Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 26/

Transkript

1 Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2011/ Saksbehandler: Annbjørg Eidheim Saksframlegg Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Tilbygg balkong på NAF-gårdenes eiendom 45/20 på Ranemsletta. Søknad om kjøp av tilleggsareal til NAF-gårdenes eiendom 45/20 på Ranemsletta. Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 26/ Rådmannens innstilling 1. Søknad om kjøp av tilleggsareal til NAF-gårdenes eiendom 45/20 på Ranemsletta avslås. Søknaden avslås fordi området er formålsregulert til park og salg av grunn vil medføre bruk som ikke er i henhold til kommunens intensjoner med reguleringsplan for Ranemsletta. Formålsregulert bruk er forankret i nylig vedtatt prosjekt Stedsutvikling Ranemsletta der parkområdet er vedtatt opparbeidet. 2. Søknad om tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver Bygging av balkong på garasjens østvegg på privat eiendom godkjennes i hht pbl 20.2, bokstav a og byggesaksforskriftens 3-1. Det ilegges ikke nytt byggesaksgebyr i tillegg til tidligere gitt gebyr ved godkjenning av tiltak - Balkong mot Namsengata. 3. Søknad om tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver Bygging av balkong på garasjens nordvegg på kommunens parkområde avvises i hht pbl Søknad som gjelder balkong mot nord på kommunens parkområde avvises fordi klager ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Klager har ikke eiendomsrett til området, og har ikke lov til å bygge på kommunens grunn uten tillatelse. Hjemmel for vedtaket er: Delegasjonsreglementet kap. III, bokstav c, pkt. iii. Behandling i Overhalla formannskap Behandlet. Rådmannen fremsatte forslag til nytt pkt. 4:

2 4. Søknad om dispensasjon etter pbl 19-2, jfr avvises i hht pbl Søknad om dispensasjon avises fordi søker ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Søker har ikke eiendomsrett til området. Det poengteres av formannskapet at administrasjonen skal søke å oppnå en bedre saksbehandling og ta lærdom av saken. Vedtak i Overhalla formannskap , enst.: Rådmannens forslag til vedtak med tillegg til nytt pkt. 4 vedtas slik: 1. Søknad om kjøp av tilleggsareal til NAF-gårdenes eiendom 45/20 på Ranemsletta avslås. Søknaden avslås fordi området er formålsregulert til park og salg av grunn vil medføre bruk som ikke er i henhold til kommunens intensjoner med reguleringsplan for Ranemsletta. Formålsregulert bruk er forankret i nylig vedtatt prosjekt Stedsutvikling Ranemsletta der parkområdet er vedtatt opparbeidet. 2. Søknad om tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver Bygging av balkong på garasjens østvegg på privat eiendom godkjennes i hht pbl 20.2, bokstav a og byggesaksforskriftens 3-1. Det ilegges ikke nytt byggesaksgebyr i tillegg til tidligere gitt gebyr ved godkjenning av tiltak - Balkong mot Namsengata. 3. Søknad om tiltak som krever søknad og tillatelse og som kan forestås av tiltakshaver Bygging av balkong på garasjens nordvegg på kommunens parkområde avvises i hht pbl Søknad som gjelder balkong mot nord på kommunens parkområde avvises fordi klager ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Klager har ikke eiendomsrett til området, og har ikke lov til å bygge på kommunens grunn uten tillatelse. 4. Søknad om dispensasjon etter pbl 19-2, jfr avvises i hht pbl Søknad om dispensasjon avises fordi søker ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Søker har ikke eiendomsrett til området. Trond Stenvik Rådmann Stig Moum Teknisk sjef Dokumenter i saken, ikke vedlagt: Type Dato Tittel Adressat

3 I Søknad om kjøp av tilleggsareal for Endre Vold plasseringa av 2 stolper S Saksframlegg: Søknad om kjøp av tilleggsareal I Klage over vedtak om å rive Endre Vold balkongen S Saksframlegg: Klagebehandling U Oversendt klagesak for Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sluttbehandling I Behandlet klage Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Kart: Saksopplysninger Historikk: Endre Vold, eier av leilighet i NAF-gården på Ranemsletta søkte 11. april 2011 om byggetillatelse til to tiltak, balkong på leiligheten side mot Namsengata og balkong langs garasjens nord- og østvegg mot Mølnvegen. Søknaden er vedlagt situasjonsplan som viser omriss av omsøkt tiltak, men ikke plassering i forhold til eiendommens grenser. I forbindelse med befaring av prosjektet Stedsutvikling Ranemsletta 6. juni 2011 med formannskap og administrasjon, ble nybygd balkong på garasjen registrert og anmerket fordi den delvis er bygd på kommunens eiendom formålsregulert til park.

4 I forannevnte stedsutviklingsprosjekt er opparbeiding av parkområdet vedtatt, men ikke tidfestet for når det skal skje. I etterkant av befaringen ble Endre Vold kontaktet av teknisk sjef og gjort oppmerksom på at balkongen var delvis bygd på kommunens grunn. På grunnlag av denne henvendelsen er det kommet søknad om kjøp av tilleggsareal. Etter innkommet søknad ble det foretatt ny befaring og avholdt møte mellom Endre Vold, rådmann og teknisk sjef for å avklare opprinnelig bygging av garasjen og nytt tiltak - balkong. Ved befaringen ble det påvist at garasjen har en andre etasje som blir brukt til boligformål, noe som ikke er i henhold til godkjent søknad for garasjen. Saken ble behandlet med følgende vedtak: 1. Søknad om reguleringsendring av offentlig grøntområde til boligareal for oppsetting av veranda avslås. Avslaget begrunnes med at tiltaket er i strid med offentlig eid formålsregulert område på reguleringsplan for Ranemsletta. 2. I henhold til plan- og bygningslovens 32-3 pålegges tiltakshaver å rive verandaen innen Eiendomsgrensen mellom NAF-gårdens eiendom og offentlig grøntområde grensejusteres etter matrikkellovens 16. Grensejustert areal og omkostninger med matrikkelarbeid betales av søker. Pris pr. kvadratmeter kr. 75,-. 4. Søker skal legge fram søknad om ferdigattest for garasje bygd i 2005 med oppdaterte tegninger og dokumentasjon på tekniske krav i henhold til plan- og bygningslovens forskrifter. Vedtak i Overhalla formannskap , enst.: Rådmannens forslag til vedtak vedtas. Klagebehandling: Endre Vold påklaget vedtaket. I klagen er framsatt historikk vedrørende bygging/aktivitet på hele NAF-gårdens eiendom: rydding av skog og opparbeiding av plen på parkområdet bygging av sandkasse/lekehus bygging av frittstående garasje bygging av balkong på østre leilighet Han begrunner klagen med at han som legmann ikke har god kjennskap til gjeldende reguleringsplan og ikke husker byggehistorikken vedrørende oppføring av garasjen der bygging over grensen var tema, men ikke ble gitt tillatelse til. Han mener også at manglende svar på søknaden er en saksbehandlingsfeil. Han sier at bygging ikke hadde vært igangsatt hvis han hadde mottatt avslag innen 3 uker.

5 Han foreslår at det avgis areal til park nord for frittstående garasje som kompensasjon for tapt parkareal slik at han kan kjøpe tilleggsareal til veranda. Dersom klagen ikke tas til følge ønsker han en minnelig ordning der verandaen rives den dagen den blir til hinder eller sjenanse for utviklingen av området ved Apotekergården. Vedtaket ble opprettholdt og oversendt Fylkesmannen for endelig behandling. Overhalla kommune har mottatt behandlet klage fra Fylkesmannen. Punkt 3 og 4 i vedtaket som omhandler opprinnelig bygging av garasjen er ikke berørt av fylkesmannens behandling og opprettholdes. Punkt 1 og 2 oppheves som ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil og hjemsendes kommunen for ny behandling. Vurdering Vedtakets pkt 1 og 2 ble opphevet av Fylkesmannen som ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil og legges derfor fram for ny behandling her: Søknad om kjøp av tilleggsareal Behandling av byggesøknad Søknad om kjøp av tilleggsareal for plassering av to stolper: Endre Vold har søkt om kjøp av tilleggsareal fra kommunens parkområde som tomtegrunn for påbygging av balkong. Omsøkt areal er offentlig eid område formålsregulert til park. Sentrumsområdet på Ranemsletta er under utvikling angående antall boenheter, og det foreligger konkrete planer for framtidig utbygging av et potensial på ca 60 leiligheter. De fleste av disse vil ligge nær det omsøkte grøntområdet regulert til park. For videre stedsutvikling er dette området derfor vesentlig for å ta vare på et variert og levende sentrum. Ved politisk behandling av prosjektet Stedsutvikling Ranemsletta, K-SAK 23/11 den ble opparbeiding av parkområdet vedtatt, men ikke tidfestet for når det skal skje: Nytt tiltak 6: Offentlig grøntområde ved Apotekbygget, (formålsregulert til park i gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta), gis en parkmessig opparbeidelse med ny beplantning, lekeapparat og benker med mer. Søknad om kjøp av deler av parkområdet til privat eie kan derfor ikke anbefales. Salg av grunn vil medføre arealbruk som ikke er i henhold til kommunens intensjoner med reguleringsplan for denne del av Ranemsletta. Arealbruken er nylig forankret i vedtatt prosjekt Stedsutvikling Ranemsletta der nettopp parkområdet er vedtatt opparbeidet. Med bakgrunn i kommunens reguleringsplan og stedsutviklingsprosjekt anbefales derfor avslag på søknad om kjøp av tilleggsareal fordi det vil forhindre tidligere vedtak vedrørende disponering av området. Salg av eiendom er et privatrettslig forhold som forutsetter avtale mellom partene. Vedtak om overdragelse av grunn er derfor utenfor Fylkesmannens myndighet og kan ikke påklages.

6 Byggesøknad: En søknad kan avvises dersom det framstår som klart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, jfr. pbl Dersom søknaden ikke kan avvises, skal den behandles. En søknad kan ikke behandles uten å være fullstendig. Gjeldende søknad kan ikke behandles uten at det foreligger godkjent dispensasjon eller godkjent reguleringsendring for kommunalt område som er bebygd av balkong. Kommunen har ikke begått saksbehandlingsfeil knyttet til at søknaden ikke var behandlet innenfor 3-ukersfristen, fordi tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, jfr. Fylkesmannens behandling. Deler av byggesøknaden som gjelder bygging av balkong mot Namsengata er behandlet og godkjent , TS 100/11. Resten av søknaden gjelder bygging av balkong langs garasjens øst- og nordvegg. Balkong langs garasjens østvegg ligger innenfor eiendommens grenser unntatt på hjørnet der den kommer utenom som for garasjen for øvrig. Ved første behandling av saken ble det i vedtakets pkt. 3 vedtatt en grensejustering slik at garasjen kommer innenfor NAF-gårdenes eiendom 45/20. Balkong på østre vegg vil derfor komme innenfor privat eiendom. Det anbefales derfor at denne del av balkongen godkjennes fordi den ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av lov, for eksempel reguleringsplan. For søknad som gjelder balkong mot nord og som i sin helhet kommer på kommunens eiendom formålsregulert til park er det for Overhalla kommune som bygningsmyndighet helt klart at klager ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter, jfr. pbl Klager har ikke eiendomsrett til området, og har ikke lov til å bygge på kommunens grunn uten tillatelse. Klager har søkt Overhalla kommune om å få kjøpe gjeldende areal, men dette er anbefalt avslått fordi det strider med formålsdisponeringen i vedtatt reguleringsplan og nylig vedtatt stedsutviklingsplan for Ranemsletta der forvaltning av parkområdet er vedtatt. Det anbefales derfor at byggesøknad vedrørende balkong langs garasjens nordvegg avvises i hht pbl 21-6 fordi klager ikke er eier av gjeldende område som søkes bebygd. Saksgang: Søknad om kjøp av tilleggsareal: Salg av eiendom er et privatrettslig forhold som forutsetter avtale mellom partene. Vedtak om overdragelse av grunn er derfor utenfor Fylkesmannens myndighet og kan ikke påklages. Behandling av byggesøknad: Avvisning av byggesøknad i hht pbl 21-6 kan påklages. Eventuell klage behandles av formannskapet før den sluttbehandles av Fylkesmannen.

7 Ved opprettholdelse av vedtak om avvisning av byggesaken, skal kommunen forfølge overtredelse av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven Bygging av balkong på garasjens nordvegg. Ulovlighetsoppfølging: Før pålegg om retting gis skal ansvarlig varsles og gis anledning til å uttale seg med frist ikke kortere enn 3 uker. Forhåndsvarselet skal være skriftlig og skal gi opplysninger om følgene av at ulovlig forhold ikke rettes innen oppgitt frist. Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, kan det gis pålegg om retting innen oppgitt frist. Ved utferdigelse av pålegg om retting kan det fastsettes tvangsmulkt. Det skal gis opplysninger om at pålegg om retting kan følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom.