Levanger kommune Sakspapir

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Søknad om dispensasjon fra arealbegrensningene 1719/232/17 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Audhild Slapgård Arkivref: 2013/ /1719/232/17 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det avslag på søknad om dispensasjon fra arealbegrensingene i reguleringsplan Tinnbuen plan id Vurdering og begrunnelse er gitt nedenfor. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og bygningslovens 19-2 Vedlegg: 1 Forhåndsvarsel 1719/232/17 2 Søknad 3 Søknad om dispensasjon 4 Situasjonskart 5 Tegninger 6 Bekreftelse 7 Ulovlighetsoppfølging 1719/232/17- manglede dokumentasjon 8 Kvittering for nabovarsel 1719/232/17 9 Søknad om dispensasjon 10 Diverse foto 11 Arealoversikt 12 Søknad om dispensasjon 13 Tillatelse fra nabo 14 Situasjonsplan 15 Søknad om etterhåndsgodkjennelse /232/17 - Høring 16 Fylkeskommunens uttalelse til Søknad om etterhåndsgodkjennelse av flytebryggeanlegg 18 E-post 19 Officerhagen 1719/232/17

2 20 Søknad om dispensasjon /232/17 Officershagen 21 Fwd: VS: dips-søknad Officershagen 22 Rapport fra befaring Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: * Den aktuelle eiendommen består pr. dags dato av ett naust, et uthus på 13m2 og ei hytte med et BYA på 109m2. Kommunen har tidligere vært i dialog med tiltakshaver vedrørende de ulike tiltakene som har vært på eiendommen, og eier har vært imøtekommende ovenfor kommunen. Det hører også med til saken at tiltakshaver har gjort omfattende tiltak på eiendommen for å imøtekomme kommunens krav til retting. En relativt stor flytebrygge er fjernet, veranda rundt naustet er tatt bort. Betongen i fjæra er meislet vekk, og gjort på en slik måte at man har unngått noe særlige sår i naturen. Det som gjenstå av ulovligheter på eiendommen er størrelsen på hytta. Den er ihht gjeldende reguleringsplan 19m2 for stor. Og det er dette arealet som er gjenstand for behandling. Vurdering: * Omsøkte eiendom reguleres av reguleringsplan Tindbuen friområdet, plan id og er regulert til fritidsbolig. Tiltaket er i samsvar med formålet. Det søkes dispensasjon fra arealbegrensningene for hytte. Hytta: I følge byggetillatelsen av , har hytta et godkjent areal på 72m2. Det søkes nå om etterhåndsgodkjennelse for de tilbygg som er oppført, slik at hytta nå har et areal på 109m2 BYA. Reguleringsplan: Eiendommen reguleres av reguleringsplan Tinnbuen plan id , og er regulert til fritidsformål. Arealbegrensingene er endret fra 80 pluss 20, til nå å være 90 for hytte og 30 for uthus anneks. I all hovedsak skal en søknad behandles på grunnlag av rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet. Unntak fra dette kan inntreffe når det trår i kraft en reguleringsendring til søkers disfavør før det er fattet endelig avgjørelse i saken. I slike tilfeller viste saksbehandlingsreglene som tidligere fremgikk av saksbehandlingsforskriften at myndighetene ikke gjennom rettsstridig opptreden skulle kunne skaffes seg rom til å endre det materielle rettsgrunnlaget i søkers disfavør. Sivilombudsmannen har tydeliggjort dette i sak 2011/720, som viser til sak 2007/83 («Treteltsaken»).

3 I aktuelle sak ble tiltaket omsøkt etter at gjeldende reguleringsplan trådte i kraft, og det påklagede vedtaket ble fattet på bakgrunn av samme reguleringsplan. Det har dermed ikke skjedd noen reguleringsendring etter at tiltakshaver sendte søknad om godkjenning av de aktuelle tiltakene, og det er dermed rettstilstanden på vedtakstidspunktet som er avgjørende for saken. Dispensasjonssøknaden:

4 Vurdering av dispensasjonen: Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken bli tale om fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er påstartet. Rådmannen kan heller ikke vektlegge eventuelt økonomisk tap tiltakshaver påføres, dersom omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene jf. pbl annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s , hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

5 Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen «blir vesentlig tilsidesatt». Hensynet bak bestemmelsen om arealbegrensinger er å regulere bygningens volum, samt hindre at eiendommer blir overbebygde og ruvende i terrenget. Dette er spesielt viktig i sjø-nære områder, som i denne saken. Det er også et poeng å gjøre størst mulig areal tilgjengelig for allmenheten. Det er også et faktum at utnyttelsesgrad og arealbegrensninger er ett av de viktigeste punktene i en reguleringsplan, og det skal mye til for at kommunens skal kunne godkjenne en dispensasjon fra dette. I denne reguleringsplanen er arealbegrensningene satt til 90 m2 for hytte og 30m2 for uthus/anneks. Det er valgfritt om man ønsker å ha både uthus og anneks eller om de 30 m2 benyttes til ett bygg. Forutsetningen er at bygningen(e) ikke overstiger et samlet bebygdareal på 30m2. I henhold til gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for at man kan flytte areal fra annekset til hytta. Eiendommen reguleres av en nylig vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen så sent som desember Dette er den første dispensasjonssøknaden som blir behandlet etter gjeldende planbestemmelser. Dette medfører at denne sakens utfall vil få stor betydning for videre håndtering av dispensasjonssaker videre innenfor dette planområdet. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Når en reguleringsplan først er vedtatt med en arealdisponering som dette skal det mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før det kan gi dispensasjon fra dette punktet. Det er også slik at Åsenfjorden er et pressområde, der man generelt ønsker å gjøre samtlige endringer via plan. Dette for å kunne sikre at alle forhold ved saken er vurdert, at det er forutsigbart og likt for samtlige hytte eiendommer i området. Dispensasjoner er med på å svekke dette grunnlaget. Etter Rådmannens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivare ta hytteområdet som sådan. Rådmannen ønsker at en evt endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunen. Dette vil kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenelig med en god arealpolitikk. Reguleringsplanen ble vedtatt i 2015 og er helt ny. Slik Rådmannen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl Rådmannen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at Rådmannen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med tilsvarende størrelse.

6 Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke tilstede i dette tilfellet. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Det andre vilkåret loven stiller er at fordelen ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering må være klart større enn ulempene, dersom dispensasjon skal kunne gis. I dette tilfelle vil ikke vilkårene i 19-2 være oppfylt selv om kommunen skulle komme frem til at fordelene er større i denne saken, da lovens vilkårene er kumulative. Kommunen vil likevel vurdere fordelene og ulempene ved evt å gi dispensasjon, for å belyse saken på en tilstrekkelig god måte. Fordelene med å gi dispensasjon i denne saken er at tiltakshaver får et større areal på hytta si. De funksjonene som ligger i tilbygget, kan fortsette å være der de er. Med en slik løsning får man også komprimert bygningsmassen på et sted. Noe som er med på å hindre at et større areal enn nødvendig blir benyttet til fritidsformål. Ulempene vil være at dersom man gir dispensasjon i denne saken vil samtlige andre hytteeiere innenfor samme planområde kunne gjøre det samme. Da Rådmannen ikke kan se at det foreligger noen særskilte forhold på denne eiendommen eller hos tiltakshaver som tilsier at søknaden vil avvike fra flertallet av andre dispensasjons søknader. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier. Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås.