48/9 - Grønbergs veg 11B - klage på vedtak - tilbygg, påbygg og fasadeendring

Transkript

1 Arkiv: 48/9 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Anders Saksvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 48/9 - Grønbergs veg 11B - klage på vedtak - tilbygg, påbygg og fasadeendring Rådmannens innstilling: Klage på vedtak i delegert sak nr. 14/16 tas ikke til følge. Vedtak i delegert sak nr. 14/16 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for videre behandling. Vedlegg: Vedlegg: 48/9 - Situasjonsplan 48/9 - Fasadetegninger 48/9 - Foreløpig svar - tilbygg, påbygg og fasadeendring 48/9 - Svar å kommunens brev av /9 - Søknad om dispensasjon 48/9 - Grønbergs veg 11B - Avslag på søknad om igangsettingstillatelse - tilbygg, påbygg og fasadeendring Ny fasade /9 - Klage på avslag på søknad om igangsetting Perspektivbilde Grønberg Bilde av dagens bolig og naboboliger, fra Google Street View Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel Malvik kommune

2 Sammendrag: Ansvarlig søker klager på vedtak om avslag på tilbygg, påbygg og fasadeendring på bolig på ovennevnte eiendom. Avslaget ble gitt på bakgrunn av at tiltaket overskrider maksimal tillat utnyttelsesgrad for eiendommen og at tiltaket, etter kommunens skjønn, ikke innehar gode visuelle kvaliteter og bryter med den stedlige byggeskikken i området. Det anføres i klagen at kommunen har brukt lang tid på å behandle saken og man er misfornøyd med måten kommunikasjon mellom kommunen og tiltakshaver og ansvarlig søker har foregått på. Rådmannen bemerker i denne sammenheng at behandlingstiden er innenfor de tidsfrister som settes for saksbehandling i plan- og bygningsloven (pbl) og at kommunen har kommet med nødvendige tilbakemeldinger underveis i saken. I klagen viser ansvarlig søker til at en overskridelse av grad av utnytting vil gi eiendommen mer uteareal på terrasser, og at kommunen sannsynligvis har gitt dispensasjon til overskridelse med grad av utnytting med over 8% i lignende tiltak tidligere. Ansvarlig søker mener dermed at kommunens avslag dermed er usaklig forskjellsbehandling. Rådmannen finner at det vil være mulig å gjennomføre tiltak med etablering av takterrasser på eksisterende takareal, uten at man behøver å bygge ut over eksisterende bygningskropp og oppta mer areal. Det knytter seg i tillegg usikkerheter til hvorvidt arealet på terrassene er egnet uteoppholdsareal. Rådmannen finner heller ikke at det tidligere er gitt dispensasjon for grad av utnytting i andre byggesaker i området, eller at kommunen noen gang tidligere har gitt dispensasjon for overskridelse av grad av utnytting med over 8% i lignende områder. Det klages til slutt på at det er åpnet for funkispreget arkitektur i Saksvik og Muruvik og at dette dermed også må være tillat på Grønberg. Ansvarlig søker spør videre om kommunen kan gå inn i saker og vurdere estetikk. Ansvarlig søker påpeker til slutt at boligens plassering og utforming ikke har betydning, eller bryter med den øvrige bebyggelsen i området. Rådmannen viser til at kommunen i henhold til pbl skal vurdere tiltakets visuelle kvaliteter. Det medfører heller ingen automatikk i at dersom det er åpnet for funkispreget bebyggelse et sted i kommunen så skal dette gjelde for hele kommunen. Rådmannen viser til slutt at boligens plassering er en viktig del av kommunens saksbehandling og at boligens utforming bryter betydelig med den øvrige bebyggelsen i området. Rådmannen kan ikke se at det i klagen kommer fram ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres. Saksopplysninger Kommunen mottok den søknad om tilbygg, påbygg og fasadeendring på bolig på gbnr. 48/9, Grønbergs veg 11B. Det ble i tillegg søkt om dispensasjon for byggeavstand til Fylkesveg 950 (Malvikvegen). Det står i dag en enebolig og en frittliggende garasje på eiendommen. Dagens bolig er oppført i 2 plan, hovedetasje og underetasje. Tilbygget det søkes om tenkes oppført mellom eksisterende garasje og bolig, slik at bolig og garasje blir sammenbygd. Dette omfatter også en trapp som går fra terreng og opp til omsøkte påbygg. I tillegg tenkes eksisterende veranda mot øst utvidet. Omsøkte påbygg er tenkt som en ny etasje på boligen og blir framstående som en tverrfløy, delvis overbygd over omsøkte veranda mot øst. Påbygget tenkes oppført med flatt tak og store, inntrukne vindusflater mot øst. Sør for påbygget tenkes resterende boligtak endret fra saltak til flat tak med takterrasse. Det samme gjelder for taket på garasjen mot nord. Omsøkte tiltak vil gi boligen en funkispreget utforming.

3 Den mottok kommunen dokumentasjon på at Statens Vegvesen hadde gitt dispensasjon fra veglovens bestemmelser om byggeavstand for plassering av tilbygget 11,1 meter fra midten av Fylkesvegen. Den sendte kommunen foreløpig svarbrev til søknaden. Det ble i brevet blant annet opplyst om at tiltaket overskrider maksimal grad av utnytting for eiendommen og at det må søkes dispensasjon for dette, bedt om opplysninger knyttet til minste uteoppholdsareal (MUA), og opplyst at tiltaket bryter betydelig med den øvrige bebyggelsen i området og at kommunen ber om ansvarlig søkers/arkitektens vurdering av dette. Den mottok kommunen supplerende dokumentasjon til søknaden, blant annet i form av søknad om dispensasjon for utnyttelsesgrad, redegjørelse for MUA og vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter. Kommunen gav avslag på søknaden i delegert sak nr. 14/16 av Avslaget ble gitt på bakgrunn av at tiltaket overskrider maksimal tillat utnyttelsesgrad for eiendommen. Kommunen fant ikke, etter en samlet vurdering, at fordelene ved å gi dispensasjon var større enn ulempene. I tillegg hadde tiltaket, etter kommunens skjønn, ikke gode visuelle kvaliteter i seg selv eller i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Ansvarlig søker påklaget avslaget i e-post av Vurdering Saksbehandling og tidsfrister: I klage henviser ansvarlig søker til at kommunen har brukt lang tid på å behandle saken og forventet at kommunen burde gitt tilbakemelding underveis i behandlingsprosessen og før vedtak ble fattet, slik at man kunne justere og tilpasse form og omfang for tiltaket. Videre har ansvarlig søker merknader til måten kommunikasjon mellom kommunen og tiltakshaver burde ha vært, og at man ikke fikk signaler om at man burde være forsiktig med å komme med et hus med moderne uttrykk. Rådmannen bemerker i denne sammenheng at behandlingstiden er innenfor de tidsfrister som settes for saksbehandling i pbl 21-7, jf. byggesaksforskriften (SAK10) kapitel 7. Rådmannen bemerker videre at det tilstrebes å behandle saker så raskt som mulig, men man kan ikke styre eller legge føringer for kommunens saksmengde og oppgaver til enhver tid, eller ta ansvar for at ansvarlig søker leverer mangelfulle søknader. Det følger av veiledning til SAK at «Dersom dokumentasjonen er nødvendig, men mangler, vil tidsfristen ikke starte før kommunen har mottatt fullstendig søknad.kommunen gjøres altså ikke ansvarlig, og fristen starter ikke å løpe når en søknad har grunnleggende mangler. Slike mangler er søkers/tiltakshavers ansvar.» Med dette presiseres at det er ansvarlig søkers oppgave å påse at søknader som leveres er komplette. Når dette ikke er tilfelle er det kommunens oppgave å påpeke mangler og påse at søknaden blir komplett. Rådmannen anser at dette er gjort i denne saken og at kommunen har kommet med nødvendige tilbakemeldinger underveis i saken. Det vises i denne sammenheng til kommunens foreløpige svarbrev av Det ble i brevet påpekt diverse mangler ved søknaden som måtte være på plass før saken kunne behandles videre. Tiltakets visuelle kvaliteter ble i denne sammenheng særskilt omtalt: «I henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 29-2 skal ethvert tiltak etter kapittel 20 prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bebygde og naturlige omgivelser

4 og plassering. Kommunen bemerker at omsøkte tiltak bryter betydelig med den øvrige bebyggelsen i området og ber om ansvarlig søkers/arkitektens vurdering av dette. I denne forbindelse kan det gjerne sendes inn perspektivtegninger av området med inntegnet tiltak.» At tiltaket bryter med den øvrige bebyggelsen i området burde dermed ikke komme som noen overraskelse på ansvarlig søker. Da søker i denne saken er et ansvarlig foretak med blant annet sentral godkjenning som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2 og prosjekterende for arkitektur, burde foretaket være godt innforstått med bestemmelsene i pbl 29-2 vedrørende krav knyttet til et tiltaks visuelle kvaliteter og at dette er et selvstendig avslagsgrunnlag. Grad av utnytting: Ansvarlig søker anfører i klagen at eiendommen i dag nesten ikke har godt uteoppholdsareal på terreng, og at omsøkte tilbygg og påbygg vil medføre at eiendommen får mye nytt og godt uteoppholdsareal i form av takterrasser. Ansvarlig søker hevder videre at de ikke anser en overskridelse av grad av utnytting med over 8% som en vesentlig overskridelse og at kommunen med høy sannsynlighet har gitt dispensasjon for en slik overskridelse i tidligere byggesaker. Det påstås videre at ved å ikke godkjenne dette tiltaket driver man usaklig forskjellsbehandling. Rådmannen viser til at ansvarlig søker selv har anført i klagen at det nesten er ingenting av brukbart uteareal på terreng på eiendommen. Rådmann ser det som meget lite formålstjenlig at man søker om å overskrider maksimal tillat utnyttelsesgrad for eiendommen med over 8% når man selv anfører at det i dag nesten ikke er brukbart uteareal på terreng på eiendommen. Det følger videre av kvalitetskrav til MUA i kommuneplanens arealdel 2.3, nr. 2. at MUA skal ha solrik beliggenhet og være skjermet mot forurensning, støy, sterk vind og trafikk. Grønbergs veg 11B ligger like ved Malvikvegen, og rådmannen stiller i denne sammenheng spørsmål til hvor mye areal på takterrasser som ville vært egnet MUA, da deler av omsøkte tiltak blir liggende innenfor rød støysone til vei. Rådmannen anfører videre at det vil være mulig å gjennomføre tiltak med etablering av takterrasser på eksisterende takareal, uten at man behøver å bygge ut over eksisterende bygningskropp og dermed legge beslag på det lille man har av uteareal på terreng, dog ikke uten at man endrer boligens visuelle kvaliteter. Rådmannen viser til at bebyggelsen på eiendommen i dag utgjør en grad av utnytting på 27,8 % bebygd areal (BYA). De 2 mest nærliggende naboeiendommene, Grønbergs veg 11A og 13, har i dag en utnyttelsesgrad på henholdsvis 27,5% og 10,9%. Grad av utnytting for området er angitt i kommuneplanens arealdel Malvik kommune og ligger i sone C, hvor det er åpnet for en utnyttelsesgrad inntil 30% BYA. Kommuneplanens arealdel er en del av kommunens langsiktige planlegging. Den skal samordne viktige behov for vern og utbygging slik at det blir lettere å utarbeide og behandle reguleringsplaner, og å fatte beslutninger i enkeltsaker i tråd med kommunale mål og nasjonal arealpolitikk. På overordnet nivå er bestemmelser om grad av utnytting egnet til å gi oversikt over ulike virkninger for samfunnet, for eksempel på infrastrukturen og det er et av de viktigste styringsmidlene man har for å forme ny bebyggelse, både på ubebygd mark og ved fortetting. Den gjeldene kommuneplanens arealdel åpnet, når den ble vedtatt, for en økt fortetting i svært mange områder i forhold til hva som var tillat tidligere. Rådmannen ser det ikke som hensiktsmessig å avvike fra denne i vesentlig grad med en overskridelse på nesten 10%. Et slik avvik kan også være med å danne presedens for området og man risikerer å få en uaktsom fortettingsadferd, uten forankring i en overordnet tankegang eller plan. Rådmannen har undersøkt ansvarlig søkers påstander, men finner ikke at det tidligere er gitt dispensasjon for grad av utnytting i andre byggesaker i området. Det eneste eksemplet rådmannen har funnet på at kommunen har gitt dispensasjon i nærheten av en så stor

5 overskridelse av grad av utnytting i sone C, er en sak langs Markabygdvegen ved Auntrøa. Det ble her gitt dispensasjon for oppføring av en enebolig med en grad av utnytting på 34%, inkludert nødvendig parkering på terreng. Det ble i den saken gitt dispensasjon på bakgrunn av at eiendommen hadde begrenset størrelse og en svært utfordrende topografi. Rådmannen bemerker dog at dette var i en helt annen del av kommunen. I Grønbergs veg 11B søker man om mer enn en dobbel overskridelse av hva rådmannen finner at det er gitt dispensasjon til tidligere, og man har heller ikke en topografisk utfordrende eiendom å forholde seg til. Visuelle kvaliteter: Ansvarlig søker peker i klagen på at Grønberg har en arkitektur som varierer med tidsepoken de ulike husene er bygd under. Det pekes videre på at det ikke er innslag med flate tak og takterrasser i området, men at det er flere boliger på Saksvik og Muruvik, som ligger i samme kommune, som er bygd i funkisstil. Ansvarlig søker spør videre om saksbehandler i kommunen vurdere estetikk på eget skjønn og mener at man ikke kan forskjellsbehandle mellom de ulike områder i kommunen. Ansvarlig søker anfører at boligen ikke kommer høyere enn eksisterende naboboliger og at kommunens saksbehandlere således tar feil når det gjelder punkt om massiv framtoningseffekt i avslaget. Det vises videre til at det ikke kan være et argument for avslaget at boligen ligger helt inntil Malvikvegen og er meget godt synlig derfra. Ansvarlig søker peker også på at nabo i Grønbergs veg 11A (gbnr. 48/300) har snakket om mulighet til å søke riving til fordel for nybygging. Det er i tillegg levert inn nye fasadetegninger, hvor noen av enkeltelementene ved boligens fasade som ble påpekt i kommunens avslag er endret. Rådmannen viser i denne sammenheng til pbl 29-2: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Det følger av kommunens saksbehandling at den skal vurdere ulike tiltaks visuelle kvaliteter. Å ikke vurdere estetikken ved et tiltak kan regnes som feil i saksbehandlingen og kan være grunn for oppheving av vedtak. Pbl 29-2 er for øvrig et selvstendig avslagsgrunnlag i pbl og kommunen fant ikke at omsøkt tiltak passer inn i den øvrige bebyggelsen i området. Grønberg, Saksvik og Muruvik er tre helt forskjellige områder av kommunen. At det er åpnet for et bredere arkitektonisk utrykk på et sted i kommunen medfører ikke automatisk at dette blir gjeldende for hele kommunen. Man må her se på faktorer som lokalitet, nærmiljø og øvrig bebyggelse, og områdets særpreg. Omsøkte tiltak er tenkt oppført i en funkispreget utforming. Et slikt uttrykk med flat tak og takterrasser er et helt nytt element i Grønbergområdet. En massive og tydelig asymmetrisk bygningskropp med svært sprikende og oppdelt fasade er videre nye elementer det ikke finnes særlig innslag av. Samlet gir dette et tydelig brudd i forhold til eksisterende bebyggelse i området. Når det i klagen anføres at kommunens saksbehandlere tar feil angående boligens massive framtoningseffekt, sikter ansvarlig søker til boligens høyde. Rådmannen viser til at boligens høyde aldri er omtalt i kommunens avslag. Ordbruken massiv framtoningseffekt forholder seg i avslaget til den massive bygningskroppen man får i utstrekning da det søkes om å sammenbygge boligen og garasjen til ett bygg. Dette gir et særdeles større bygg og dermed et mer massivt uttrykk enn hva er dagens tilfelle med to bygg, bolig og frittliggende garasje, på eiendommen. I motsetning til den eksisterende bebyggelsen i området, som er preget av mindre, "lettere" boliger med åpne, luftige areal mellom boliger og garasje, framstår omsøkte tiltak som en massiv kloss i landskapet. For å illustrere dette har rådmannen vedlagt et perspektivbilde som viser bebyggelsen på Grønberg, og som peker på dagens bolig slik den ser ut i dag. Man ser her den uniforme bruken av saltak på boliger og de fleste garasjer/uthus som preger feltet, og den "lette" bebyggelsen bestående av mindre huskropper med åpne areal mellom bolig og garasjer/uthus.

6 Boligens plassering er et sentralt moment i vurderingen, noe det også er lagt vekt på i pbl 29-2: «gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Boligen har en sentral plassering med tanke på at den ligger framtredende i terrenget i forhold til transport og ferdselsårer. Boliggruppen omsøkte bolig er en del er noe av det første man ser av boligfeltet som utgjør Grønberg når man runder svingen fra Rota og kommer kjørende mot Hommelvik. Byggets framtredende plassering og synlighet i landskapet er dermed med på å danne førsteinntrykket av området, og har en sentral plassering med tanke på helhetsinntrykket av området for øvrig. Tiltakets plassering, utforming og synlighet er dermed svært sentral for helhetsvurderingen av tiltaket. Rådmannen finner at de nye fasadetegninger som ble innsendt med klagen gir boligen et litt mer harmonisk uttrykk i forhold til de fasadetegninger som lå ved den opprinnelige søknaden, men totalinntrykket er fortsatt at boligen er langt unna de visuelle kvalitetene til den øvrige bebyggelsen i området. Rådmannen viser for øvrig til det pågående arbeidet med rehabiliteringen av bygningsmassen på Grønberg gård (gbnr. 48/360 og 48/114). Det er i dette prosjektet investert store ressurser på å bevare bygningenes og områdets eksisterende estetiske kvaliteter. Rådmannen har også observert at det foregår rehabilitering av bolig på naboeiendommen i Grønbergs veg 11A (gbnr. 48/300), og at denne fortsatt framstår med samme visuelle uttrykk som tidligere. Ansvarlig søkers påstander om at nabo kanskje skal rive bygget og oppføre nytt anses derfor ikke som sannsynlig. Med tanke på de øvrige prosjektene i nærområdet som går inn for å bevare områdets særpreg, finner rådmannen det uheldig å skulle tillate innslag av enkeltelement som omsøkte tiltak, som skiller seg vesentlig ut fra den øvrige bebyggelsen i området og som totalt kan endre framtoningen og inntrykket av feltet. Konklusjon: Rådmannen finner ikke, på bakgrunn av ovennevnte, at ubegrunnede påstander om at det er gitt dispensasjon til overskridelse av grad av utnytting på over 8% i lignende saker og at det drives usaklig forskjellsbehandling skal tillegges vekt. Det knytter seg også usikkerheter til om utearealet på terrasser det refereres til i klagen er egnet MUA. Rådmannen finner ikke, etter en samlet vurdering, at fordelene ved å gi dispensasjon for grad av utnytting er større enn ulempene. Rådmannen mener videre at et byggverks utforming må harmonere med omgivelsene. Dette gjelder både naturgitte omgivelser og bygde omgivelser hvor faktorer som form, volum og materiale hører med i vurderingen. Rådmannen mener innslaget av en funkispreget bolig på Grønberg vil gi en svært dominerende og massiv framtoningseffekt i det relativt ensartede boligområdet. Omsøkte tiltaket skiller seg vesentlig ut i forhold til den øvrige bebyggelse og bidrar til å gi området et uharmonisk uttrykk. Tiltaket føyer seg ikke inn i hva kommunen anser som en god, overordnet bebyggelsesstruktur for området. I henhold til pbl 29-2 skal ethvert tiltak etter kapittel 20 prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bebygde og naturlige omgivelser og plassering. Etter rådmannens vurdering er disse forholdene ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Rådmannen anbefaler at det prosjekteres en annen løsning for tiltaket. En løsning hvor planlagt utbygging justeres slik at tiltaket harmoniserer mer visuelt med dets bygde omgivelser og i forhold til seg selv. Rådmannen kan ikke se at det i klage kommer fram ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres.