Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 14/113 REGULERINGSPLAN OMRÅDE FB8-1 OG FB8-2 PÅ MOSETERTOPPEN 1.

Transkript

1 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 14/113 REGULERINGSPLAN OMRÅDE FB8-1 OG FB8-2 PÅ MOSETERTOPPEN 1. GANGSBEHANDLING Vedlegg: Vedlegg 1:Reguleringsplankart, datert Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3: Planbeskrivelse, datert Vedlegg 4: ROS-analyse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Vedlegg 4 a Notat overvann Vedlegg 4 b Kart overvannshåndtering Vedlegg 5 Plan og profiler vegsystem Sammendrag: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplanen for «Områdene FB8-1 og FB8-2 på Mosetertoppen», med plankart og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: Forslagsstiller: Reguleringsplanen er utarbeidet av Rambøll AS, Lillehammer på vegne av Mosetertoppen Hafjell AS. Planforslag: Beliggenhet og atkomst Planområdet ligger i den nordøstre delen av gjeldende reguleringsplan for Mosetertoppen. Adkomsten til planområdet skal skje via det interne vegnettet på Mosetertoppen. Mosetertoppen har adkomst via Fv. 361 og Mosætervegen. Gjeldende planer Gjeldene plan for område er reguleringsplan for Mosetertoppen, vedtatt For utvidelse av byggeområdet i LNF-området gir Kommuneplan , vedtatt retningslinjer og kommunedelplan Øyer Sør (KDP Øyer Sør vedtatt ) planbestemmelser og retningslinjer. Formålet med planarbeidet Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av enkelttomter til fritidsbebyggelse i tidligere regulerte utbyggingsområde FB8-1 og FB8-2. Et mindre område foreslås regulert til energianlegg (trafostasjon) og et område regulert til kommunalteknisk

2 formål som allerede inngår i planen. I planforslaget er planområdet utvidet med ca. 16 daa som i gjeldende kommunedelplanen for Øyer sør er disponert til LNF-område. I tillegg ønsker tiltakshaver å utvide gjeldende byggeområde FB8-1 med ca. 3,7 mål i sørlig retning. Utvidelse av byggeområdet vil skje inn på område for landbruksområde i henhold til gjeldende reguleringsplan Mosetertoppen. Begrunnelsen for utvidelsen er at tiltakshaver ønsker å optimalisere utbyggingsområdet i forhold til tomtestørrelsene for enkelttomtene, og at det nordre bekkeløpet for Nysæterbekken skal flyttes tilbake til opprinnelig bekkeløpet litt lengre sør. Viser her også til pkt. 4.6 vedrørende bekker og overvannshåndtering. Tiltakshaver kan ikke se at en utvidelse av gjeldende byggeområde skal ha noe negativ virkning på vedtatt landbruksområde, da dette området er avskoget og det er ingen dyrkbar mark her, jamfør arealressurskart (AR5). I dag framstår området noe utflytende da Nysæterbekken har laget seg nytt bekkeløp opp gjennom årene. Tiltakshaver vil samle Nysæterbekken i det opprinnelige bekkeløp i sør som plastres og sikres for fremtidig erosjonsfare. Planprosess Det er avholdt forhåndskonferanse med Øyer kommune og orienteringsmøte de med Øyer kommune. Varsling av oppstart av planarbeidet er gjort ved annonsering i GD og Byavisen den Regionale myndigheter er varslet gjennom brev med tilhørende planskjema den Frist for innspill til planarbeidet var satt til 3 uker. Det kom 5 innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Disse innspillene er gjengitt i sammendrag med forslagsstillers kommentarer i planbeskrivelsen under pkt 3 Planprosess. Konsekvensvurderinger Planforslaget mede utvidelser er vurdert mht arealutvidelse i henhold til forskrift om konsekvensutredning 3 bokstav d og forskriftens 4 f. I følge forslagsstiller er området i dag avskoget og tømmer fraktet bort. Forslagsstiller har vurdert dette området som ikke egnet for videre land- og skogbruksformål da terrenget er sterkt stigende og allerede er bygget ut med høydebasseng og VA-traseer. I tillegg er området omsluttet av alpintraseer slik at videre tilrettelegging til landbruksformål ikke er økonomisk lønnsomt. Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse samt vurderinger i forhold til miljø og samfunn. Dette omfatter landskap, kulturminner, naturmangfold, naturmiljø, støv, støy, overvann, flom og vassdrag, friluftsliv, transport og trafikk, mv. I denne sammenstillingen i planbeskrivelsen er det ikke påvist forhold som krever tiltak og forhold av negativ karakter for miljø og samfunn. Der det er behov for tiltak (gul sone i ROS-analysen) er det foreslått tiltak i vedlagte ROS-analyse under pkt 3 Konklusjon. I eget notat til reguleringsplanen for Mosetertoppen Område FB 8-1 og FB 8-2 er overvannshåndtering gjennomgått med anbefalinger til tiltak.

3 Vurdering: AVVIK FRA KOMMUNEDELPLANEN/GJELDENDE REGULERIGSPLAN FOR MOSTERETOPPEN I planforslaget er det 2 områder som avviker fra gjeldende plan og områder hvor forslagsstiller ønsker å utvide byggeområdet. Området rundt høydebasseng er i gjeldende plan regulert til landbruk. Tilgrensende område i Statsallmenningen er friluftsområde. Landskapsmessig ligger det nedenfor silhuetter og innordner seg det store landskapsrommet. Det vil være en betydelig utvidelse arealmessig, men etter befaring på stedet, har rådmannen ingen vesentlige prinsipielle innvendinger mot å utvide i områder hvor det allerede er arealmessig er store utbygginger. Det kan ses som en type fortetting i område som allerede har infrastruktur og hvor utbygger uansett planlegger trykkforsterkning for alle hytter som ligger inntil 25 høydemeter lavere enn høydebasseng. Området sør for bekken er i gjeldende reguleringsplan for Mosetertoppen regulert til friluftsområde (FL1). Forslag til omlegging av bekkeløp, gir en bedre sikring av bekkeløp enn dagens bekk, som ved flom lett kan komme inn i hytteområdene ved tomt 833 mv, - se plankart. I planforslaget er det lagt inn en hensynssone i dette området, - H 570_1 Bevaring av kulturmiljø. I utgangspunktet har området begrenset verdi som skog- og landbruksområde, men som bekkeløp ville et friareal med en bredde på m fra senter bekk både være en hensynssone og et friområde med et ferdselsområde langs bekkedraget. Dette er en bekk som kun lever sitt liv i forbindelse med snøsmelting og ved store nedbørsmengder. Utenom disse periodene fremstår bekkeløpet som et uttørret bekkedrag. Bekken har utspring fra myrområdene sør for og nedenfor Høgåsen, - i et myrområde på ca. 960 moh. Med tanke på strategi for hyttebygging i kommuneplanens arealdel, gir dette nyttige føringer: «Framtidig hytteplanlegging i Øyer Ved planlegging av nye hyttefelt skal det legges vekt på å sikre og bevare størst mulig sammenhengende urørte områder. Slike arealer vil være en verdifull framtidig ressurs for kommunen. En slik arealdisponering vil innebære at en ved framtidig utbygging må vurdere områder tett opp mot eksisterende felt, eller mulighet for eventuell fortetting. Av fordelingshensyn vil en for øvrig - i samarbeid med grunneierne - gå inn for å få opprettet grunneierlag/utmarkslag. Så langt det er mulig vil det fra kommunens side bli stilt som krav om at nye hytteplaner skal fremmes gjennom grunneiersamarbeid.»

4 KONSEKVENRUTREDNING Tiltakshaver har vurdert utvidelsen av planområdet opp mot forskrift om KU 3d og 4f, og mener at de aktuelle områdene ikke egner seg til videre land- og skogbruksformål slik de framstår i dag. 3d: Detaljregulering som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering, - «JA» 4f: Innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet, - «NEI» I henhold til vedlegg II til KU-forskriften, er dette en detaljregulering av hytte og boligområder som avviker fra kommuneplan eller områdeplan. Konklusjon konsekvensutredning Det er gitt at denne planen skal vurderes etter forskriftens 3 d. Kriteriene som her kan legges til grunn i vurderingen er: innebærer tiltaket større omdisponering av landbruksområder eller friluftsområder/områder av stor betydning for landbruk. For landbruksområdet vurderes dette som godt dokumentert i tiltakshavers vurdering i planbeskrivelsen for området på 16 daa foreslått omdisponert fra landbruk til byggeområde. På bakgrunn av befaring i området støtter rådmannen omlegging av bekken. Dette vil gi bedre sikkerhet for de tilgrensende byggeområder mht bekkeflom. Etter rådmannens vurdering, bør det langs bekken være avsatt et friluftsområde/en korridor for fri ferdsel. BEBYGGELSE/TILPASNING Tilpasning terreng/bebyggelse Generelt gjelder krav om tilpasning av bebyggelse til terreng. Alle bygninger og veger skal utformes og planlegges slik at minst mulig bearbeidelse av terrenget er nødvendig. Bygninger skal tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Der store høydeforskjeller ikke er til å unngå, kan det kreve at bebyggelsen skal avtrappes. Innenfor byggeområdet er terrenget bratt i noen delområder. Dette er tomter der terrenget er brattere enn 1:4. På disse tomtene vil en normal hyttebredde gi høydeforskjeller på en etasje, dvs normalt en sokkeletasje. Oppfylling av terreng i slike områder er ikke ønskelig. Rådmannen har på den bakgrunn foreslått bestemmelser om at der terrenget er brattere enn 1:4 skal det bygges med sokkeletasje. På grunnlag av drøfting med forslagsstiller, er det enighet om å angi disse tomtene spesifikt i reguleringsbestemmelsene med sokkeletasje. Store skjæringer og fyllinger bør unngås. Det tillates ikke planering av masser utover det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av bygninger, atkomstveger og ledningsgrøfter. Terrenginngrep skal istandsettes med opprinnelig topplag, eller tilsås og beplantes med arter som er naturlig på stedet.

5 Dette er nærmere konkretisert i bestemmelser som ytre rammer for hva som kan tillates. Murer skal ikke være høyere enn 1,5 m. Der det er mulig mht terrengets beskaffenhet, kan fylling være inntil 3 m målt fra fyllingsfot til fyllingstopp, - målt vertikalt. Hovedfargen på fritidsboligen skal være naturfarge, på fjellet fortrinnsvis mørk. Omramming rundt vinduer og dører, skodder, vindskier og rekkverk på terrasser skal ha farge som harmonerer med hoved hytta. Utbyggingsprogrammet I utbyggingsprogrammet til Kommunedelplanen for Øyer sør, vedtatt , foreligger det rekkefølgekrav til utbyggingsavtale. De fleste forholdene er tatt hånd om igjennom utbyggingsavtalen til Reguleringsplanen for Mosetertoppen. Men i utbyggingsprogrammet før Øyer sør er det også forutsatt at alle nye utbyggingsområder skal være med å bidra til de foreslått prioriterte tiltak i sentrumsringen. Rådmannen foreslår ut fra dette følgende rekkefølgekrav, under nytt pkt. 7.1.:Det settes som vilkår for utbyggingen av område Fb8-1 og FB8-2 at det inngås utbyggingsavtale med Øyer kommune, der utbygger av området forplikter seg til å delta i finansiering av tiltak i sentrumsringen, iht. Utbyggingsprogrammet, vedtatt Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplanen for «Områdene FB8-1 og FB8-2 på Mosetertoppen», med plankart og bestemmelser datert ut til offentlig ettersyn med rådmannens forslag til ny reguleringsbestemmelse: Pkt 7.1 Det settes som vilkår for utbyggingen av område FB8-1 og FB8-2 at det inngås utbyggingsavtale med Øyer kommune, der utbygger av området forplikter seg til å delta i finansiering av tiltak i sentrumsringen, iht. Utbyggingsprogrammet, vedtatt Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan