MØTEINNKALLING Planutvalget

Transkript

1 Øyer kommune MØTEINNKALLING Planutvalget Møtested: Rådhuset - møterom Lyngen Møtedato: Tid: 13:00 17:00 (NB Møtet utvidet pga orienteringssak) Habilitet og interessekonflikter: Et medlem skal i god tid før møtet ta opp spørsmål om egen habilitet med organets leder, leder kaller eventuelt inn varamedlem. Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. FORMANNSKAPET OG PLANUTVALGET KL (møterom Lågen): ORIENTERING OM ARBEIDET MED KOMMUNEPLAN OG KOMMUNEDELPLAN ØYER SØR V/NORCONSULT. Kl : Orientering v/handelsbygg AS: Forslag til start av reguleringsplan ved Øyer tre og tilgrensede områder. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 38/16 14/1326 PLANID 153A - REGULERINGSENDRING - DEL AV LISETRA 2 - GBNR 23/20, 23/39 OG 23/6 SLUTTBEHANDLING 39/16 15/2248 DETALJREGULERING - PLANID HAUGAN VEST SLUTTBEHANDLING 40/16 16/ DETALJREGULERING - MOSETERTOPPEN FB9 - OFFENTLIG ETTERSYN 41/16 15/1096 GBNR 155/001/860 - FRITIDSBOLIG - HUNDERSÆTERVEGEN KLAGE PÅ UTSIKT I FORBINDELSE MED NYBYGG 42/16 15/2268 GBNR 144/1 - SØKNAD OM FRADELING AV TOMT TIL EKSISTERENDE HYTTE - MUSDALSÆTERVEGEN 414

2 43/16 16/1090 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR MOTORFERDSEL I UTMARK - INNKJØRING PÅ BARMARK I FORBINDELSE MED OPPFØRING AV JAKT 44/16 16/1352 ÅPNING AV JAKT PÅ BEVER I ØYER 45/16 16/1349 REFERATER Arne Skogli Leder

3 Øyer kommune PLANID 153A - REGULERINGSENDRING - DEL AV LISETRA 2 - GBNR 23/20, 23/39 OG 23/6 SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL 153a Arkivsaksnr.: 14/1326 Saksnr.: Utvalg Møtedato 38/16 Planutvalget Vedlegg: Reguleringsplankart, datert Reguleringsbestemmelser for Lisætra 2, sist revidert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Sammendrag: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret i Øyer kommune detaljreguleringsplanforslaget for «Lisætra 2 gnr. 23 bnr. 20», med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn innarbeidet i planforslaget. Saksutredning: Forslagsstiller Planforslaget er utarbeidet av Planråd AS på vegne av grunneier Aud Jorun Mælum. Beliggenhet Planområdet utgjør en liten del av planområdet for reguleringsplan Lisætra 2, og dekker 6,6 daa. Gjeldende planer Gjeldende overordnede plan for dette området er kommunedelplan for Øyer sør, vedtatt Her er arealet på Lisætra avsatt til fritidsbebyggelse og LNF-formål. Det aktuelle området er avsatt til LNF2, og delvis omfattet av et område definert som NAT23, det vil si et «område med spesielle naturforvaltningsinteresser». Dette er ikke et juridisk bindende formål. NAT23 er beskrevet som et naturbeite. Gjeldende detaljreguleringsplan for dette området er Lisætra 2, datert Her er det aktuelle området i hovedsak L3 «jordbruk/skogbruk». En liten del av det aktuelle området er en del av H6 «Hytteområde utbygging» Planforslaget Reguleringsplan for Lisætra ble først vedtatt Planen ble erstattet av reguleringsplanen for Lisætra 2, vedtatt den Etter dette vedtaket har det vært

4 Sak 38/16 flere omreguleringer og mindre endringer av plankart og planbestemmelser. Bakgrunnen for de fleste endringene som har kommet etter at reguleringsplanen første gang ble vedtatt, skyldes hovedsakelig unøyaktigheter i kart- og tegningsgrunnlaget som er gammelt, sett i sammenheng med at planområdet er stort og innebefatter mange grunneiere og mange eiendommer. Reguleringsplanen for Lisætra 2 ble blant annet endret ved vedtak av en mindre vesentlig endring i Øyer Planutvalg , sak nr. 44/09. Reguleringsplanen ble endret etter vedtak om omregulering av delområde H10, vedtak i Øyer kommunestyre den , KST-sak nr. 2/11. Hensikten med planforslaget var da å foreta en tomtedeling av et tidligere flateregulert område for fritidsbebyggelse, for å kunne fradele tomter til fritidsformål. I 2012 ble en ny mindre vesentlig endring vedtatt, PU-sak nr. 27/12. Hensikten med dette planarbeidet er å tilrettelegge for videre fortetting i det eksisterende hytteområdet på Lisætra. I planforslaget ønsker man å regulere inn 3 nye tomter til fritidsbebyggelse der det i eksisterende reguleringsplan er avsatt til jordbruk/skogbruk. I tillegg inngår to eksisterende fritidseiendommer og en mindre del av en tredje fritidseiendom i planområdet. Dette for å gjøre mindre tilpasninger med tanke på vegatkomst. For å tilrettelegge for helhet på Lisætra og likhet for tomteeierne videreføres eksisterende reguleringsbestemmelser for Lisætra 2 i sin helhet. I reguleringsbestemmelsene tillates det på den enkelte tomt oppført en fritidsbolig, et anneks og et uthus. Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) for fritidsbolig, anneks og uthus skal ikke overstige 150 m2. Dersom det blir bygd to eller tre bygninger bør disse plasseres i tunform. Anneks og uthus skal hver for seg ikke overstige 20m2. Uthus kan ha garasjefunksjon. I tillegg til ovennevnte BRA kan det oppføres inntil 15 m² åpent areal (OPA), og terrasser uten takoverbygg på inntil 20m2. Planprosess: Reguleringsplanen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte , sak 67/15. Offentlig ettersyn av reguleringsplan for del av Lisetra 2, GBNR 23/22, 23/39 og 23/6 ble varslet i Byavisa torsdag 17. desember 2015, samt brev til regionale myndigheter, lokale høringsparter og naboer 16.desember Frist for merknader ved offentlig ettersyn av planarbeid ble satt til 9.februar Det kom inn 7 merknader. Merknadene er beskrevet og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Under følger et kort resymé. Merknader: 1. Fylkesmannen i Oppland, datert : Fylkesmannen viser til brev av 16. desember 2015 hvor endring av reguleringsplan Lisetra 2 for gnr 23,bnr 6,20 og 39 er sendt på høring. De viser også til deres svarbrev av 10. desember 2014 til melding om oppstart av planendring. Fylkesmannen har ikke vesentlige merknader til det foreliggende planforslaget, men oppfatter det slik at det allerede er meldt oppstart av endringer av planbestemmelsene for Lisetra 2 planen. De antar at denne endringen også vil gjelde denne planen. Dersom det ikke er tilfelle bør bestemmelsene oppdateres i forhold til TEK 10 både når det gjelder medtode for fastsetting av grad av utnytting og det må tydeliggjøres at parkering er inkludert i BYA/BRA, jf TEK Rådmannens kommentarer: Side 2 av 41

5 Sak 38/16 Rådmannen tar merknadene til etterretning. Endring av reguleringsbestemmelser for Lisetra 2 planen vil også omfatte dette planområdet. Gjeldendende bestemmelser for Lisetra 2, revidert , videreføres som i dag med unntak av endring av T-BRA til BRA. Reguleringsbestemmelsene videreføres slik de er i dag, med nevnte endring, og vil inngå i en samlet endring av bestemmelsene for Lisetra 2 dersom det vedtas en samlet planendring av reguleringsbestemmelsene for Lisetra Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen har ikke merknader til planforslaget. Rådmannen tar merknaden til orientering. 3. Oppland fylkeskommune v/fagenhet for kulturvern og Regionalenheten, datert : Regionalenheten viser til uttalelse av samt til øvrig korrespondanse i saken og har ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn av reguleringsendringen. Kulturarvenheten vil imidlertid bemerke at det er satt i gang reguleringsendring av bestemmelser for Lisetra 2. Til oppstartsvarselet spilte fylkeskommunen inn forslag til endring av bestemmelse i pkt 5.3. Rådmannen tar merknaden til orientering 4. Unni Ryden, Dag Eivin Rognlien, Anne Gunn Hagen,Halvor Berg, datert : Dette er en samlet uttalelse til høringen skrevet i fellesskap av flere av Lykkjas nærmeste naboer. De er bekymret for de planene som er skissert av eieren av tomten og flere har gitt tilbakemeldinger til planens rådgiver Planråd AS. Synspunktene er i liten grad hensynstatt under kommunens behandling av saken. I denne mailen gjentar de momenter de mener må hensyn tas i den videre behandlingen av saken. Da de kjøpte tomter hadde de selvsagt område og beliggenhet betydning for valget. En av grunnene til valget var at reguleringen la til grunn en mer spredt bebyggelse enn tilfelle for en del andre områder i Hafjell. At rammebetingelsene endres nå for nærområdet skapes lite forutsigbarhet. Det hjelper lite å sjekke gjeldende reguleringsplaner når rammebetingelsene endres i etterkant. Eier av tomten som nå ønskes omregulert ble forespurt om deltakelse i omregulering og utvikling da dagens planer, tomteoppdeling og reguleringsbestemmelser kom på plass. Eier takket nei, men når de i etterkant ønsker å omregulere til hytteformål blir dette uforutsigbart. De frykter at slik omregulering kan skape presedens da det også er andre mindre arealer i området regulert/brukt til landbruksformål. Det vil bli vanskelig for kommunen å si nei i tilsvarende situasjoner for andre. Det er flere forhold til planforslag utarbeidet av Planråd som de reagerer på. I. Planlagt byggetetthet er stor. II. Tomtenes størrelse er mindre enn det som er vanlig for tomter på Lisætra. III. To tomter vil være mer naturlig på dette området. IV. Denne oppdeling gjør også utforming av tomtene spesiell V. Når hytter skal plasseres vil disse måtte plasseres svært tett opp til deres eiendommer. VI. De frykter at dette i betydelig grad vil ødelegge solforhold og privatliv. Ryden og Rognlien er nabo til planområdet og de viser til at de kjøpte naboeiendommen for om lag ett år siden. En viktig årsak til at de kjøpte nettopp nabotomten var at det som nå Side 3 av 41

6 Sak 38/16 fremmes som hyttetomter var en kvalitet for deres tomt, med et friområde som nærmeste nabo. Deres nærmiljø blir etter dette vesentlig endret og de mener derfor reguleringsplanen som er vedtatt må gjelde, og slik skape forutsigbarhet for eksisterende og nye grunneiere. Fortetting av området med nye planer bør ikke godkjennes. Etter deres oppfatning er det for sent å komme med slike ønsker nå etter at reguleringsplanen er vedtatt. Rådmannen understreker at nabotomten ikke er en tomt som er regulert til friområde, men til jord/skogbruksformål og er privat eiet. Området som nå ønskes fortettet har aldri hatt til hensikt å være et friluftsområde eller grøntområde for hyttetomtene i nærområde eller i reguleringsplan for på Lisætra. De områdene som skal ha «grønne kvaliteter» for hyttetomtene på Lisætra skal være redegjort for i opprinnelig plan, og ikke være privat eiet uten bestemmelser om bruk. Private områder som ligger innen regulerte områder, vil kunne omreguleres til ønsket formål, på lik linje med de fleste nabotomtene til dette prosjektet. Flesteparten av disse tomtene er selv et resultat av fortetting og videreutvikling av reguleringsplanen for Høghaugen. I. Fortetting av eksisterende og allerede utbygde områder som på Lisætra, er i henhold til nasjonale føringer og Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. II-III. 2 tomter på dette arealet gir tomtestørrelser på 1,8 daa. Tomtestørrelser varierer i hele Lisætra 2 området og tomtene i tilgrensende fra ca 1000 m2 til 1600 m2. Tomter på 1200 m2 ligger dermed innenfor det som er variasjon i tomtestørrelser i tilgrensende området og for Lisætra 2. IV-V. Oppdelingen i 3 tomter gir som det her påpekes litt spesielle utforminger av tomtene med tomter med trapesform med minste sidekanter ned mot va 4 m innenfor byggegrenser. På grunn av tomteform og byggegrenser, se plankart, vil det arealet hvor bebyggelsen kan lokaliseres variere fra 480 m2 til 740 m2. Mer regulære tomter er enklere å bebygge. Det viktige her blir å plassere bebyggelsen i forhold til møneretninger i eksisterende bebyggelse. Plassering av hyttene må gjøres med tanke på eksisterende hyttebebyggelse. IV. Rådmannen kan ikke se at bebyggelsen vil påvirke solforhold da bebyggelsen er lav og det kun er perioder med lav sol i vest dette vil kunne påvirke eiendommene. Dersom møneretning følger møneretning øst/vest (med mindre avvik), vil også dette kunne avdempe virkningen av solnedgang i vest tidlig vår/sen høst. Med hensyn til privatliv, gjelder dette i hovedsak en eiendom som utbyggingen kan påvirke i noen grad. Dette er eiendommen 18/176 som ligger ca 4 m øst for planområdet. Plassering av denne bebyggelsen på tomt kan ha sammenheng med situasjonen den gang da området ikke var utbyggingsområde. Rådmannen har derfor foreslått at byggegrensen for bebyggelsen øst for planområdet, - Gammellykkja 37 og 39, settes til 6 m. En utvidelse av byggegrense til 6 m gir en større avstand mellom ny og eksisterende bebyggelse. En utvidelse av tomtearealet mot ny bebyggelse for eiendommen gbnr. 18/176 ville gitt kontroll/ herredømme over et areal av betydning med tanke på ettermiddagssola for denne eiendommen. Dette er et privatrettslig forhold som ligger utenfor rådmannens ansvarsområde, men rådmannen finner det riktig å kommentere dette forholdet. Side 4 av 41

7 Sak 38/16 5. Nina Bøe og Pål Ernst, datert : De viser til at tidligere innspill til omregulering av nevnte tomt i liten eller ingen grad er tatt hensyn til. Om tomten skulle reguleres synes de det kan virke veldig fortettende med 3 tomter da disse vil bli mindre enn snittstørrelse på tomter i nærheten. Mange har valgt Lisetra som hytteområde grunnet mindre fortetting enn lenger sør. De kan vanskelig se for seg at deres kjørerett kan opprettholdes i en bygge/utgravings periode og etter oppsetting av hytter, slik det kommenteres fra rådmannen. Denne veien er tenkt som reserve og gjesteplass. De uttrykker også bekymring i fbm varslet omregulering/ønsker fra Hafjell Nord, hvor de ønsker at regler for nytt område «Seterberget» skal gjelde for hele Lisetra 2 planen. Dette med tanke på at Hafjell Nord ønsker å kunne bebygge tomter på 1,2 daa med 2 boenheter. Med en slik endring åpner man for en stor fortetting i området, da de aller fleste tomter allerede er mer enn 1,2 daa. Rådmannen tar merknaden til orientering. De eiendommene som grenser til det regulerte området, varierer i tomtestørrelse fra ca til 1600 m2. Det er riktig at det er mange store tomter innenfor reguleringsplan for Lisetra 2, men eiendomskart over Lisetra 2 viser en variasjon hvor flere eiendommer har tomter både større og mindre enn 1200 daa. Rådmannen mener dette er en naturlig variasjon i tomtestørrelser. Det er riktig at eiendommen mister sin adkomst eller kjørerett fra sør. Dette er et privatrettslig forhold. Eiendommen er sikret god adkomst i planforslaget og eiendommen er også av en slik størrelse at gjesteparkering også kan ivaretas på egen tomt. Parkering skal i utgangspunktet sikres på egen eiendom. Dette er et privatrettslig forhold. Det er varslet oppstart av endring av reguleringsbestemmelser for Lisetra 2 med bestemmelser tilsvarende grad av utnytting som for Seterberget. Bygging av 2 enheter på tomter på 1,2 daa gir en fortetting av området og en annen tomtedeling/tomtestørrelse enn det som er gjeldende i området. 2 enheter på en tomt på 1,2 daa medfører en fortetting og da må prinsipper, lokalisering av aktuelle tomter, plankart som viser hvor disse ligger mv. legges frem for berørte naboer/parter, regionale myndigheter ved 1. gangs behandling og utlegging av planforslaget til offentlig ettersyn. Det er ikke fremlagt en plan for fortetting for rådmannen pr dato og antall enheter som ligger i reguleringsplan for Lisetra 2 er grunnlaget for endring av bestemmelsene, dvs samme antall hytter som allerede ligger i gjeldende reguleringsplan for Lisetra 2. Rådmannen er av den oppfatning at flere enheter innen Lisetra 2 planen krever en mer omfattende prosess enn endring av bestemmelser. Det er pr dato ikke presentert andre endringer i møter med administrasjonen som dreier seg om flere enheter innenfor Lisetra 2 planen. 6. Ragnhild Strangstad, datert : Strangstad er hjemmelshaver av gnr. 23 bnr. 6, som ligger rett på nedsiden av «Lykkja», benevnt Einbu. Strangstad ønsker en utvidelse av sin tomt inn på det nye arealet, siden hun ønsker å bygge på hytta og da dette nye arealet ligger tett opp mot hennes hytte. Det vises videre til at det har vært kontakt med grunneier og at dette synes som en mulighet. Det er vedlagt et kart som viser ønsket arealdisponering som utgjør om lag 400 kvm ekstra areal. Rådmannen tar merknaden til etterretning. Forslagsstiller har i reguleringsplanforslaget imøtekommet og lagt til rette for en liten utvidelse av Strangstads tomt mot vest. Tomten er Side 5 av 41

8 Sak 38/16 ikke utvidet mot nord, da dette vil begrense muligheten for de andre tomtene som nå reguleres. 7. Christian Viig, brev datert : Ber om at F1 tas ut av detaljreguleringen. Med den nye planen har ikke F1 noen mening. Jeg har tidligere gitt tillatelse til Strangstad, gnr 23, bnr 6, til å kjøre over eiendommen om sommeren, men ikke til at denne veien røytes om vinteren. Avtalen kan fremlegges hvis ønskelig. Rådmannen tar merknaden til etterretning. Forslagsstiller har i reguleringsplanforslaget imøtekommet og lagt adkomst til eiendommen utenom F1. Tomten er foreslått utvidet mot vest med ny adkomst. Side 6 av 41

9 Sak 38/16 Vurdering: GENERELT. Generelt er det ønskelig å videreføre grad av tetthet for området der dette griper inn i eksisterende situasjon. Grad av tetthet er ikke bare en fysisk størrelse som viser utnyttelsesgrad, men har sammenheng med størrelse på hytter, vegetasjon, skjerming av bebyggelse, uteområder og fysiske avstander. Avstander mot eksisterende bebyggelse blir vesentlig å ta med i vurderingene. PLANFORSLAGET OG MERKNADER. Planforslaget viser ingen illustrert utbygging innenfor dagens arealrammer som er 150 m2 BRA. Rådmannen har derfor laget en illustrasjon som viser bebyggelse etter dagens arealgrenser. Tomtearealet er delt slik at samtlige tomter har et areal på 1,2 daa hver (forslag fra forslagsstiller med mindre justering av tomtegrensene etter offentlig ettersyn). På grunn av tomtenes form og byggegrenser vil areal innenfor byggegrenser, dvs. det areal hvor bebyggelse kan plasseres, variere med henholdsvis ca. 740, 510 og 480 m2 for den tomten som får det minste handlingsrom for plassering av bebyggelse. Dette forholdet er også kommentert i merknad i merknad 4 fra Ryden/Rognlien og Hagen/Berg. Rektangulære tomter er lettere å bebygge og rådmannen er ikke uenig i det som her er tatt opp. Tomtene gir et handlingsrom med tanke på utbygging etter dagens arealgrenser og rådmannen er av den oppfatning at utbygging etter disse rammer kan foretas på en forsvarlig måte. Nye tomter er angitt som F3, F4 og F5. Blå figurer angir en grunnflate på 150 m2 BYA. Rådmannen savner en nærmere vurdering av ulike scenarier for utbygging, - det være seg annen tomtedeling, illustrasjon av utbyggingsarealer utfra gjeldende bestemmelser og hva eventuelle fremtidige økninger av areal-utnyttelse for disse tomtene vil medføre. Dersom øvre rammer for bebyggelse i fremtiden skulle øke til 250 m2 totalt, gir dette også et annerledes utbyggingsmønster. En utbygging med en økning på 100 m2 (inkl 36 m2 til parkering) for disse tomtene må vurderes nærmere dersom det skal være en ytterligere utbygging med større arealer innenfor hver enkelt tomt. Det er varslet oppstart av endringer av reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Lisetra 2 med tanke på tillatt maksimalt byggeareal for den enkelte eiendom/tomt. Det er ikke pr dato innsendt forslag som er tatt opp til behandling av nevnte reguleringsendring. Planforslaget har derfor ikke tatt opp denne problemstillingen. Rådmannen er av den oppfatning at dette må tas opp senere på det tidspunkt hvor det foreligger et forslag om endring av disse arealgrensene for bebyggelse på hver enkelt tomt. Side 7 av 41

10 Sak 38/16 Bevaring av «grønne lunger» i området / fortetting: Flere av merknadene fra naboer bemerker at området er beskrevet for dem som et friområde, og som et område som vil bli liggende ubebygget. Det påpekes også at intensjonen i Lisætra 2-planen var en forsiktig utbygging, og at det aktuelle planforslaget vil bryte med det prinsippet. Rådmannen viser til at dette ikke er en tomt som er regulert til friområde, men til jord/skogbruksformål og er i privat eie. Dersom intensjonen med LNF-områdene i Lisætra 2-planen var skånsom fortetting og bevaring av kulturlandskapet og man ønsket en strengere bevaring, ville det vært hensiktsmessig å vise dette i planen ved tilpassede arealkategorier, bestemmelser eller avtaler. Andre områder i Lisætra 2-planen er for eksempel markert som spesialområder for «friluftsområde» eller «bevaringsverdi». Planforslag BYGGEAVSTAND MOT BEBYGGELSE I ØST På grunn av uteoppholdsarealer og byggeavstand for eiendommen gbnr 18/176, Gammellykkja 37, vil rådmannen anbefale at byggegrense mot denne bebyggelsen settes til 6 m. Om det er ønskelig å foreta en grensejustering av eiendomsgrense mellom planområde og denne eiendommen blir et privatrettslig forhold som rådmannen ikke tar stilling til. Rådmannen ser dette som et forhold som for den aktuelle eiendommen ville gitt en fremtidig kontroll og forutsigbarhet med tanke på bruk og disponering av uteoppholdsareal mot vest. KONKLUSJON Rådmannen tar merknad fra Christian Viig til etterretning og endret avkjøring til F2 er innarbeidet i plankartet. Merknadene fra Ragnhild Strangstad om utvidelse av tomt er delvis imøtekommet med unntak av utvidelse av tomt mot nord. Merknad fra Ryden, Rognlien, Hagen og Berg, i Gammellykkja 37 og 39, foreslås tatt noe hensyn til med tanke på sikring av avstand til ny bebyggelse med byggegrense satt til 6 meter mellom ny og eksisterende bebyggelse for nevnte eiendommer. Det er innarbeidet en bestemmelse, e, som fastlegger at; «Hovedmøneretning skal følge eksisterende bebyggelse med møneretning tilnærmet øst/vest som tilgrensende bebyggelse». Arealgrense for bebyggelse beholdes på 150 m2 med unntak av endring fra T-BRA til BRA da betegnelsen T-BRA ikke lenger er i bruk som betegnelse i grad av utnyttelse. De bestemmelsene som spesifikt gjelder for Lisætra 2 planen og som ikke har relevans for denne planendringen, er tatt ut av bestemmelsene etter offentlig ettersyn. De foreslåtte bestemmelser som gjøres gjeldende i dette planforslaget er identiske med bestemmelser Lisætra 2 planen med unntak av tilføyelse pkt 3.1e og endring av T-BRA til BRA i pkt 3.1 a. Rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn: PLANKART Byggegrense mot bebyggelse i øst settes til 6 m. Side 8 av 41

11 Sak 38/16 REGULERINGSBESTEMMELSER Pkt 3.1 a Tillatt grad av utnytting er endret fra T-BRA til BRA (T-BRA er utgått som betegnelse for grad av utnytting) Nytt pkt 3.1.e «Hovedmøneretning skal følge tilgrensende bebyggelse (tilnærmet øst-vest). Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret i Øyer kommune detaljreguleringsplanforslaget for «Lisætra 2 gnr. 23 bnr. 20», med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn; PLANKART Byggegrense mot bebyggelse i øst settes til 6 m. REGULERINGSBESTEMMELSER Pkt 3.1 a Tillatt grad av utnytting er endret fra T-BRA til BRA bruksareal. (T-BRA er utgått som betegnelse for grad av utnytting). Nytt pkt 3.1.e «Hovedmøneretning skal følge tilgrensende bebyggelse (tilnærmet øst-vest). Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Side 9 av 41

12 Øyer kommune DETALJREGULERING - PLANID HAUGAN VEST SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2248 Saksnr.: Utvalg Møtedato 39/16 Planutvalget Vedlegg: 1. Plankart datert Reguleringsbestemmelser sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse for reguleringsplan for Haugan vest datert Utbyggingsillustrasjon datert Terrengsnitt datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Rapport biologisk mangfold, - Sparstad Støl og Naturdata 2015, datert ROS-analyse reguleringsplan 163 for Haugan, vedtatt Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn innarbeidet i planforslaget. Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Areal + AS på vegne av Johannes Nermo AS. BELIGGENHET Planområdet ligger i gjeldende reguleringsplan for Haugan i avgrensning mot vest og er definert med utgangspunkt i område H4 i gjeldende kommunedelplan for Øyer sør. Planområder er innenfor stiplet planavgrensning. PLANOMRÅDE PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Haugan ble vedtatt , endret ved klagebehandling i kommunestyret

13 Sak 39/ og fastsatt av Fylkesmannen i Oppland Det er foretatt detaljregulering av den sørligste delen og krav til ytterligere detaljregulering for øvrige områder. PLANENS FORMÅL Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Haugan. Formålet er å legge til rette for nye tuntomter for frittliggende fritidsbebyggelse, vegnett og grønnstruktur. PLANPROSESS Planforslaget ble behandlet i møte i planutvalget sak 16/16, og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Varsel om offentlig ettersyn ble annonsert i ByAvisa og naboer, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet gjennom eget brev av Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet 3 merknader til planforslaget ved det offentlige ettersynet. Disse merknadene er gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer. Merknadene er som følger: 1. Fylkesmannen i Oppland, brev av , viser til innspill til oppstart i brev av Planen skulle vært sendt til Statens kartverk for SOSI-kontroll og lagt inn i InnlandsGIS. De finner ikke den ikke og ber om at rutiner følges opp og at filene oversendes kartverket selv om høringsfristen er ute. Manglende innsyn i InnlandsGIS vanskeliggjør behandling av planforslaget. Illustrasjon viser tunløsning med saltak, lav mønehøyde med unntaksvis oppstugu og underetasje. Underetasje innebærer større mønehøyde der forholdene ligger til rette for det. Denne formuleringen er uklar. FM ber om at ev åpning for underetasje/oppstugu begrenses og ikke minst avklares entydig gjennom reguleringskart og bestemmelser. De oppfordrer til mer offensiv bruk av byggegrenser, og å unnta de bratteste områdene fra terrengforming/utbygging. Rådmannen tar merknadene til orientering. Rutiner vedrørende oversendelse til Statens kartverk følges opp. Fylkesmannen ønsker en klarere styring med oppstugu og underetasje. Det er generelt gitt åpning for oppstugu i planer for fritidsbebyggelse. Rådmannen finner ikke grunnlag for å endre denne praksisen. Kombinasjon oppstugu og underetasje på en og samme hytte kan derimot begrenses. Der terrenget er brattere enn 1:4 blir det en skjæring på ca. 2,5 m for en hytte på 10 m bredde. Dette gir en skjæring/fylling på 1,2 m på hver side av hytta eller 2,5 m mot en side. I tillegg til dette kommer nødvendig adkomst til hytta og eventuelt uteplass i front av hytta. En uteplass bør være min. 3 m i dybde og adkomstsone ca. 2 m. Dette gir en samlet inngrepssone på inntil 15 m som gir en samlet skjæring/fylling på litt i underkant av 4 m. Det er begrensede arealer som i denne planen er brattere enn 1:4. Dersom det settes byggegrenser for å styre utbygging fra bratte områder kan viktige kvaliteter ved beliggenheten og utnyttelse av tomta bli borte. I utbyggingssammenheng i forhold til boliger er strategien svært ofte å bygge på de dårligste og vanskeligst utnyttbare delene av tomta. Rådmannen mener dette er en begrenset problemstilling i denne planen og mener derfor at utforming Side 2 av 41

14 Sak 39/16 og tilpasning i forhold til bratt terreng må løses i forbindelse med den enkelte utbyggingsplan for tomten. Der terreng er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkel. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu. Dette tillegget innarbeides i bestemmelsene pkt : Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg. Prinsipp bygging i terreng 1:4 eller brattere 2. Oppland fylkeskommune, brev av , viser til uttalelser gitt ved varsel om oppstart av planarbeidet og har ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn. Rådmannen tar merknadene til etterretning. 3. Statens vegvesen, brev av , har ingen merknader til planforslaget. Rådmannen tar merknadene til etterretning. Vurdering: De merknadene som er kommet til planforslaget ved offentlig ettersyn er gjengitt i sammendrag med rådmannens kommentarer. Merknadene er innarbeidet i planforslaget ved sluttbehandling. BYGGING I BRATT TERRENG SOKKEL OG/ELLER OPPSTUGU Bygging i bratt terreng er kommentert og utdypet under merknad 1 fra Fylkesmannen i Oppland. Med oppstugu i tillegg til sokkeletasje vil bebyggelsen bli svært dominerende der fasaden blir høyest i fallretning. Det er viktig å holde høydedimensjonene så lave som mulig. I bestemmelsenes pkt er høyde for bebyggelse med sokkel angitt. Disse gir ikke åpning for oppstugu i tillegg. Det er allikevel tatt inn presisering om byggehøyder for bebyggelse med sokkeletasje i pkt i bestemmelsene. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Side 3 av 41

15 Sak 39/16 Rekkefølgebestemmelser følger blant annet av Utbyggingsprogram Kommunedelplanen Øyer sør , vedtatt Vilkår før utbygging kan settes i gang er innarbeidet i rekkefølgebestemmelse pkt 6.3. TOMTEDELINGSPLAN Det er tatt inn ny bestemmelse om tomtedelingsplan i reguleringsbestemmelsene. Denne er angitt med pkt 1.10 og medfører at tidligere pkt 1.10 Byggesak får nytt nr OPPSUMMERING Planforslaget viderefører forutsetninger i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget ivaretar intensjoner og rammer nedfelt i gjeldende bestemmelser og plankart. Rådmannen anbefaler planforslaget lagt frem for sluttbehandling med forslag til følgende tillegg i bestemmelser; Pkt 1.10 «Tomtedelingsplan Tomtedelingsplan er en plan for inndeling av større områder som i reguleringsplan er regulert til tuntomter, eventuelle justeringer av enkelttomter som fastsetter tomtedeling før et område kan bygges ut. Denne skal godkjennes av kommunen. Denne skal være digital (SOSI-format) og være i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan. Denne må sendes inn og være godkjent av plan- og oppmålingsavdelingen før behandling av fradeling og byggesaksbehandling kan gjennomføres. Tomtedelingsplan lages for hele delområdet i forbindelse med fradeling og søknad om byggetillatelse for den første eiendommen innenfor delområdet. Tomtedelingsplanen må utarbeides for hele delområdet innenfor planen eller flere delområder sett under ett». Pkt 1.10 Byggesak får nytt nr Tillegg pkt 2.3.2: «Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg». Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar kommunestyret i Øyer reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn; Pkt 1.10 «Tomtedelingsplan Tomtedelingsplan er en plan for inndeling av større områder som i reguleringsplan er regulert til tuntomter, eventuelle justeringer av enkelttomter som fastsetter tomtedeling før et område kan bygges ut. Denne skal godkjennes av kommunen. Denne skal være digital (SOSI-format) og være i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan. Side 4 av 41

16 Sak 39/16 Denne må sendes inn og være godkjent av plan- og oppmålingsavdelingen før behandling av fradeling og byggesaksbehandling kan gjennomføres. Tomtedelingsplan lages for hele delområdet i forbindelse med fradeling og søknad om byggetillatelse for den første eiendommen innenfor delområdet. Tomtedelingsplanen må utarbeides for hele delområdet innenfor planen eller flere delområder sett under ett». Pkt 1.10 Byggesak får nytt nr Tillegg pkt 2.3.2: «Der terrenget er 1:4 eller brattere skal det bygges med sokkeletasje. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu i tillegg». Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Side 5 av 41

17 Øyer kommune DETALJREGULERING - MOSETERTOPPEN FB9 - OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 16/138 Saksnr.: Utvalg Møtedato 40/16 Planutvalget Vedlegg: 1. Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse sist revidert Helningskart datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Vedlegg 6 Terrengsnitt Vedlegg 7 Lengdeprofil veg Vedlegg 8 Overvannshåndteringsplan Vedlegg 9 Prinsipp plastring bekkeløp Vedlegg 10 Prinsipp avrenning nedslagsfelt Sammendrag: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Mosetertoppen FB9, med plankart og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: Forslagsstiller: Reguleringsplanen er utarbeidet av Structor AS, Lillehammer på vegne av Mosetertoppen Hafjell AS. Beliggenhet og atkomst Planområdet ligger ovenfor løype- / og vegkrysset ved Utsikten, ovenfor dels utbygde områder der, bl.a. FB11, samt rett vest for område FB8. Adkomsten til planområdet skal skje via det interne vegnettet på Mosetertoppen. Mosetertoppen har adkomst via Fv. 361 og Mosætervegen. Lisætra Gjeldende planer Reguleringsplan id 118 for Mosetertoppen ble vedtatt I denne planen var en del områder detaljregulert, mens andre deler var Nyætra

18 Sak 40/16 flateregulert til fritidsbebyggelse med krav om senere detaljregulering. Gjeldende reguleringsplan Mosetertoppen. Planområdet for FB9 markert med pilen. Formålet med planarbeidet Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan. På et mindre areal foreslås mulighet for en høyere utnytting med leilighetsbygg, samt et delområde for forretning/næring (ved løype- og vegkryssområdet «Utsikten»). Dette næringsarealet er viktig for å kunne tilrettelegge for etablering av et nærbutikktilbud i området, noe som har stor etterspørsel blant hytteeierne, gi miljøgevinst ved mindre trafikk ned til bygda, samt etablering av nye arbeidsplasser. Planen omfatter i tillegg også arealer til adkomstveger, samt nødvendige skiløyper/skiveger/turstier i tråd med det som er fastsatt i gjeldende plan. Planprosess Det er avholdt forhåndskonferanse med Øyer kommune Varsling av oppstart av planarbeidet er gjort ved annonsering i GD Regionale myndigheter er varslet gjennom brev med tilhørende planskjema den Frist for innspill til planarbeidet var satt til 3 uker. Det kom 5 innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Disse innspillene er gjengitt i sammendrag med forslagsstillers kommentarer i planbeskrivelsen under pkt 2.3 Innkomne merknader ved varsling. Medvirkning Da de fleste berørte grunneiere er eiere av fritidsboliger og bosatt andre steder er det vurdert som lite praktisk å gjennomføre åpne møter. Berørte naboer og grunneiere ble tilskrevet om planforslaget ved varsling av oppstart og vil bli tilskrevet ved utlegging til offentlig ettersyn. Konsekvensvurderinger Planforslaget tar utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Mosetertoppen og vil derfor ikke omfattes av Forskrift om konsekvensutredninger. Det er derfor ikke utarbeidet planprogram etter pbl Side 2 av 41

19 Sak 40/16 Det er foreslått en noe økt arealutnytting mv på et mindre areal nederst i planområdet. Begrunnelse og konsekvenser av dette er omtalt i denne planbeskrivelsen. Planforslag Planforslaget går ut på å legge til rette for utbygging av fritidsboliger med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan. Området som detaljreguleres nå består av utmark med for en stor del snauhogde områder. Område for enkelttomter Område for enkelttomter (BF4 t.o.m. 9) For tomteområdet foreslås bestemmelsene mht %-BYA, antall bygninger og bygningshøyder videreført på samme måte som i detaljreguleringen for naboområdet FB8, med den justering at parkeringsarealer på tomtene nå regnes med i BYA, etter tilbakemelding fra Øyer kommune. Side 3 av 41

20 Sak 40/16 Område for leilighetsbygg og næring V/N/P) Område for leilighetsbygg og næring (BF1 og 2, samt På et mindre areal nederst i området foreslås mulighet for en høyere utnytting med leilighetsbygg, samt et delområde for forretning/næring (ved løype- og vegkryssområdet «Utsikten»). Næringsområdet ligger mellom den eksisterende Mosætervegen, som beholdes, og ny adkomstveg til byggeområdene i planen. Gjennom næringsområdet skal også eksisterende skiløype opprettholdes (evt over tak på planlagt næringsbygg) slik at løyper / nedfarter fortsatt skal ha planfri føring fram til og gjennom kryssingene ved Utsikten. På selve næringsområdet (%-BYA=50) planlegges bygg for forretning, evt servering. Det legges opp til etablering av storkiosk / dagligvareutsalg, salg av enkle sportsartikler, enkel servering etc. På tilstøtende areal (%-BYA=35) planlegges leilighetsbygg med to etasjer og sokkel der terrenget tillater det. Næringsområdet ligger også direkte i tilknytning til «Utsikten», der det gjennom tilstøtende gjeldende reguleringsplan er tillatt med næring / utleieleiligheter. Sammen med planlagt bebyggelse ved «Utsikten» vil det foreslåtte næringsområdet og leilighetsbyggene utgjøre et lokalt lite sentrumsområde på Mosetertoppen med noe høyere arealutnyttelse enn hyttefeltene omkring. Næringsvirksomheten vil da dekke behov / ha kundegrunnlag både ved brukere av leilighetsbygg i umiddelbar nærhet, brukere av hyttene i gangavstand omkring, brukere av hytter ellers i Hafjell (det er direkte tilknytning til heissystemet), samt turgåere og alpinister i løypene som går gjennom området. I tillegg til parkering som planlegges i tilknytning til næringsområdet er det innregulert parkering inntil området i tilstøtende plan. Adkomstveger Vegadkomst helt fram til planområdet er ferdig utbygd, med planskilt kryssing for løyper og veger (Utsikten). Kjørebane og grøft er regulert til vegformål. Skjæringer og fyllinger er vist på plankartet og inngår i formålet fritidsbebyggelse. Det er i bestemmelsene for fritidsbebyggelse tatt inn at disse arealene (alle arealer som ligger nærmere enn 4m fra formålsgrensen mot veg) skal benyttes til snøopplag ved brøyting. Løyper / turdrag Side 4 av 41

21 Sak 40/16 Disse er i all hovedsak allerede etablert, bl.a. på begge sider av planområdet ligger eksisterende løyper/nedfarter/turdrag. Disse gir skiadkomst på vinteren og turdrag om sommeren med forbindelse mellom toppen av Buåsheisen og kryssingspunktet ved Utsikten, videre inn i de tilliggende byggeområdene, østover mot fjellet og tilbake mot alpinsenteret. Landskap/Illustrasjoner Det er utarbeidet helningskart og to terrengsnitt for området, se tegning T01 og T02. Snittene / helningskartet viser at terrenget i planområdet har en gjennomsnittlig helning på ca 13-14% eller ca 1:7,5, noe som illustreres ved den gjennomgående grønne fargen på helningskartet (slakere enn 1:6). På mindre områder er terrenget noe brattere, noe som gir anledning til å tillate bebyggelse med sokkel på noen av tomtene (4 stk). Endringer ift gjeldende plan og konsekvenser av disse I forhold til gjeldende plan innebærer planforslaget endringer som beskrevet nedenfor. Virkninger og konsekvens av disse er forklart ut fra en forenklet konsekvensvurdering der det er anslått en samlet konsekvens ift tema som anses relevante: 1. Økt utnytting og bygningshøyder i nedre del av planområdet Endringer: o Maksimal bygningshøyde (mønehøyde) økes fra 5,65m til 9,2m, dvs med ca 3,5m o Utnytting økes fra BYA 15% til BYA 35% på 6,3 daa (BF1 og BF2). Virkninger: o Høyere bebyggelse vil være mer synlig fra omgivelsen, i hovedsak sett i nærvirkning. o Høyere bebyggelse vil redusere utsikt noe fra bakenforliggende hyttetomter, 3-5 bebygde tomter i FB8 og de i denne plan nærmest beliggende 3-6 tomter. o Høyere bebyggelse og arealutnytting gir en mer effektiv bruk av arealer som ligger til eksisterende infrastruktur, noe som er i tråd med overordnede myndigheters generelle forventninger. Side 5 av 41

22 Sak 40/16 Vurdering av verdi og konsekvens: Det er foretatt en enkel vurdering av konsekvensene av økt bygningshøyde, ift de tema som synes aktuelle. Denne er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen pkt 5.6 side Samlet sett antas konsekvens av å øke byggehøydene på disse områdene å være ubetydelig (0). 2. Justert plassering av hovedadkomstvegen i feltet I gjeldende områderegulering er vegen i øvre halvdel ført slik at det ligger en tomterekke ovenfor vegen, mot landbruksområdet / råket ovenfor. Ved detaljplanlegging av tomtedeling og adkomster til alle tomtene er en kommet fram til at adkomst til tomtene mot midten av feltet bør føres med egen avgrening lenger nede, i stedet for med avgreninger horisontalt fra hovedadkomsten. Virkninger Dette gir mindre trafikkbelastning for de nederste tomtene langs hovedadkomsten, noe kortere veglengder totalt, samt mindre oppdeling av feltet. Konsekvens Bortsett fra virkningene nevnt ovenfor kan en ikke se at dette har noen konsekvens av betydning, annet enn at areal til vegformål blir marginalt mindre. Trafikkgenerering, adkomst og parkering Mht dette tema er planen er i tråd med overordnede planer (kommunedelplan og gjeldende reguleringsplaner) og trafikkgenerering mv er vurdert gjennom konsekvensutredningen som lå til grunn for disse. Det er forutsatt at all parkering skal skje i tilknytning til den enkelte boenhet, enten i egne parkeringsanlegg i tilknytning til tun eller på den enkelte tomt i tilknytning til hyttetomter. Det skal ikke legges til rette for bruk av privatbiler til intern persontransport innen området og det er derfor ikke satt av arealer til parkering ut over dette. Barn og unges interesser og medvirkning fra barn og unge Mosetertoppen er svært godt tilrettelagt for aktiviteter som drives av barn og unge. Det er utviklet et omfattende løypenett for tur, ski og sykkel omkring planområdet, samt tilrettelagt adkomster og korridorer for løyper, sykkel- og turstier gjennom feltet og ut til omkringliggende naturområder. Langrennsanlegget er spesielt egnet for barneidrett med lysløype, sprintløype, stadionanlegg og konkurranseløyper. Det er også utarbeidet sykkelkart og orienteringskart med utgangspunkt på Mosetertoppen. Nærmeste nabo, Hafjell Alpinsenter AS har utviklet et omfattende «barneland» for sine aktiviteter på Mosetertoppen. Barn og unges representant er tilskrevet om planforslaget ved varsling av oppstart og vil igjen bli tilskrevet ved utlegging til offentlig ettersyn. Side 6 av 41

23 Sak 40/16 Jord- og skogbruk, driftsveger etc. Planforslaget medfører ikke endringer ift formålene i gjeldende reguleringsplan og omdisponerer ikke dyrket mark eller områder som kan anses som dyrkbare ut fra plansituasjonen. Overvannshåndtering, flomsituasjoner og vassdrag Det er tidligere utarbeidet egen utredning ift dette tema, som dekker både dette planområdet, samt tilliggende regulerte områder. Denne er vedlagt planen og bestemmelser er utformet i henhold til utredningen og på samme måte som i tilstøtende planer som ble omhandlet av samme utredning. Kort orientering om utredning av temaet: Det ble utført en utredning av Flom- og overvannsproblematikken felles for alle byggeområdene gjennom utarbeidelsen av gjeldende plan i Ved detaljreguleringene for områdene FB7 og FB8 og endring av detaljregulering for deler av gjeldende plan i 2014/2015, ble det i dialog med NVE og Fylkesmannen utført en supplerende og utvidet utredning ift dette, - se planbeskrivelsen for utfyllende informasjon. Disse tiltakene samt bekkeløpet gjennom FB9 er bygget/under bygging og ferdigstilles sommeren Sikring ift flomsituasjoner er således utført iht gjeldende planer vedtatt i 2014/15, iht 200 års flom med klimapåslag / TEK10. Alternative energikilder Det at bebyggelsen ligger forholdsvis spredt som enkelt hytter, sammenholdt med lav bruksfrekvens sammenliknet med f.eks. boliger gjør at den mest energieffektive energikilde vil være elektrisitet. I tillegg til elektrisitet vil oppvarming med vedfyring være aktuelt. Side 7 av 41

24 Sak 40/16 Vurdering: PLANFORSLAGET Planforslaget bygger videre på gjeldende reguleringsplan for Mosetertoppen og detaljregulering tilsvarende for Mosetertoppen FB8-1 og FB8-2 med noen unntak. Dette gjelder områder for tuntomter (BF1-2) med byggehøyde inntil 6,2 m gesims og mønehøyde 9,2 m. Disse byggehøydene kommenteres under byggehøyder og tilpasning til terreng og foreslås endret av rådmannen ved behandling i planutvalget. I planområdet er det også innført et nytt områdesom erstatter område for skiløype SL1 og PB i gjeldende plan for Mosetertoppen. Område SL1+PB i gjeldende reguleringsplan for Mosetertoppen Området i planforslag - V/N/P+ BF1 og BF2 (stiplet) REGULERINGSFORMÅL ENDRINGER - Område V/N/P/SL1+PB (i gjeldende plan) - Område BF1 og BF2 tuntomter byggehøyde + BYA 35 % I bestemmelsenes pkt 3.2 står det at området merket V/N/P skal benyttes til forretning og annen næring, veg/parkering og skiløype. Det kan oppføres bygg med fri takform og gesimshøyde opp til 8,95m. Skiløyper kan legges i nivå over veg og parkering, evt også over tak på bygning. I planbeskrivelsens pkt 5.2 omtales område for leilighetsbygg og næring. «Gjennom næringsområdet skal det fremføres vegadkomst inklusive vegadkomst til Mosetra, samtidig som skiløype/nedfart skal føres planfritt fram til kryssingene ved utsikten». Dagens portal U3 Utsikten, har planfrie kryssinger mellom kjørende trafikk og skiløyper. Der det i gjeldende plan er skiløype + parkbelte (SL1+PB) er forbindelsen fra planfri kryssing til terreng anlagt med fylling. Området SL1 + PB foreslås fjernet som reguleringsformål. Side 8 av 41

25 Sak 40/16 Planforslaget har ingen illustrasjon hvordan løsningen med næringsområde, veg, parkering, skiløype skal løses. Rådmannens hovedanliggende i denne sammenhengen er å sikre at det ikke lages en blanding av kjørende trafikk og skiløpere som kan gi ulykker. Disse ulike gruppene må ikke ferdes/krysse i samme plan, men videreføre prinsipp om planfri kryssing slik U-3 Utsikten legger opp til. Rådmannen ønsker at disse forholdene er nærmere belyst i plankart, bestemmelser og illustrasjoner ved sluttbehandling av reguleringsplanen. BYGGEHØYDER OG GRAD AV UTNYTTING I plankart og bestemmelser er BF1 og BF2 definert som tuntomter med gesimshøyde 6,2 m og mønehøyde 9,2 m og tillatt grad av utnyttelse 35 % BYA. Dette området har i hht helningskart en helning på 1:6-0, dvs. som de flateste delene av utbyggingsområdene. I disse områdene er det ikke aktuelt å bygge med sokkeletasje. Rådmannen forstår at noen områder krever flere enheter og en konsentrasjon som også vil gi en variasjon i et begrenset såkalt «sentrumsnært område». Heving av BYA til 35% for tuntomter/leiligheter gjelder små områder og en begrenset del av planen. Selv om BYA blir hevet for tuntomtene, vil de opprinnelige hovedtrekkene i planen ivaretas. Disse 2 områdene utgjør en begrenset del av området og området er pr dato uten bebyggelse. BEBYGGELSE OG TERRENG Generelt gjelder krav om tilpasning av bebyggelse til terreng. Alle bygninger og veger skal utformes og planlegges slik at minst mulig bearbeidelse av terrenget er nødvendig. Bygninger skal tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. Der store høydeforskjeller ikke er til å unngå, kan det kreve at bebyggelsen skal avtrappes. Dette gjelder generelle krav i bestemmelsenes pkt 1.3. I bestemmelsenes pkt avsnitt er det satt krav til 4 tomter som skal bygges med sokkeletasje. Rådmannen mener dette er riktig og bifaller dette. I områder med helning 1:4-1:6 må bygging med sokkeletasje vurderes som et alternativ. Dette må vurderes i forhold til tillatte skjæringer og fyllinger og minst mulig inngrep tomten. Dette kan være tomt 952, 951 og 945. Her vil plassering av hytte og øvrig bebyggelse avgjøre dette. Der det bygges med sokkeletasje tillates ikke oppstugu. Dette er innarbeidet i bestemmelsene pkt nytt avsnitt 4. REGULERINGSBESTEMMELSER Det er innarbeidet et nytt pkt 1.10 Tomtedelingsplan. Planforslagets pkt 1.10 Byggesak endres til pkt 1.11 Byggesak. Rekkefølgebestemmelser for riggplan (8.1) overvann (8.2) og utbyggingsavtale (8.3)er innarbeidet. Utbyggingsprogrammet Side 9 av 41

26 Sak 40/16 I utbyggingsprogrammet til Kommunedelplanen for Øyer sør, vedtatt , foreligger det rekkefølgekrav til utbyggingsavtale. De fleste forholdene er tatt hånd om igjennom utbyggingsavtalen til Reguleringsplanen for Mosetertoppen. Men i utbyggingsprogrammet før Øyer sør er det også forutsatt at alle nye utbyggingsområder skal være med å bidra til de foreslått prioriterte tiltak i sentrumsringen. Rådmannen foreslår ut fra dette følgende rekkefølgekrav, under nytt pkt. 8.3.:Det settes som vilkår for utbyggingen av område FB9 at det inngås utbyggingsavtale med Øyer kommune, der utbygger av området forplikter seg til å delta i finansiering av tiltak i sentrumsringen, iht. Utbyggingsprogrammet, vedtatt De justeringene av planbestemmelser som kommentert, er omforente endringer som er innarbeidet i planforslaget ved 1. gangs behandling i planutvalget. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for FB9 Mosetertoppen, med plankart og reguleringsbestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Side 10 av 41

27 Øyer kommune GBNR 155/001/860 - FRITIDSBOLIG - HUNDERSÆTERVEGEN KLAGE PÅ UTSIKT I FORBINDELSE MED NYBYGG Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 155/001/860 Arkivsaksnr.: 15/1096 Saksnr.: Utvalg Møtedato 41/16 Planutvalget Vedlegg: Sak 15/ av Fritidsbolig Hundersætervegen Administrativ klage på forringet utsikt E-post av fra Rik Holsten på vegne av Bygg D/Sameiet Ilsetra Leiligheter E-post av fra Erik Holsten på vegne av 8 eiere i Bygg D Sameiet Ilsetra Leiligheter Brev av fra styrets formann Geir Sandvik i Sameiet Ilsetra Leiligheter. E-post av fra Erik Holsten på vegne av Sameiet Ilsetra Leiligheter. Brev av fra styrets leder Eskild Larsen på vegne av Sameiet Ilsetra Leiligheter Situasjonskart med avstandsmål og VA-kart 1) Situasjonskart med inntegnet horisont. Syd- Vest- Nord utsikt 2) Befaring Fotodokumentasjon fra befaring, fotopunkt 1 og 2 Fotodokumentasjon Fotosteder fra punkter ved klagers leiligheter. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tillatelse til tiltak i sak DS-PU 576/15 Reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra. Delplan Øyer syd E-postsløyfe med klage den , to stk den , den , den , to stk den Svar i e-postsløyfe fra Øyer kommune til klager den , , den , den Administrativ behandling av klage på forringet utsikt, saksdokument nr 15/1096/6 Sakens øvrige dokumenter i arkivsak 15/1095 Sammendrag: Rolf og Toril Tveter har latt bygge en fritidsbolig på gbnr 155/1/860 innenfor reguleringsplanen for Steintjønnlia Ilsetra. Naboer om lag 100 meter unna klager på forringet utsikt, verditap og viser til at bygget ikke er oppført i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene. Rådmannen viser til at oppført fritidsboligen er bygget i samsvar med bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan med hensyn på høyder, bruksareal og bebygd areal. Utsikten forringes ikke i vesentlig grad og klagerne er heller ikke klageberettiget. Klagen blir med det å avvise. Saksbakgrunn: Søknad om tillatelse til tiltak fra tiltakshaver på gbnr 155/1/860 ble mottatt i kommunen den Tiltaket var i samsvar med reguleringsplanen for Steintjønnlia Ilsetra, godkjent av kommunestyret den og med senere mindre endringer den og og ellers ikke i strid med plan og bygningsloven. Tillatelse ble gitt den i sak DS-PU 576/15.

28 Sak 41/16 Klage på tiltaket er journalført med saksnr 15/ og 15/ Administrativ klagebehandling ble fullført den og oversendt klager samme dato. Vedtaket hitsettes: Klager er i utgangspunktet ikke klageberettiget, da klager ikke er nabo eller gjenboer eller på annen måte sterkt berørt av tiltaket iht til plan- og bygningsloven. Påstandene som fremmes om at bygget er gigantisk, ligger på et kunstig høyt platå og dramatisk forringer utsikten og at utførelsen ikke er skånsomt utført, er dels direkte feilaktige og dels helt ut egne subjektive vurderinger. Alle framførte klagemål i ulike e-poster blir med dette å avvise og det foreligger heller intet grunnlag for å gi klagen oppsettende virkning for pågående arbeider på gbnr 155/1/860. Klage på vedtaket innkom rettidig i brev av fra Geir Sandvik som styreformann for Sameiet Ilsetra Leiligheter. Det framføres videre at klagen fremmes på vegne av 5 berørte leilighetsbygg og 39 seksjoner med eiere. Det er ikke framlagt dokumentasjon på dette, uten at dette vurderes som viktig i forhold til klagemålet og sakens fakta. I klagen vises det til at det ifølge forvaltningslovens 28 er klageadgang dersom man som nabo eller gjenboer blir vesentlig berørt av en byggesak. Det hevdes videre at fritidsboligen på gbnr 155/1/860 tilhørende Rolf og Toril Tveter er bygget i strid med reguleringsplanen. I forhold til det siste vises det til at fritidsboligen ikke er terrengtilpasset fordi denne er hevet betydelig i terrenget, for å oppnå full sokkeletasje inkludert garasje med full høyde og deretter er ytterligere hevet med 0,7 cm på grunn av VA ledning. Det vises videre til pkt 2.1 i reguleringsplanen der det står at «Ingen del av grunnmur, eller pilarer for terrasse, må være mer enn 100 cm over planert terreng. I evt kjellerfasade tillates ikke vinduer større en 30x60 cm. Eventuell kjeller regnes med i bruksarealet.» Det er også vist til at naboen har valgt en annen løsning uten sokkeletasje og heving av grunnmurer. Det bestrides videre at kommunens påstand om at kun 15% av utsynet er berørt. Det vises videre til at leilighetene ikke gir 180 graders utsikt. Det er vist til et eksempel på at en leilighet er dramatisk berørt og at kommunens vurderinger er provoserende, ukorrekte og resultat av dårlig skjønn. Det vises til sjokkerte eiere og andre og det kreves behandling av saken hos fylkesmannen. Det stilles også spørsmål om hvordan Tveters garasjeanlegg som i følge kommunen utgjør størsteparten av kjelleren under bakken ikke generer noe BRA-areal når den faktisk utgjør størstedelen av en full sokkeletasje. Det bestrides at Tveters garasjeanlegg/sokkeletasje ligger under bakken. Vurdering av klagen. Nabovarslingen Klager viser til forvaltningslovens 28, her innsettes følgende; 28. (vedtak som kan påklages, klageinstans). Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken til det forvaltningsorgan (klageinstansen) som er nærmest overordnet det forvaltningsorgan som har truffet vedtaket (underinstansen). Hvem som er part i en byggesak reguleres av plan og bygningsloven, følgende innsettes 21-3.Nabovarsel Side 2 av 41

29 Sak 41/16 Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates. Utsikt og utsyn Kommunen som bygningsmyndighet kan også kreve at andre eiere eller festere enn naboer og gjenboere blir nabovarslet. Dette forutsetter at disse berøres av tiltaket i vesentlig grad. Fra kommunens side er det tidligere pekt på at bygget det klages på er om lag 100 meter unna, er av vanlig «Hafjellstørrelse» og at grunnlaget for utbyggingen skjer i samsvar med gjeldene reguleringsplan. Rådmannen kan ikke se klager er berørt på en slik måte at de eller øvrige beboere i sameiet hadde krav på nabovarsling og med det ble part i saken i henhold til PBL. Klagen kan med dette som grunnlag alene, avvises i sin helhet. Utsikt og utsyn Rådmannen velger her likevel å gjennomføre en vurdering av klagen med hensyn på utsikt og manglende terrengtilpasning, da det i umiddelbar nærhet til klagers fritidsboliger er to andre områder som forutsettes utbygget. Naboene i de to nærmeste byggene vil her som naboer bli direkte klageberettigete parter ved evt. utbygging. I følge reguleringsplanen kan disse to områdene innen arealkategorien F2B utbygges med høyere utnyttingsgrad innen det området det nå klages på. Mønehøyde og gesimshøyde her vil kunne være opp til 9 m og 6 m mot 7,5 m og 4,85 m. Kotehøyden er i tillegg om lag 6 m høyere opp en der det nå bygges, noe som samlet vil gi et klart mindre utsyn i den retningen disse vil ligge for nærliggende bebyggelse, uten at framtidig utbygging kan stanses av en slik grunn. I klagen på utbyggingen av gbnr 155/1/860 vises det til at man ikke er enig at kun 15% av utsynet er berørt. Det vises til at leilighetene ikke har 180 graders utsyn. Det har heller ikke blitt benyttet 180 grader som beregningsgrunnlag. Fra kommunens side er det tatt utgangspunkt i et utsyn på 140 til 150 grader, noe som tilsier at mellom 10% og 11 % av utsynet er berørt. For ikke å legge til grunn en for vid utsynshorisont, så har prosentandelen blitt økt skjønnsmessig og satt til 15 %. Denne beregningen vil være lik for alle leilighetene i et rent horisontalplan, men det samlede utsynet vil øke desto høyere opp i leilighetsbygget man kommer. Det vises videre til at de (Sameiet) trodde at maksimal mønehøyde på 7,5 m refererte seg til en gjennomsnittlig mønehøyde over terrengnivå. I bestemmelsene for gjeldene planområde står det ikke noe om gjennomsnittlig terrengnivå. Mønehøyden i det aktuelle utbyggingsområdet skal måles over ferdig grunnmur. Byggets omsøkte og godkjente mønehøyder er 5 m og 6,8 m, dvs godt under det maksimalt tillatte. Hevingen av bygget på 0,7 m utgjør under 1 % av samlet vertikal horisont. Side 3 av 41

30 Sak 41/16 Den høyeste delen av bygget strekker seg vertikalt over en strekning på 7,5 % av dette utsynet. Endringen av høyden er søkt anskueliggjort på fotodokumentasjonen og av denne framgår det at 70 cm har liten visuell betydning for klager. Betydningen blir stadig mindre jo høyere opp i klagers bygning man kommer og vurderes som marginal. Den vertikale endringen av utsynet for den høyeste delen av bygget er ikke beregnet på samme måte, men 0,7 meter antas anslagsvis å utgjøre en endring på under 1 %. Platå i terrenget Det hevdes at fritidsboligen er lagt på et platå. Midtlinjen av bygget følger kote 955. Det høyeste oppfylte delen av terrenget på nordvestlig del av tomten er innmålt til kotehøyde 956,9 m. Den oppfylte delen av tomten ligger om lag 40 cm under grunnmurshøyden og skråner svakt mot eksisterende terreng for å kunne drenere vann vekk fra grunnmuren på en tilfredsstillende måte. Dette er om lag 0,9 meter over nærliggende uberørt terreng. Langs byggets nordside er det anlagt atkomstvei til øvrige tomtene nedenfor. Dette har medført en skjæring i terrenget, da samlet høydeforskjell før det naturlig begynner å flate ut nedenfor, ligger på mellom 2 og 3 meter fra overkant av tomten gbnr 155/1/860 til området nedenfor. Dette har medført et behov for etablering av en forstøtningsmur langs veilinjen mot tomteområdet. Høydeforskjellen mellom veien der den flater ut i nordvestlig retning, opprinnelig terreng og innkjøringen til garasjedel/kjeller er marginal. Sokkeletasje Det er i flere sammenhenger vist til at bygget har en sokkeletasje. Dette er direkte feil. Byggesøknaden innehar ingen sokkeletasje og det ferdige bygget har heller ingen sokkeletasje. Gjenfylt del på omsøkt tiltak Pr Det er i første rekke terrenget rundt huset som avgjør om etasjen defineres som kjeller eller underetasje/sokkeletasje. Er terrenget fylt jevnt opp rundt hele grunnmuren, slik at den er under 0,75 meter høy, med unntak av evt innkjøring til garasje, er det en kjeller. Hus med underetasje som ligger slik i terrenget at den ene siden er frilagt har en sokkeletasje. Se innsatt tegning fra byggforskserien. Her er det gjerne en inngang til en egen leilighet. I områder med særlig bratt terreng i Hafjellområdet, kreves det bruk av sokkeletasje for å minimere terrenginngrepene i forhold til ønsket om bruk av maksimalt bruksareal (BRA). Bebygd flate (BYA) blir da vesentlig mindre. I byggetillatelsen er underetasjen/garasjedelen innlagt med 125,7 m 2, herunder trappegang opptil 1. etasje og bodplass tilhørende. Gjenfylt del underetasjen er ikke beregnet direkte men utgjør anslagsvis 43 m 2 eller om lag 25% av det totale grunnplanet. Parkeringsplasser under bakken og interne atkomstveger skal ikke medregnes i BYA. Maksimal BYA for det påklagete bygget er 212,5 m 2. Bygget har en BYA på 206,95 m 2. Rådmannen vil konkludere med følgende: Fritidsboligen på gbnr 155/1/860 er bygget i samsvar med bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan med hensyn på høyder, bruksareal og bebygd areal. Side 4 av 41