Namsos kommune. Saksframlegg. Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2014/ Saksbehandler: Grete Småvollan Saksframlegg 65/753 - Skolegata 2A - Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl for utvidelse av veranda/balkong Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Namsos kommune gir dispensasjon fra Plan- og bygningsloven 29-4 for utvidelse av veranda/balkong på eiendommen gnr. 65, bnr. 753, Skolegata 2A, 7800 Namsos, ihht. sakens dokumenter. Det delegeres til Rådmannen å utstede byggetillatelse for gjeldende tiltak på bakgrunn av gitt dispensasjon i saken. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2 og Som begrunnelse for vedtaket, vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret delegasjon til utvalg plan, byggesak og teknisk drift med senere endringer, sist

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U /753 - Skolegata 2A - Vedrørende Hasan Ok byggearbeider I /753 - Skolegata 2A - Utvidelse Hasan OK av balkong i 2. etg X Tegninger U Befaring Skolegata 2A Hasan OK I Nabovarsel Hasan Ok I Nabomerknad fra Skolegata 4 Esme og Zeki Karadag I Tilsvar på nabomerknad Hasan og Kiraz OK S /753 - Skolegata 2A - Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl for utvidelse av veranda/balkong Vedlegg 1 Tegninger 2 Situasjonskart 3 Nabomerknad 4 Tilsvar på nabomerknad

3 Saksopplysninger Byggesaksavdelingen ved Namsos kommune ble gjort oppmerksom på igangsatte byggearbeider på eiendommen gnr.65, bnr. 753 uten at naboer er varslet. Det ble gjennomført befaring på ovennevnte eiendom og under den ble det konstatert at byggearbeider som er søknadspliktig ihht plan- og bygningsloven 20-2 var igangsatt uten at det forelå nødvendige tillatelser fra Namsos kommune. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 ble det gitt pålegg om stans av byggearbeider fra og med dato i forbindelse med bygging på utvendig gavlside mot nabo på gnr. 65 bnr Søknad er mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling i Namsos kommune den , med følgende vedlegg: situasjonskart, tegninger, nabovarsel, søknad om dispensasjon Ettersendt: : nabovarsel uten samtykke i tiltaket Komplett søknad: Plangrunnlag/dispensasjoner: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Overhallavegen, stadfestet formålet i planen er boligbebyggelse. Tiltaket: Tiltakshaver Hasan Ok søker om å rive inngangsparti for å bygge nytt inngangsparti med utvidelse av balkong over på eiendommen gnr. 65 bnr. 753, Skolegata 2A, 7800 Namsos. Tiltakshaver er eier av tomten. Ny veranda er omsøkt like lang som husets gavlside og stikke en del lengre ut en den tidligere godkjente veranda. BYA på nytt tiltak er beregnet til 7m². Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er registrert merknader i saken fra nabo Zeki og Esme Karadag, gnr/bnr 65/289,Skolegata 4, 7800 Namsos. Nabomerknad registrert hos BKO Nabomerknader på tiltaket: Nabomerknader fra Zeki og Esme Karadag, kort oppsummert: Påbegynt terrasse kommer veldig nære mine to soverom og baderom. Begge husene har nok brannavstand og størrelsen på denne terrassen strider mot det som er godkjent. Terrassen kommer veldig nære stuebalkongen og stuevinduet, dette er ubehagelig. Kan ikke dra for gardiner og persienner hele tiden for å unngå innsyn fra naboene. Kommentar fra tiltakshaver til nabomerknad: Renovering/hastetiltak på tetting av tak (altangulvet) pga omfattende vannskader i tak og vegg innvendig tilknyttet altanen. Søker derfor samtidig med dette arbeid om å utvide altanen i 2. etg. Trenger denne utvidede balkongen til nødutgang i tilfelle brann etc. slik den er i dag er det for trangt. Spesielt vinterstid (snøfall). Måtte starte riving/bygging umiddelbart da det ble så store vannskader, Det søkes om å dispensere fra plan- og bygningsloven Tiltakshavers begrunnelse: Har behov for større luftebalkong.

4 Utvidelse av eksisterende balkong, den er den eneste på hele huset. Vurdering: Dispensasjon fra 29-4 for å bygge nærmere naboeiendom enn 4m Det søkes om å bygge balkong på bolighus ca. 1,3 m fra naboeiendom. Kommunen kan godkjenne at det oppføres byggverk som plasseres nærmere nabogrense enn 4 m. Ved mindre tiltak; inntil 1 m fra nabogrense. Dette gjelder i første rekke mindre frittliggende bygg som garasje, uthus mv. Innsynet til nabo vil bli større da omsøkte balkong søkes bygget på hele husets gavlvegg samt utvides ytterligere 70 cm nærmere nabo enn tidligere balkong. Når en velger bosted, vil det alltid være fordeler og ulemper. Å få stanset innsikt lar seg ikke gjøre i tettbygd strøk, men man kan gjøre tiltak for å minske innsikt. I dette tilfelle kan tiltakshaver forhøye rekkverk slik at sikten mot nabo ikke blir like stor. Tiltakshavers utsikt mot gate, blir da tilsvarende minsket. En vurderer omsøkte tiltak til å ikke gi større ulemper for nabo enn det som må påregnes i bynære områder. Eksisterende trappegang og balkong tilfredsstiller krav til rømningsvei fra 2. etasje slik det er godkjent ifra før. Ved en større balkong vil fortsatt like mye snøfall komme innpå foran døren så fremt balkongen ikke er overbygd med tak. Tiltak for å opprettholde rømningsvei, vil være å måke unna etter hvert som det kommer snøfall. En utvidelse av balkong, vil derfor ikke ha nevneverdig innvirkning mht. rømningsvei. Tiltaket kommer nærmere nabobygg enn tidligere og brannkrav slår derfor inn, det er i dag 8 meter mellom vegglivet på de aktuelle eiendommene, men fra omsøkt ny balkong til eksisterende nabobalkong er det 4,5 m. Det er ikke innlevert noen dokumentasjon på at det er brannsikret fra før av. Det er ny balkong som kommer nærmere nabogrense, inngangsparti vil fortsatt ha samme avstand som tidligere. Bolig er i Teknisk forskrift (TEK10), 11-2, plassert i risikoklasse 4, og i dette tilfellet hvor boligen har 2 etasjer, er bygget definert i brannklasse 1; TEK TEK 11.6, pkt. 1 sier: Avstanden mellom lave byggverk kan være mindre enn 8,0 m når byggverkene er skilt med branncellebegrensende bygningsdel eller bygningsdeler i hvert av byggverkene, som til sammen gir samme brannmotstand... I dette tilfellet, med bygging og utvidelse av balkong kun på gnr./bnr 65/753, vil også kravet til å opprettholde brannkrav ihht. TEK10, falle på kun denne eiendommen. Ny balkong blir festet til eksisterende bolig, og blir da å regne som en del av boligen. Dette innebærer at veggliv hvor balkongen festes, må utføres i materialer som tilfredsstiller brannkrav i TEK10, hvor avstanden til nabobygg er mindre enn kravet i TEK 11-6; altså < 8 m. Det må stilles krav til at tiltaket utføres slik at gjeldende brannkrav ivaretas. Utfra dette, kan det gis dispensasjon ihht. omsøkt Etter samlet vurdering anbefaler administrasjonen at dispensasjonssøknaden godkjennes. Vurdering av overtredelsesgebyr Grunn til at dette er en sak hos kommunen er at utvidelse av balkong er påbegynt med nytt bjelkelag før det forelå søknad. Tiltak som renovering, i dette tilfelle lekkasje, er ikke søknadspliktig og det ville ikke blitt noen sak hvis tiltaket hadde blitt renovert til slik det var.

5 I dette tilfelle ble det ikke blitt innlevert søknad til bygningsmyndighetene før etter forhåndsvarslet ble gitt, noe som underbygger at tiltakshaver ikke var klar over at tiltaket er søknadspliktig. Videre er det i SAK 16-2 et moment hvorvidt et ulovlig tiltak har bidratt til en økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen har medført at eiendommen har fått en markert høyere verdi. Administrasjonen er av den oppfatning at de arbeider som er gjort mest sannsynlig vil øke markedsverdien noe. Administrasjonen er etter en samlet vurdering kommet til at overtredelsen er å anse som et så lite avvik at det synes lite hensiktsmessig å utstede overtredelsesgebyr i saken. Miljømessig vurdering Tiltaket har ingen negative miljømessig betydning. Konklusjon Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen at utvalg for byggesak, plan og teknisk drift fatter følgende vedtak: Namsos kommune gir dispensasjon fra Plan- og bygningsloven 29-4 for utvidelse av veranda/ balkong på eiendommen gnr. 65 bnr. 753, Skolegata 2A, 7800 Namsos. Det delegeres til Rådmannen å utstede byggetillatelse for gjeldende tiltak på bakgrunn av gitt dispensasjon i saken.