MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE 29/07 07/992 DISPENSASJON FRA UTNYTTELSESGRAD I KOMMUNEDELPLAN SKURLAGET - PLASS TOMT 4 MÅNA B5

Transkript

1 ALVDAL KOMMUNE Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 29/07 07/992 DISPENSASJON FRA UTNYTTELSESGRAD I KOMMUNEDELPLAN SKURLAGET - PLASS TOMT 4 MÅNA B5 30/07 07/921 SØKNAD OM DISPENSASJON - TOMT 6 B5 MÅNA 31/07 07/469 SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - GID 23/18 Alvdal, Olov Grøtting /s/ ordfører Eventuelt forfall meldes snarest til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Representanter som er inhabile i en sak varsler ordfører om dette slik at vararepresentant kan innkalles. Møtet er åpent for publikum. Gruppemøte avholdes: AP onsdag kl Kommunestyresalen

2 Sak 29/07 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 29/07 DISPENSASJON FRA UTNYTTELSESGRAD I KOMMUNEDELPLAN SKURLAGET - PLASS TOMT 4 MÅNA B5 Arkiv: GID 7/ Arkivsaksnr.: 07/ Saksbehandler: Trond Ole Halvfstad Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 29/07 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker Vedlegg: Andre dokumenter i saken: ET-TRINNS SØKNAD - NYTT BYGG 7/, TOMT 4 B5 Saksopplysninger: Det søkes om å få føre opp ny bolig med garasje og uthus på tomt nr. 4 i Måna 5B. Tomten er ikke oppmålt, men er stipulert til ca 1100 m². I kommunedelplanen er tillatt utnyttelsesgrad satt til 15 % BYA. Det er også bestemt at det skal være 2 parkeringsplasser i tillegg til garasje pr. tomt. Ifølge Teknisk forskrift til bygningsloven revidert skal parkeringsareal tas med i beregning av % BYA med 15 m² pr. bilplass. Beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelsen bli dermed: Bolighus 157 m² + Garasje/uthus 77 m² + Parkering 30 m² = 264 m² BYA. Dette gir en utnyttelsesgrad på 24 % BYA. Saksvurdering: Størrelsen på dette byggeprosjektet er innenfor det som må ansees for å være rimelig for en moderne frittliggende enebolig. Denne søknaden gjelder en av åtte tomter i Tomtedelingsplan, Måna 5B, hvor de fleste tomtene er ca 1 da. For å unngå ny dispensasjonssøknad for hver ny byggesøknad bør det gis dispensasjon fra krav til utnyttelsesgrad for hele feltet, og tillate en utnyttelsesgrad = 25 % BYA. Innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 7 dispenserer det faste utvalget for plansaker fra krav til utnyttelsesgrad, BYA = 15 %, for bolighus i Kommunedelplan Skurlaget Plassen, og tillater en utnyttelsesgrad BYA= 25 % i Tomtedelingsplan MÅNA 5. Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 2 av 7

3 Sak 30/07 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 30/07 SØKNAD OM DISPENSASJON - TOMT 6 B5 MÅNA Arkiv: GID nr Arkivsaksnr.: 07/ Saksbehandler: Bård Kjønsberg Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 30/07 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker Vedlegg: 1. Oversiktkart mål 1: Tomtedelingsplan ikke i målestokk 3. Situasjonsplan mål 1: Fasadetegninger 4stk. ikke i målestokk Andre dokumenter i saken: ET-TRINNS SØKNAD - NYTT BYGG GID NR Saksopplysninger: Ved søknad om tillatelse til tiltak registrert søker BF Bygg Alvdal AS på vegne av Mona Berget og Freddy S. Thoresen om oppføring av enebolig med sokkelleilighet og loft. Eneboligen er planlagt på tomt nr 6 i område B5 ihht tomtedelingsplan for området. Området omfattes av Kommunedelplan Skurlaget Plassen med gjeldende bestemmelser. Utdrag fra bestemmelsene er som følger: Boligers utforming Med mindre annet er fastsatt i reguleringsplan eller bebyggelsesplan gjelder: Bolighus i eksisterende og nye byggeområder skal oppføres som frittliggende småhus med inntil 2 boenheter pr. hus, i inntil 1,5 etasjer, eller 1 etasje med sokkel/underetasje, og med gesimshøyde på maksimalt 6 meter på den enkelte fasade. Omsøkte tiltak har 1,5 etasjer + sokkel/underetasje og vil få en gesimshøyde på 6,8m målt til eksisterende terreng på den enkelte fasade. Tomta skal deles fra gnr/bnr. 26/1, saken er under behandling men tomta har ikke fått eget gnr/bnr enda. Dersom en skal kunne gi tillatelse til tiltak må det dispenseres fra planbestemmelsene for Kommunedelplan Skurlaget Plassen, etter plan- og bygningsloven 7. Saksvurdering: Dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 7 kan bare gis når særlige grunner foreligger. Av uttrykket særlige grunner fremgår det at ingen har krav på å få dispensasjon. Uttrykket må likevel ikke forstås slik at det må foreligge ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal kunne gis. Dette må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 3 av 7

4 Sak 30/07 gjennom bygningslovgivningen. Foreligger det overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt. Det sentrale ved vurderingen av dispensasjonssøknader vil etter dette være styrken av de offentlige hensyn som vedkommende bestemmelse skal ivareta, dernest vekten av de særlige grunner til å fravike disse offentlige hensyn. I område B5 er det ikke gitt byggetillatelse på noen eiendom enda, mens det i område B6 som omfattes av samme bestemmelsene gjenstår det bare noen få tomter. En bør derfor sammenligne med hva som er gjort i området B6 for og kunne legge føringer for område B5. Slik saksbehandler har oppfattet tidligere saker i område B6, har bestemmelsene vært oppfattet som veiledende, og ikke blitt fulgt til punkt og prikke. Siden det nå er snakk om å bygge ut i et ubebygd område, velger administrasjonen og få en avklaring på hvorvidt bestemmelsene skal være veiledende, eller gjelde fult ut. Saksbehandler anbefaler derfor at område B6 besiktiges før en fatter vedtak i denne saken. Det er oppført 2 boliger med 1,5 etasjer + sokkel/underetasje på område B6 dette er GID. 7/688 og GID. 7/700. Begge boligene har senket sokkelen ned i terrenget slik at bygningen ikke stikker nevneverdig høyere opp over eksisterende terreng enn omkringliggende boliger som ikke har sokkel og loft. For å få til dette har terrenget blitt senket foran vindusfeltene i sokkelen og en har beholdt eksisterende terrengnivå ute ved tomtegrensen. (se fasadetegningene). Omsøkte tiltak har mye lik tomt som eiendom med GID. 7/688 og det er da nærliggende og sammenligne med dette tiltaket. Slik administrasjonen ser det, skiller ikke dette tiltaket seg nevneverdig ut fra bygninger som ikke har sokkel og loft i samme området. En kan praktisk talt ikke se sokkelen før man står rett foran den. Ved at tiltakene har en ark med saltak gjør dette at en får en høyre gesimshøyde. I bestemmelsene står det at gesimshøyden maksimalt kan være 6m på den enkelte fasade, etter dagens måleregler måles gesimshøyden fra gjennomsnittlig terrengnivå og ikke på den enkelte fasade. Gesimshøyden på omsøkte tiltak målt fra gjennomsnittlig terrengnivå vil komme på ca. 6,5m, sammenlignet med det bestemmelsene sier, vil gesimshøyden på den høyeste fasaden være på ca. 7,5m. Sammenligner en dette igjen med måling fra eksisterende terreng vil da gesimshøyden bli på ca. 6,8m på den enkelte fasade. Ut i fra tidligere gitte tillatelser og utforming av tomta, mener administrasjonen at en bør kunne dispensere fra bestemmelsene i Kommunedelplan Skurlaget - Plassen Innstilling: Det faste utvalget for plansaker dispenserer fra planbestemmelsene for Kommunedelplan Skurlaget Plassen, og godkjenner søknad om dispensasjon på område B5 som omsøkt ved søknad av Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 7 og begrunnes med at tiltaket faller godt inn i landskapet og ikke blir til sjenanse for andre. Side 4 av 7

5 Sak 31/07 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 31/07 SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - GID 23/18 Arkiv: GID 23/18 Arkivsaksnr.: 07/ Saksbehandler: Kristian Lund Vang Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 31/07 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Det faste utvalget for plansaker Vedlegg: Brev/kart jf. Søknad, datert Høringsuttalelse fra Hedmark Fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Hedmark, Andre dokumenter i saken: SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM - GID 23/ UTGÅR RM/RMPBG/KLV TIDLIGERE LØPENUMMER BEFARINGSVARSEL UTGÅR RM/RMPBG/KLV TIDLIGERE LØPENUMMER DISPENSASJONSSAK TIL UTTALELSE DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLAN 23/ ANG. DISPENSASJONSSAK TIL UTTALELSE - PLASSEN ALVDAL Saksopplysninger: Det søkes om fradeling av ei boligtomt på Plassen. Arealet det søkes om er 5 dekar fra gbnr. 23/18. Eier er Joar Lien. Kjøper av parsellen er Henning Eng. Omsøkte parsell er i kommunedelplan Skurlaget-Plassen avsatt til såkalt LNF-formål (Landbruk, natur og friluftsområde). I denne arealkategorien er det kun tiltak i forbindelse med stedbunden næring som er tillatt. Det er ikke levert inn dokumentasjon på vann/avløpsordning. Søker har gitt beskjed om at det skal borres etter vann. Det er kommunalt avløp i området, det er også gode grunnforhold med tanke på infiltrasjonsløsning. En venter med å utarbeide avløpsordning før saken er behandlet etter plan- og bygningsloven. Da det finnes flere alternative løsninger for vann og avløp. Kjøper har ønske om å bygge et kombinert stavlaft/laftet hus på omsøkte parsell. Saken må også behandles etter jordloven. Det har ikke vært jordlovsbehandling i denne saken. Saken ble sendt på høring til aktuelle høringsinstanser. Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 5 av 7

6 Sak 31/07 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark: Fylkesmannen uttaler at eventuelt nye områder for spredt boligbygging bør være avklart gjennom en planprosess før nye tomter blir fradelt, og fraråder at det gis dispensasjon. Dersom kommunen likevel ønsker å gi dispensasjon, bør det settes vilkår om at det skal tas landskapshensyn slik at boligen ikke gir silhuettvirkninger da tomta ligger høyt i terrenget. Fylkesmannen anbefaler videre i sin avveining av om det bør gis dispensasjon, at også kommunen gjør en vurdering av om saken kan skape presedens. Fylkesmannen mener kommunen bør vurdere om det fortsatt er ønskelig med en skibakke/hoppbakke i framtida før det eventuelt gis tillatelse til bolig. Høringsuttalelse fra Hedmark fylkeskommune: Fylkesdirektøren støtter kommunens prinsipielle vurderinger mht. at en eventuell avsetting av nye områder for spredt boligbygging bør skje gjennom en overordnet prosess. Fylkesdirektøren ser likevel ikke at en dispensasjon som her omsøkt vil føre til betydelige endringer verken i forhold til landbruk, kulturlandskap, bosettingsmønster, transportbehov eller andre overordnede planfaglige forhold. På bakgrunn av dette og med de vilkår kommunen signaliserer at de vil knytte til saken, har ikke fylkesdirektøren vesentlige planfaglige merknader til saken. Saksvurdering: Et vilkår for å innvilge dispensasjon, som følger av plan- og bygningslovens 7, er at det skal foreligge særlige grunner. Dette innebærer at det skal være en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, når dette veies mot de hensyn som skal ivaretas gjennom arealplanleggingen. Dersom det foreligger særlige grunner, kan kommunen likevel avslå dispensasjonssøknader. Det er ingen som har krav på dispensasjon. Omsøkte parsell ligger innenfor området for kommunedelplan Skurlaget Plassen. Denne er nå under revisjon. Hensikten med å revidere en overordnet plan er å avklare arealbruken for områder frem i tid. Dette er en planprosses som tar en del tid pga. saksbehandlingen er forholdsvis fastlagt i denne typen saker. I utgangspunktet burde denne og eventuelt nye saker innenfor planområdet utsettes eventuelt avslås, og heller vurderes som innspill i den videre planprosessen. Dette pga at en da får gjort en overordnet vurdering på hvor en vil ha nye boligområder/områder for spredt boligbebyggelse. Etter rådmannens vurdering illustrerer denne saken det potensial for interessemotsetninger som ofte er knyttet til slike enkeltsaker. Dette i seg selv taler for en planmessig vurdering. I tillegg kommer de generelle ulempene ved å åpne for en dispensasjonspraksis, som hensynet til likebehandling og presedens, mangel på totalperspektiv, utydelighet i forhold til publikum og lite ressurseffektiv arbeidsform for administrasjonen. Dersom det er ønske om å åpne for mer spredt boligbygging på Plassen, kan dette gjøres mest hensiktsmessig gjennom forestående revisjon av kommunedelplanen, eller gjennom eget reguleringsplanarbeid. Noe også fylkesmannen skriver i sin høringsuttalelse. Fylkesmannen ba kommunen gjøre en vurdering av om det engang i framtida vil bli en hoppbakke på omsøkte parsell igjen. Rådmannen vurderer at Alvdal har hoppbakkeanlegg som egner seg bedre en hoppbakken på omsøkte parsell. Side 6 av 7

7 Sak 31/07 Omsøkte parsell ligger veldig høyt terrengmessig, og kan ved feil plassering/ høy bebyggelse på tomta virke veldig dominerende på omgivelsene rundt. I dag ligger det en gammel hoppbakke på eiendommen som er tenkt revet. Denne har ikke vært i bruk på flere år, og utgjør snart en fare for omgivelsene. Det er for øvrig grunneieren som har ansvaret for hoppbakken. Om denne parsellen fradeles bør det eventuelt legges inn begrensninger på plassering av bebyggelse og gesimshøyden på husene. Dette for å dempe fjernvirkningen på eventuell bebyggelse på parsellen. Parsellens plassering er veldig eksponert, og en er usikker på hvilken fjernvirkning bebyggelsen på tomta vil gi. Det er ingen gode planfaglige argumenter for å fradele denne parsellen. Saken kan skape presedens for lignende saker. På slikt grunnlag er rådmannens klare anbefaling å ikke gi seg inn på en dispensasjonspraksis i denne type saker. Avslås søknaden bør det opprettes dialog med kjøperne om et annet tomtealternativ. Rådmannen vurderer at det ikke finnes særlige grunner for å innvilge dispensasjon i denne saken. Innvilges søknaden bør det legges begrensninger på gesimshøyden og at plassering av husene godkjennes av byggesaksbehandler i kommunen. Innstilling: Med hjemmel i gjeldene kommunedelplan for skurlaget-plassen avslås søknaden om fradelingen av 5 dekar til boligformål fra gbnr. 23/18 som omsøkt i følge søknad datert Søknaden blir tatt med videre som et innspill til den pågående revisjonen i kommunedelplan Skurlaget Plassen. Side 7 av 7