Saksframlegg. Utsatt behandling: Søknad om dispensasjon - hytte - GB 38/163 - Åløya

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 38/163 Saksmappe: 2014/ /2016 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: Saksframlegg Utsatt behandling: Søknad om dispensasjon - hytte - GB 38/163 - Åløya Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan, avslås søknad om dispensasjon fra planens bestemmelse om utnyttelsesgrad, mottatt i kommunen , med tilleggsdokumentasjon mottatt Bakgrunn for saken: Saken ble fremmet for Plan- og miljøutvalget den , men ble enstemmig vedtatt utsatt etter forslag fra Daland (FRP). Utsettelsen kom i stand etter ønske fra ansvarlig søker pva. tiltakshaver, som ønsket å komme med ytterligere kommentarer til saken. Disse kommentarene er mottatt i kommunen den , og følger som vedlegg til saken. Tilleggsopplysningen er omfattende, og det vises til disse i sin helhet, men under følger et utdrag av kommentarene i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentarer: Tiltakshaver kan ikke se at deres dispensasjon er ulik dispensasjoner som er gitt bl.a. på Åloveien og Oftenesveien, og dette er saker omfattes av reguleringsplaner som er utarbeidet på samme tid. På Åløya er det flere hytter med store fasader mot sjø, så her bør det være like vilkår i forhold til de andre hyttene. Vi ønsker ikke å bli utsatt for urettmessig forskjellsbehandling i forhold til disse. Det vises til hytter på GB 38/50, GB 38/42, GB 38/45, og GB 38/125. Det vises også til at det er godkjent oppføring av to hytter på GB 38/50, at hyttefronten mot sjøen vil øke, og at Fylkesmannen også i den saken var negativ til dispensasjon. GB 38/45 vil etter at tilbygg er oppført ha en total lengde på ca. 17 meter, beliggende ca. 19 meter fra sjøkanten. Dette er tilsvarende her omsøkte hytte, men en vesentlig forskjell er at eiendommens totale bruksareal er innenfor planens begrensning. På GB 38/125 er det omsøkt en hytte med front mot sjøen på 5,5 meter, høyden og takvinkel på denne hytta vil kreve dispensasjon, og denne saken er i skrivende stund ikke ferdigbehandlet. Denne vil etter all sannsynlighet bli behandlet i samme møte som den her omsøkte sak. GB38/42 har en front mot sjøen på ca. 13 meter.

2 Når det gjelder GB 38/50, er det her gitt dispensasjon fra tomteinndelingen i planen, da de grenser som ønskes ikke er i samsvar med planen. Tiltakshaver skriver i sine kommentarer at Fylkesmannen var negativ til dispensasjon i sin uttalelse, og det stemmer. Det var imidlertid utnyttelsen som var utslagsgivende for dette, det var i tillegg til 2 hytter omsøkt en sjøbod som ville medføre at planens tillatte utnyttelse ville overskrides. Sjøboden ble imidlertid trukket fra saken, og behovet for dispensasjon begrenset seg dermed til tomteinndelingen. Selve hyttene er vist i planen, og krever ikke dispensasjon da disse er innenfor utnyttelsesgraden. Den eksisterende hytta blir revet og erstattet med en hytte som har front mot sjøen på ca. 13 meter, den nye hytta får en front mot sjøen på ca. 7 meter. Er kommunen fortsatt negativ, vil vi at det da blir igangsatt oppdatering av reguleringsplanen lik som kommuneplanen, som er gjort andre steder. Men vi ser ikke at dette skal hindre vår dispensasjonssøknad, da vi holder oss innenfor kommuneplanen. Hvis intensjonen er at eldre reguleringsplaner på sikt skal endres for å tilpasses kommuneplanen likevel, kan vi ikke da se at vår utbygging er et problem. Før eller senere vil reguleringsplan i følge kommunen endres uansett. Kommunen må behandle saker etter de til enhver tid gjeldende planer, i denne saken er det reguleringsplanen som gjelder. Dersom det skal igangsettes endring av planen, er dette noe som må gjøres av hytteeierne selv. Administrasjonen viser til i sitt svar at «reguleringsplanen er vedtatt i 1989 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.» Kommuneplanen er også blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er også vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Vi mener det heller ikke her bør være en kurant sak å fravike denne, da denne er besluttet på et senere tidspunkt enn den eldre reguleringsplanen. I tillegg til dette, vil vi vise til PBL 1-5 andre ledd som sier «Ny plan eller statlig eller regional planbestemmelse går ved eventuell motstrid foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse» Det er fastsatt i kommuneplanen at reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanen. Vi kan ikke se at hensynet bak bestemmelsene det blir dispensert fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Administrasjonen har gjennom sin vurdering funnet at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Hytten er tenkt disponert til helårsbruk og derfor dimensjonert for dette da vi er en stor familie som trenger plass. Vi ønsker å tilbringe tid sammen uten at arealet på hytten skal være en begrensing, men heller en økt mulighet for sosialt samvær og trivsel. Vi har ett godt forhold til naboer på Åløya som utelukkende er positive til vår utbygging. Vi har i tillegg vært i nær dialog, samt imøtekommet nærmeste nabo (Anny og Per Randhol) sine ønsker i forhold til både plassering og utforming av hytte. De er positive til hytten i sin helhet og er glad for å få oss som naboer. Som følge av dette mener vi at fordelene er klart større enn ulempene ved en dispensasjon. Dersom en dispensasjon avslås etter pbl 19-2 andre ledd første punktum, skal ikke kommunen vurdere saken videre i forhold til fordeler og ulemper. Det er derfor ikke foretatt en konkret vurdering av dette i administrasjonens samlede vurdering. Når det er sagt, så skal fordeler være av samfunnsmessig betydning. Private forhold kan i enkelte tilfeller vurderes som fordeler, men skal uansett ikke vektlegges i vesentlig grad.

3 Ulempene ved en dispensasjon trenger ikke å være vesentlig større enn fordelene for å kunne avslå en søknad om dispensasjon. Men dersom man skal innvilge en dispensasjon må fordelene være vurdert vesentlig større enn ulempene. Det stilles altså vesentlig større krav til fordeler enn til ulemper i forhold til hvilken vei en dispensasjonsvurdering skal helle. Administrasjonen har ikke kommentarer utover det som fremkommer i vår vurdering under. Vi anser ikke at det fremkommer momenter som gjør at tidligere forslag til vedtak skal endres. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Det søkes om endring av tillatelse til oppføring av hytte. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelse. Planen setter en begrensning på 100 m² bruksareal, mens den omsøkte hytta har et bruksareal på 120 m². Søknaden: Det er gitt tillatelse til oppføring av hytte på GB 38/163, den Denne tillatelsen søkes nå endret, endringen medfører at utforming og størrelse på hytta endres i vesentlig grad. Søknad om endring er mottatt i kommunen den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Det er vist en brygge på situasjonskartet, denne er ikke en del av søknaden. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for fritidsbolig i reguleringsplan for Åløya med omkringliggende holmer. Reguleringsplanen er egengodkjent Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av situasjonskart og av gjeldende plan med tidligere godkjent hytte skissert :

4 Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: omsøkte hytta får en ca. 17 meter lang front ut mot sjøen, mot ca. 8 meter for hytta som tidligere er godkjent, og Fylkesmannen mener at et dispensasjonsvedtak i dette tilfellet klart vil øke det bebygde preget i vesentlig grad, og dermed skade naturverdiene på tomta relativt mye sammenlignet med allerede godkjent hytte. For øvrig vil en dispensasjon lett kunne skape presedens med hensyn til alle de øvrige hyttetomtene i planen som har holdt seg til grensen på 100 m². Dersom kommuneplanens utfyllende bestemmelser skal kunne følges, bør konsekvensene for landskapsverdiene av et økt bygningsvolum først avklares gjennom en revisjon av gjeldende reguleringsplan. Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader til søknaden. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Hensynet bak planen og bestemmelsene, er blant annet å legge til rette for en strukturert og enhetlig bebyggelse i området. Reguleringsplanen er fra 1989, dvs. en eldre plan. Det er naturlig at tiltakshaverne har andre ønsker for en fritidsbolig i dag, enn det som var gjengs på den tiden planen ble laget. Krav til både størrelse og komfort på hytter har endret seg nevneverdig i løpet av den tiden som er gått siden planen ble vedtatt. Planen er likevel rettskraftig, og søknader må behandles etter gjeldene plan. Det er i kommunen gitt tilsvarende dispensasjoner, og vi vil her hevde likhetsprinsippet. Vi viser til vedtak GB 31/3 - Oftenesveien gitt dispensasjon for utvidet areal til 117,4m², datert Plan- og miljøutvalget innvilget dispensasjon i den saken, på tross av rådmannens forslag om å avslå søknad om dispensasjon. Det er gitt avslag i tilsvarende sak på GB 25/127 Borøya, av Plan- og miljøutvalget den Ved oppføring av den omsøkte fritidsboligen, som vil være en av de siste tomtene som bebygges i reguleringsplanen, er det tiltakshavers ønske å kunne legge kommuneplanens arealbegrensning til grunn - slik at max bruksareal blir 120m². l reguleringsplanen er det

5 forholdsvis store tomter, og vi mener derfor en utvidelse av arealet ikke vil gå på bekostning av tomtenes kvalitet. Ut fra det vi kan se er det i tillegg til denne tomten, ytterligere tre tomter som ennå ikke er bebygd innenfor planområdet. Totalt tillater planen 12 nye hytter, i tillegg til de eksisterende som inngår i planen. Tomtene er relativt store, men utnyttelsen regnes uavhengig av tomtenes størrelse. Prosjektering slik som innsendte tegninger viser vil etter vår vurdering ikke bety vesentlig forskjell om arealet blir utvidet. Tomten har ingen byggegrense, men vi har bevisst valgt å trekke bygget så langt bort fra sjøen som mulig, uten å ødelegge de kvalitetene tomten har i forhold til utsikt. Tiltakshaver ønsker å utnytte maksimalt av utsikt på tomten. Bygningen er plassert inn til en kolle mot vest, og topografien mot syd/vest vil hindre at fritidsboligen blir liggende i silhuett. Arealet utvides med ca. 20 %, og endringen fører til at fasaden mot sjøen forlenges fra 8,6 til 17,6 meter. Dette er en vesentlig endring. Tomten har ikke byggegrenser, men hyttene er direkteplassert i planen. Avstand til sjøen endres ikke i forhold til allerede godkjent hytte, og plassering av denne ble godkjent blant annet fordi dette gir en bedre terrengtilpasning. En dispensasjon vil ikke være til skade for allmennheten eller for helse, miljø og sikkerhet i området. Eiendommen har en strandlinje som er bratt, og det er ikke noe naturlig sted for allmennheten å gå i land. Strandlinjen er bratt og ikke et yndet sted for allmennheten. Det er dessuten lagt opp til at det kan byges brygge på en liten del av eiendommen her. Utover dette er det ikke nærmere beskrevet hvorfor en dispensasjon ikke vil være til skade for allmennheten eller for helse miljø og sikkerhet. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for hytte, og i bestemmelsene er det sagt at samlet bruksareal pr. tomt ikke skal overskride 100 m². Reguleringsplan er vedtatt i 1989, er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

6 Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelse om utnyttelse, er å styre bebyggelsens utstrekning på de enkelte eiendommer, og i området. Det er ikke tanken at hytter skal fremstå som eneboliger, og det skal være åpne arealer mellom hyttene. I tillegg skal ikke området fremstå som nedbygd og privatisert. I denne planen er det rikelig med åpne arealer mellom de fleste tomter. Dersom det gis dispensasjon i denne saken, vil den kunne skape en uheldig presedens for liknende saker, ikke bare innenfor planområdet, men innenfor hele kommunen. Selv om det i kommuneplanen åpnes for at hyttetomter kan bebygges med 120 m² bruksareal, er det ingen god løsning at denne type saker løses ved dispensasjon. Det vil være mer ryddig og i tråd med hensynet bak planen, at dette løses ved at det foretas en endring av planen og dens bestemmelser. Dette er en relativt liten endring som vil ha stor betydning. Dette er ikke den eneste tomten som ennå ikke er bebygd innenfor planen, og en dispensasjon vil kunne skape presedens for andre nye hytter. Dessuten er det ikke uvanlig at eldre hytter rives for å erstatte disse med nye, eller at eksisterende hytter søkes utvidet. En dispensasjon i denne saken vil også kunne medvirke til at slike tiltak også påberoper seg likhetsprinsippet. Det er nærliggende å tro at dersom planen skulle vedtas i dag, ville utnyttelsen bli satt til 120 m² bruksareal slik det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanen. Dette støtter opp om at dette ikke bør løses ved dispensasjon, men at det løses ved at det gjøres en planendring som har betydning for hele planområdet. Fylkesmannen mener at dersom man innvilger dispensasjon som omsøkt, vil det bebygde preget økes i vesentlig grad, og dermed skade naturverdiene på tomta relativt mye sammenlignet med allerede godkjent hytte. Videre at en dispensasjon lett vil kunne skape presedens med hensyn til alle de øvrige hyttetomtene i planen. Fylkesmannen mener saken først og fremst bør avklares gjennom en revisjon av gjeldende reguleringsplan. Administrasjonen viser i denne forbindelse til plan- og bygningslovens 19-2 fjerde ledd, andre punktum hvor det står av kommunen ikke bør dispensere fra blant annet planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår, som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Da dispensasjon fra planens krav til utnyttelsesgrad avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere kommentarer til saken.

7 Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - GB 38/163 - Åløya 2 Situasjonskart 3 Tegning - omsøkt hytte 4 Kart og tegninger - godkjent hytte 5 Uttalelse - dispensasjon - hytte - GB 38/163 - Åløya 6 Åløya - Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedr. oppføring av hytte på GB 38/163 7 Oversiktskart - GB 38/163 - Åløya 8 Flyfoto - GB 38/163 - Åløya 9 Tilleggsdokumentasjon til søknad - hytte - GB 38/163 - Åløya