Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/18/672 - Harry Skaland - Søknad om deling av grunneiendom - Dispensasjon fra reguleringsplan - Saga Borettslag Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/18/672 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Robert Skaland om fradeling av parsell på ca 250 m 2 fra eiendommen Sagtsuvegen 16 B med gnr/bnr 18/891 i Verdal kommune. Det godkjennes at parsellen sammen med eiendommen gnr/bnr 18/1214 blir en ny boligtomt. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) gis Saga borettslag dispensasjon fra reguleringsplanen Ørmelen nordre del med plan-id til fradeling av areal som er regulert til gangsti som skal benyttes til boligformål. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Saga Borettslag om fradeling av parsell på ca 200 m 2 fra eiendommen Valberg Vestre med gnr/bnr 18/672 i Verdal kommune. Ny eiendomsgrense mot Saga borettslag blir formålsgrense mot fortau i ny reguleringsplan under forutsetning av at planen blir godkjent. Fradelte parsell skal benyttes som tilleggsareal til gnr/bnr 18/1214 og benyttes til boligformål. Det forutsettes at de to fradelte parsellene sammenføyes med gnr/bnr 18/1214, jfr Plan- og bygningslovens Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 31 (Virkninger av reguleringsplan) gis Harry Skaland avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen Ørmelen nord, Skogvegen med plan-id til å benytte gangveg/fortau til som adkomst til ny boligtomt.

2 Vedtaket kan påklages jfr Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom fra Saga borettslag datert Søknad om deling av grunneiendom fra Robert Skaland datert Revidert situasjonskart datert Søknad om dispensasjon datert Bilder fra befaring Saksopplysninger: Det vises til PUK-sak 73/08 hvor det ble behandlet søknad fra eier av Sagstuvegen 16 B om å bruke gang- og sykkelvegen som adkomstveg til ny bolig på eiendommen med gnr/bnr 18/1214. Vedtaket her ble at saken utsettes, samt at den fremlegges for ny behandling av trafikksikkerhetsutvalget. Det vises også til PUK-sak 81/08 som behandlet søknad fra eier av Granvegen 36 A og C om å bruke samme gang- og sykkelveg som adkomstveg til sin eiendom. Vedtaket her ble at kommunen gjennomfører reguleringsendring for å få vurdert mulige løsninger for adkomstforholdene i tilknytning til Granvegen 36 A og tomt av Sagstuvegen 16 B. Plan- og byggesakssjefen har også mottatt to fradelingssøknader i forbindelse med etablering av ny boligtomt på eiendommen med gnr/bnr 18/ ble det mottatt en fradelingssøknad fra Saga borettslag. Det ble søkt om fradeling av en parsell på ca 190 m 2 fra eiendommen Valberg Vestre med gnr/bnr 18/ ble det mottatt en fradelingssøknad fra Robert Skatland, hvor det ble søkt om fradeling av en parsell på ca 170 m 2 fra eiendommen Sagstuvegen 16 B med gnr/bnr 18/891. (Arkiv-ref sak 2008/9990)

3 Kartvedlegg Saga borettslag Skaland. Kartvedlegg Robert Begge parsellene skal være tilleggsareal til eiendommen med gnr/bnr 18/1214, som skal benyttes som tomt for ny enebolig som vil få et samlet areal på ca 600 m 2. Eiendommen med gnr/bnr 18/1214 ble i 2000 fradelt eiendommen 18/3 eid av Verdalsbruket AS, som tilleggsareal til Sagstuvegen 16 B. Den er således ikke egen boligtomt, og søknaden oppfattes dermed som en fradeling av ny boligtomt. Planstatus: Gjeldende reguleringsplan hvor de omsøkte parsellene ligger er Ørmelen nordre del med plan-id

4 Deler av parsellen som skal fradeles eiendommen som Saga borettslag eier, er regulert til gangsti, og en fradeling som omsøkt strider dermed med planen. Gangstien er imidlertid ikke bygd i samsvar med plan, men lenger nord langs grensen for omsøkte parsell. En eventuell godkjenning betinger dog at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen. Det er mottatt en søknad om dispensasjon til fradeling av areal regulert til gangsti til boligformål datert I påvente av behandling av mulig reguleringsendring av område med hensikt å vurdere adkomstmulighetene til Granvegen 36 og Sagstuvegen 16, har sakene ligget i bero. Av kontraktsmessige årsaker mellom utbygger og husleverandør, ønsker utbygger snarlig, før ny reguleringsplan er klar, å få klarert om han kan få bygge bolig som ønsket. Utbygger har fremlagt at det er mulig å få vegrett til alternativ atkomst fra Sagstuvegen over eiendommen Sagstuvegen 16 B, dersom det ikke lar seg finne en løsning med adkomst fra Granvegen. I møte med utbygger ble kartskissen for fradeling av areal fra eiendommen Sagstuvegen 16 B noe revidert.

5 På den reviderte kartskissen er garasjen plassert slik at man ikke behøver å flytte den dersom adkomstmuligheten blir endret. Utbygger søker likevel om dispensasjon til å benytte gang-/sykkelveg til adkomst fra Granvegen til boligtomta. Gang-/sykkelvegen som det søkes om dispensasjon til å benytte som adkomst, ligger innenfor reguleringplanen Ørmelen nord, Skogvegen med plan-id Andre myndigheter: Andre myndigheter vurderes ikke berørt av saken. Nabovarsling: Det er ikke kommet inn nabomerknader i forbindelse med nabovarslingen. Vurdering: Vi er av den oppfatning av at det er mulig å fortette område med en enebolig. Utbygger har antydet at det blir en relativt liten enebolig. I reguleringsplanen er det ikke angitt noen utnyttingsgrad, mens det i kommuneplanen for Verdal byområde er angitt 33 % BYA. Eiendommen med gnr/bnr 18/1214 er i dag ikke godkjent som boligtomt, men som tilleggsareal til Sagstuvegen 16 B. 18/1214 er heller ikke egnet som boligtomt før den har fått tillagt de omsøkte parsellene. Godkjenning av den ene parsellen betinger dispensasjon for arealformålet i gjeldende plan. Tomta har to muligheter til adkomst. Den ene over Sagtuvegen 16 B, betinger kun at det foreligger vegrett over den eiendommen. Adkomsten over dagens gang-/sykkelveg er avhengig av enten en dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan, eller at planen endres. Vurdering om dispensasjon til fradeling av gangsti-areal til boligformål: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift. Det må foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon.

6 Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søknaden om dispensasjon begrunnes med at eiendommen 18/1214 er for smal som boligtomt og at det er nødvendig med tilleggsareal. Videre er ikke gangstien bygd i samsvar med planen, samt at det er liten trafikk på stien. Det finnes områder innenfor planen hvor gangstier/gangveger ikke er bygd i samsvar med planen, og hvor regulert gangstiareal er innlemmet i boligtomt og bebygd.

7 Utfallet av planendring med tanke på adkomst fra Granvegen er ikke klart før planen er vedtatt. Dersom planendringen ikke fører fram, vurderes sjansene likevel som store for at gangstien kan bli flyttet i planen i samsvar dagens bruk. Siden gangstien allerede er etablert, og at den i forslag til reguleringsplan blir flyttet i samsvar med slik den er bygd, finner Plan- og byggesakssjefen at det foreligger en overvekt av særlige grunner til at det kan gis dispensasjon fra gjeldende plan til fradeling av areal som er regulert til gangsti til boligformål. Forslag til reguleringsplan

8 Det forutsettes at ny tomtegrense blir langs formålsgrensa mellom trafikkareal gangsti/fortau, og at eneboligen blir plassert minst 4 meter fra formålsgrensa. Ved kartforretning for både arealet som skal fradeles eiendommen til Saga borettslag og fra eiendommen Sagstuvegen 16 B, må det tas hensyn til denne formålsgrense, på den måten at grensa mellom ny boligtomt og Sagstuvegen 16 B justeres slik at det blir plass til ønsket bolig og garasje. Vurdering om dispensasjon til fradeling å benytte gang-/sykkelveg som adkomst: Begrunnelsen for søknad om dispensasjon til å benytte gang-/sykkelvegen er at det blir ikke noe mye trafikk på vegen, samt at alternativ adkomst over Sagstusvegen 16 B blir uhensiktsmessig og trang. Plan- og utviklingskomiteen i sak 73/08 vedtok at søknad om tillatelse til å bruke gang-/sykkelveg skulle utsettes, samt at den skulle fremlegges for ny behandling av trafikksikkerhetsutvalget. Plan- og utviklingskomiteen vedtok videre i sak 81/08 at kommunen skal gjennomføre en reguleringsendring for å få vurdert mulige løsninger for adkomstforholdene i tilknytning til Granvegen 36 A og Sagstuvegen 16. Derfor finner Plan- og byggesakssjefen at det ikke finnes overvekt av særlige grunner for at det kan innvilges dispensasjon til midlertidig å benytte gang-/sykkelveg fra Granvegen som adkomst til ny boligtomt. Inntil reguleringsplan som viser adkomst fra Granvegen er godkjent, må utbygger i stedet benytte adkomst fra Sagstuvegen over eiendommen Sagstuvegen 16 B. Det forutsettes da at vegrett over Sagstuvegen 16 B foreligger. Det presiseres at avslag på dispensasjonssøknaden ikke betyr at kommunen sier nei til at gang-/sykkelvegen kan bli endelig adkomst til boligtomta, men at dette må avklares i gjennom reguleringsplan. Et avslag på søknad om dispensasjon kan påklages etter Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket.