PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING SJØTOMTA

Transkript

1 Sjøtomta AS PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING SJØTOMTA Namsos kommune

2 2 INNHOLD 1. SAMMENDRAG BAKGRUNN PLANPROSESSEN PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OMRÅDETS BELIGGENHET EIENDOMSFORHOLD PLANFORSLAGET GENERELT AREALBRUK BEBYGGELSE OG ANLEGG SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG UNIVERSELL UTFORMING BARN- OG UNGES INTERESSER NATURMANGFOLD OG FRILUFTSLIV KULTURMINNER ROS-ANALYSE INNKOMNE INNSPILL Vedlegg: - ROS-analyse datert Reguleringsbestemmelser datert Reguleringsplankart datert

3 3 1. SAMMENDRAG Trønder-plan as er engasjert av Sjøtomta AS for å utarbeide reguleringsplan for Sjøtomta i Namsos Kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for forretning, kontor og industri. Reguleringsplanen er en vesentlig endring av reguleringsplan Gammelsaga Namsos sentrum. Arbeidene ble kunngjort i november 2012 i samsvar med plan- og bygningslovens Planarbeidet har foregått i samarbeid med Jon A Olsen Arkitektkontor AS, Sjøtomta AS og Namsos Kommune. Reguleringen utarbeides som en detaljregulering. Prosjektansvarlig hos Trønder-plan AS har vært Jan Ola Ertsås og Erlend Gystad som saksbehandler. Steinkjer Siv.ing. Erlend Gystad

4 4 2. BAKGRUNN Trønder-plan as er engasjert av Sjøtomta AS for å utarbeide reguleringsplan for Sjøtomta i Namsos Kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for forretning, kontor og industri. Reguleringsplanen er en vesentlig endring av reguleringsplan Gammelsaga Namsos sentrum. 3. PLANPROSESSEN - Det ble avholdt oppstartsmøte Arbeidene ble kunngjort i november 2012 i samsvar med bygningslovens Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa og på kommunens nettsted. - Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og høringsparter. - Reguleringsplanen er utarbeidet av Trønder-plan AS i samarbeid med Jon A Olsen Arkitektkontor AS, Sjøtomta AS og Namsos Kommune. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Gjeldende plan i området er: - Kommuneplanens arealdel, vedtatt Reguleringsplan Gammelsaga Namsos sentrum, vedtatt I kommuneplanens arealdel er det for det aktuelle området angitt formål hensynssone «Reguleringsplan skal fortsatt gjelde».

5 Vedlegg BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 5.1 Områdets beliggenhet Det aktuelle planområdet ligger ved Namsos sentrum i Namsos kommune (se kartutsnitt under). 5.2 Eiendomsforhold Grunneiere for eiendommer innenfor planområdet er: Eiendom, gnr/bnr 65/ / /1812 Eier Namsos kommune Alcaden AS Sjøtomta AS

6 6 6. PLANFORSLAGET 6.1 Generelt - Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag fra kommunen i Euref koordinatsystem. - Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon PlanID: Arealbruk Gjeldende reguleringsplan Gammelsaga Namsos sentrum viser at arealet innenfor planområdet i hovedsak skal benyttes til Bolig/forretning (B/F3b). Formål, kode, eierform og areal for planforslaget er angitt i tabellen under. For angivelse av eierform benyttes følgende angivelser: 1: Offentlig formål (er vist i plankart med o_ foran formålskode) 2: Felles (er vist i plankart med f_ foran formålskode) 3: Annen eierform Formål Kode Eierform Areal(daa) Forretning/kontor/industri FKI Gang-/sykkelveg GS Havneområde i sjø HS Veg V Annen veggrunn - tekniske anlegg VT Annen veggrunn - tekniske anlegg VT Planområde Arealbruken innebærer en endring av gjeldende reguleringsplan fra Bolig/forretning til Forretning/Kontor/Industri. 6.3 Bebyggelse og anlegg Det er ikke bygninger innenfor planområdet. Området benyttes delvis som lager på åpen mark. Det er i bestemmelsene tillatt byggehøyde på kote +23,000. Dette er omtrent samme høyde som høyeste bygning på naboeiendom gnr/bnr 65/1393 (Nexans). Planforslaget medfører en formålsendring fra Bolig/forretning til Forretning/Kontor/Industri.

7 7 6.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Eiendom 65/1755 har adkomst fra Pinavegen via eksisterende privat veg som er lagt i eiendomsgrense mellom eiendom 65/1755 og 65/1812. Plassering av avkjørsel fra Pinavegen er i tråd med reguleringsplan Gammelsaga. Det er eksisterende teknisk infrastruktur (vann- og avløpsledninger, avløpspumpestasjon, fiberkabel, strømkabel, signalkabel, fjernvarmeledning) innenfor planområdet. Eksisterende veg reguleres inn for å sikre adkomst både til eiendom 65/1755 og 65/1812. Det er planlagt gang- og sykkelveg parallelt med sjøkanten. Utenfor gang- og sykkelveg kan det plastres mot sjøkant på område annet vegareal tekniske anlegg. Det er lagt inn byggegrenser med avstand 4,0 meter fra vann- og avløpsledninger og fra fjernvarmeledning. Innregulering av eksisterende veg sikrer adkomst både til eiendom 65/1755 og 65/1812. Gang- og sykkelveg langs sjøkanten sikrer allmennhetens tilgang langs sjø. Plastring langs sjøkanten vil bidra til å forskjønne området. Eksisterende spillvanns- og overvannsledning fra eiendom 65/1755 og tilhørende spillvannspumpestasjon må flyttes minimum 4,0 meter utenfor byggegrense. Dette må bekostes av byggherre på eiendom 65/ Bruk og vern av sjø og vassdrag Reguleringsplan Gammelsaga beskriver formål Bolig/forretningsområde i eksisterende sjøområde. Planforslaget beskriver formål Havneområde i sjø i eksisterende sjøområde. Planforslaget innebærer at det ikke lenger er behov for inngrep (utfylling) i sjø. 6.6 Universell utforming Det er i dag ikke tilrettelagt for universell utforming. Det er stilt krav til universell utforming.

8 8 Planforslaget vil medføre universell utforming av bygninger og uteområder. 6.7 Barn- og unges interesser Det er i dag ikke tilrettelagt for barn og unge. Det er ikke regulert egne formål for å sikre barn- og unges interesser, bortsett fra gang- og sykkelveg. Planlagt gang- og sykkelveg vil legge til rette for allmennhetens tilgang langs sjøkanten og av den grunn styrke barn- og unges interesser. 6.8 Naturmangfold og friluftsliv Det er gjort søk i Arealis i base fra direktoratet for naturforvaltning. Det er ikke registrert treff i noen av underkategoriene i basen. Området har begrenset verdi både for friluftsliv og naturmangfold. Området ligger midt i Namsos by og grunnen består av oppfylte masser. Det legges til rette for opparbeidelse av gang- og sykkelveg som en promenade langs sjøkanten. Det er ikke regulert egne formål for å sikre naturmangfold. Planforslaget vil ikke medføre forringelse av naturmangfold. Planlagt gang- og sykkelveg vil legge til rette for allmennhetens tilgang langs sjøkanten og av den grunn styrke friluftsinteressene. 6.9 Kulturminner Det er gjort søk etter kulturminner på Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke regulert inn egne formål eller bestemmelser som skal ivareta kulturminner da det ikke er registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet.

9 Vedlegg 3 9 Området vil ikke få konsekvenser for kulturminner da det ikke er registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. I forhold til kulturminner både over og under sjø bør det nevnes at området består av oppfylte masser og av den grunn har liten verdi (se kartutsnitt under) ROS-analyse Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse. Følgende mulige trusler er identifisert og ikke klarert: Natur- og miljøforhold - Elveflom - Tidevann/stormflo - Radon Formålet med analysen er å identifisere mulige trusler og belyse eventuelle konsekvenser av dette. Ikke klarerte mulige trusler som er identifisert i ROS-analysen, er innlemmet i bestemmelsene som forutsetning for bygging. Det vises for øvrig til vedlagt rapport for ROS-analyse.

10 10 7. INNKOMNE INNSPILL Høringspart Fylkesmannen i Nord- Trøndelag NTNU Vitenskapsmuseet Innspill - Videre utfylling i sjø må unngås. - Miljøkvaliteter i området må hensyntas. - Grenseverdier for støy må overholdes. Planleggers kommentar: Innspill er ivaretatt. Utfylling i sjø er unngått. For miljøkvaliteter vises til pkt For støy vises til ROS-analyse. - Vil kreve marinarkeologisk befaring dersom reguleringsplanen åpner for inngrep i sjø. - Evt. tiltak i sjø bør bli nøye beskrevet. Planleggers kommentar: Det er ikke aktuelt med utfylling i sjø. Statens vegvesen - Har ingen merknader. NTE Nett AS - Nettanlegg innenfor planområdet må ivaretas. - Ber om å bli kontaktet for å få avklart nettanlegg. Planleggers kommentar: Nettanlegg innenfor planområdet er ivaretatt. Det er opprettet kontakt med NTE Nett. NVE - Skrednett viser ingen kvikkleiresoner i planområdet. Det kan likevel ikke utelukkes at det er ustabile masser her. Dette bør vurderes av geoteknisk fagkyndig. Nord-Trøndelag fylkeskommune Planleggers kommentar: Innspill er ivaretatt. Det vises til ROS-anlalyse pkt Tomta er sentralt plassert og bør føre til høy utnyttelse. - Det er viktig at sjøfronten ikke stenges slik at allmennheten kan sikres tilgang langs sjøen. Planleggers kommentar: Innspill er ivaretatt ved at tomta får høy utnyttelsesgrad og at det er regulert inn gang- og sykkelveg langs sjøkanten.