Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2248

Transkript

1 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2248 DETALJREGULERING - PLANID HAUGAN VEST GNR 18, BNR. 183 I ØYER, - SLUTTBEHANDLING... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: 1. Plankart datert Reguleringsbestemmelser sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse for reguleringsplan for Haugan vest datert Utbyggingsillustrasjon datert Terrengsnitt datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Rapport biologisk mangfold, - Sparstad Støl og Naturdata 2015, datert ROS-analyse reguleringsplan 163 for Haugan, vedtatt Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn innarbeidet i planforslaget. Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Areal + AS på vegne av Johannes Nermo AS. BELIGGENHET Planområdet ligger i gjeldende reguleringsplan for Haugan i avgrensning mot vest og er definert med utgangspunkt i område H4 i gjeldende kommunedelplan for Øyer sør. Planområder er innenfor stiplet planavgrensning. PLANOMRÅDE PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Haugan ble vedtatt , endret ved

2 klagebehandling i kommunestyret og fastsatt av Fylkesmannen i Oppland Det er foretatt detaljregulering av den sørligste delen og krav til ytterligere detaljregulering for øvrige områder. PLANENS FORMÅL Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Haugan. Formålet er å legge til rette for nye tuntomter for frittliggende fritidsbebyggelse, vegnett og grønnstruktur. PLANPROSESS Planforslaget ble behandlet i møte i planutvalget sak 16/16, og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Varsel om offentlig ettersyn ble annonsert i ByAvisa og naboer, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet gjennom eget brev av Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet 3 merknader til planforslaget ved det offentlige ettersynet. Disse merknadene er gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer. Merknadene er som følger: 1. Fylkesmannen i Oppland, brev av , viser til innspill til oppstart i brev av Planen skulle vært sendt til Statens kartverk for SOSI-kontroll og lagt inn i InnlandsGIS. De finner ikke den ikke og ber om at rutiner følges opp og at filene oversendes kartverket selv om høringsfristen er ute. Manglende innsyn i InnlandsGIS vanskeliggjør behandling av planforslaget. Illustrasjon viser tunløsning med saltak, lav mønehøyde med unntaksvis oppstugu og underetasje. Underetasje innebærer større mønehøyde der forholdene ligger til rette for det. Denne formuleringen er uklar. FM ber om at ev åpning for underetasje/oppstugu begrenses og ikke minst avklares entydig gjennom reguleringskart og bestemmelser. De oppfordrer til mer offensiv bruk av byggegrenser, og å unnta de bratteste områdene fra terrengforming/utbygging. Rådmannen tar merknadene til orientering. Rutiner vedrørende oversendelse til Statens kartverk følges opp. Fylkesmannen ønsker en klarere styring med oppstugu og underetasje. Det er generelt gitt åpning for oppstugu i planer for fritidsbebyggelse. Rådmannen finner ikke grunnlag for å endre denne praksisen. Kombinasjon oppstugu og underetasje på en og samme hytte kan derimot begrenses. Der terrenget er brattere enn 1:4 blir det en skjæring på ca. 2,5 m for en hytte på 10 m bredde. Dette gir en skjæring/fylling på 1,2 m på hver side av hytta eller 2,5 m mot en side. I tillegg til dette kommer nødvendig adkomst til hytta og eventuelt uteplass i front av hytta. En uteplass bør være min. 3 m i dybde og adkomstsone ca. 2 m. Dette gir en samlet inngrepssone på inntil 15 m som gir en samlet skjæring/fylling på litt i underkant av 4 m. Det er begrensede arealer som i denne planen er brattere enn 1:4. Dersom det settes byggegrenser for å styre utbygging fra bratte områder kan viktige kvaliteter ved beliggenheten og utnyttelse av tomta bli borte. I utbyggingssammenheng i forhold til boliger er strategien svært ofte å bygge på de

3 dårligste og vanskeligst utnyttbare delene av tomta. Rådmannen mener dette er en begrenset problemstilling i denne planen og mener derfor at utforming og tilpasning i forhold til bratt terreng må løses i forbindelse med den enkelte utbyggingsplan for tomten. Der terreng er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkel. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu. Dette tillegget innarbeides i bestemmelsene pkt : Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg. Prinsipp bygging i terreng 1:4 eller brattere 2. Oppland fylkeskommune, brev av , viser til uttalelser gitt ved varsel om oppstart av planarbeidet og har ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn. Rådmannen tar merknadene til etterretning. 3. Statens vegvesen, brev av , har ingen merknader til planforslaget. Rådmannen tar merknadene til etterretning. Vurdering: De merknadene som er kommet til planforslaget ved offentlig ettersyn er gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer. Merknadene er innarbeidet i planforslaget ved sluttbehandling. BYGGING I BRATT TERRENG SOKKEL OG/ELLER OPPSTUGU Bygging i bratt terreng er kommentert og utdypet under merknad 1 fra Fylkesmannen i Oppland. Med oppstugu i tillegg til sokkeletasje vil bebyggelsen bli svært dominerende der fasaden blir høyest i fallretning. Det er viktig å holde høydedimensjonene så lave som mulig. I bestemmelsenes pkt er høyde for bebyggelse med sokkel angitt. Disse gir ikke åpning for oppstugu i tillegg. Det er allikevel tatt inn presisering om byggehøyder for bebyggelse med sokkeletasje i pkt i bestemmelsene.

4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rekkefølgebestemmelser følger blant annet av Utbyggingsprogram Kommunedelplanen Øyer sør , vedtatt Vilkår før utbygging kan settes i gang er innarbeidet i rekkefølgebestemmelse pkt 6.3. TOMTEDELINGSPLAN Det er tatt inn ny bestemmelse om tomtedelingsplan i reguleringsbestemmelsene. Denne er angitt med pkt 1.10 og medfører at tidligere pkt 1.10 Byggesak får nytt nr OPPSUMMERING Planforslaget viderefører forutsetninger i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget ivaretar intensjoner og rammer nedfelt i gjeldende bestemmelser og plankart. Rådmannen anbefaler planforslaget lagt frem for sluttbehandling med forslag til følgende tillegg i bestemmelser; Pkt 1.10 «Tomtedelingsplan Tomtedelingsplan er en plan for inndeling av større områder som i reguleringsplan er regulert til tuntomter, eventuelle justeringer av enkelttomter som fastsetter tomtedeling før et område kan bygges ut. Denne skal godkjennes av kommunen. Denne skal være digital (SOSI-format) og være i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan. Denne må sendes inn og være godkjent av plan- og oppmålingsavdelingen før behandling av fradeling og byggesaksbehandling kan gjennomføres. Tomtedelingsplan lages for hele delområdet i forbindelse med fradeling og søknad om byggetillatelse for den første eiendommen innenfor delområdet. Tomtedelingsplanen må utarbeides for hele delområdet innenfor planen eller flere delområder sett under ett». Pkt 1.10 Byggesak får nytt nr Tillegg pkt 2.3.2: «Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg».... Sett inn saksutredningen over denne linja ::: Sett inn innstillingen under denne linja

5 Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn; Pkt 1.10 «Tomtedelingsplan Tomtedelingsplan er en plan for inndeling av større områder som i reguleringsplan er regulert til tuntomter, eventuelle justeringer av enkelttomter som fastsetter tomtedeling før et område kan bygges ut. Denne skal godkjennes av kommunen. Denne skal være digital (SOSI-format) og være i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan. Denne må sendes inn og være godkjent av plan- og oppmålingsavdelingen før behandling av fradeling og byggesaksbehandling kan gjennomføres. Tomtedelingsplan lages for hele delområdet i forbindelse med fradeling og søknad om byggetillatelse for den første eiendommen innenfor delområdet. Tomtedelingsplanen må utarbeides for hele delområdet innenfor planen eller flere delområder sett under ett». Pkt 1.10 Byggesak får nytt nr Tillegg pkt 2.3.2: «Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg». Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan ::: Sett inn innstillingen over denne linja