52/24 - Holmenkollvegen 12 - klage på vedtak - støttemur

Transkript

1 Arkiv: 54/24 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Anders Saksvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 52/24 - Holmenkollvegen 12 - klage på vedtak - støttemur Rådmannens innstilling: Klage på vedtak i delegert sak nr. 82/16 tas ikke til følge. Vedtak i delegert sak nr. 82/16 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for videre behandling. Vedlegg: Vedlegg: 54/24 - Holmenkollvegen 12 - Pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt 54/24 - Klage over delegert vedtak etter pbl 32-3 og /24 - Søknad om dispensasjon 54/24 - Merknader fra nabo 54/24 - Situasjonsplan 54/24 - Skisser 54/24 - Holmenkollvegen 12 - Avslag på søknad om rammetillatelse - støttemur 54/24 - Klage på avslag på søknad om rammetillatelse - støttemur 54/24 - Bilde støttemur (vedlegg til klagen) 54/24 - Bilde deler av gammel mur (vedlegg til klagen) 54/24 - Oppsetting av forstøtningsmur (vedlegg til klagen) 54/24 - Tegning (vedlegg til klagen) 54/24 - Kart (vedlegg til klagen) 54/24 - Skisse gammel mur (vedlegg til klagen) 54/24 - Skisse ny mur (vedlegg til klagen) 54/24 - Bilde (vedlegg til klagen) 54/24 - Bilde (vedlegg til klagen) 54/24 - Holmenkollvegen 12 - Nabos tilsvar på klage

2 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: Tiltakshaver klager på vedtak om avslag på oppføring av støttemur. Saken dreier seg om en ettergodkjenning av en ulovlig oppført støttemur, og avslaget ble gitt på bakgrunn av at tiltaket kommer for nærme nabogrensen. Det anføres i klagen at tiltakshaver støttet seg til en profesjonell aktør angående oppføringen av ulovligheten og på bakgrunn av dette har handlet i god tro. Rådmannen viser i denne sammenheng til bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl) om tiltakshavers egenansvar for at tiltak utføres i samsvar med de krav som følger av loven. I klagen viser tiltakshaver til at det forelå en muntlig avtale med nabo for oppføring av muren. Nabo har kommet med tilsvar på tiltakshavers klage og er ikke enig i dette. Rådmannen viser til at kommunen ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Uavhengig av en eventuell godkjenning fra nabo er støttemuren søknadspliktig etter pbl og skulle vært omsøkt og gitt tillatelse til før man begynte arbeidet. Tiltakshaver peker i klagen på at tidligere eksisterende natursteinmur hadde begynte å rase ut. Tiltakshaver mener videre at omsøkte løsning med avtrapping av ny støttemur mot toppen, ble valgt på bakgrunn av at dette ville gi den mest stabile konstruksjonen. Rådmannen bemerker i denne sammenheng at det ville vært fullt mulig å oppføre en ny støttemur med samme utforming som tidligere eksisterende mur og samtidig ivareta stabiliteten til denne. Det er også mulig å ivareta stabiliteten til den nye oppførte muren uten at man er avhengig av avtrapping. Tiltakshaver prøver i klagen å dokumentere den opprinnelige murens avstand til nabogrensen. Nabo hevder den nye muren har blitt høyere enn den opprinnelige muren og at tiltakshaver har tatt seg til rette på annen manns grunn. Rådmannen kan ikke se at tiltakshaver kan dokumentere den tidligere murens avstand til nabogrensen. Rådmannen støtter seg til kommunens vurdering om den opprinnelige murens avstand til nabogrensen. Deler av pukklaget som utgjør murens såle er også lagt inn på naboeiendommen, uten at det foreligger tillatelse til dette fra nabo. Rådmannen finner videre at ny mur er hevet i forhold til tidligere eksisterende mur. Rådmannen kan ikke se at det i klagen kommer fram ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres. Saksopplysninger Etter en henvendelse fra nabo foretok kommunen den en besiktigelse av eiendommen gbnr. 54/24, Holmenkollvegen 12. Det ble da observert at det var oppført en ny støttemur av gabioner (nettingkister av ståltråd fylt med pukk) i eiendomsgrensen mot sør-vest. Muren er søknadspliktig etter pbl grunnet størrelse og avstand til nabogrensen, men kommunen fant ikke dokumentasjon på at den var omsøkt eller godkjent. I brev av ba kommunen eier av gbnr. 54/24 om en skriftlig redegjørelse for dette innen Skriftlig redegjørelse ble aldri mottatt, men kommunen ble via telefon kontaktet av foretaket som oppførte den nye muren og det ble sagt at det skulle sendes inn søknad på tiltaket.

3 Kommunen mottok ikke omtalte søknad og hørte ikke noe mer fra eier eller foretaket etter dette, og den ble det sendt ut forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Frist for forhåndsvarslet ble satt til innen Den ble det på vegne av TH Maskin Terje Hofstad sendt inn søknad om tillatelse til tiltaket. Det var nabomerknader til søknaden fra nabo i Steinaldervegen 13 (gbnr. 54/65). Søknaden var svært mangelfull og i brev av returnerte kommunen søknaden. Ny frist for å levere søknad ble satt til innen Kommunen mottok ikke søknad innen fristen og den ble det fattet pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Frist for retting ble satt til innen Den mottok kommunen klage på vedtak om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt i form av ny søknad om tillatelse til tiltaket. Den og ble det ettersendt ytterligere dokumentasjon til søknaden. Kommunen gav avslag på søknaden i delegert sak nr. 82/16 av Bakgrunnen for avslaget var at støttemuren kom for nærme nabogrensen. Tiltakshaver påklaget vedtaket i brev mottatt Den kom nabo med tilsvar på tiltakshavers klage. Vurdering Tiltakshavers ansvar: I klagen skriver tiltakshaver at entreprenøren som oppførte ny mur anså dette som utbedring av eksisterende mur og dermed ikke søknadspliktig. Det anføres videre at tiltakshaver støttet seg til en profesjonell aktør angående oppføringen av ulovligheten og på bakgrunn av dette har handlet i god tro. Rådmannen viser til at i henhold til pbl 23-1 er tiltakshaver ansvarlig for at tiltak utføres i samsvar med de krav som følger av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. At man har støttet seg til en profesjonell fritar ikke tiltakshaver fra ansvaret i saken, selv om den profesjonelle aktøren burde vært klar over søknadsplikten etter pbl og søkt om tiltaket på forhånd. Avtale med nabo: Tiltakshaver mener det forelå muntlig godkjenning fra nabo for den nye støttemuren før man startet arbeidet med denne. Nabo er ikke enig i dette og mener at tidligere eksisterende mur skulle bli lagt til grunn for utforming av ny mur. Angående tiltakshavers kommentarer vedrørende muntlige avtaler og korrespondanse mellom tiltakshaver og nabo, viser rådmannen til at dette er privatrettslige forhold som kommunen i utgangspunktet ikke skal ta stilling til. Rådmannen peker på at tiltaket, uavhengig av en eventuell godkjenning fra nabo eller ikke, er søknadspliktig etter pbl og skulle vært omsøkt med søknad og nabovarsel før man begynte arbeidet. Kommunens besiktigelse av tiltaket: Det anføres i klagen at tiltakshaver ikke ble kontaktet i forbindelse med kommunens besiktigelse den

4 Rådmannen viser til at tiltakshaver ikke ble kontaktet i forkant av kommunens besiktigelse nettopp på grunn av at det var snakk om en besiktigelse. Definisjonen på en besiktigelse er at den foretas av kommunen når den ikke er varslet på forhånd. Dersom det sendes varsel om at kommunen vil se på tiltaket, er det snakk om en befaring. I denne saken foretok kommunen en besiktigelse for å kartlegge om det forelå ulovlige forhold etter pbl, før man tilskrev tiltakshaver med en anmodning en redegjørelse vedrørende det ulovlig utførte arbeidet. Stabilitet: I klagen skriver tiltakshaver at tidligere eksisterende natursteinmur med sviller har vist seg ikke levedyktig da denne hadde startet å rase ut, og at man valgte å erstatte denne med en gabionmur for å gi et mest mulig naturlig inntrykk. Tiltakshaver anfører videre at omsøkte løsning med avtrapping av ny støttemur mot toppen ble valgt på bakgrunn av at dette ville gi den mest stabile konstruksjonen. I tillegg påpekes det at det er fjernet sviller som er miljøskadelige på grunn av kreosot. Rådmannen bemerker i denne sammenheng at det ville vært fullt mulig å oppføre en ny støttemur med samme utforming som tidligere eksisterende mur og samtidig ivareta stabiliteten til denne. Det vil også være fullt mulig å ivareta stabiliteten til den nye oppførte muren, uten at man er avhengig av omsøkte avtrapping, dog man vil sannsynligvis være nødt til å gjøre justeringer og utbedringer for fundament og fylling bak muren. Rådmannen finner det positivt at man fjerner sviller med kreosot som kan være miljøfarlige, men finner ikke at dette skal tillegges vekt i saken. Ut fra tiltakshavers redegjørelse måtte tidligere eksisterende mur med sviller bli erstattet av en ny mur grunnet utsklidninger, og bruk av mulig miljøfarlige materiale vil uansett ikke være et godkjent materialvalg ved en slik oppføring. Rådmannen er for øvrig ikke enig i klagers anførsler vedrørende at en gabion støttemur gir det mest naturlig inntrykket for området. Et mer naturlig inntrykk ville vært en fortsettelse/videreføring av tidligere eksisterende støttemur i naturstein. Dette ville også, etter rådmannens skjønn, i større grad vært til pryd for nabo. Visuelle kvaliteter: Tiltakshaver stiller i klagen spørsmålstegn til kommunens vurdering vedrørende den nye murens utforming og utseende. Rådmannen viser i denne sammenheng til pbl 29-2: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Det følger av kommunens saksbehandling at den skal vurdere ulike tiltaks visuelle kvaliteter. Det følger også av kommunens saksbehandling at man skal foreta en vurdering av innkomne nabomerknader og kommunens syn på disse. Rådmannen bemerker videre at det i saken er søkt om dispensasjon fra pbl 29-4 vedrørende tiltakets avstand til nabogrensen. I en slik sak følger det av kommunen saksbehandling at man også vurderer eventuelle ulemper for naboer. Som det ble vist til i avslaget på søknaden er kommunen enig i nabos merknader om at dagens mur gir et massivt og ruvende uttrykk. Murens størrelse, plassering og avstand til nabogrense: Tiltakshaver prøver i klagen å dokumentere den opprinnelige murens avstand til nabogrensen med bilder og tegninger. Nabo hevder den nye muren har blitt høyere enn den opprinnelige muren og at tiltakshaver har tatt seg til rette på annen manns grunn.

5 Rådmannen kan ikke se at tiltakshavers begrunnelse eller nye bilder og tegninger innsendt med klagen dokumenterer eller sannsynliggjør den tidligere murens avstand til nabogrensen. Rådmannen støtter seg til kommunens vurdering om den opprinnelige murens avstand til nabogrensen: Hverken tiltakshaver eller nabo har, etter kommunens syn, kunnet lagt fram dokumentasjon som bekrefter den opprinnelige murens avstand til nabogrensen. Kommunens kartløsning, og flyfoto fra 2012, viser en avstand fra nabogrensen til tidligere eksisterende støttemur på ca. 1,0-1,2 m, avhengig av hvor langs eiendommen man måler, og det er denne avstanden kommunen forholder seg til. Utgangspunktet for vurdering av plassering av tiltak, er at byggherrens ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner siktes det særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel naboer og omkringliggende miljø. I henhold til pbl 29-4, annet ledd, er hovedregelen at avstand til nabogrensen skal være minst lik byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Etter pbl 29-4, tredje ledd bokstav a og b, kan det gjøres unntak fra hovedregelen i to tilfeller; ved samtykke fra nabo og for mindre bygninger og tiltak. For slike tilfeller er det lagt opp til en forenklet godkjenningsordning slik at man slipper å gå veien om dispensasjon etter pbl I rundskriv H-8/15 av kommer det fram at det er opp til kommunens skjønn å avgjøre hva som kan karakteriseres som mindre tiltak. Kommunen har vurdert omtalte støttemur til ikke å være en mindre konstruksjoner/anlegg og omfattes dermed ikke av ordlyden i pbl 29-4, tredje ledd bokstav b. Med bakgrunn i dette er tillatelse til tiltaket betinget av nabosamtykke eller dispensasjon. Omsøkte støttemur er 21 meter lang og prosjektert med en høyde på 2 meter. Muren er i tillegg plassert oppå en avsats (det oppbygde blomsterbedet på naboeiendommen). Muren er per dags dato i sin helhet plassert helt inntil nabogrensen, men søknaden omfatter en justering hvor muren gradvis trappes bort fra nabogrensen mot toppkant. Rådmannen bemerker her at muren slik den framstår i dag er nærmere 2,5 meter høy. Raden med de nederste gabionene på muren, slik de kan ses på kommunens bilder, som danner deler av sålen og fundamentet av muren, framkommer ikke i hele tatt på tegninger innsendt med søknaden. I denne forbindelse er det også fylt ut en såle av pukk delvis inn på naboeiendommen i forkant av muren, uten at det foreligger avtale om dette. Både tiltakshaver og nabo har gjennom tegninger av tidligere eksisterende mur vist denne med en høyde på ca. 2,0 meter. Slik muren framstår i dag har den en høyde på ca. 2,5 meter. Fra kanten av blomsterbedet på naboeiendommen til toppen av muren er det over bakkenivå satt 2,5 gabioner i høyden, hvorav hver hele gabion har en høyde på 1,0 meter. Muren er i søknaden omsøkt med en høyde på 2,0 meter. Søknaden omfatter videre ikke opplysninger om endring av sålen eller fundamentet på muren. Med bakgrunn i ovennevnte legger rådmannen til grunn at det her må være snakk om en endring av murens høyde i forhold til tidligere eksisterende mur, da en eventuell endring med fjerning av den nederste raden med gabioner som utgjør medfører en nedplukking av hele muren og behov for fundamentering på nytt. Selv om søknaden angivelig dreier seg om en utskifting av tidligere eksisterende mur, får den nye muren et fullstendig annet uttrykk og utforming enn tidligere eksisterende mur. Rådmannen legger i dette at den nye muren er oppført av gabioner mens tidligere eksisterende mur var oppført i naturstein. Den nye muren er også oppført og omsøkt med en øvre del som ikke eksisterte på den tidligere muren og denne delen kommer nærmere nabogrensen enn hva tidligere mur gjorde. Rådmannen mener den nye øvre delen av muren må ses som en del av den underliggende konstruksjonen. Deler av murens såle ligger også inn på annen manns grunn uten at det foreligger tillatelse til dette. I realiteten dreier søknaden seg om en ny mur, plassert på tilnærmet samme plassering som tidligere eksisterende mur, men med et annet uttrykk og utforming, og hvor deler av muren kommer nærmere (og delvis over) nabogrensen.

6 Konklusjon: Rådmannen viser til at den nye muren er massiv og ruvende og plassert helt inntil nabogrensen. At muren framstår som høyere enn tidligere eksisterende mur og at den øverste delen kommer nærmere nabogrensen enn tidligere eksisterende mur bidrar ytterligere til å øke høydeforskjellene mellom tiltakshavers og nabos eiendom, og gir eiendommen på nedsiden en større innestengtfølelse. Muren må også sikres med gjerde, noe som vil gjøre at den framstår enda høyere og mer ruvende. Den nye muren er videre laget av gabioner og har et røft utseende som ikke er til pryd for naboeiendommen. Rådmannen mener også at bruken av utearealet på oversiden av den nye muren (tiltakshavers eiendom) i større grad vil bidra til en fornemmelse av at man står oppå og ser ned på naboeiendommen. Rådmannen finner ikke, etter en samlet vurdering, at fordelene ved å gi dispensasjon for oppføring av støttemur nærmere nabogrensen er større enn ulempene. Etter en helhetsvurdering av de relevante hensyn som gjør seg gjeldende i saken har rådmannen kommet til at hensynet til tiltakshavers ønske om å oppføre en ny støttemur, ikke kan veie tyngre enn de ulempene tiltaket medfører nabo. Rådmannen anbefaler at muren tilbakeføres slik at den blir mer i tråd med tidligere eksisterende mur, både hva gjelder utforming og utseende, jf. kommunens pålegg om retting, delegert sak nr. 33/16, av Rådmannen kan ikke se at det i klage kommer fram ny informasjon som tilsier at kommunens vedtak om avslag bør endres.