1. gangsbehandling av reguleringsplan for fritidsboliger på Haugen, Gitlevåg gnr. 280 bnr. 50, plan ID

Transkript

1 Arkiv: L12/280/7/280/7/1/280/26/280/32/28 0/48/280/49/280/50 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Britt Alice Oseassen Dato: gangsbehandling av reguleringsplan for fritidsboliger på Haugen, Gitlevåg gnr. 280 bnr. 50, plan ID Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /16 Endelig vedtak fattes av Hovedutvalg for miljø, plan og drift. Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med pbl legges forslag til «Detaljreguleringsplan for fritidsboliger på Haugen, Gitlevåg, gnr. 280 bnr. 50 plan ID ut til offentlig ettersyn. Før offentlig ettersyn skal det gjøres følgende justeringer: I bestemmelse 3.1 bokstav a tilføyes det at skissene også må vise bygningers tilpasning til terrenget. Angitte kotehøyde for tomt 6 på plankartet reduseres med 0,5. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Avstemming: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak : I samsvar med pbl legges forslag til «Detaljreguleringsplan for fritidsboliger på Haugen, Gitlevåg, gnr. 280 bnr. 50 plan ID ut til offentlig ettersyn.

2 Side 2 Før offentlig ettersyn skal det gjøres følgende justeringer: I bestemmelse 3.1 bokstav a tilføyes det at skissene også må vise bygningers tilpasning til terrenget. Angitte kotehøyde for tomt 6 på plankartet reduseres med 0,5. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant Asplan Viak har på vegne av Arnfinn Ariansen utarbeidet et forslag til reguleringsplan for område Haugen, Gitlevåg. Lokalisering av planområdet fremgår av oversiktskart. Området ligger sør for fv 410 som kommer fra Skomrak og går videre mot Jåsund og Lindesnes. Planområdet inneholder i dag 4 fritidsboliger.

3 Oversiktskart som viser hvor planområde ligger Side 3

4 Side 4 Ortofoto rød strek viser planområdet. Hensikten med planen: Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for 3 nye fritidsboliger i tilknytning til eksisterende fritidsboliger. Ekisterende fritidsboliger 4 stk ligger i uregulert område og er tatt med i planen for å få en helhet i området. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planleging og byggesaksbehandling (PBL) av nr 71, 12-3 jfr Arealplanstatus: Området er i dag uregulert og store deler av området er i kommuneplan for Lyngdal vedtatt avsatt til byggeområde for fritidsbolig. Arealdisponering for de tre nye tomtene er i tråd med kommuneplanens arealdisponering. Det er 4 eksisterende hyttetomter innenfor planområdet som allerede er bebygd. Disse ligger hovedsakelig innenfor kommuneplanens LNF-område. Kommunen anbefalte i oppstartsmøte den

5 Side at også disse tomtene ble tatt med i planforslaget. Dette vil stemme med faktiske forhold og vil være en naturlig avgrensning mot planen i sør planid (detaljreguleringsplan for hytter, Gitlevåg del av gnr. 280 bnr. 6), vedtatt Det ble avholdt oppstartsmøte den Melding om planarbeid ble sendt til offentlige myndigheter og alle som grenser til planområdet. Det ble også annonsert i Lister. Frist for å komme med merknader var Planforslag

6 Side 6 VURDERING Bebyggelse og utnyttelse Planen legger til rette for 3 nye fritidsboliger. Tomtene varierer noe i størrelse, men skal ifølge planbeskrivelsen i snitt være ca. 0,8 da. Samlet bebyggelse/utnyttelsesgrad skal ikke overstige BYA=160m 2. Dette inkluderer 2 parkeringsplasser på til sammen 36 m 2. Dette tilsier en utnyttelsesgrad på ca. 20 %. Det tillates oppført boder, anneks og garasje. Det er i bestemmelsene satt begrensinger på størrelsen på slike bygg; BYA=25m 2 for boder og anneks og BYA=50 m 2 for garasje. Oppgitte utnyttelsesgrad på BYA=160 m 2 inkl. også slike bygg. Det er på plankartet tegnet inn byggegrenser for både nye hytter og eksisterende hytter. Det er i bestemmelsene satt krav om at all bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense. Videre er det krav om at terrenginngrep på tomtene skal begrenses og at terrenginngrep kun er tillatt innenfor byggegrense med unntak av avkjørsel og parkering. Det er krav om at det i forbindelse med byggesøknad leveres en situasjonsplan som viser hvordan tomten skal utnyttes med avkjørsel, parkering og terrengbearbeiding. Det skal også leveres snittegning med eksisterende og nytt terreng. Rådmannen mener det er viktig at det ikke gis tillatelse til terrengbearbeiding på tomta uten at det samtidig vises bygningers tilpasning til terrenget i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Utfra dette anbefaler Rådmannen at det i bestemmelsene tilføyes at skissene også skal vise bygningers tilpasning til terrenget. De tre nye hyttene - tomt 5,6,7 er plassert på en kolle/høydedrag mellom eksisterende bebyggelse. Hyttene tillates kun bygd i 1 etasje, med gesimshøyde 3,0 m og mønehøyde 5 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette blir forholdsvis lave hytter, men høyden er satt for at hyttene ikke skal bli så eksponert i terrenget. Det er videre satt krav om at hyttene skal oppføres i tre og ha mørke naturfarger. Taktekke skal være matt eller ha mørk virkning. Det er viktig at hyttene plasseres på en mest mulig skånsom måte i terrenget. Det er på plankartet satt på kotehøyder. Disse gjelder maks høyde på gulv 1. etg. Her er det valgt eksisterende høyde og det kan lett medføre at det må fylles på masse. Tomt 6 ligger eksponert til sett fra sjøen, og rådmannen er skeptisk til om tomt 6 blir for eksponert. Regulant har laget en enkel illustrasjon se skisse under.

7 Side 7 Skissen viser tomt 6 plassert ift. Eksisterende tomt 2 og 3. Utfra skissen ser det ut som at tomt 6 vil bli liggende på tilnærmet samme kotehøyde som eksisterende tomt 3, muligens noe høyere. Rådmannen vurdere at ved å redusere kotehøyde for tomt 6, vil man slippe å fylle på masse og dermed oppnå bedre terrengtilpasning. Rådmannen anbefaler at maks kotehøyde for tomt 6 reduseres med 0,5. Tomt 7 er den tomta som er plassert laves i terrenget av alle hyttene. Tomta anses å være lite eksponert fra sjøen. Tomt 5 er plassert litt lavere enn tomt 3, og delvis skjult bak eksisterende fritidsboliger. Leke og uteoppholdsareal, friluftsinteresser Det er innenfor planområdet ikke regulert inn eller tilrettelagt for noen leke eller møtesteder. I kommuneplanen er det krav om nærlekeplass når det reguleres for 10 fritidsboliger eller mer og for mer enn 3 boliger. Her reguleres det for 7 fritidsboliger inkl. 4 eksisterende. Kommuneplanens krav om nærlekeplass gjelder ikke. Rådmannen anser imidlertid at område har gode muligheter for lek i terrenget og området rundt. Planområdet ligger nær sjøen, men sjøområdet er ikke med i denne planen, da det allerede er regulert plan ID og tiltakshaver ikke eier området. Dette området er imidlertid kupert og vurderes å være lite egent for bading og fisking her. Utenfor planområdet et det gode muligheter for bading, fisking og også turområde. Med en beliggenhet så nærme sjøen, er det naturlig at hytteeierne ønsker båtplass for å kunne «komme seg ut på sjøen». I følge planbeskrivelsen skal det være muligheter for å kjøpe eller leie båtplass i eksisterende småbåthavner i kort avstand fra planområdet. Adkomst og parkering Planforslaget legger opp til at eksisterende avkjørsel fra fv. 410 skal benyttes. Interne veier er private. De tre nye hyttetomtene vil ha adkomst fra eksisterende vei øst for tomtene. Stigningsforholdet er oppgitt og være maks 1/8 og planert bredde 3,5 m. Det er utarbeidet lengdeprofil.

8 Side 8 Lengdeprofil ny vei som skal betjene nye hytter. I kommuneplanens bestemmelse setning står det at "Alle planlagte veier og avkjørsler skal minimum holde minste standard etter kommunens veinorm, vedtatt av Lyngdal kommunestyre i møte den " I veinormen legges det opp til en stigning på maks 1/10. Det er viktig at veiene som planlegges ikke blir for bratte slik at det blir for vanskelig å komme fram. Det er viktig at også utrykningskjøretøy kan komme fram selv om det er vei til fritidsboliger. Mange av dagens hytter er store og benyttes også store deler av året. Denne veien skal kun betjene 3 hytter og det er kun en kortere avstand hvor stigningen er 1/8, slik at Rådmannen vurderer at løsningen kan aksepteres. Det er på plankartet tegnet inn avkjørselspiler for alle tomtene unntatt tomt 3. Tomt 3 har kun gangavstand. Det er i planen regulert inn et garasjeanlegg i enden av eksisterende vei. Denne garasjen skal tomt 3 benytte. Det er i planforslaget lagt opp til parkering på egen tomt - 2 plasser iht. kommunens norm. Vann og avløp Hyttene skal tilkobles eksisterende avløpsanlegg som ligger utenfor planområdet. Vannforsyning baseres på felles grunnvannsbrønn i fjell for de 3 nye hyttene.

9 Side 9 Kulturminner Det er ikke registrert kulturminne innenfor område jfr., søk i naturbase. Naturmangfold Området er i dag delvis utbygd, og ny bebyggelse er svært begrenset og bygges delvis innimellom eksisterende hytter. Terrenget består ifølge søk i naturbase av skog med middels/høy bonitet og er bevokst med lauvtrær. Området skal ifølge planbeskrivelsen ikke være i bruk i dag, men skal tidligere ha vært beiteområde for sau. Søk i naturbase viser at det ikke er registrert verdifulle naturtyper i området og regulant har vurdert at tiltaket har lite negative konsekvenser for naturmangfoldet. Rådmannen er enig i den vurderingen. Farevurderinger Det går lavspentlinje i luft i område. Linja må trolig flyttes/legges om for tomt 7. Det er videre satt krav om at hyttene skal bygges med radonsperre.

10 Side 10 KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at planforslaget blir lagt ut på offentlig ettersyn etter noen små justeringer. Vedlegg Haugen regulering-a2 2 Planbeskrivelse 3 Bestemmelser Lengdeprofil veg Norman Udland Rådmann