Vedtatt dato: Saksnummer: 405/14

Transkript

1 Drift- og utbyggingssektoren Oppmåling og byggesak Byggtec Entreprenør Myggveien ALTA Deres ref: Jørn H. Hanssen Vår ref Arkivkode Sak/Saksb Dato 14979/14 GNR/B 32/524 13/107-58/ATBA ALTA, TILLATELSE TIL TILTAK, FORETAK OG ANSVARSRETT Vedtaket er gjort etter delegasjon jfr. kommunestyrets vedtak dat Byggested (Gnr/bnr) 32/524 Adresse: Aronskogen 7, 9514 ALTA Tiltakets art: Enebolig med leilighet Tiltakshaver: IMJ Utvikling AS Ansvarlig søker: Byggtec Entreprenør Saksopplysninger: Deres søknad er mottatt her: Tillatelse til tiltak gitt: Stoppordre garasjedel gitt: Søknad om endring mottatt her: Tillatelse til endring gitt: Klage på vedtak datert mottatt her: Behandling av klage og oppheving av vedtak: Søknad om dispensasjon mottatt: Endringsvedtak med dispensasjon gitt: Klage på vedtak gjort mottatt: Bygningsmyndigheten tok ikke klage på vedtak av til følge, og sendte derfor saken til behandling hos planutvalget. Planutvalget opprettholdt administrasjonens vedtak. Saken ble derfor sendt videre til Fylkesmannen for endelig behandling. Fylkesmannen tok klagen til følge i vedtak av ; ʺFylkesmannen opphever kommunens vedtak av 6. januar 2014 hvor det gis dispensasjon fra TEK i forbindelse med oppføring av enebolig på gnr 32 bnr 524. Det er feil ved rettsanvendelsen, og vedtaket er ugyldig, jf.fvl. 41ʺ Som følge av Fylkesmannens vedtak opplyste bygningsmyndigheten utbygger Byggtec Entreprenør AS i brev datert at dersom de ønsket å få deres endringssøknad behandlet var det nødvending at det ble fremmet ny søknad om dispensasjon. En eventuell dispensasjon måtte søkes fra reguleringsbestemmelsene 6 pkt i. ʺBebyggelsens grunnflate, inkl. garasje, må ikke overstige 25% av eiendommens areal (BYA=25%)ʺ

2 Vedtatt dato: Saksnummer: 405/14 Søknaden: Det søkes om endring av gitt tillatelse på eiendom gnr/bnr 32/524, Aronskogen 7. Det søkes om å omgjøre garasjedel til boligformål, og det er ønskelig å trekke dispensasjon til ny adkomst, for så å benytte regulert adkomst. Garasjedel skal omgjøres til egen boenhet som skal kunne benyttes til utleie. Dispensasjonssøknad (mottatt ): ʺDet søkes om dispensasjon til økt utnyttelsesgrad fra Bebyggelsesplan for Aronskogen, Del 2. 6 punkt i. Bebyggelsens grunnflate, inkl. garasje, må ikke overstige 25% av eiendommens areal (BYA=25%). Det søkes dispensasjon til økt utnyttelsesgrad til 31% (Bolig utgjør 153 m2, framtidig garasje 35 m2, og parkering på terreng 36m2).ʺ Gjeldende plangrunnlag: Reguleringsplan for Aronskogen Del 2. PLANID Ansvarlig søker/ tiltakshavers begrunnelse for dispensasjon: ʺDa planens (Aronskogen, PLANID ) intensjon er at parkeringsarealet på terreng ikke skal medtas i BYA-beregningen. Men teknisk forskrift som er kommet inn i ettertid krever at arealet som går til parkering på terreng skal med i beregningen til BYA. Parkeringsarealet er ikke tatt med i beregninger av BYA for de andre eiendommene i plan. Altså vil det være ulik saksbehandling/ulik vilkår dersom det ikke gis dispensasjon på den søkte eiendom. Den søkte boligen er ihht. gjeldende planbestemmelser for området. Det vil fortsatt være mulighet å bygge en garasje på eiendommen på ca. 35 kvm hvis man forholder seg til planbestemmelsene. Man har god plass på tomten til både parkering samt bra egnet uteoppholdsareal som er sørvendt. Ingen berørte naboer vil miste noe sol på grunn av bygget. Slik vi kan se det er det ikke noen ulempe for noen berørte naboer at det gis dispensasjon til øke utnyttelsesgraden fra 25 %, til 31 % (Bolig 153 m2 + garasje 35 m2= 25 %. Parkering på terreng 36m2= 6%).ʺ Fordelene med å kunne bygge huset slik det er søkt er større med at man får en ekstra boenhet som vil bidra til at flere har mulighet å kjøpe egen bolig, samt ekstra boenhet da det er etterspørsel på utleie. Den tidligere praksisen i feltet er at man ikke har trengt å tatt høyde for at parkeringsarealet skal med i beregningen, og heller ingen har måttet søkt dispensasjon ang. parkeringsarealet. Nye planer som lages i dag på tilsvarende tomtestørrelser. Har en BYA på henholdsvis 35-40%, når man tar høyde for parkeringsareal som går til biloppstillingsplass (18 m2 pr bil).ʺ Side 2

3 Merknader til nabovarsel: Det er kommet inn merknader til nabovarsel fra gjenboer Roger Skarvik og Kjersti Bang, Einegjerdet ʺDispensasjonssøknaden er begrunnet med at planens intensjon er at parkering ikke skal medregnes i BYA og at forskriften har kommet inn i ettertid. Dette er feil og er ingen begrunnelse for dispensasjon. Planen ble vedtatt flere år etter at forskriften klart sa at parkering skal medregnes i BYA.ʺ 2. Gjenboer viser til at feilaktig saksbehandling ikke er grunnlag for dispensasjon, og at det derfor ikke er relevant at parkeringsarealet ikke er medregnet for andre eiendommer innenfor planområdet. 3. Gjenboer mener det er en feilaktig forståelse at boligen er innenfor planbestemmelsene og at det kan bygges en garasje på 35 m² på eiendommen. 4. ʺDet påstås at man har god plass på tomten på uteoppholdsareal og at ingen naboer vil miste sol på grunn av bygget. I dispensasjonssøknaden for endring av avkjørsel var begrunnelsen for å flytte avkjørsel fra vest mot nordøst nettopp å oppnå bedre utearealer. Dersom det den gang var en fordel for å kunne gi en dispensasjon vil det motsatte, altså å flytte avkjørsel tilbake til vest på tomten, måtte være en ulempe. Dette både med tanke på oppholdsarealer og trafikksikkerhet.ʺ ʺVi har påpekt ulemper i forhold til nedbygging av området, dårligere lysforhold og utsyn, økt trafikk, mer støy og dårligere trafikksikkerhet.ʺ 5. Gjenboer viser til at det kun er for utbygger det er en fordel at det bygges bolig med utleie, og at det ikke skal tas økonomiske hensyn i plan- og bygningsloven. 6. ʺBegrunnelsen med at planer som lages i dag har en høyere BYA kan ikke benyttes her. Plan med tilhørende bestemmelser er innenfor dette definerte området, ikke utenfor. Vi mener at planens bestemmelser om grad av utnytting vesentlig tilsidesettes fordi en økning i grad av utnytting fra 25% til 31% er betydelig. Videre mener vi at fordelene ikke er klart større enn ulempene. De eneste fordeler som her er lagt frem er utbyggers økonomiske gevinst slik vi ser det, mens utearealer, bokvalitet og trafikksikkerhet blir redusert som en følge av mindre utsyn, mer trafikk, mer støy og uhensiktsmessige parkeringsløsninger. Vi ber derfor om at boligen ferdigstilles i tråd med tillatelsen av , der parkering inngår i boligen.ʺ Ansvarlig søkers/ tiltakshavers kommentarer til protester: 1. ʺDet går frem av gjeldende plan for området at parkeringsarealet ikke skal medtas i BYA-beregningen. Men at man skal sette av minst 50 m2 egnet uteoppholdsareal pr. boenhet. 3 parkeringsplasser inne på tomten, og 1 tilleggsplass for hver tilleggs boenhet under 60 m². Som vedlagt situasjonskart viser har man ikke problemer med dette. Det er også vist hvor det er mulighet å bygge en garasje på m2 uten å vike fra gjeldende plan for området.ʺ Side 3

4 Utbygger viser til at det i nye planer blir tatt hensyn til krav i TEK10 ved at det settes en høyere utnyttelsesgrad. Utbygger viser til at det er planmyndighetens ansvar å tilpasse de gamle planene til krav i TEK ʺHvis det hadde vært slik at parkeringsarealet skulle vært tatt med, hadde de fleste boligene som er bygget i feltet vært for store. Og flere hadde måttet søke dispensasjon fra plan. Noe som ingen har måttet gjort så vidt oss bekjent. Altså vil det være ulik saksbehandling/ulike vilkår dersom det ikke gis dispensasjon på den søkte eiendom.ʺ 3. Utbygger er ikke enig i påstanden om at en garasje ikke er i samsvar med plan. 4. Det vises til at bolig er i samsvar med plan både når det gjelder høyde, størrelse og utforming. Boligen er også plassert på en slik måte at det er til fordel for naboeiendommer. 5. Utbygger har ikke kommentert punktet, men viser til at boligen er ihht plan. 6. Utbygger er ikke enig i at en dispensasjon vil medføre ulemper for nabo med tanke på mindre lys og sol da det er snakk om parkeringsplasser, ikke bygninger. Og det vises til at alle krav til en boligtomt med utleie er oppfylt på eiendommen. Vurderinger: Søknaden er i strid med reguleringsplan for Aronskogen, del 2. Søknaden kan derfor bare innvilges dersom det gis dispensasjon fra gjeldende plan evt. at denne endres. Forutsetningen for å gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt og at det etter en helhetsvurdering er klart større fordeler enn ulemper ved å gi dispensasjon, jf. pbl For å komme frem til om lovens vilkår er oppfylt, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon vurderes opp mot hensynene bak bestemmelsene som det dispenseres fra og hensyn i lovens formålsbestemmelse. Bare dersom hensyn bak bestemmelsene eller hensyn i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens vilkår være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Videre må det ses hen til hvorvidt fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Oppført bolig på eiendom gnr/bnr 32/524 er innenfor gjeldende reguleringsplan i størrelse og utforming. Boligen er en enebolig med en sekundær boenhet på ca 44 m². Det søkes om dispensasjon til å overstige regulert utnyttelsesgrad slik at tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen er på 31 %. Eiendommen er i dag bebygd med 20,5 %. Når parkeringsarealet skal medregnes vil eiendommen beregnes bebygd med ca 30,1 %, mens maks utnyttelsesgrad er satt til 25 % i reguleringsplanen. Det er kommet inn nabomerknader angående dispensasjonssøknaden fra gjenboer Kjersti Bang og Roger Skarvik, disse merknadene skal behandles i forbindelse med behandlingen av dispensasjonen 1. Gjenboer viser til at planens intensjon er feil, og ingen begrunnelse for å gi dispensasjon; Bygningsmyndigheten viser til 6 punkt i. i reguleringsplanen hvor det står ʺBebyggelsens grunnflate, inkl. garasje, må ikke overstige 25% av eiendommens areal (BYA=25%).ʺ Ut fra bestemmelsens utforming er det naturlig å si at det ikke er til hensikt at parkeringsareal skal medregnes i utnyttelsesgraden. For det første benyttes det ordet bebyggelse - et ord parkeringsplasser vanskelig kan sies å gå inn under. For det andre ville det vært naturlig å ta inn parkeringsplasser etter ordet «inkl» dersom det var tenkt medregnet i BYA. Bygningsmyndigheten mener dette viser at intensjonen i Side 4

5 plan er at parkeringsareal ikke skal tas med i beregninger av BYA for eiendommen. En slik tolkning støttes av det faktum at bygningsmyndighetene ved beregning av utnyttelsesgrad i byggesaker har hatt fast praksis på at parkeringsareal ikke medregnes i utregning av tillatt BYA. Til dags dato er det kun bolig og garasje og evt. uthus som er medregnet i beregningsareal for BYA. På bakgrunn av bygningsmyndighetenes praksis angående å ikke ta med parkeringsareal i beregning av utnyttelsesgrad må det anses som klart at tillatt utnyttelsesgrad i denne reguleringsplanen er satt på bakgrunn av dette. At en dispensasjon er i samsvar med planens intensjon er etter bygningsmyndighetens vurdering en god begrunnelse for å gi dispensasjon, og er derfor ikke enige i gjenboers merknad. 2. Gjenboer viser til at feilaktig saksbehandling ikke er grunnlag for dispensasjon, og at det derfor ikke er relevant at parkeringsarealet ikke er medregnet for andre eiendommer innenfor planområdet; Bygningsmyndigheten viser til at det har vært lang praksis i Alta kommune for at parkeringsarealet ikke medregnes i beregningen av BYA. Denne praksisen er også fulgt i behandlingen av tidligere byggesaker som ligger under samme reguleringsplan som dette tiltaket. Det ville vært urimelig og uforutsigbart for byggherre om bygningsmyndigheten i denne saken skulle startet en ny praksis med å medregne parkeringsareal i BYA når dette er noe bygningsmyndighetene aldri har gjort i tidligere byggesaker, og reguleringsplanen ikke er tilpasset denne beregningen måten. Slik vi ser det får ikke utbygger noen fordel i forhold til andre utbyggere, han får bare samme retningslinjer å forholde seg til som øvrige byggherrer i Alta kommune dersom det gis dispensasjon. 3. Gjenboer mener det er en feilaktig forståelse at boligen er innenfor planbestemmelsene og at det kan bygges en garasje på 35 m² på eiendommen. Ut fra planens intensjon vil boligeier kunne bygge en garasje på ca 34 m² og fremdeles være i samsvar med plan. Eneboligen er etter bygningsmyndighetens vurdering innenfor plan i størrelse, høyde og utforming. 4. ʺDet påstås at man har god plass på tomten på uteoppholdsareal og at ingen naboer vil miste sol på grunn av bygget. I dispensasjonssøknaden for endring av avkjørsel var begrunnelsen for å flytte avkjørsel fra vest mot nordøst nettopp å oppnå bedre utearealer. Dersom det den gang var en fordel for å kunne gi en dispensasjon vil det motsatte, altså å flytte avkjørsel tilbake til vest på tomten, måtte være en ulempe. Dette både med tanke på oppholdsarealer og trafikksikkerhet.ʺ ʺVi har påpekt ulemper i forhold til nedbygging av området, dårligere lysforhold og utsyn, økt trafikk, mer støy og dårligere trafikksikkerhet.ʺ Å flytte adkomst var positivt for uteområdet, men selv om regulert adkomst benyttes oppfylles kravene til uteområdet. Regulert adkomst skal være vurdert i planarbeidet, og bygningsmyndigheten anser derfor denne for å være ihht forskrifter. Når det gjelder nedbygging av området er det bestemmelser for dette i gjeldende reguleringsplan, og etter bygningsmyndighetens vurdering er tiltaket i samsvar med plan. 5. Gjenboer viser til at det kun er for utbygger det er en fordel at det bygges bolig med utleie, og at det ikke skal tas økonomiske hensyn i plan- og bygningsloven. Side 5

6 Bygningsmyndigheten er enig i denne merknaden, og har derfor ikke sett på dette som et argumentet for dispensasjon. 6. ʺBegrunnelsen med at planer som lages i dag har en høyere BYA kan ikke benyttes her. Plan med tilhørende bestemmelser er innenfor dette definerte området, ikke utenfor. Vi mener at planens bestemmelser om grad av utnytting vesentlig tilsidesettes fordi en økning i grad av utnytting fra 25% til 31% er betydelig. Videre mener vi at fordelene ikke er klart større enn ulempene. De eneste fordeler som her er lagt frem er utbyggers økonomiske gevinst slik vi ser det, mens utearealer, bokvalitet og trafikksikkerhet blir redusert som en følge av mindre utsyn, mer trafikk, mer støy og uhensiktsmessige parkeringsløsninger. Vi ber derfor om at boligen ferdigstilles i tråd med tillatelsen av , der parkering inngår i boligen.ʺ Bygningsmyndigheten mener utformingen av nye planer er relevant for vurderingen av dispensasjonen i denne saken, og i alle andre dispensasjonssøknader da nye planer legger retningslinjer for utbyggingen i Alta. Det som er mest tungtveiende i vurderingen av denne dispensasjonen er likebehandling, og det faktum at dersom det ikke gis dispensasjon vil denne utbyggeren få andre vilkår for sitt tiltak enn noen av de andre utbyggerne i feltet. Denne saken viser at det er mangler i kommunens arbeider med denne planen, og at vi nå må endre vår praksis. Dette er noe vi tar med videre i vårt arbeid, og det er noe planavdelingen tar med videre i sitt arbeid. Andre utbyggere i dette feltet har fått/vil få beskjed om behovet for en dispensasjon for å få realisert deres tiltak. Også alle nye tiltak på bebygde eiendommer i feltet vil kreve en dispensasjon dersom utnyttelsesgraden overstiges. Bygningsmyndigheten vil gi planavdelingen beskjed om at planen er mangelfull, og håper at det vil bli satt i gang arbeider for å utbedre denne. Vurdering dispensasjon: Bygningsmyndigheten kan ikke se at formålet i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon da intensjonen i planen er at parkering ikke skal tas med i beregningen av grad av utnytting (viser til behandling av nabomerknad). Parkeringsløsningen er vist på situasjonsplanen og er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det er også satt av godt egnet uteområde for begge boenhetene. Det er videre god avstand mellom omsøkte eiendom og eiendom til gjenboer Kjersti Bang og Roger Skarvik da det går en vei mellom disse to eiendommene. Ut i fra en helhetsvurdering av ovenstående finner kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene, samt at dispensasjon ikke tilsidesetter hensyn i lovens formålsbestemmelse. Lovens vilkår er oppfylt og dispensasjon kan gis jf Det gjøres oppmerksom på at kostnaden ved eventuell flytting av kommunaltekniske anlegg eller offentlige installasjoner må dekkes av tiltakshaver. Side 6

7 VEDTAK: 1. Tillatelse: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra Reguleringsplan for Aronskogen, del 2 6 punkt i. Dispensasjonen medfører at utnyttelsesgraden økes fra 25% til 31%, da parkeringsarealet medregnes i BYA. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 gis det tillatelse til endring av tillatelse i henhold til deres søknad registrert den og dispensasjonssøknad. Tiltaket skal oppføres i samsvar med tegninger datert/ nummerert /501 og 502 og situasjonsplan datert Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 gis det tillatelse til oppstart av byggearbeidene på garasjedelen i henhold til deres søknad mottatt Ihht forvaltningsloven 33 annet ledd opphever bygningsmyndigheten vedtak av , behandling av klagesak. Vedtaket er etter dette ikke gyldig eller bindende. Vilkår: 1. Alt arbeid skal utføres i samsvar med gjeldende bestemmelser og forskrifter. Tilsyn: Det varsles om at det kan bli foretatt inspeksjon av bygget i løpet av byggeperioden. Inspeksjonen vil i hovedsak rette seg mot viktige og kritiske området i henhold til. kontrollplanen, eller til områder som bygningsmyndigheten har satt som viktige inspeksjonsområder. Merknader: Ansvarlig søker skal gi melding til kommunen om byggestart. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes kommunen både av opprinnelig og ny tiltakshaver. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23-2 Ansvar og risiko for å sette i gang arbeidet påhviler utbygger så lenge klagefristen ikke er utløpt, og eventuelle klager ikke er avgjort av klageinstansen. Klagefristen er tre uker fra vedtaket er mottatt. Klage: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i henhold til plan- og bygningslovens 1-9 jf. forvaltningslovens 28. Klagen sendes til Alta kommune, oppmåling og byggesak, postboks 1403, 9506 Alta. Klagefristen er tre uker etter at underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Part i saken har rett til innsyn i sakens dokumenter, jf. fvl 18 og 19 Side 7

8 Med hilsen Trond Inge Heitmann Virksomhetsleder oppmåling og byggesak Kopi til: Kjersti Bang, Einegjerde 6, 9514 ALTA IMJ Utvikling AS, Linekroken 16, 9515 Alta Henrik Stang Aas, Aronskogen 7 B, 9514 Alta Anne Therese Bakken Arnesen Saksbehandler Ansvarlig søker har ansvaret for at dette dokumentet blir videresendt til øvrige parter i saken. Side 8