SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Sylvia Friedrich Arkiv: GNR/B 44/756 Arkivsaksnr.: 14/1161. Riving av naustdel på gnr. 44 bnr klagebehandling

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Sylvia Friedrich Arkiv: GNR/B 44/756 Arkivsaksnr.: 14/1161 Riving av naustdel på gnr. 44 bnr klagebehandling... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE RØR LINJA Vedlegg: 1. Situasjonsplan, M 1: Klage på vedtak DS 356/14 om riving av naustdel, reg Tillatelse til tiltak riving naustdel, DS- 365/14, dat DS-365/14 godkjente tegninger Andre dokumenter (ikke vedlagt): Saksmappe Kort sammendrag: Aktuell naust var «to-delt»; halve naustet stod på gnr./bnr. 44/756 og andre halvdel på gnr./bnr. 44/11. Vestlandshus AS søkte på vegne av grunneier Tore Eivind Strand om riving av naustdel på gnr./bnr. 44/756. Grunneier Gerd-Karin Løkås sender nabomerknad til kommunen. I brevet hevdes at Sameieloven gjelder i den aktuelle saken og at rivingstillatelse ikke kan gis før det foreligger samtykke fra grunneier 44/11, Rivingstillatelse under vilkår ble gitt i sak DS 365/14, den Naboklagen ble vurdert i denne saken, men ikke tatt til følge. Bygningsmyndigheten begrunner avgjørelsen med at det gjeldende skjøtet inneholder en bestemmelse som tillater riving av naustdel. I skjøte er det ikke angitt at det kreves nytt skriftlig samtykke fra annen eier ved søknad om tillatelse. Føyen Advokatfirma DA påklager vedtak DS 356/14 på vegne av grunneier gnr./bnr. 44/11 Gerd-Karin Løkas. Klagen begrunnes med at eierne gnr./bnr. 44/756 og 44/11 har et sameie i naustet, og at samtykke fra Løkas må foreligge før deler av naustet rives. Videre kan Løkas ikke se at det er søkt om oppsett av vegg. I den aktuelle saken skal Utvalg for miljø og forvaltning (UMF) ta stilling til om klagen fra grunneier gnr./bnr. 44/11 tas til følge eller ikke. Rådmannen innstiller på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger: Klageren er nabo og har dermed klageadgang jfr. forvaltningslovens 28. Klagen ble framsatt i rett tid. Føyen Advokatfirma AS anfører følgende klagepunkter: 1. Klageren mener at de to grunneiere er sameiere i naustet og at samtykke må foreligge fra Løkas før deler av naustet kan rives uavhengig av om

2 den delen der er gitt rivingstillatelse til ligger på søkerens eiendom (gnr. 44 bnr. 756) 2. Det er ikke søkt om oppsett av vegg (anm.: vegg som «lukker» gjenstående naustdel etter riving av naustdel på 44/756). Tiltaket ligger på eiendomsgrensen, dvs. innenfor 4-metersgrensen. Rivingstillatelse skulle ikke vært gitt uten at søknad om oppsett av vegg forelå og var behandlet i kommunen. 3. Oppsatt vegg er ikke i henhold til tekniske krav (TEK 10). Veggen framstår som provisorisk og medfører at resterende naustdel ikke kan betraktes som sikker å oppholde seg i. 4. Klageren krever at vedtaket oppheves og det skal ikke gis tillatelse til riving av naustdel og oppsett av vegg. I det aktuelle tilfellet foreligger et skjøte tilknyttet gnr./bnr. 44/756, dat Skjøtet ble inngått i sammenheng med fradeling av 44/756 fra hovedbruket 44/11. Det aktuelle skjøtet ble tilsendt bygningsmyndigheten under byggesaksbehandlingen. Klagen fra Løkas har samme innhold som tidligere gitt nabomerknad, med unntak av nytt punkt som omhandler søknadsplikt for oppsett av vegg. Vurdering: Ang. klagepunkt 1: Rådmannen kan ikke se at det er framkommet nye momenter i klagebrevet som skulle tilsier at tidligere vurdering/saksbehandling bør revideres. Med bakgrunn i denne konklusjonen gjengis her bygningsmyndighetens vurdering, som ble foretatt i sak DS 356/14. Utdrag rivingstillatelse DS 356/14: «Ansvarlig søker/tiltakshaver sendte det gjeldende skjøtet (dat ) til bygningsmyndigheten ved e-post, dat I skjøtet framkommer følgende særskilte avtale: «Halvdelen av hovedbrukets naust blir stående på den solgte parsell. Kjøper skal således eige halve naustet. Hovedbruket og kjøperen skal i fellesskap vedlikeholde naustet med en halvpart hver. Hvis en av partene vil rive sin halvdel av naustet, skal vedkommende forplikte seg til å koste ny vegg i den side hvor halvdelen blir fjernet. Kjøperen skal ha rett til samme veg som hovedbruket har til sjøen. Avtale i skjøte er vedtatt av kjøper og selger.» Lovgrunnlag / merknadsvurdering Kommunens bygningsmyndighet kan kun fatte vedtak som er hjemlet i plan- og bygningsloven (PBL). Eier 44/756 og 44/11 har motstridende oppfatninger når det gjelder om Sameieloven kommer til anvendelse eller ikke. Denne tvistigheten er privatrettslig, og før byggesaken kan tas opp til behandling må bygningsmyndigheten vurdere forholdene opp mot PBL Plan- og bygningslovens 21-6 lyder som følgende: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for

3 bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold» Sameieloven faller utenfor kommunens myndighetsområde, men det anses som formålstjenlig å se på lovens virkeområde. Sameieloven 1 fastlegger: «Lova her gjeld der to eller flere eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal. Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.» Bygningsmyndighetens konklusjon ang. lovanvendelse og privatrettslige forhold I den aktuelle saken søker Vestlandshus Tromsø AS, på vegne av tiltakshaver/grunneier 44/756, om riving av naustdel. Skjøtet inneholder en særskilt avtale som omhandler slik riving: «Halvdelen av hovedbrukets naust blir stående på den solgte parsell. Kjøper skal således eige halve naustet Hvis en av partene vil rive sin halvdel av naustet, skal vedkommende forplikte seg til å koste ny vegg i den side hvor halvdelen blir fjernet» Denne avtalen, som er innlemmet i skjøtet, må ses i sammenheng med Sameielovens 1, 2. avsnitt, som sier at Sameieloven gjelder så langt ikke annet følger av avtale. Etter bygningsmyndighetens vurdering kommer det klart fram i skjøtet at hver av de to eierne har lov til å rive sin naustdel, dersom det settes opp vegg mot naustdel som bli stående. Dermed foreligger det ingen uklare privatrettslige forhold når det gjelder riving av naustdel, og byggesøknaden kan ikke avvises. Gjennom oversendelse av det aktuelle skjøtet har tiltakshaveren klart dokumentert at han innehar den privatrettslige rettigheten til å søke om riving av naustdel på 44/756. Gerd-Karin Løkas påpeker i sitt merknadsbrev at 44/756 ikke kan selges uten videre til tredje parter, og at Sameieloven også kommer til anvendelse ved eventuelt kjøp/salg. I den aktuelle byggesaken tar bygningsmyndigheten ikke stilling til dette privatrettslige forholdet. Søknaden ble sendt av Vestlandshus Tromsø AS på vegne av tiltakshaver/eier gnr./bnr. 44/756. Det betyr at nåværende eier står som ansvarlig i den aktuelle byggesaken, og for bygningsmyndigheten er det uvedkommende om eieren eventuell har planer om å selge sin eiendom. Kommunen er pålagt å forholde seg til eierforholdet som gjelder på søknadstidspunkt og ved behandling av søknaden. Eventuelle tvistigheter rundt forkjøpsrett, samtykke til salg osv. må løses på privatrettslig basis. Plan- og bygningsloven er en såkalt «Ja-lov». Det innebærer at bygningsmyndigheten er pliktig til å gi tillatelse, dersom omsøkt tiltak er i tråd med plan, lov og forskrift. I det aktuelle tilfellet foreligger ingen forhold som strider mot gjeldende plan, plan- og bygningsloven eller gjeldende forskrift, og bygningsmyndigheten er lovpålagt å innvilge søknaden.... Saken er behandlet som sak DS - 365/14, etter delegert myndighet fra kommunestyret. I henhold til plan og bygningsloven 20-2 gis det tillatelse til riving av naustdel

4 (bygningsnr ) på gnr./bnr. 44/756, i samsvar med innsendt søknad mottatt og komplettert (skisse oppbygging vegg). Tillatelsen gis under vilkår om at det settes opp vegg mot naustdel som blir stående. Gjennom søknad forplikter den ansvarlige / tiltakshaveren seg at arbeidet utføres i tråd med gjeldende lov og forskrift og at den resterende naustdelen ikke påføres skade gjennom riving av den andre naustdelen.» Slutt utdrag DS 356/14 Gjennom underskrift på skjøtet har begge grunneiere gitt sitt samtykke til at naustdel kan rives, og rådmannen kan ikke se at det kreves ytterligere samtykke fra den annen grunneieren. Tillatelsen er ikke i strid med foreliggende privatrettslige avtaler. Klagepunkt 1 tas ikke til følge. Ang. klagepunkt 2 og 3: Klagerens anførsel om at «oppsett vegg» ikke særskilt er omsøkt er korrekt. I søknaden er det kun anført «riving», og det er ikke eksplisitt nevnt at veggen skal settes opp etter rivingen, slik at resterende del av naust på 44/11 «lukkes». Derimot viser innlevert/godkjent tegningene den aktuelle veggen, og etter rådmannens vurdering kom det tydelig fram at søknaden inneholder både riving og oppsett av vegg. For å synliggjøre denne oppfatningen ble tillatelsen gitt med følgende tilføyelse: «Tillatelsen gis under vilkår om at det settes opp vegg mot naustdel som blir stående» Videre anføres at det i skjøtet klart kommer fram at riving av naustdel kun kan gjennomføres dersom den aktuelle veggen settes opp etterpå. Dersom bygningsmyndigheten hadde vært i tvil om at oppsett av vegg omsøkes måtte søknaden blitt avvist, siden tillatelsen da ville motstride foreliggende skjøte. Gjennom underskrift på skjøte har grunneierne 44/756 og 44/11 gitt sitt samtykke til at veggen skal settes opp, og bygningsmyndigheten kan ikke se at det er hensiktsmessig å kreve et nytt samtykke fra grunneier 44/11 i den aktuelle byggesaken. Rådmannen har ingen indikasjon på at utforming av veggen ikke er i tråd med gjeldende tekniske krav. Søker/tiltakshaver bekrefter gjennom underskrift på søknaden at alt arbeid skal bli utført i tråd med gjeldende loven, regler og forskrift. Rådmannen ser pdd. ingen grunn til å betvile søkerens rettslydighet i den aktuelle saken. Kommunen har mulighet til å gjennomføre tilsyn for å avdekke eventuelle misforhold. I det aktuelle tilfellet kan rådmannen ikke se at nødvendig ressursbruk står i forhold til tiltakets omfang og karakter. Denne vurderingen er basert på PBL 25-2: «Utover tilsynsplikten i 25-1 avgjør kommunen i hvilke saker og på hvilke områder det skal føres tilsyn. Tilsynet gjennomføres på den måten, i det omfang og med den intensitet som kommunen finner for hensiktsmessig.» Klagepunkt 2 og 3 tas ikke til følge.

5 Ang. klagepunkt 4: Etter en samlet vurdering av tidligere merknader og de nye klagepunktene kan rådmannen ikke se at det foreligger forhold som tilsier at DS 356/14 bør oppheves. Klagepunkt 4 tas ikke til følge, og vedtak i DS 356/14 opprettholdes.... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE RØR LINJA Innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE RØR LINJA Utvalg for miljø og forvaltning vedtar at klagen fra grunneier gnr./bnr. 44/11, reg ikke tas til følge og at vedtak i DS-356/14 opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen til endelig avgjørelse. Vedtaket er fattet med hjemmel i PBL 1-9 og forvaltningslovens 34. Lenvik rådhus, Finnsnes, Margrethe Hagerupsen rådmann Geir J. Fredriksen teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE RØR LINJA