Første gangs behandling, detaljreguleringsplan for boliger, Dragland - del av gnr. 107, bnr. 6, 7 og 11 - planid

Transkript

1 Arkiv: 107/7/107/6/L12/107/11 Saksmappe: 2012/ /2014 Saksbehandler: Stein Erik Watne Dato: Første gangs behandling, detaljreguleringsplan for boliger, Dragland - del av gnr. 107, bnr. 6, 7 og 11 - planid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /14 Endelig vedtak fattes av Hovedutvalget for miljø, plan og drift. Forslag til vedtak: Hovedutvalget for miljø, plan og drift fatter følgende vedtak: Detaljreguleringsplan for boliger på Drageland, Rosfjord - gnr. 107, bnr. 6, 7, og 11 - planid , legges ut til offentlig ettersyn i medhold av pbl. 12-3, jfr , med følgende endringer: Antall nye enheter innenfor planområdet reduseres til 5 nye boligtomter. Dersom rådmannens forslag om å redusere til 5 nye boligtomter i planområdet blir tatt til følge, bør en omarbeiding av planen legge til rette for noe større tomter. Alternativt må utnyttelsesgraden differensieres i samsvar med tomtestørrelsen. På alle tomtene tegnes byggegrense for plassering av bygg. Mot dyrka mark tegnes byggegrense på minst 10 meter. Interne veier i planområdet, må vises på plankartet med senterlinje, høydetall og størrelse på skjæring og fyllinger. Veie(e) må oppfylle minstekrav i kommunens veinorm, som behandles sammen med endelig vedtakelse av kommuneplanens arealdel for Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planforslaget gi en nærmere redegjørelse for risikoen for snøskred og om det finnes mulig avbøtende tiltak. Før offentlig ettersyn må planbeskrivelsen kort redegjøre for hvorfor kulturminnet postvegen ikke er regulert med hensynssone gjennom hele planområdet. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Følgende felles forslag ble fremmet: «Rådmannens forslag til vedtak vedtas med følgende endringer:

2 Side 2 Kulepunkt nr. 1 og nr. 2 tas ut.» Felles forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak : Detaljreguleringsplan for boliger på Drageland, Rosfjord - gnr. 107, bnr. 6, 7, og 11 - planid , legges ut til offentlig ettersyn i medhold av pbl. 12-3, jfr , med følgende endringer: På alle tomtene tegnes byggegrense for plassering av bygg. Mot dyrka mark tegnes byggegrense på minst 10 meter. Interne veier i planområdet, må vises på plankartet med senterlinje, høydetall og størrelse på skjæring og fyllinger. Veie(e) må oppfylle minstekrav i kommunens veinorm, som behandles sammen med endelig vedtakelse av kommuneplanens arealdel for Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planforslaget gi en nærmere redegjørelse for risikoen for snøskred og om det finnes mulig avbøtende tiltak. Før offentlig ettersyn må planbeskrivelsen kort redegjøre for hvorfor kulturminnet postvegen ikke er regulert med hensynssone gjennom hele planområdet. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant X X Innledning: Kristiansen & Selmer Olsen v/ Torhild Eikeland fremmer på vegne av Oddbjørn Aas, privat forslag til reguleringsplan for boliger på gnr. 107, bnr. 6, 7 og 11 på Drageland. Planområdet ligger øst for Fylkesvei 551, som går fra Lyngdal sentrum og gjennom Dragedalen Planforslaget legger til rette for fjorten boligtomter, hvorav tre tomter allerede er bebygd, og elleve er nye tomter. Ytterligere ligger det 12 eneboliger i nærområdet. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (PBL) av nr. 71, 12-3 jfr og Forholdet til overordnet plan og gjeldene reguleringsplan:

3 Side 3 Gjeldene kommuneplan er kommuneplan for Lyngdal Her er planområdet sonet som LNF-område. Det har imidlertid over flere år pågått planarbeid med kommunedelplan for Lyngdal vest. Dette planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn to ganger, og det var ingen innsigelser eller klare faglige råd som ville ført til noen endringer. På grunn av arbeidet med å få et samlet arealplankart for hele kommunen, så er denne planen inkorporert i samlet kommuneplan som nå er under arbeid. Planområdet ligger i et område som i kommuneplansammenheng er avsatt som et område for spredt boligbygging. Se vedlagte utsnitt. Her er eiendommen gnr. 107, bnr. 6 er markert med rødt. Under ligger forslag til kommuneplan, hvor grønn formålssone markerer spredt boligbygging. Figur 1: Planområdet: Det er avhold forhåndskonferanse mellom kommunen og regulant / forslagsstiller. Planområde er sammenfallende med eiendomsgrense. Alle boligtomter er foreslått innenfor arealformål avsatt til spredt boligbygging. Oppstartsmelding: Det har vært meldt oppstart av planarbeidet i perioden Vedlagt oppstartsmeldingen fulgte kart med avgrensing av planområdet. I forbindelsen med oppstartsmeldingen har Fylkesmannen i Vest-Agder i brev av gitt innspill til viktige tema for planarbeidet. Det vises til at arbeidet med kommuneplan har lagt opp til spredt boligbygging og ikke noe feltutbygging. Selv om området ligger i en sentral del av kommunen, men det er relativt dårlig vei uten sykkel- og gangsti. Kommunen bør derfor vurdere nøye om det er ønskelig med å etablere et større boligområde

4 Side 4 her. Det vises ellers til viktige hensyn som skal tas i arealplanleggingen og viser til naturmangfoldet, barn- og unges interesser, risiko- og sårbarhetsvurdering m.m. brevet vedlegges i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har i brev av gitt innspill til planarbeidet, og vist til at i arbeidet med ny kommuneplan er området avsatt til spredt boligbygging. Fylkeskommunen har ikke hatt innvendinger til dette. Det vises til at planforslaget må legge vekt på å få gode lanskapshensyn, ivareta allmenhetens friluftsinteresser, barn- og unges interesser, forholdet til kulturminner og kulturmiljø. I forhold til kulturminner har Fylkeskonservatoren v/ Ghattas Jeries Sayej foretatt en arkeologisk registrering. Rapporten er datert og en hovedkonklusjon er at planen ikke er i konflikt med kulturminner. Rapporten følger vedlagt. VURDERING Forholdet til kommuneplan: Kommuneplanens arealdel med plankart og bestemmelser, ble lagt ut til høring i vår/forsommer LNF område med spredt boligbygging er videreført fra kommunedelplanen for Lyngdal vest. I oppdatert planforslag har området benevnelsen SB7. Nedefor vises kartskisse med utsnitt av kommuneplanen, hvor SB7 er det nordligste feltet, og SB6 er det sørligste. Gnr. 107, bnr. 6 er markert med rødt, og ny boligbygging er planlagt innenfor dette området. Figur 2:

5 Side 5 Kommuneplanen har videreført begge disse områdene, fra Lyngdal vest. I bestemmelsene 4.3, er det inntatt følgende krav til spredt boligbebyggelse: 4.3 Spredt boligbebyggelse ( nr. 2) Ny bebyggelse skal i form, farge og materialvalg tilpasses terreng og omgivelser, inkludert kulturlandskap. Silhuettvirkning skal unngås. Fradeling til boligformål er tillatt innenfor områdene Omfang av utbygging: Område SB1 Høyland SB2 Lundegård SB3 Ås SB 5 Lenesfjorden SB 4 Hagestad SB6 Egilstad - Næveland SB7 Dragland Li - Åmland Omfang av utbygging 5 boenheter 10 boenheter 10 boenheter 3 boenheter 3 boenheter 10 boenheter 10 boenheter Etter rådmannens vurdering gir kommuneplanen en klar føring for at arealet er sonet til spredt boligbebyggelse, hvor det innenfor område SB7 Drageland Li Åmland, kan tillates 10 nye boenheter. Selv om kommuneplanen ikke er vedtatt, så var kommunedelplan for Lyngdal vest i praksis avklart. Det har heller ikke vært merknader til dette området i fbm. siste høring av kommuneplanen. Rådmannen vurderer

6 Side 6 derfor at planprosessene har avklart dette arealet, som LNF-område med spredt boligbygging med inntil 10 nye enheter. Det aktuelle planforslag regulerer inn 11 nye boenheter i et klart begrenset område av SB7. Dersom planforslaget vedtas, vil dette kunne føre til at det blir vanskelig å bygge ytterligere spredt boligbygging i gjenværende areal. Dersom også andre grunneiere skal bygge ut med samme grad av utnytting av arealene, vil dette være et klart brudd på den overordnede føring som kommuneplanen gir. Etter rådmannens vurdering, bør antall nye enheter innenfor planområdet reduseres til 5 nye boligtomter. Utforming av tomter, bebyggelse og utnyttelsesgrad: Etter forslag til reguleringsbestemmelser 3.3, er utnyttelsesgraden foreslått til maksimalt 450 m² BYA for nye tomter i planområdet. Etter 3.8 er det gitt avvikende utnyttelse for eksisterende bebyggelse, tomt Enkelte tomter har et stort areal, og kan godt tåle større bygninger. Andre tomter er imidlertid på godt under ett dekar, og for de minste tomtene vil dette innebære en høy utnyttelse. Etter rådmannens oppfatning, strider dette med det underliggende planformål. Det er tenkt at områder med spredt boligbygging skal være nettopp dette, og at tomtene gjerne kan være større enn sentrumsnære områder. Dersom rådmannens forslag om å redusere til 5 nye boligtomter i planområdet blir tatt til følge, bør en omarbeiding av planen legge til rette for noe større tomter. Alternativt må utnyttelsesgraden differensieres i samsvar med tomtestørrelsen. Byggegrense, grense mot dyrket mark: Etter forslag til reguleringsbestemmelser 3.1, gjelder 4 meter grense fra naboeiendom. Denne bestemmelsen ivaretar det alminnelige avstandskravet i plan- og bygningsloven Dette planforslaget gjelder regulerte boligtomter i LNF område med spredt boligbygging, hvor det normalt vil være store tomter. Sett i forhold til en utnyttelsesgrad på BYA = 450 m², bør det tegnes inn byggegrense for hvor en tenker seg at bygninger kan plasseres. I ny kommuneplan er det også definert en byggegrense på minst 10 meter mot dyrka mark. Dette må tegnes inn på de tomtene som velges, etter en eventuell omarbeidelse. Veier og adkomst: Eksisterende boligtomter, tomten 12-14, har opparbeidet atkomst. Det må reguleres inn atkomst til tomt 14 og 12. Rådmannen har ikke kontrollert dette, men forutsetter at det foreligger godkjente avkjørselstillatelser for disse tomtene, i samsvar med faktisk opparbeidet avkjørsel. Forslag til ny kommuneplan har krav til planlegging og bygging av nye veier i et planområdet, hvor veier skal prosjekteres og vises på plankartet med senterlinje, høydetall og størrelse på skjæring og fyllinger, jfr. bestemmelsene 2.9, pkt. 13. Hensikten er å sørge for at planleggingen viser at veier i planområdet kan bygges med plasseringen som er gitt i plankartet. Etter forslag til kommunal norm for vei, vann og avløp skal kjøreveien ikke ha større stigning enn 1:10. Barn- og unges interesser:

7 Side 7 I henhold til både gjeldende og fremtidig kommuneplan, skal barn- og unges interesser være ivaretatt gjennom planleggingen. Etter forslag til ny kommuneplan for Lyngdal, skal alle nye reguleringsplaner og bygge- og delesaker med boligformål og fritidsboligformål skal det redegjøres for plassering av lekeareal, samt tilknytning til slikt areal for hver boenhet, jfr Det særegne i denne saken er en reguleringsplan for bolig i LNF- område med spredt boligbygging, hvor det ikke er et plankrav. På den annen side gir reguleringsplanen avklaring på mulig utbygging i planområde, og avklarer endel infrastruktur. Planforslaget legger opp til flere nye boliger, i tillegg til eksisterende boliger. Det er naturlig å anta at barnefamilier vil kunne etablere seg i området. Planbeskrivelsen, øverst side 13, viser til at dette er boligtomter i nærheten av områder hvor det er rik tilgang på natur- og friluftsliv. Tomtene er jevnt over store. Et alternativ er at planforslaget skal legge opp til at blir tilgjengelige lekeplasser i nærområdet. På den annen side er det et spørsmål om felles lekeplasser for flere tomter i realiteten blir brukt. Tomtene er jevnt over store, og det er god plass til en liten lekeplass for små barn på den enkelte tomt. Etter en samlet vurdering legger rådmannen til grunn at nærområdene gir tilstrekkelig tilbud til mulighet for lek og friluftsliv, og at det derfor ikke er behov for egne avsatte lekearealer i planområdet. Farevurderinger: Planbeskrivelse viser utsnitt av NVE sitt aktsomhetskart for rasfare for steinskred. Planlagt boligbebyggelse er lagt utenfor beregnet utløpsområde. Aktsomhetskartet for snøskred, viser at særlig de sørligste tomtene ligger i et mulig utløpsområde for snøskred. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planforslaget gi en nærmere redegjørelse for risikoen for snøskred og om det finnes mulig avbøtende tiltak. Figur 3:

8 Side 8 Kulturminner og naturmangfold: Det er foretatt arkeologisk registrering i området, og automatisk fredede kulturminner er regulert med hensynssoner i samsvar med anbefalinger som er gitt. I planforslaget er den gamle postvegen regulert med hensynssone mellom tomt 1 og 12. Det ser ut til at stitrasseen fortsetter inn i tomt 3, som er foreslått regulert til bygeområde. Før offentlig ettersyn må planbeskrivelsen kort redegjøre for hvorfor dette kulturminnet er regulert med hensynssone gjennom hele planområdet. KONKLUSJON: Antall nye boligtomter må reduseres i samsvar med arealformålet, LNF område med spredt boligbygging. Tomtene må omarbeides og avpasses i forhold en BYA = 450 m². Alternativt må utnyttelsesgrad tilpasses tomtestørrelse. Etter omarbeidelse av planforslaget, kan planen legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Reg 2382 Dragland plankart rev fylkeskons A1 2 Bestemmelser Planbeskrivelse Arkeologiske registreringer - Dragland, gnr Uttalelse til oppstart av detaljreguleringsplan for boliger - gnr 107/6, Dragland 6 Gjenpart av innspill til oppstart av detaljregulering 107/6 Norman Udland Rådmann