SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID /

Transkript

1 Kvitsøy kommune SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID / GANGSBEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BINHOLMEN/NÅLEPUTA, PLANID Innstilling fra rådmannen: ::: &&& Sett inn innstillingen under (ikke fjern denne linjen) &&& Kvitsøy kommune vedtar, med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, detaljreguleringsplan for Binholmen/Nåleput, planid , med kart sist revidert , og bestemmelser revidert Planen sendes Kvitsøy kommunestyre for endelig godkjenning i medhold av plan- og bygningslovens ::: &&& Sett inn innstillingen over (ikke fjern denne linjen) &&&

2 2... &&& Sett inn saksutredningen under (ikke fjern denne linjen) &&& Vedlegg: 1. Plankart, datert , sist revidert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse datert Skisser/perspektiver datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert Uttalelse fra Lyse Elnett datert Uttalelse fra fylkesmannen i Rogaland datert Uttalelse fra Fylkesrådmannen v/regionalplanavdelingen datert Uttalelse fra Fylkesrådmannen v/kulturavdelingen datert Uttalelse fra Stavanger Maritime Museum datert Uttalelse fra Kystverket vest datert Uttalelse fra eier av naboeiendom gnr 17, bnr 84 datert Kommentarer fra forslagstiller v/prosjektil Areal AS mottatt Saksprotokoll sak 7/15 (1.gangsbehandling av reguleringsplanen) 15. Saksframlegg 1.gangsbehandling av reguleringsplanen Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 7/15 (1.gangsbehandling av planforslaget) Bakgrunn for saken: Saken gjelder 2. gangs behandling av privat forslag til detaljreguleringsplan for Binholmen/Nåleputa, planid Detaljreguleringen gjelder utvikling av del av Binholmen/Nåleputa. Området er i gjeldende kommuneplan vist som fritidsbebyggelse og i reguleringsplan for Naustvoll er det vist som «Hytter». Det er stilt krav om detaljreguleringsplan for å kunne utvikle område med en ny fritidseiendom med brygge. Det ble varslet oppstart av planarbeidet i henhold til Plan- og bygningslovens regler. Det kom inn 5 uttalelser/merknader. Det vises til tidligere dokumenter i saken (ikke vedlagt) og 1.gangsbehandling i teknisk utvalg Detaljreguleringsplan for Binholmen/Nåleputa var på offentlig ettersyn i perioden Det er kommet inn 7 innspill til høringen. Rådmannen gjør oppmerksom på at vurderingene under, sammen med en samlet vurdering av planforslaget for området, til sammen danner grunnlaget for innstilling til endelig vedtak. Saksopplysninger: Reguleringsplanforslaget ble 1.gangsbehandlet på møtet i teknisk utvalg , sak 7/15, hvor den ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Planen var ute på høring i perioden

3 3 Innspill i perioden Statens vegvesen, brev datert : De har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Lyse Elnett, brev datert : Har ingen merknader utover det som tidligere er kommentert i varsel om planoppstart. Fylkesmannen i Rogaland, e-post datert De har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Fylkesrådmannen v/regionalplanavdelingen, brev datert Det aktuelle området er vist som byggeområde fritidsbebyggelse i kommuneplanen, og området inngår i reguleringsplan for naustvoll, med samme arealbruksformål. Gjeldende reguleringsplans bestemmelser setter forbud mot nye hytter utover de som inngår i planen. Reguleringsplan for Naustvollvågen og Binholmen fra 2008/2010, omfatter sørvestre del av planområdet for Naustvoll. Ved vedtak av planen ble del av friområde omdisponert til fordel for tre fritidsboliger. Disse er vist i plankartet innenfor område fb1. I kommunens saksframstilling står det at planen for Naustvollvågen og Binholmen åpner for tre nye fritidseiendommer på Binholmen. i den sammenhengen dette er formulert, kan det oppfattes som at planen setter forbudsbestemmelsen i Naustvollplanen til side. Den reguleringsmessige situasjonen er imidlertid at fritidsbebyggelsen er entydig fastlagt med antall og plassering. De tre nye fritidseiendommene på Binholmen det refereres til, er vist i område fb1, og planen åpner ikke for ytterligere fritidsboliger. Det er ikke motstrid mellom reguleringsplan og kommuneplan, og sistnevnte reflekterer reguleringssituasjonen. Reguleringsforslaget bryter med en klar forutsetning om hytteantall i gjeldende plan. Området der det foreslås ny fritidsbebyggelse ligger i et sårbart, åpent landskap, få meter fra sjøen. Strandsonen er av nasjonal verdi, og det er gjennom statlige planretningslinjer klare føringer om å unngå utbygging med negativ konsekvens for strandsoneverdiene. Selv om det gjennom utforming er lagt vekt på landskapstilpassinger, blir dette av underordnet betydning i forhold til at bygget kommer på en ubebygd, markert bergkolle, med sterk eksponering mot sjøen. En omfattende kai på ca. 20 m lengde, kommer i tillegg til fritidsboligen. I fylkesdelplan for kystsonen i Rogaland, er verdien av inngrepsfrie strandsonestrekninger markert gjennom å vise alle områder med større avstand enn 50 m til bebyggelse, som «ikke utbygd strandsone». Det aktuelle området kommer inn under denne kategorien. Fylkesrådmannen vurderer planforslaget å være i sterk konflikt med regionale og nasjonale føringer for strandsoneforvaltningen, og frarår at gjeldende regulering endres slik det er foreslått. Rådmannen oppfatter innspillene fra fylkesrådmannen som faglige råd. Det meste av bebyggelsen på Kvitsøy ligger i strandsonen. Etter rådmannens vurdering forvaltes strandsonen i Kvitsøy i tråd med gjeldende regler. Det er stilt krav om utarbeidelse av ny detaljreguleringsplan for området, fordi dette er en ny plan og en ny situasjon. Fritidseiendommen er plassert innenfor areal som allerede er avsatt til fritidsformål i gjeldende kommuneplan. Planforslaget åpner opp for en fortetting i et område der det allerede ligger flere fritidseiendommer, slik at området ikke er uberørt. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan for fritidseiendommer, og det legges opp til en bebyggelse som er godt tilpasset omgivelsene og en kai/brygge som er etter rådmannens vurdering i tråd med føringer fra sentralt hold for etablering av atkomstbrygger. Kai/brygge er i revidert forslag også redusert med 14 m 2 i forhold til planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Dette for å imøtekomme merknadene noe. Se også kommentarer fra forslagsstiller v/prosjektil Areal AS. Ny plan erstatter eksisterende plan for området

4 4 Kystverket vest, brev datert : De viser til uttale til oppstart av planarbeidet. Kystverkets merknader til oppstart av planarbeidet er i hovedtrekk fulgt opp, og vi har ikke særlig merknader til fremlagt forslag til detaljregulering. I planen legges det til rette for hytte og en brygge. Ved etablering av brygge tett opp til lokalleden må denne dimensjoneres slik at den tåler den belastningen den kan bli påført i farvannet. Det er også viktig at bruken av området ikke kommer i konflikt med eller legger begrensninger på fremkommeligheten i farvannet. De gjør oppmerksom på at Kystverket (tidligere Statens havnevesen) opp gjennom årene har utført arbeid (utdyping, kaier, molo, ledeverk m.v.) ulike steder i Kvitsøy kommune. Det er investert betydelige beløp for å legge forholdene bedre til rette for fiskerirelatert virksomhet og bedre fremkommeligheten i Kvitsøy kommune. Ledeverket mot Straumsundet ligger delvis inn i den sørvestre delen av planområdet. Sjøområdet som også omfatter ledeverket har fått formål Ferdsel. Det må tilføyes tilhørende planbestemmelse 7.2 at det tillates etablering og vedlikehold av anlegg til navigasjonsmessig bruk innenfor området. Bestemmelser er revidert i tråd med innspill, jf. reguleringsbestemmelsene 7.2. Eier av naboeiendom gnr 18, bnr 84 - Aud Stangeland, brev datert : Grense øst for min eiendom Pkt 1: Det protesteres på at det skal kunne settes opp gjerde eller annen stengsel imellom eiendommene. Selve flytting av grensen er opp til evt. velvilje fra selger/kjøper. Pkt 2. Eksisterende gangbro, del av adkomstvei til nåværende og fremtidige hytter Binholmen må fundamenteres og oppgraderes på ny. Det forutsettes, og er rimelig, at de nye tomtene/hyttene må ta utgifter og initiativ til dette. Eksisterende hytter forutsettes uten ansvar, men at det blir sameie/utskilt fra Aasland/Bergesen. Ref. tidligere kommentar om dette. Merknader er av privatrettslig karakter som ikke behandles i denne sammenheng. Fylkesrådmannen v/kulturavdelingen og Stavanger Maritime Museum, brev datert Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, har vurdert saken som sektormyndighet innenfor kulturminnevern. Planområdet omfatter også arealer i sjøen. De oversendte derfor saken til Stavanger maritime museum, som rette myndighet vedrørende marinarkeologiske kulturminner. Som det fremgår av vedlagt brev datert har museet ingen merknader til planforslaget. De kan heller ikke se at planforslaget kommer i konflikt med automatisk freda eller andre verneverdige kulturminner. På dette grunnlag har seksjon for kulturarv ingen merknader til at tiltak etter planen realiseres. Rogaland fylkeskommune vil understreke at selv om de pr. i dag ikke kjenner til automatisk freda eller andre verneverdige kulturminner i området (både på land og i sjøen) som omfattes av tiltaket, må eventuelle funn ved gjennomføring av planen straks varsles Rogaland fylkeskommune, og alt arbeid stanses inntil vedkommende myndighet har vurdert funnet, jfr. Lov om kulturminner 8, 2. ledd. Stavanger maritime museum har vurdert tiltaket utfra arkivmateriale og flyfoto. Pga kapasitetsproblemer ved museet ble ikke tiltaket befart i felt. Museet har ingen merknader til tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at skulle det dukke opp automatisk fredede kulturminner under vann under utførelsen av tiltaket må museet varsles omgående.

5 5 Tas til etterretning. Rådmannens vurdering: Forslag til detaljreguleringsplan for Binholmen/Nåleputa har vært til offentlig ettersyn. Planen er godt gjennomarbeidet og har funnet tilfredsstillende løsninger. Planforslaget vurderes å være i tråd med kravene til utarbeidelse av reguleringsplaner i Plan- og bygningsloven. Rådmannen anbefaler at planen blir vedtatt i tråd med innstilling.... &&& Sett inn saksutredningen over (ikke fjern denne linjen) &&&