel ryggbøyler. Stigen vil fremstå som en smal list på veggen, og det foreslås å lakkere denne hvit som husets farge. Byantikvaren anbefaler søknaden om tillatelse til tiltaket. Fasadeendringen fører ikke til at bygningens karakter endres. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 2

3 3. Vurdering av klagen 3.1 Bygningsutforming, jf. KDP Fjellsiden Sør 06 pkt. 7 Det fremgår av KDP Fjellsiden Sør 06 pkt. 7 at «Rømningsveier skal sikres innenfor bestående bygning».(vår utheving) Omsøkt brannstige er plassert utvendig på byggets nordvest fasade. Tiltaket krever således dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse, jf. pbl Det følger av pbl at «Dispensasjon krever grunngitt søknad.». Det er ikke søkt om slik dispensasjon. På denne bakgrunn opprettholder vi i klageomgangen at omsøkt brannstige avslås, ettersom tiltaket er i strid med KDP Fjellsiden Sør 06 pkt Utgang fra branncelle, jf. TEK Av TEK (3) følger det at «Brannceller som består av flere etasjer, eller har mellometasje, skal ha minst en utgang fra hver etasje. I byggverk i risikoklasse 1, 2, 3 og 4 kan utgangen fra disse planene, utenom inngangsplanet, være vindu som er tilrettelagt for sikker rømning.» I veilederen til byggteknisk forskift (3) fremgår det at «Preaksepterte ytelser Følgende ytelser må minst være oppfylt: 1. I byggverk i risikoklasse 1, 2 og 4 kan utgangen være rømningsvindu som har underkant til og med 5,0 m over planert terreng, eller til og med 7,5 m over planert terreng dersom det er atkomst til fastmontert stige med ryggbøyler. Ved større høyder må det være atkomst fra rømningsvindu til utvendig trapp. Stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme.» Omsøkt utvendig, fastmontert brannstige har mindre avstand enn 2 m til rømningsvindu på loft, jf. vedlagte tegninger. I vedtaket av er det lagt til grunn at stige må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme. «Det er ikke dokumentert at sånt krav er oppfylt.» I brannkonseptet av fremgår det at Selv om vindusfeltet skal være utført med motstand El 30, kan vi i klageomgangen heller ikke se at kravene til at «Stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme», er dokumentert oppfylt. Fagetaten bemerker videre at i brannkonseptet av er det lagt til grunn en utvendig, fastmontert brannstige med ryggbøyler. 3

4 Fagetaten konstaterer at det er mer enn 5 meter opp til underkant av loftsvinduet, jf. vedlagte snittegning som viser at 1. og 2. etasje har hver henholdsvis 3,5 m innvendig romhøyde. Det er ikke oppgitt nøyaktig mål på hvor høyt det er fra gjennomsnittlig planert terreng og opp til underkant av loftsvinduet. Det er imidlertid beskrevet i brannkonseptet at «Høyden fra underkant vindu på loft til planert terreng er under 7,5 m.» Dersom det er mer enn 7,5 meter, stilles det i følge veilederen krav til utvendig trapp. Omsøkt tiltak er en utfellbar, fastmontert brannstige uten ryggbøyler. Det følger av veilederen at de preaksepterte ytelsene minst må være oppfylt. Det stilles således krav til ryggbøyler dersom rømningsvindu har underkant mer enn 5,0 m over planert terreng, eller til og med 7,5 m over planert terreng. På bakgrunn av ovennevnte kan vi ikke se at kravene til at «Stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme», er dokumentert oppfylt. Omsøkt utvendig, fastmontert brannstige uten ryggbøyler oppfyller heller ikke kravene til utgang fra branncelle, jf. TEK (3). 3.3 Visuelle kvaliteter, jf. pbl I vedtaket av er det lagt til grunn at Ved en inkurie er det vist til pbl. 29-1, men riktig henvisning er pbl hvoretter; «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Med «gode visuelle kvaliteter» menes at «bygningen må gjennom sin form gi uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større 4

5 boligblokk eller kontorbygning vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.», jf. Ot.prp.nr.45 ( ) s I vurderingen må det vektlegges «om tiltaket er godt eller dårlig utformet ut fra faglige kvalitetsnormer.», jf. samme forarbeider s Klager anfører at Det fremgår av vedlagte tegning at brannstigen fremstår som en smal hvit list på husets hvite fasade. Det nevnes også at Byantikvaren anbefaler søknaden om tiltak, og at fasadeendringene i liten grad vil påvirke bygningens verdi, jf. uttalelse av Fagetaten er etter dette kommet til at omsøkt brannstige innehar gode visuelle kvaliteter, jf. pbl Krav om uavhengig kontroll etter kommunens vurdering, jf. Forskrift om byggesak (SAK10) 14-3 Det er i vedtaket av lagt til grunn at Klager anfører at uavhengig kontroll av brannkonsept er utført av Hoplands Brannrådgivning AS, og viser til vedlagte kontrollerklæring. I gjennomføringsplan er A/STAB AS oppgitt som PRO for brannkonsept. På grunnlag av dette anser fagetaten at den uavhengige kontrollen av brannkonseptet er utført, jf. SAK Konklusjon Avslag/Rammetillatelse på vilkår av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 5

6 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. Klage av Avslag/Rammetillatelse på vilkår av Uttalelse fra Byantikvaren av Dispensasjonssøknad av Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten av Brannkonsept av Kontrollerklæring av Gjennomføringsplan av