RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/ Arkiv: 16/1123 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage garasje. Bolig: Rive eksisterende og oppføre ny bolig og garasje + utvidelse av brygge. Sted: Korstvedtveien 16 gnr. 16 bnr Søker: Konsmo Fabrikker AS Tiltakshaver: Kirsten og Nils Petter Fjellstad Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komite viser til saksutredningen og tar klage fra nabo delvis til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Tiltakshaver må endre takvinkelen fra 22 til 18 for å senke mønehøyden med 0,273 m. Reviderte tegninger må innsendes. Saken oversendes fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Nabomerknad tilhørende søknad 2 Vedr. søknad 3 Godkjent situasjonskart 4 Tegning - terrengsnitt A3 5 Tegninger Garasje A4 6 Tegninger - bolig 7 Søknad om dispensasjon 8 Delegert vedtak 17/13 9 Terrengsnitt - garasje 10 Igangsettingstillatelse 11 Vedrørende klageadgang delegert vedtak 17/ Naboklage 1 13 Bilder m/påtegning tilhørende naboklage 14 Naboklage 2 15 Bilder tilhørende naboklage 2 16 Situasjonskart og skråfoto datert CTR 17 Fotomontasje av Konsmohus 1 18 Fotomontasje av Konsmohus 2 Kort resymé Det er søkt om riving, samt gjennoppføring av bolighus og garasje nederst i Korstvedtveien. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Krana og Kranhøgda og har bolig som reguleringsformål. Søknaden ble godkjent ved delegert vedtak (17/13)og merknad fra nabo ble vurdert. Vedtaket som omhandler garasjen ble påklaget av eier av naboeiendommen gnr. 16 bnr Det innstilles på at klagen tas delvis til følge ved at tiltakshaver må senke mønehøyden med 0,273 meter ved å endre takvinkelen til 18. Saksopplysninger fra delegert vedtak (17/13) Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Krana og Kranhøgda. Planen gir ingen bestemte føringer for riving og oppføring av ny bolig. Det søkes om å rive eksisterende bolighus, garasje og sjøbod. Sjøboden og bolighuset er i følge sefrak registeret oppført i Boligen har et areal på ca. 70m2 BYA, garasjen ca. 20m2 BYA og sjøboden ca. 30m2 BYA. Boligen som søkes oppført på eiendommen etter riving, har en grunnflate på 176m2 BYA. Boligen vil få 3 etasjer der BRA for underetasjen vil bli 151m2, BRA for hovedetasje 95m2 og BRA loft 78 m2. Boligen vil få en tradisjonell utforming med saltak på 42 og 2 arker. Boligen vil få en mønehøyde på 7,1 meter og gesimshøyde på 3,2 meter fra tomtas hovedplan. Medregnet underetasjen vil mønehøyden bli 11,8 meter. Sjøbod vil bli innlemmet i den nye boligen. Det søkes også om å oppføre en garasje til boligen på 42 m2 BYA. Garasjen vil bli plassert nordvest på tomta mot sjøen. Takvinkel vil bli 22, saltak med mønehøyde 3,7m og gesimshøyde 2,05. Det er ikke angitt kotehøyde på garasjens grunnplan eller møne. Både ny bolig og garasje søkes oppført nærmere eiendomsgrense enn 4 meter. Det må derfor vurderes om det kan gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4, i henhold til

3 plan- og bygningsloven 19-2 for oppføring av bolig. Etter plan- og bygningsloven 29-4, kan kommunen godkjenne at byggverk plasseres nærmere eiendomsgrense enn 4 meter ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Brygga søkes utvidet med 4 meter mot vest med en fast utrigger på 5 meter x 2 meter. Tiltaket er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 og krever ansvarsrett. Konsmo Fabrikker AS søker ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende for arkitektur, byggteknikk, tømrerarbeid og radonsikring og ansvarlig utførende av tømrerarbeid og ventilasjon. Søker har sentral godkjenning. Systemair AS søker ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende for balansert ventilasjonssystem. Søker har sentral godkjenning. Eic AS Engineering & Industry Consultans søker ansvarsrett for oppmålingsteknisk prosjektering og ansvarlig utførende av innmåling og utstikking av tiltaket. Søker har sentral godkjenning. Håvard Haugstøl Muremester søker ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av mur, pipe, betong, flisearbeid og membran. Søker har sentral godkjenning. Brødrene Vatne AS søker ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av innvendig sanitæranlegg. Søker har sentral godkjenning. Rolf Normann Olsen søker lokal godkjenning for ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av rivingsarbeider. Det er sendt inn avfallsplan i henhold til tek Felle Maskin AS søker ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende og utførende av grunnarbeider og utvendig sanitæranlegg. Søker har sentral godkjenning. Eiendommen er tilkoplet kommunalt vann- og avløp. Hensynet til naturmangfoldsloven er ikke vurdert da tiltaket ligger innenfor godkjent reguleringsplan. Det er registrert bløtbunnforekomst ved brygga. Det er foretatt befaring. Naboer er varslet, det er kommet inn merknader fra naboeiendommen 16/1126 som bemerker at ny garasje ikke bør få høyere mønehøyde enn eksisterende garasje, da dette vil ødelegge deres utsikt. Det motsetter seg ikke tiltaket for øvrig. Øvrige naboer har ikke kommet med merknader. Vurderinger fra delegert vedtak (17/13) (sitat slutt.) Riving og oppføring av bolig samt garasje er ikke i strid med gjeldende reguleringsplan for området. Reguleringsplanen er fra 1958, og det er tvetydig hvor reguleringsgrensa i sjøen går. En tolker reguleringsplanen slik at bryggene tilhører eiendommene innenfor reguleringsplanen og utvidelse av brygge vil dermed ikke være i strid med plan. Det er flere brygger og båtfester i området. En utvidelse av brygga vil ikke medføre betydelig økt båttrafikk eller forurensing som kan føre til en økt belastning på bløtbunnforekomsten i området. Bløtbunnforekomsten ligger også i et område som er forurenset av gammel trelastindustri.

4 Ved oppføring av ny bolig, vil bygningen komme nærmere eiendomsgrense enn fire meter, og det må vurderes om det kan gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 i henhold til plan- og bygningsloven Ved oppføring av ny bolig, vil det ikke bebygges nærmere naboeiendommene 16/1126 og 16/1124, enn den opprinnelige boligen. Hensynet bak avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven er blant annet å hindre brannspredning mellom bygninger. En avstand mindre enn 8 meter mellom bygninger utgjør en potensiell fare for brannspredning ved brann. Avstanden til bolighus på naboeiendommen 16/1124 mot øst er 7 meter og ca. 5 meter til boligen på eiendommen mot sør, 16/1126. Dersom en oppfører den nye boligen med en brannvegg mot øst og mot sør vil ikke hensynet bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. Videre har ikke naboer neon merknader til plasseringen ut over at høyden på garasjen ikke må ødelegge for utsikt. Basert på en helhetlig vurdering vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. det er flere fordeler enn ulemper ved tiltaket, og en dispensasjon vil ikke kunne gi noen negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4 innvilges i henhold til plan- og bygningsloven Kravene til tilgjengelighet gjør seg gjeldende da alle hovedfunksjoner ligger i boligens 1. etasje. Plantegningene viser romløsning og døråpninger som tilfredsstiller disse kravene, jmf. Tek 10, kapittel 12. Det skal være trinnfritt inngangsparti til boligens hovedetasje. Den nye boligen vil få et betydelig større areal enn eksisterende, men bygningsmassen på eiendommen vil bli mer samlet ved at sjøboden nå inngår som en del av boligen under verandaen. Den nye boligen vil få en tradisjonell utforming som harmonerer godt med øvrig bebyggelse i området. Uteområdet skal opparbeides på en estetisk tiltalende måte, med natursteinsmurer. Befaringen viste at oppføring av en garasje på omsøkte plassering vil kunne få konsekvenser for utsikten til naboeiendommen 16/1126. I utgangspunktet er det planlagt en garasje med relativt lav mønehøyde, men uten terrengsnitt som angir planeringskote og/eller kote på møne er det vanskelig å fastslå om garasjen vil gi noen negative konsekvenser for utsikten til naboeiendommen. Det må derfor sendes inn et terrengsnitt som viser koter og høyde i forhold til naboeiendommens utsikt. Garasjen vil bli oppført i tilstrekkelig avstand fra andre bygninger, og plassering nærmere eiendomsgrense enn 4 meter kan godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven De eldre bygningene på eiendommen som skal rives, er ikke vernet etter kulturminnevernloven. Klagebehandling Delegert vedtak (17/13) er påklaget av eier av naboeiendommen gnr. 16 bnr. 1126, Kjell og Sigrid Hagelid. Klagen er kun rettet mot garasjen. Klagen er vedlagt. Klagen dreier seg om deres utsiktstap mot Kranfjorden. Ved at garasjens mønehøyde økes med 0,5m i forhold til garasjen som rives, og formspråket endres, vil dette kunne medføre et utsiktstap. Klager ba om at det ble utarbeidet en skisse som viste garasjens påvirkning av deres siktlinjer mot sjøen. Dersom garasjen skulle ta for mye av utsikten, ønsker klager at den senkes i terrenget. Det ble utarbeidet en enkel fotomontasje av Konsmohus som viste utsiktstapet den nye garasjen ville medføre. Klager finner at garasjen fremdeles vil ta uforholdsmessig stor andel av utsikten til deres eiendom. Spesielt fra stuevinduene. Klager gjør også oppmerksom på at garasjen vil komme 5cm høyere enn vist på tegningen utformet av Konsmohus. De kan ikke akseptere at garasjen vil frata eiendommen så mye

5 av dens fremste kvaliteter. De har forståelse for at det vil by på utfordringer å legge garasjen lavere i terrenget, men kan ikke se at dette lar seg løse på en annen måte. Dersom garasje skal bygges. Vurdering av klage Ved utsendelse av delegert vedtak 17/13, ble vedtaket ikke sendt ut til naboer som hadde merknader til garasjen i forbindelse med søknaden. De fikk dermed ikke klagemulighet på vedtaket etter utsendelse Feilen ble oppdaget i starten av juli, og de ble sendt ut brev til ansvarlig søker, tiltakshaver og nabo, der feilen ble beklaget på det sterkeste. Det ble gitt en klagefrist på tre uker for naboeiendommen 16/1126, jmf. Forvaltningsloven 28 og arbeidet med garasjen ble stanset inntil videre. Garasjen som det ble gitt tillatelse til å rive, var en eldre enkel garasje med slakt pulttak. Garasjen var plassert skrått på tomta, nesten parallelt med stuevinduene til boligen på eiendommen 16/1126, som vist på situasjonskart og skråfoto datert CTR. Det er søkt om å oppføre en dobbel garasje i en etasje med saltak. Mønehøyden på den nye garasjen vil komme 0,5 meter høyere i terrenget enn den eldre garasjen. Den nye garasjen vil få en endret plassering, ved at den trekkes nordover mot sjøen, senkes i terrenget, og står parallelt med boligen og eiendomsgrensene. Ved å dreie den nye garasjen mot sørøst, slik at den står parallelt med tomtegrensene og boligen, vil bygningskroppen oppta mindre av bredden på utsikten fra boligen på eiendommen 16/1126. Den nye garasjen er prosjektert på kote 3. Ved å senke garasjen ytterligere i terrenget vil dette medføre at garasjen kommer på et betydelig lavere nivå enn veien, noe som vil gi utfordringer knyttet til overvann. I tillegg vil bygningen være utsatt ved havnivåstigning og stormflo. I henhold til plan- og bygningsloven 29-5, jmf. tek (1) skal byggverk plasseres, prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas. For å sikre at ethvert tiltak får en forsvarlig levetid, skal det ved prosjektering og utførelse tas særlig hensyn til geografiske forskjeller og klimatiske forhold på stedet. Tiltakshaver har på telefon gitt utrykk for at det vil være mulig å senke mønehøyden med 0,273 m dersom takvinkelen endres fra 22 til 18. Det vil ikke være mulig å senke gradene på saltaket lengre enn dette. Og det vil ikke være forsvarlig å senke garasjen i terrenget grunnet problematikken med overvann og havnivåstigning. Bildene innsendt ved klage viser utsiktssituasjonen fra stuevinduene til boligen 16/1126 slik den er i dag etter at den gamle garasjen er revet. Det også innsendt et bilde av den gamle garasjen fra verandaen i vest. Utsikten da den eldre garasjen stod der, er ikke dokumentert fra stuevinduene. Dersom en endrer takvinkelen, og dermed får senka mønehøyden med 0,273 m, vil dette føre til at den reelle forskjellen i mønehøyde for den nye garasjen sammenlignet med den gamle vil bli 0,227 m. Utsiktstapet er vanskelig å vurdere i og med at det ikke er foretatt en reell sammenligning av den gamle og den nye garasjen, vist med fotomontasje. Likevel ansees ikke en økning i mønehøyde på 0,227cm å kunne gi betydelige konsekvenser for naboens utsikt. Alternativt må andre takformer vurderes. Rådmannens konklusjon Klagen tas delvis til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Tiltakshaver må endre takvinkelen fra 22 til 18 for å senke mønehøyden.