Fil Fvlliesmäflffiäfli.Nofäfføfldelêg

Transkript

1 < Fil Fvlliesmäflffiäfli.Nofäfføfldelêg w. ~3_/ 2:_f~\-,/ v ' / Noerhte-Trc")C')ndeEgen fylh<enélmé ' '.?;',: _T v. 'Jl`l~i!\;"y} _s; _nn_; m(,_;$ ' Tore Welde Vår dato: Vår reffi Severin Broens gate /2:r)':iE5/{(70 r:j2e5_ STJØRDAL Deres dato: Deres ref.: J. y :_;=E". * ".s"s.i= * ""'*v5'..{3 ÃLÉÉf Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra maksimal utnyttelsesgrad for anneks på eiendommen 1719/232/131, Tindbuen hyttefelt, hytte nr. 9 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad for eiendommen. Innherred samkommune kom fram til at det ikke kunne gis dispensasjon, og avslo søknaden. Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet fram til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Kommunens vedtak blir etter dette å stadfeste. Fylkesmannens vedtak er endelig. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse hit av , hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbi.) 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn: Tiltakshaver sendte den melding om tiltak til Levanger kommune. Meldingen gjaldt oppføring av anneks pà 9 m2. (16,2m2medregnet takoverbygg). Kommunen returnerte meldingen den Kommunen viser til at den totale grunnflaten på eiendommen vil overstige 100m2, og således ikke være i henhold til reguleringsbestemmelsene for Tinbuen. Tiltakshaver sendte den søknad om dispensasjon for å oppføre annekset. Tiltakshaver viser til at kommunen har gitt dispensasjon i tilsvarende saker. I tillegg anfører han at tiltaket er beskjedent og at det er behov for flere sengeplasser. Tiltakshaver sendte inn reviderte tegninger den , hvor annekset er redusert til 7m2. (16,2 m2 medregnet takoverbygg.) Saken ble på nytt returnert til tiltakshaver den Saken ble returnert på grunn av anneksets plassering, og at det er nødvendig med dispensasjon da det skal oppføres pà et område som er avsatt til felles lekeomràde. Tiltakshaver sendte på nytt søknad den Tiltakshaver viser til byggemeldingen i 2002 hvor det ble lagt til grunn at hytta hadde en grunnflate på 93 m2 slik at det gjensto 7m2 til uthus/anneks. Tiltakshaver viser videre til at arealgrensen på 100m2 ville vært kraftig Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien Lise Lyngsaunet Værdal 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@fylkesmannen.no fmntlsk@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 oversteget bare med selve hyttebygget. Tiltakshaver viser også til at det ikke er blitt reist innvendinger mot takoverbygget på annekset. Tiltakshaver har støpt grunnmur med en grunnflate på 15m2 på bakgrunn til opplysningene i kommunens brev av , hvor det står: «Bygningens grunnflate er arealet av bygningens areal målt ved utvendig grunnmur, eksklusive terrasser/balkonger, utvendig trapper og lignende». Kommunen har den sendt forhåndsvarsel om pålegg, forelegg og tvangsmulkt. Kommunen viser til at det er oppført uthus/vedbod som det tidligere er gitt avslag på oppføring pga plassering og arealoverskridelse. Kommunen viser til at bygget er satt opp etter at det er gitt avslag på oppføringen. Kommunen skriver videre at det er støpt en plate på flat mark som det ikke er gitt tillatelse til. Tiltakshaver har oversendt avtalen med nabo om at eiendomsgrensa mellom eiendommene justeres, og at nabo samtykker i at anneks og vedboden plasseres nærmere nabogrensa enn 4 meter. Tiltakshaver har også i e-post datert vist til at vedboden ikke er søknadspliktig og at plattinger/stenheller på bakkenivå fritt kan anlegges uten søknad. Han viser også til det ikke finnes ulovlige tiltak på eiendommen hans forutsatt at reguleringsgrensen Den blirjustert tilbake har tiltakshaver på nytt sendt inn søknad om oppføringa av anneks. Her søkes det om oppføring av anneks på 7m2, slik at hytte og anneks får en total bebygd grunnflate på 100m2.Tiltakshaver søker om dispensasjon for plassering av annekset samt en vedbod. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at annekset og vedboden ved ny reguleringsplan vil bli liggende på egen grunn, og utenfor det arealet som i dag er regulert til felles lekeområde. Nabo har samtykket i plassering nærmere enn fire meter fra naboeiendommen. Plan-, byggesak, oppmåling- og miljøenhet i Levanger kommune fattet den følgende vedtak: «Med hjemme/ ipbl. 20-4og vedtatte de/egasjonsbestemme/ser godkjennes ikke søknad om ti/late/se til oppføring av anneks på eiendommen 232/131 i Levanger kommune. Oppførte vedbod godkjennes innenfor den area/begrensning som går frem av gje/dende plan». Kommunen viser til at hytteeiendommen er bebygd vedbod på 6m2 BYA, i tillegg til at dukkestuen Kommunen viser således til at maksimalt på 115 m2 BYA og med fritidsbolig må regnes inn i det totale omsøkte arealet. bebygd areal på eiendommen er overskredet og det omsøkte tiltaket ikke er i samsvar med gjeldende plan. Kommunen viser til at tiltakshaver ikke har søkt om dispensasjon fra arealbegrensingen i plan. I forhold til plassering til uthuset, viser kommunen til at naboen har samtykket til at tiltaket plasseres nærmere nabogrensen enn 4 meter og at det således I brev datert ikke er nødvendig har Levanger kommune å søke om dispensasjon sendt forhåndsvarsel fra avstandskravet. om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt og politimelding på eiendommen 232/131 i Levanger kommune. I forhold til vedboden har kommunen kommet fram til at de avstår fra å forfølge ulovligheten da vedboden er kun 1m BYA større enn det arealbegrensningen i gjeldende plan åpner for. Angående dukkestuen må den enten flyttes slik at den blir i samsvar med byggesaksforskriften 4-1, eller at naboeiendommen samtykker til plasseringen. Kommunen ber om at den støpte betongsålen opprinnelig tilstand. til annekset fjernes og terrenget gjenopprettes til I

3 Id Side 3 av 6 Tiltakshaver har i brev datert kommet med en revidert søknad. Tiltakshaver viser til at takutstikket fra en tidligere søknad på et større bygg ikke var redusert og er nå under en meter slik at det ikke skal inngå i arealberegningen etter BYA. Tiltakshaver viser også til at vedboden ikke er å anse som bygning i lovens forstand. Det anføres også at dukkestua har en avstand på 4,20 meter fra nabogrensa. Tiltakshaver viser deretter at dersom kommunen nekter å dispensere for overskridelsen på 2m2 må bygget reduseres til 5m2. Levanger kommune behandlet søknaden på nytt den , og søknaden om tillatelse til å oppføre anneks ble ikke godkjent. Kommunen viser til arealbegrensningen overskrides ytterligere dersom annekset oppføres og at begrensinger i antall tillatt oppførte bygninger pr. hyttetomt er satt for å unngå at tomtene overbygges. Kommunen viser også til at denne saken vil kunne legge føringer for lignende saker i samme område i fremtiden og at hensynet til planbestemmelsene må veie tyngre enn de argumenter som tiltakshaver begrunner sin søknad med. Tiltakshaver har påklaget vedtaket den For det første anfører tiltakshaver at vedboden og dukkestua ikke lenger er et problem da tidligere eier av gnr 232/148 har samtykket i plasseringen og at dukkestua står 4,3 meter fra nabogrense. Tiltakshaver anfører også at en regulering i hans disfavør er vedtatt etter at søknadsprosessen har startet. Tiltakshaver mener også at kommunen ikke har en praksis med å kreve byggetillatelse for dukkestue og vedbod. Tiltakshaver mener at bygningen ikke vil bli en ruvende bygningsmasse. Kommunen behandlet klagen den Kommunen viser til at det ikke har kommet noen nye opplysninger i klagen som ikke var kjent for kommunen på vedtakstidspunktet. Kommunen viser også til at bestemmelsen om bebygd areal kommer til anvendelse uavhengig av hvor stor den aktuelle tomt er. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fvl.) 34. Etter bestemmelsens annet ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det har blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34 (2) siste pkt. fastsetter samtidig at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Kla efristo rettsli kla einteresse Klager har rettslig klageinteresse, og klagen er rettidig framsatt, jf. fvl. 28 og 29.

4 Side 4 av 6 h: Planstatus Eiendommen er omfattet av reguleringsplan «Detaljregulering for Tinbuen Friområde», plan id Reguleringsplanen er vedtatt den I reguleringsplanens bestemmelse pkt kan eiendommen bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m2. I tillegg tillates det oppført anneks/uthus med BYA inntil 30m2 og terrasse i tilknytning til hytta. Bere nin av BYA Tiltakshaver mener at dukkestua og vedboden ikke skal medregnes i eiendommens totale areal. l følge pbl. 12-4fastsetter en reguleringsplan framtidig arealbruk for området og er bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Den omsøkte dukkestua og vedboden er i utgangspunktet ikke søknadspliktig, jf. pbl. 20-2, jf Dette forutsetter at de er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. l reguleringsplanens bestemmelse pkt kan eiendommen bebygges med hytte og uthus på maks BYA 120 m2. Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Som det framgår av TEK 10 og NS 3940:2012 skal det areal som bygningen opptar av terrenget og åpent overbygd areal medregnes i bebygd areal. Dukkestua og vedboden må således medregnes i eiendommens BYA. Dispensasjon Hytta med dukkestue og vedboden har en BYA på 126m2, og tillatt bebygd areal er da allerede oversteget. En tillatelse til oppføring av anneks er dermed betinget av at det dispenseres fra reguleringsplanen etter pbl Dispensasjonsbestemmelsene i pbl. 19-2andre ledd inneholder to vilkår som begge må være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Det må i hvert enkelt tilfelle foretas en konkret og individuell vurdering av om vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt. Først må det vurderes om hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Hensynet bak bestemmelsen er å sørge for at bebyggelsen på eiendommene ikke blir for dominerende. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel viser at en hyttetomt kan bebygges med maksimal bebygd areal (BYA) på 120m2, hvor hytten maksimalt kan være 90 m2- BYA og uthus/anneks maksimalt kan være BYA 30m2- BYA. I kommunens saksframlegg til reguleringsplanen er det uttrykkelig angitt at det ikke var ønskelig å fravike bestemmelsene og retningslinjene om grad av utnytting i kommuneplanens arealdel.

5 Side 5 av 6 Det framgår av Plan- og bygningsrett (201 1), O.J. Pedersen m.fl., på side 2006at: «Selv om det etter dette skal mye til for å dispensere fra en reguleringsplan, kan forholdene ligge slik at lovens betingelser er oppfylt. Dreier det seg om en nylig vedtatt plan, fører de ovenfor nevnte hensyn (åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning red.anm.) til at man går veien om en reguleringsendring, med mindre det gjelder et mindre vesentlig punkt som det er bred enighet om har fått en så uheldig utforming at det hindrer eller motvirker en hensiktsmessig utvikling av området. Gjelder den en eldre plan vil vilkårene for å gi dispensasjon lettere kunne være oppfylt». Reguleringsplanen er datert , sist revidert Reguleringsplanens alder tilsier at det vanskelig kan gis dispensasjon. Det er ingen som har krav på dispensasjon, så som i dette tilfelle. Kommunen legger vekt på at denne saken vil kunne legge føringer for lignende saker i samme område i fremtiden og viser til at de ikke kan se at det tidligere dispensasjon fra denne planens arealbegrensninger tidligere. er gitt Tiltakshaver viser til at det er behov for flere sengeplasser. Slike individuelle hensyn har normalt ikke avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 242.Det er bare «helt spesielle» sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn som kan tillegges vekt i en dispensajonsvurdering, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) s 242.Kommunen viser også til at hensynet til planbestemmelsene må veie tyngre enn tiltakshavers behov for flere sengeplasser. På bakgrunn av vurderingen ovenfor er Fylkesmannen, i likhet med kommunen, kommet til at hensynet bak reguleringsbestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Da ett av to vilkår for å gi dispensasjon ikke er oppfylt, og begge må være oppfylt for å kunne innvilge dispensasjon, finner vi det ikke hensiktsmessig å vurdere fordelenel ulempene ved tiltaket. An ående søknads anførsel rosessen Fylkesmannen om at det er vedtatt en re ulerin i tiltakshavers disfavør etter at startet viser til vårt vedtak datert «Hvilken grad av utnytting som skal fastsettes i den enkelte reguleringsplan, er for øvrig underlagt kommunestyrets frie skjønn, jf. ordlyden «nødvendig» i pbl l Miljødepartementets veileder til reguleringsplan av 22. februar 2011,T-1490, s 47 uttales det at «hver bestemmelse må gjennomgås kritisk slik at det ikke etableres restriksjoner som ikke har hjemmel i et saklig begrunnet behov». Det generelle kravet til at skjønnsanvendelsen må være saklig begrunnet i regu/eringsmessige hensyn gjelder også ved fastsetting av reguleringsbestemme/ser». I vårt vedtak av anfører har vi også skrevet følgende: «Det er heller ikke riktig når Welde at reguleringsbestemme/sen i pkt vil ha tilbakevirkende kraft. Etter pbl. 12-4(«) er en reguleringsplan «bindenende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak» Det framgår således klart av lovens ordlyd at en reguleringsplan ikke kan virke tilbake i tid. Reguleringsplanen vil ikke ha innvirkning på eksisterende lovlig oppførte tiltak. At en ny reguleringsplan medfører en lavere grad av utnytting enn det eldre reguleringsplan åpner for, er det for øvrig ingenting i veien for» Fylkesmannen viser til at kommunen planbestemmelsen. har foretatt en saklig begrunnelse angående

6 Side 6 av 6 Anførsel om usakli forsk`ellsbehandlin Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling bygger på et krav om liket for forvaltningen, og at et slikt likhetsprinsipp legger et rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Det er tillatt å forskjellsbehandle så lenge forskjellsbehandlingen er saklig begrunnet. Kommunen kan når som helst sette et tak for dispensasjoner eller bestemme å stramme inn praksis. Forvaltningen står også svært fritt når det gjelder å vektlegge hensyn. Kommunen har vist til to saker hvor vedboden og dukkestue ble medregnet i BYA, og Fylkesmannen kan ikke se at det er foretatt en usaklig forskjellsbehandling i denne saken. Annet Fylkesmannen har kun tatt stilling til søknaden om tillatelse til oppføring av anneks. Tiltakshaver må henvende seg til kommunen angående spørsmål omkring eksisterende dukkehus og vedbod. Fylkesmannen bemerker at bebygd area for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner. Størrelsen på tomta har ikke betydning for utregningen av BYA. På bakgrunn av det ovennevnte og med hjemmel i fvl. 34 fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Kommunens vedtak av , jf. sak 2008/2654, stadfestes. Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold (e.f.) Lise Lyngsaunet Værdal Assisterende Kommunaldirektør Rådgiver Kommunalavdelingen Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Innherred samkommune Postboks LEVANGER