1.gangs behandling av Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger- planid

Transkript

1 Arkiv: 9/1/9/26/9/36/L12 Saksmappe: 2011/ /2014 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: gangs behandling av Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger- planid Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift /14 Endelig vedtak fattes av HMPD Forslag til vedtak HMPD viser til vurderingen i saksfremstillingen og vedtar at forslag til Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger, planid legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende er endret: Plannavnet samordnes og skal være «Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger, planid » på alle plandokumenter. Plankartet må for småbåtanlegget vise plass for utsetting av småbåter, samt mulighet for å kjøre ned og snu med bil og tilhenger. Rekkefølgekrav om at dette må etableres samtidig med utvidelse av småbåthavna må settes inn i bestemmelsene. Ny rekkefølgebestemmelse: For områder avsatt til småbåtanlegg med tilhørende områder på land kan utbygging ikke finne sted før tekniske planer for drift og håndtering av forurensing er godkjent, og anlegget kan ikke tas i bruk før disse planene er etablert. Ny bestemmelse settes inn først i 3: «For all ny bebyggelse skal tomt og bebyggelse planlegges under ett av hensyn til god terrengtilpasning. Det vil si at før det kan gis tillatelse til tomteopparbeiding skal også bebyggelsen være planlagt med høydeplassering og volum. Dette skal komme fram i tegninger i søknad om tiltak. Kommunen kan kreve at det utarbeides skisser og terrengsnitt for å sikre god terrengtilpassing.» Det settes inn følgende rekkefølgekrav for opparbeidelse av parkeringsplasser: o P1 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse til nye bygg/enheter i næringsområdene N1 N3 og N5 samt FF 1, FF2, FF3 og FF25. o P2 P4 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse til nye bygg/enheter i næringsområdene N1 N3 og N5. o P9 skal opparbeides og ferdigstilles før det gir brukstillatelse til nye båtplasser i område SB. o Minst en av plassene P 8 eller P7 skal opparbeides og ferdigstilles ved ny tilrettelegging for bruk av Hausvikoddden fort. Bestemmelsen 4b) 4 c) og 4 d) slås sammen slik at bestemmelsene for denne bebyggelsen i hovedsak blir like. Utnyttelse skal uttrykkes i BYA + høydeangivelse. Betegnelsen FF25 er brukt for to områder og må rettes. Bestemmelser: Siste del av siste setning i 4 e) strykes. ( «... eller i fellesanlegg P4 som har 6 plasser.» For næringsarealene endres parkeringskravet til å være 1p-plass pr boenhet og 1,5 p-plass pr 100m2 annet næringsareal i tillegg til parkeringsplassene P1 P4. Det må også etableres minst ett ladepunkt for elbil i P2 eller P3. Det må også etableres sykkelparkering i henhold til kommunens parkeringsbestemmelser. Bestemmelsene for næringsarealene samordnes slik at de blir tilnærmet like. Maksimal gesims/mønehøyde settes til 8/10m. i Bestemmelsen skal det presiseres at det skal være næringsformål. Det settes inn bestemmelse om rekkefølge på utbygging i næringsområdene. Hvert trinn må ferdigstilles før neste kan påbegynnes.

2 Side 2 Det settes inn i plankartet et sentralt beliggende romslig område for lek, opphold og samlingsplass til bruk for næringsbebyggelsen. Området må være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til nye enheter i næringsområdet. Områet skal opparbeides med sitteplasser, bord og grillmulighet, gress, ballbane, sandkasse og min 2 andre tilrettelgginger for lek for små barn, klatrelek eller liknende for større barn. I tillegg må det etableres egnede uteoppholdsarealer i tilknytning til utleieenhetene. På grunn av store ubenyttede potensialer for næring tas utvidelsen N5 ut av planforslaget. Lekeområde tilknyttet FF 21 FF24 skal opparbeides med nødvendig drenering, gressdekke, sandlek og klatrelek/rutsjebane før det kan gir brukstillatelse til nye fritidsboliger i området. Alle fritidsboliger og næringsområder må knyttes til felles avløpsanlegg. Veier i området må følge kommunes veinorm. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling : Felles tilleggsforslag: Før neste behandling av planforslaget må det dokumenteres akseptabelt støynivå i forhold til industrivirksomheten i Hausvik Industrier. Eventuelle tiltak for å redusere støy må inn i planforslaget som rekkefølgekrav. Rådmannens forslag til vedtak med felles tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak : Hovedutvalg for miljø, plan og drift viser til vurderingen i saksfremstillingen og vedtar at forslag til Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger, planid legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende er endret: Plannavnet samordnes og skal være «Detaljreguleringsplan for Hausvik Feriesenter og fritidsboliger, planid » på alle plandokumenter. Plankartet må for småbåtanlegget vise plass for utsetting av småbåter, samt mulighet for å kjøre ned og snu med bil og tilhenger. Rekkefølgekrav om at dette må etableres samtidig med utvidelse av småbåthavna må settes inn i bestemmelsene. Ny rekkefølgebestemmelse: For områder avsatt til småbåtanlegg med tilhørende områder på land kan utbygging ikke finne sted før tekniske planer for drift og håndtering av forurensing er godkjent, og anlegget kan ikke tas i bruk før disse planene er etablert. Ny bestemmelse settes inn først i 3: «For all ny bebyggelse skal tomt og bebyggelse planlegges under ett av hensyn til god terrengtilpasning. Det vil si at før det kan gis tillatelse til tomteopparbeiding skal også bebyggelsen være planlagt med

3 Side 3 høydeplassering og volum. Dette skal komme fram i tegninger i søknad om tiltak. Kommunen kan kreve at det utarbeides skisser og terrengsnitt for å sikre god terrengtilpassing.» Det settes inn følgende rekkefølgekrav for opparbeidelse av parkeringsplasser: o P1 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse til nye bygg/enheter i næringsområdene N1 N3 og N5 samt FF 1, FF2, FF3 og FF25. o P2 P4 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse til nye bygg/enheter i næringsområdene N1 N3 og N5. o P9 skal opparbeides og ferdigstilles før det gir brukstillatelse til nye båtplasser i område SB. o Minst en av plassene P 8 eller P7 skal opparbeides og ferdigstilles ved ny tilrettelegging for bruk av Hausvikoddden fort. Bestemmelsen 4b) 4 c) og 4 d) slås sammen slik at bestemmelsene for denne bebyggelsen i hovedsak blir like. Utnyttelse skal uttrykkes i BYA + høydeangivelse. Betegnelsen FF25 er brukt for to områder og må rettes. Bestemmelser: Siste del av siste setning i 4 e) strykes. ( «... eller i fellesanlegg P4 som har 6 plasser.» For næringsarealene endres parkeringskravet til å være 1p-plass pr boenhet og 1,5 p- plass pr 100m2 annet næringsareal i tillegg til parkeringsplassene P1 P4. Det må også etableres minst ett ladepunkt for elbil i P2 eller P3. Det må også etableres sykkelparkering i henhold til kommunens parkeringsbestemmelser. Bestemmelsene for næringsarealene samordnes slik at de blir tilnærmet like. Maksimal gesims/mønehøyde settes til 8/10m. i Bestemmelsen skal det presiseres at det skal være næringsformål. Det settes inn bestemmelse om rekkefølge på utbygging i næringsområdene. Hvert trinn må ferdigstilles før neste kan påbegynnes. Det settes inn i plankartet et sentralt beliggende romslig område for lek, opphold og samlingsplass til bruk for næringsbebyggelsen. Området må være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til nye enheter i næringsområdet. Områet skal opparbeides med sitteplasser, bord og grillmulighet, gress, ballbane, sandkasse og min 2 andre tilrettelgginger for lek for små barn, klatrelek eller liknende for større barn. I tillegg må det etableres egnede uteoppholdsarealer i tilknytning til utleieenhetene. På grunn av store ubenyttede potensialer for næring tas utvidelsen N5 ut av planforslaget. Lekeområde tilknyttet FF 21 FF24 skal opparbeides med nødvendig drenering, gressdekke, sandlek og klatrelek/rutsjebane før det kan gir brukstillatelse til nye fritidsboliger i området. Alle fritidsboliger og næringsområder må knyttes til felles avløpsanlegg. Veier i området må følge kommunes veinorm. Før neste behandling av planforslaget må det dokumenteres akseptabelt støynivå i forhold til industrivirksomheten i Hausvik Industrier.

4 Side 4 Eventuelle tiltak for å redusere støy må inn i planforslaget som rekkefølgekrav. SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant X X Asplan Viak fremmer planforslaget på vegne av Hausvik Park AS. Forhistorien før planforslaget nå fremmes for 1.gangs behandling er forholdsvis lang. Planarbeidet ble startet opp første gang i Planforslag ble første gang sendt inn i juli Planen ble administrativt gått gjennom og det ble gitt tilbakemeldinger i et møte med utbygger Der ble det enighet om noen endringer, og behandling skulle avvente til justert planforslag be sendt inn. Planforslag som nå behandles ble sendt inn i mars 2014, men det er også gjort noen justeringer i planforslaget nå i september2014. Planområdet og gjeldende planer Planområdet berører flere gjeldende reguleringsplaner. Ingen reguleringsplaner blir helt erstattet. Planforslaget erstatter deler av disse reguleringsplanene: o PlanID Reguleringsplan for Hausvik Industriområde. Her blir grøntområder og parkeringsarealer i Slettedalen berørt i tillegg til sjøarealer. o PlanID Reguleringsplan for Hausvikstranda, gnr 9, bnr 1. Store deler av planen ble erstattet ved en større reguleringsendring vedtatt (Sak 02/1698) o. Den delen av planen som gjelder Hausvikodden fort og grøntarealene rundt blir beholdt av den reguleringsplanen fra o PlanID Reguleringsplan for Hausvikstranda Østre. Denne reguleringsplanen blir ikke endret, men det har vært en samordning mellom planene. Det er under behandling en reguleringsendring for Hausvikstranda Østre. Småbåtanlegg i Slettedalen ble godkjent via en dispensasjon i vedtak Småbåtanlegget er en del av forslag til ny reguleringsplan. Et tidligere uregulert område i grensen mot planområdet for Hausvikstranda Østre blir tatt med i planområdet for ny reguleringsplan. Forslag til kommuneplan har satt av ytterligere byggeområder i direkte tilknytning til ny reguleringsplan for Hausvikstranda Vestre og reguleringsplan for Hausvikstranda Østre. Hovedtrekk i innholdet Tilsammen 24 nye fritidsboliger Utvidet småbåthavn ( utvidet til ca 72 plasser) Tilrettelegging av parkering til småbåthavn og Hausvikodden fort. Område FF 21 FF24 endres fra friområde til fritidsboliger (7 fritidsboliger) Eksisterende hytteområde fortettes (7 fritidsboliger) Område FF 25 endres fra næring til fritidsboliger (allerede bygd) Område FF1 FF3 endres fra aktivitetsområde til fritidsboliger (10 fritidsboliger) Område N5 endres fra aktivitetsområde til næring ( xxx m2) Øvrige aktivitetsområder endres til friluftsformål Oppdatere reguleringsplan i forhold til hva som er bygd.

5 Side 5 VURDERING Terreng Terrenget i området er værhardt og preget av sjø og vind. Det er sterkt kuppert med mange bratte fjellknauser. Avhensyn til terreng bør bestemmelsene sette tydelige rammer på hvordan utbyggingen skal skje. Det bør blandt annet ikke tillates «grovplanering» av tomter, men bebyggelse og tomteopparbeidelse bør planlegges under ett. Bebyggelsen er holt unna de mest markerte toppene, selv om nok noe av fritidsbebyggelsen lett vil være synlig fra sjøen. Ny bebyggelse er etter rådmannensvurdering plassert mindre fremtredende i terrenget. Naturmangfold Det er fra regulant ikke gjort noen spesielle vurdering om naturmangfold. Området er delvis bygd ut i dag, men har fremdeles mye uberørt terreng igjen. Utsnittet fra naturbase viser registrerte friluftsområder i området rundt Hausvikodden fort. Det er også registrert ålegras i Hausvikvågen. Det er ingen naturregistreringer inne i selve planområdet, men ny bebyggelse FF21 FF24 er innenfor registret område som er viktig for friluftsliv. Bebyggelse Fritidsboliger

6 Side 6 Bestemmelsene skal samordne bestemmelser fra flere tidligere reguleringsplaner for de hyttene som allerede er bygd. Ny bebyggelse skal samtidig passes inn. Bestemmselsene fremstår noe uoversiktilige, men dette skyldes i viss grad samordningen av flere planer. For ny bebyggelse har kommunen som praksis å beskrive utnyttelsen ved bruk av BYA. Det anbefales at BYA blir brukt på ny bebyggelse. Begbyggelsen er delt inn i fire områder med fire ulike sett med bestemmelseer. Rådmannen anbefaler også å samordne områdene for fritidsboligene slik at det blir redusert til to kategoreier. Utvidelse av byggeområdet (FF21 FF 24 )går ut over det som er avklart i kommuneplanen. Heller ikke forslag til ny kommuneplan foreslår bebygelse her. Næringsbebyggelse Hausvik feriesenter ble i utgangspunktet etsblert som et utleiekonsept av ferieleiligheter. Regulant gir en beskrivelse av at driften har vært vanskelig, og at de derfor ønsker å selge ut deler av området til rent fritidsformål. Resterende næringskonsept er i reguleringsplanen nokså redusert i forhold til tilrettelegging utover bebyggelsen i og med at aktivitetsområdene er tatt bort. Samtidig ønsker regulanten nye områder til næingsvirksomhet. Totalt sett er område for bebyggelse økt mye i forhold til tidligere reguleringsplan. Hittil er ikke næringsområdet som fra før av er regulert blitt utviklet og satt i drift i full utnyttelse, og rådmannen mener derfor det bør vurderes om det er nødvenrig med utvidelse av næringsdelen nå. Rådmannen mener det er såpass store ubenyttede potensialer i de arealene som allerede er satt av til næring at det anbefales å ta ut N5. Område N5 er beregnet for kombinert bruk båtlager/verksted og ferieleiligheter. Rådmannen båtlager/verksted bringer med seg en type bruk som det ikke er sikkert passer så godet sammen med ferieleiligheter. Det vil føre med seg endel trafikk med store kjøretøy inn i ferieområdet, og det må også vurderes brannfare mm. Rådmannen anbefaler ikke denne kombinasjonen og anbefaler at verksted/båtlaget tas ut. Viser også til vurderingen i avnitt over. Det er satt en høy utnyttelse for næringsarealene, fra %BYA sammen med byggehøyder på 3-4etasjer pluss loft. Dette er etter rådmannens vurdering for høyt, og anbefaler at det reduseres til 2 etasjer pluss loft. Det bør også presiseres i bestemmelsene at områdene skal brukes til nærings/turismevirksomhet. For å sikre at anlegg blir ferdigstilt bør det settes utbyggingsrekkefølge for næringsområdene. Alle aktivitetsområder er tatt bort fra planforslaget. Næringsområdene viser heller ikke noen tilretelegging av lek, opphold eller samlingsplass. Rådmannen anbefaler at det vises i plankartet et sentralt beliggende romslig område for lek, opphold og samlingsplass til bruk for næringsbebyggelsen. Områet bør opparbeides med sitteplasser, bord og grillmulighet, gress, ballbane, sandkasse og min 2 andre tilrettelgginger for lek for små barn, klatrelek eller liknende for større barn. I tillegg bør det etableres egnede uteoppholdsarealer i tilknytning til utleieenhetene. Veier Veier i området er som en stor del etablert. Det er kommunal vei til planområdet, men veier inne i området vil være private veier. Kommunen har i sin nye veinorm satt krav til en minstestandard for kjøreveier. Interne veier i området bør holde denne standarden. Det kan likevel være problemer med å få dette til på noen av de etablerte veiene på grunn av stigningsforhold. Det er opplyst at regulert veibredde er 6m inkludert grøfteareal, dvs 4 m kjørebredde. Adkomst til etablert hyttefelt FF 5 FF8 legges om slik at trafikken går utenom tunet i næringsområdet med restaurant og leiligheter. Barn og unges interesser Det er vist noen lekearealer og friområder i tilknytning til fritidsbebyggelsen. Det er ikke satt opp noen krav om opparbeidelse eller tilretelegging av disse. FO1 er oppgitt i bestemmelsene å skulle være universelt utformet

7 Side 7 møtested/utsiktspunkt. Det bør settes rekkefølgekrav om opparbeidelse av adkomst og benk ved utsiktspunkt for området. Det bør også settes rekkeføkgekrav til opparbeidetlse av lekeplass for de nye hytteområdene. Støy Området lligger nær Hausvik industriområde. Det har vært rapportert om støyplager fra hytteeiere i området. Det er etter regulantens opplyninger derfor ikke foreslått fortetting med nye fritidsboliger i disse områdene. Utslipp Det er godkjent utslippstillatelse for mange enheter i området. Det bør likevel stå i bestemmelsene krav om tilknytning til fellesanlegg for å sikre at alle enheter knyttes til felles avløpsordning. Parkering Det er lagt opp til 1 p-plass pr hytte på egen tomt. Dette er for lite i forhold til kommunens nye parkeringsnorn. Parkeringsdekningen foreslås økt til 2 plasser pr fritidsbolig. Det er også vist andre parkeringsplasser. Opparbeidelsen av disse parkeringsplassene bør sikres via rekkefølgekrav. P4 er i bestemmelsene sagt skal brukes til både gjesteparkering til næringsområdene ( 5 c) og som parkering for FF25 ( 4 e). Det foreslås å strykesiste det av siste setning i 4 e. For næringsdelen er parkeringskravet definert litt ulikt. Rådmannen anbefaler at det blir etablert 1p-plass pr boenhet og 1,5p-plass pr 100m2 annet næringsareal i tillegg til P1 P4. I tillegg bør det etableres min et ladepunkt for el-bil på en av p-plassene i næringsområdet. Småbåthavn Småbåthavna blir utvidet til omtrent dobbel kapasitet. Det er optegnet 72 båtplasser i planforslaget. Parkering er plassert lenger opp i Slettedalen, og veien mellom parkering og småbåthavn er stengt med bom. Parkeringsplass skal kunne brukes til båtopplag om vinteren. Dersom den skal brukes til båtopplag om vinteren bør det bære kjørbar veg med snumulighet ned til havna og mulighet til å ta opp/sette ut båter. Dette bør vises på plankartet. Bestemmelsene sier allerede at dette er en mulig bruk av området. Etablering bør sikres gjennom et rekkefølgekrav. I forslag til ny kommunepan er det satt krav om planer for drift av småbåthavnene og håndtering av forurensing. Det foreslås å sette inn rekkefølgebestemmelse tilsvarende forslaget i kommuneplanen.

8 Side 8 Bildet viser kommunes ortofoto av hvordan småbåtanlegget ser ut i dag. KONKLUSJON Området er stort og sammensatt. Det er bygd mye i området fra før og det ønskes fortetting/utvidelser. Rådmannen anbefaler at det blir gjort endel oppstramminger og forenklinger i planforslaget, og at planforslaget deretter kan leggers ut for offentlig ettersyn. Vedlegg _Regplan A1 2 Bestemmelser Hausvik Planbeskrivelse rev Hausvik Feriesenter - planid Norman Udland Rådmann