RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/650-8 Arkiv: L12 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Mindre endring av bestemmelser til felt B3 - Del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3 Tiltakshaver: Naturhyttene AS Forslagsstiller: Arkitektfirma Finn Pedersen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 53/14 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og godkjenner mindre endring av bestemmelsene i detaljreguleringsplan for Del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3 i medhold av plan- og bygningsloven 12-14, på vilkår av at punkt erstattes med følgende: Terrasser ol. på bakkeplan skal ha et maks areal på 20m 2 BYA, og høyde over terreng på maks 0,5m. Terrasser tillates uansett ikke plassert høyere underkant av kledning på hyttene. Hyttefeltet skal fremstå som et homogent og ryddig felt med gjennomgående bruk av vedlikeholdsfrie De godkjente hyttetypene A, B, C og D, med tilhørende balkonger og gangbroer, tillates oppført med små variasjoner når det gjelder vinduer og dører i fasadene. Variasjoner skal godkjennes av kommunen. Bod skal være frittliggende. Bebygd areal (BYA) skal være maks 44 m 2, både de enkle og 2-mannshyttene, eksklusive bod. Hyttene og bodene plasseres på de enkelte tomtene innenfor byggegrensene, tilpasset tomtens terreng. Utvendig kledning skal ha nøytrale farger eller farger i brune nyanser. Andre farger kan tillates på vinduer og dører. Disse skal følge med byggesøknaden og være godkjent av kommunen. Oppdaterte reguleringsbestemmelser skal sendes kommunen i word- og pdf-format.

2 Vedlegg: 1 RisørKomm.Lmkjerrheiene.SØK 2 Opprinnelige reguleringsbestemmelser, Velforeningenes kommentarer til søknad om endring Kort resymé Det søkes om mindre endring av reguleringsbestemmelsene til detaljreguleringsplan for del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3. Endringen innebærer å endre ordlyden i punkt Det innstilles på at søknaden imøtekommes delvis. Saksopplysninger Detaljreguleringsplan for del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3 ble vedtatt Området er regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene for området er tilpasset et utbyggingskonsept med kubehytter. Hyttene har en særegen arkitektur og er ment å skulle sveve i terrenget. Det ble godkjent mindre endring av planen om endrede byggegrenser for å tilpasse noen av tomtene bedre til terrenget og hyttenes størrelse. Som følge av denne endringen ble noen tomter tatt ut og tomtegrenser og byggegrenser ble justert. Det ble også behandlet en mindre endring av reguleringsbestemmelsene hvor det ble godkjent å tillate terrasser på bakkeplan i tilknytning til hyttene. Ved en inkurie falt de siste avsnittene i bestemmelsene ut gjennom behandlinga. Det var ikke hensikten og det er nå mulig å ta disse inn igjen. Nye utbyggere i feltet ser nå nødvendigheten av/ønsket om å kunne gjøre små tilpasninger på hyttene de har valgt å bruke. Intensjonen er å beholde hovedformen kubisk, men det er ønskelig at bestemmelsene kan endres slik at individuelle justeringer på vinduer/dører, tilpasning til mennesker med nedsatt funksjonsevne og endring på inntrukne terrasser kan gjennomføres uten å være i strid med gjeldende bestemmelser. Det er ønskelig at det kan etableres takterrasse også på boden som en forlengelse av trapp opp til takterrasse på hytta. Bod og hytte bygges dermed sammen. Det søkes derfor om mindre endring av planen i henhold til plan- og bygningsloven Omsøkte reguleringsendring innebærer å endre nåværende ordlyd i punkt i reguleringsplanen: gjeldende bestemmelse Terrasser ol. på bakkeplan skal ha et maks areal på 20m2 BYA, og høyde over terreng maks 0,5m. Terrasser/balkonger over 0,5m fra terreng som endrer/bryter med bygningens fasade, tillates ikke da hyttefeltet skal fremstå som et homogent og ryddig felt med gjennomgående bruk av vedlikeholdsfrie Foreslått ny ordlyd punkt 2.2.8: De godkjente hyttetypene A, B, C og D, med tilhørende altaner og gangbroer, tillates justert individuelt når det gjelder vinduer og dører i fasadene. Fotavtrykket blir det samme for alle hyttene, både de enkle og 2-mannshyttene, med takterrasser og en mindre terrasse i 2. etasje over utvendig bod, bygget sammen med hyttene. Arkitektonisk skal hyttene fremstå med et samlet og homogent uttrykk på feltet. Hyttene plasseres på de enkelte tomtene, slik at det passer best i forhold til tomtens egenart og struktur. Utvendig kledning skal ha nøytrale eller mørke farger. Andre farger kan tillates på vinduer og dører.

3 Søknad om mindre endring av planen er ikke oversendt Fylkesinstansene da vi har vurdert at deres interesseområder ikke blir berørt av endringen. Fylkesmannen hadde heller ikke merknader ved forrige endring av bestemmelsene. Søknaden er oversendt velforeninga i området til uttalelse. De har følgende innspill: Variasjonsmuligheter må begrenses og angis spesifikt i planen for å sikre et ensartet helhetsinntrykk. Krav til bebygd areal må samsvare med opprinnelig plan. All bebyggelse må være innenfor eksisterende og godkjente byggegrenser, også boder, trapper og terrasser. Tekst i opprinnelig plan angående farger på dører og vinduer må beholdes. Mulighet for terrasser på bakkeplan ønsker beholdt som fra forrige endring. Velforeninga har også kommentert Rådmannens foreløpige innstilling. I tillegg til punktene ovenfor gjelder dette følgende: Endringa bør ikke anses som en mindre endring og eksisterende hytteeiere burde derfor vært varsla. Bestemmelsene bør omhandle terrasser, ikke balkonger. Det bør spesifiseres hva som legges i begrepet endrer/bryter med bygningens fasade. Bygging utenfor byggegrensene må behandles som dispensasjon og kreve skriftlig samtykke fra naboer. Uttalelsen fra velforeninga som gjelder merknader til rådmannens foreløpige innstilling legges ikke ved da disse er skrevet inn i dokumentet og vil kunne virke forvirrende ettersom innstillinga er redigert i etterkant. Økonomi Endringen innebærer ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover gebyr for planendring. Vurderinger Vi har vurdert endringen til å være en mindre endring. Da bestemmelsene blei endra forrige gang vurderte også Fylkesmannen endringa til å være mindre" og vi kan ikke se at denne søknaden skulle være vesensforskjellig. Dette fordi en formulering av ordlyden ikke endrer formål i planen. Vi har derimot valgt å oversende endringen til velforeninga for uttalelse da eksisterende hytteeiere vurderes å ha direkte interesser til tiltaket og fordi foreninga representerer eierne. Det søkes om å bygge boder sammen med hyttene med takterrasse oppå. Dette mener administrasjonen vil bryte med den bestående arkitekturen i for stor grad, at det sammenhengende fotavtrykket blir større og vil kunne kreve større terrenginngrep på de små tomtene enn dersom boden er frittliggende. Når de to bygningskroppene ligger separat vil man enklere kunne tilpasse seg det til dels sterke skrående terrenget. Det innstilles derfor på at boder fortsatt må være frittliggende. Planen er tilpasset fire ulike hyttetyper, men disse hyttetypene er ikke vedlagt plandokumentene. Det er derfor bestemmelsene til planen som angir utforming av hyttene. Det er allikevel ingen tvil om hvilke hyttetyper som ligger til grunn og som må være førende ved en eventuell tolkning av bestemmelsene. Før ny utbygger kom inn i bildet blei det oppført to hyttetyper, A og D, i feltet og disse benyttes som referanse ved søknader.

4 Det søkes om at hyttene tillates justert individuelt hva gjelder vinduer og dører. Administrasjonen har ingen innvendinger til små justeringer, men mener det er avgjørende at de nettopp er små for å sikre helheten og ensartetheten i feltet. Kledning og farger bør etter vår vurdering, beholdes som i dag med tanke på helheten på de relativt egenartede byggene. Det søkes om en plassering av hyttene slik at det passer best i forhold til tomtas egenart og struktur. Dette blir for uklart som en juridisk bindende bestemmelse. Bebyggelsen må plasseres innenfor byggegrensene. Unntaksvis få man heller behandle søknader om dispensasjon dersom det er påkrevd ut ifra terrengmessige hensyn. Det er ikke uvanlig at det i et større prosjekt blir feltutbygginger og at man må vurdere om det kan gjøres endringer for delområder uten at det går på bekostning av kvaliteten i hele området. I dette feltet er det imidlertid spesielt viktig å opprettholde harmonien gjennom samme hovedform/formspråk på hyttene fordi de har en helt egen arkitektur. I tillegg vil det være gunstig å opprettholde samme materialbruk og fargenyanser. En viss variasjon i fargenyanser på dører og vinduer kan allikevel være positivt. Dette ligger da også i de opprinnelige bestemmelsene. Administrasjonen deler i hovedsak velforeningas syn i saken og etter vår vurdering er den omsøkte ordlyden for lite konkret og skiller seg for mye ut fra de prinsippene som ble lagt til grunn ved reguleringsarbeidet i Det er ikke ønskelig at hyttene i feltet skal variere i altfor stor grad, særlig fordi det er små tomter og mange hytter med en særegen arkitektur. Det innstilles derfor på å justere ordlyden slik at hovedprinsippene opprettholdes og at de nye hyttene ikke avviker altfor mye fra hyttene som var lagt til grunn for planen i sin tid. Samtidig er det viktig at bestemmelsene får en klar ordlyd ettersom de er juridisk bindende. Administrasjonen innstiller derfor på nytt pkt Forslag til ny tekst er skrevet i kursiv, mens begrunnelsen står nedenfor hvert avsnitt. Terrasser ol. på bakkeplan skal ha et maks areal på 20m 2 BYA, og høyde over terreng på maks 0,5m. Terrasser tillates uansett ikke plassert høyere underkant av kledning på hyttene. Begrunnelse: Bestemmelsene blei endra i oktober 2013 sånn at terrasser på bakkeplan kunne tillates. Det er imidlertid viktig at ikke fasadene på bygget forstyrres av utenpåhengende terrasser og dette foreslås tatt inn i bestemmelsen. Hyttefeltet skal fremstå som et homogent og ryddig felt med gjennomgående bruk av vedlikeholdsfrie Begrunnelse: Hyttene ligger tett på små tomter og en for stor variasjon vil ikke være heldig når hensikten er å oppnå et felt som framstår som en helhet. De godkjente hyttetypene A, B, C og D, med tilhørende balkonger og gangbroer, tillates oppført med små variasjoner når det gjelder vinduer og dører i fasadene. Variasjoner skal godkjennes av kommunen. Bod skal være frittliggende. Begrunnelse: For store variasjoner vil kunne ødelegge hensikten om helhet. Boder bør være frittliggende for å kunne få en god plassering i terrenget uten større inngrep. Bebygd areal (BYA) skal være maks 44 m 2, både de enkle og 2-mannshyttene, eksklusive bod.

5 Begrunnelse: Dette samsvarer med gjeldende bestemmelser og også med de sist innkomne byggesøknadene. Hyttene og bodene plasseres på de enkelte tomtene innenfor byggegrensene, tilpasset tomtens terreng. Begrunnelse: Tomtene er små og det er viktig å beholde noe luft mellom hyttene. Utvendig kledning skal ha nøytrale farger eller farger i brune nyanser. Andre farger kan tillates på vinduer og dører. Disse skal følge med byggesøknaden og være godkjent av kommunen. Begrunnelse: Farger er viktige for helheten, jmf. også punktene ovenfor. Ulike farger på vinduer og dører derimot er en berikelse. De nye bestemmelsene vil etter vår vurdering, åpne opp for en viss endring og tilpasning av hyttenes fasader uten å komme i konflikt med hensikten med planen, ønsket om å beholde hovedformen på hyttene og feltets homogene arkitektur. Rådmannens konklusjon Mindre endring av bestemmelsene i detaljreguleringsplanen for Del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3 godkjennes på vilkår med hjemmel i plan- og bygningsloven Det er beregnet følgende gebyr til saken: (faktura sendes i egen ekspedisjon) 1. Behandlingsgebyr kr ,-