FORELØPIGE SKISSER

Transkript

1 FORELØPIGE SKISSER ,5 5,3 4,7 8,5 TILBYGG MED TAKTERRASSE a TEGNFORKLARING Eksisterende Hus Nye tilbygg med Terrasse/Veranda P P 0,0 6,0 GARASJE MED TAKTERRASSE GNR./BNR. 24/224 7,0 NY VERANDA TOMT = 2,8m2 BYA = 287,3m2 %BYA = 23,7% BYGGEGRENSE Hageareal Innkjørsel Innkjørsel Inngang Husnummer Eiendomsgrense :500 TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE KONTROLL: TILTAKSHAVER/EIER: SIW DRØNNEN A NABOVARSLING SITUASJONSPLAN CASECO TLF: PROSJEKTNR: 39.3 TEGNINGSNR: D : tlf:

2 A NABOVARSLING :00 TEGNING NR.: E4 KONTR.: PROSJEKTNR.: 39.3 TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE SIW DRØNNEN CASECO TLF: TILTAKSHAVER: tlf: TAKTERRASSE GULV PÅ EKSISTERENDE HUS +0,4 M GULV PÅ EKSISTERENDE HUS +0,4 M Rekkverk,2m Åpent transparent rekkverk (i glass/spiler) på innsiden av veggkonstruksjonen blir ikke medregnet i gesimshøyden MAKS GESIMSHØYDE FASADE VEST OG SNITT B-B SNITT B-B FASADE VEST

3 A NABOVARSLING :00 TEGNING NR.: E5 KONTR.: PROSJEKTNR.: 39.3 TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE SIW DRØNNEN CASECO TLF: TILTAKSHAVER: tlf: Åpent transparent rekkverk (i glass/spiler) på innsiden av veggkonstruksjonen blir ikke medregnet i gesimshøyden SKILLE MELLOM EKSISTERENDE HUS OG NYTT TILBYGG FASADE NORD OG SNITT A-A MAKS GESIMSHØYDE EVT. SKRÅ HIMLING SNITT A-A FASADE NORD EKSISTERENDE HUS TAKTERRASSE NYTT TILBYGG

4 A NABOVARSLING :00 TEGNING NR.: E6 KONTR.: PROSJEKTNR.: TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE SIW DRØNNEN FASADE SØR OG ØST CASECO TLF: TILTAKSHAVER: tlf: FASADE SØR FASADE ØST

5 A NABOVARSLING :00 TEGNING NR.: E9 KONTR.: PROSJEKTNR.: TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE SIW DRØNNEN EKS. FASADE NORD OG SØR CASECO TLF: TILTAKSHAVER: tlf: EKSISTERENDE FASADE SØR EKSISTERENDE FASADE NORD

6 GESIMSHØYDE 6 28 MØNEHØYDE A NABOVARSLING :00 TEGNING NR.: E0 KONTR.: PROSJEKTNR.: 39.3 TUEVEGEN A GNR. / BNR. 24 / ÅLESUND KOMMUNE SIW DRØNNEN EKS. FASADE ØST OG VEST CASECO TLF: TILTAKSHAVER: tlf: EKSISTERENDE FASADE ØST TAKVINKEL = ca.0 GRADER TAKVINKEL = ca.8 GRADER EKSISTERENDE SNITT EKSISTERENDE FASADE VEST

7 SØKNAD OM DISPENSASJON - EIENDOM GNR./BNR. 24/224 - ÅLESUND KOMMUNE 205 Ålesund kommune Ålesund Rådhus Keiser Wilhelms gate 6025 Ålesund Utarbeidet av: Arkitektkontoret CASECO Dato: Vårt prosj. nr: 39.3 SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE OMSØKT TILTAK PÅ GNR./BNR. 24/224 - TUEVEIEN A, ÅLESUND KOMMUNE Det søkes om dispensasjon for en mindre overskridelse av byggegrense og utnyttelsesgrad. Det vises også til nabovarsling og søknad om tillatelse til tiltak på samme eiendom. BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE FOR TILBYGG Prosjektert tiltak er en endring av eksisterende bolig. Huset er i dag godkjent som enebolig med 4 hybelrom til utleie i. etasje. Omsøkt tiltak gjelder en seksjonering der innvendig trapp mellom etasjene fjernes, slik at hyblene i. etasjen blir omgjort til egen boenhet med 4 soverom. Dette fører til bedre privatliv, samt at boligen vil bli sikrere for beboerne ved at brannspredning mellom etasjene blir begrenset. Endringen fører ikke til flere brukere/beboere av huset, men huset vil da bli regnet som en tomannsbolig og må oppfylle ytterligere krav til garasje og utvendig bod. Omsøkt tiltak med tilbygg og dobbel garasje vil oppfylle disse kravene, men fører til en mindre overskridelse av byggegrense og utnyttelsesgrad. Situasjonsplanen viser at tilbygget vil være på 4,7m ut mot vest i 2 etasjer, samt en ny garasje på 6,0m x 7,0m, sør for det nye tilbygget. Byggegrensen fra reguleringsplanen er beregnet fra lengde til regulert vei og avkjørsel som ligger delvis på egen tomt. Denne er tegnet på skrått i forhold til både eksisterende husvegg og nytt tilbygg og garasje. At byggegrensen er satt på skrått i forhold til eksisterende hus, fører til at tilbyggets hjørne mot nordvest og garasjens hjørne mot sørvest stikker noe utover byggegrensen med henholdsvis,2 m og 2,0 m. Det er viktig å påpeke at dette er kun for selve hjørnene, da tiltakene hovedsaklig holder seg innenfor byggegrensen. På grunn av det eksisterende husets konstruksjon med utstikkende tak og vegger i 2. etasje, har vi planlagt tilbygget med et smalere bindeledd som fører til at det totalt sett blir mindre inngrep/endringer på opprinnelig hus. Dette fører også til at tilbygget kan plasseres lavere med 3 trappetrinn ned fra eksisterende del til nytt innvendig areal i tilbygget. Dette bindeleddet fører til et både lavere og mindre dominerende tilbygg. Konsekvensen er derimot at tilbygget må bygges ut med 4,7 meter totalt for å få plass til både bindeleddet og et innvendig areal med brukervennlige dimensjoner for møblering og normalt opphold. Vi mener fordelene med bindeleddet som fører til et smalere og lavere, men litt lengre tilbygg, på langt overgår ulempene ved å bygge et eventuelt bredere og høyere tilbygg til å ta opp forskjellene i veggplassering med det eksisterende huset. Det andre alternativet vil også føre til uhelding store og kostbare inngrep i eksisterende bygningsmasse. Vi kan ikke se at det vil føre til negative konsekvenser at et hjørne er plassert,2 meter utover denne grensen. Videre presiserer vi at det er, ved CASECO TLF: E-POST:

8 SØKNAD OM DISPENSASJON - EIENDOM GNR./BNR. 24/224 - ÅLESUND KOMMUNE 205 kun snakk om overskridelse mot grense satt i forhold til en vei som er plassert på egen eiendom. Lengden til nærmeste nabogrense er på hele 8,5 meter, som er over det dobbelte av 4- metersgrensen satt i Plan og Bygningsloven. Eksisterende tilbygg (som skal rives) er også delvis utover denne byggegrensen. Derfor vil endringene i lengde mot veien kun bli minimale, og huset vil i helhet bli forbedret og oppgradert. Alternativ høyere tilbygg uten bindeledd Omsøkt lavt tilbygg med smalt bindeledd BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE FOR GARASJE Garasjen har hjørnet mot sørvest som stikker utover byggegrensen. Det vises hovedsaklig til argumentene som gjelder for tilbygget med at garasjen ligger langt vekke fra nabogrensene. Den er hele,2 meter fra nærmeste nabo, og 5 meter fra midtlinje på offentlig vei. Å flytte garasjen enda lengre inn på eiendommen vil kun føre til svært negative konsekvenser for tiltakshaver. I dette tilfellet vil garasjen blokkere all utsikt og dagslys for oppholdsareal i husets. etasje, pluss at en urimelig stor del av hagearealet vil bli endret til utkjørsel og privat vei. Omsøkt plassering fører en mye bedre løsning med kun en liten overskridelse av den skrå byggegrensen. Videre er garasjen hovedsaklig frittliggende. I henhold til bygningslovgivningen er det tillatt å bygge frittliggende garasjer utover byggegrensen. Grunnmuren til garasjen er «frittliggende» og plassert,2 meter fra husveggen. Det er kun veranda fra hovedetasjen som er den eneste fysiske tilknytningen mellom huset og garasjen. Dette fører til at hovedoppholdsarealene vil få tilgang til et godt og brukervennlig utvendig areal. Vi minner igjen om at garasjen er hele,2 meter fra nærmeste nabogrense mot vest. Vi kan ikke se at dette skal være en urimelig plassering for at eiendommen kan bli brukt på en god og effektiv måte, samtidig som det ivaretar rikelig med utvendig oppholdsareal. Ingen av tiltakene vil skape problemer med skygge for nabobygg eller utvendige oppholdsareal. Tiltakene er ikke i nærheten av frisiktslinjen til utkjørselen. Det er i realiteten ikke noe særlig forskjell på omsøkt garasje, og en helt frittliggende garasje. Dette er da spesielt ettersom garasjen er plassert lengre vekke fra nabogrensen enn selve hovedhuset med tilbygg., ved CASECO TLF: E-POST:

9 SØKNAD OM DISPENSASJON - EIENDOM GNR./BNR. 24/224 - ÅLESUND KOMMUNE 205 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON FRA UTNYTTELSESGRADEN Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan for Spjelkavik sentrum - Myrabakken, 3, der det står at gjeldende tomt kan bebygget med 20% BYA. Omsøkt tiltak vil gi en total utnyttelsesgrad på 23,7%. Utnyttelsen fører til en svært positiv løsning og et mer brukervennlig hus som dekker bedre behovet til beboerne. Det gjelder kun en mindre overskridelse som passer godt med nabolaget. Det er estimert fra situasjonskart at nabohus har lignende utnyttelse på sine eiendommer. Tiltakshaver har også kjøpt et areal langs nord på eiendommen, hvor det er utarbeidet en privat vei til utkjørsel. Dette arealet vil i realiteten være del av samme eiendom. Om eiendommene er registrert med 2 forskjellige bruksnummere, eller om det skulle blitt registrert med ett bruksnummer som samme eiendom, betyr i praksis ingen ting. Arealet er stort og utnyttelsen totalt ved å inkludere den private veien er godt under grensen på 20% BYA. Tilleggstomten mot nord gir også god plass til gjesteparkering, snuplass, gårdsrom, osv. og fører til at gjeldende eiendom kan brukes mest mulig som hageareal og utvendig oppholdsareal. Rent visuelt vil også dette virke som stor eiendom, med et bebygd areal innenfor 20%. Alt nytt bebygd areal (BYA) som er omsøkt, gjelder terrasser og veranda. Hele det totale BYA som blir påført eiendommen vil ha terrasse og veranda på samme størrelse. Dette gir mye mer utvendig oppholdsareal, samtidig som det fører til mindre behov for terrassedekke, eller andre bebygde elementer i selve hagen. Sammen med tilleggseiendommen med avkjørsel/parkeringsareal mot nord, fører dette til at hagen og grønnstrukturen kan beholdes på best mulig måte. Vi ønsker også å presisere at ekstra areal til dobbel garasje, utvendig bod, og ekstra uteoppholdsareal er noe som er påkrevd i henhold til gjeldende byggelovgivning for å kunne oppfylle kravene som trer i kraft når hyblene blir sammenslått til egen boenhet. FORHOLD TIL NABOHUS MED LIGNENDE OVERSKRIDELSER OG NABOLAGET SOM HELHET Omsøkt tiltak vil både i størrelse og plassering passe godt med resterende hus i nabolaget. Tilbygget og garasjen med tilhørende atkomst vil være plassert mot nabo i vest, Tuevegen 7 (Gnr./Bnr.: 24/206). Dette huset har også den samme kompliserte situasjonen med byggegrenser på skrå av husveggene, og har naturligvis også overgått denne grensen. På reguleringsplanen er naboens hjørne mot sørøst hele 6 meter over denne grensen. Vi kan ikke se at dette skal være et problem, men viser til at omsøkt garasje er plassert mye lengre inn på egen eiendom, mens tilbygget kun har hjørnet mot nordvest på,2 meter utover denne grensen. Det er en vanskelig situasjon å få en ny regulert vei igjennom egne eiendommer, og vi mener at det må være mulig å være litt fleksible på byggegrensen slik at de pårørende kan bruke sine eiendommer på en naturlig måte som passer med eksisterende bebyggelse. Når det kommer til utnyttelsesgraden, er det estimert fra reguleringsplanen at nevnte naboeiendom har en utnyttelsesgrad på over 30%. Etter vår forståelse er det også godkjent en ny tomannsbolig på Gnr./Bnr.: 24/87 med en høyere utnyttelsesgrad enn det som er satt i reguleringsplanen. Vi synes, ved CASECO TLF: E-POST:

10 SØKNAD OM DISPENSASJON - EIENDOM GNR./BNR. 24/224 - ÅLESUND KOMMUNE 205 derfor at omsøkt tiltak, sammen med begrunnelsene nevnt tidligere, er godt innfor det som passer med nabolaget. Vi håper på en god saksbehandling og oppfordrer både naboer og kommunen til å ta kontakt med ansvarlig søker for spørsmål om noe er uklart ut i fra dokumentene vi har utarbeidet. Med Vennlig Hilsen, -, ved CASECO Ansvarlig Søker, ved CASECO TLF: E-POST: