Klage på avslag søknad om oppføring av enebolig med sekundærleilighet på eiendom gnr. 38 bnr. 616 i Øvre Bjørkåsen 13 B

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /616 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/10 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/49 Planutvalget Klage på avslag søknad om oppføring av enebolig med sekundærleilighet på eiendom gnr. 38 bnr. 616 i Øvre Bjørkåsen 13 B 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Øvre Bjørkåsen 13 B 8074 Bodø Eiendom: 38/616 Tiltakshaver: Akribi Bygg AS Bygningsnr: Søker: Designcompagniet Arkitekter AS Tiltakstype: Boligbygning Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - frittliggende Klager: Stig og Britt Stokke, Frank Ove Olsen, Arild Gårder og Ronald Gårder Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av Søknaden, datert gjelder nybygg av frittliggende enebolig med sekundærleilighet, BRA 339m 2. Det er søkt om dispensasjon for overskridelse av maksimal tillatt gesimshøyde. Avviket er planlagt ark på bygningen. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 7 er dispensasjon fra plan- og bygningsloven innvilget. Søknaden er godkjent i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 93 første ledd litra a). Det forelå protest til søknaden. Protestene er i hovedsak:

2 1. Huset er tenkt seksjonert. 2. Store høydeforskjeller vil gjøre atkomst vanskelig og parkeringsareal ikke er nok gjennomtenkt. 3. At huset ikke er tilpasset eksisterende og planlagt bebyggelse i området. 4. At huset medfører tap av sol og lys for naboer 5. At huset er for høyt og har for stort volum. 6. At arealer avsatt til lek og uteopphold ikke har god nok kvalitet. Søker redegjør for at nabohuset i 11 B er stort i flatemål, men sammenlignet med omsøkte bygning 13 B er hovedfløyene parallelle og samsvarende volumet til 9 B. I prosjekteringen skal det vare tatt i betraktning at bygningsstrukturene er forskjellig i området, mens bygningene langs pynten mot nord har felles formspråk og møneretningen for hovedfløyene er parallelle og tilnærmet nor-sør. Øvre Bjørkåsen 13 A og nærmeste nabo i øst 15 B har møneretning tilnærmet øst-vest. Bolig i 15 B har også nordvendt takopplett, (heretter kalt ark), hvor gesimshøyden er overskredet med henhold til maksimal tillatt gesimshøyde. Det fremgår at formspråk med ark oppleves mer harmonisk, enn bygning uten ark. Tiltaket skal være revidert for å imøtekomme naboer og tiltakshaver har justert de forhold som rimelig kan imøtekommes. Imidlertid er atkomsten fra sørvest. Uteoppholdssonen er derfor utfordrende, med løses også med balkonger mot sørvest. Utenomhusanlegget tilrettelegges i forhold til vær og topografi, og skjemes i østre hjørne og godt vær kan utearealet mot nordvestre hjørne benyttes. Alle eiendommer langs pynten står på fylling og denne eiendommen er planlagt utviklet likeledes med hensyn på opparbeidelse av terrenget. Byggesakskontoret befarte eiendommen den Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Øvre Bjørkåsen, vedtatt , plan Området er regulert til boligformål. Største tillatte bebygde areal er i bestemmelsenes 3, 6. ledd, tilknyttet Reguleringsplan for Øvre Bjørkåsen satt til 35 %. Søker oppgir en grad av utnytting på 35 %. Reguleringsplanen for området har ikke bestemmelser om antall etasjer men bestemmer at mønet ikke skal være høyere enn 9m og gesims på 6,5m. Den omsøkte bygning har høyder på møne og gesims på henholdsvis 9m, 6,5m og topp ark på 8,5m. Krav til parkering er i varetatt. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for byutviklingsområdet, vedtatt Ark, takoppbygg og nedskjæringer må ikke dominere takflaten, og skal trekkes tilbake og ikke framstå som en fortsettelse av fasaden, der dette ikke er i tråd med strøkets bygningsmiljø., jf. pkt. 1.4 annet ledd. Ark, takoppbygg og nedskjæringer ansees ikke som dominerende når tiltakene ikke overstiger 1/3 av takflaten.

3 3.2 Krav til estetikk Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret., jf. pbl. 74 nr. 2 første ledd. 3.3 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. Det kan settes vilkår for dispensasjonen., jf. 7 første ledd, siste punktum. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. 3.4 Avstand mellom byggverk og nabogrense Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. For byggverk med gesims eller andre fremspring økes avstanden tilsvarende det fremspringet overskrider 1 m., jf. teknisk forskrift (TEK.) Krav til areal utenomhus til lek- og opphold og parkering Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m² leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærlekeplass og grendelekeplass., jf. vedekter til pbl. 69 nr. 3 nr. 1. Vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplasser på egen tomt eller på felles areal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. bolig., jf. vedekter til pbl. 69 nr. 3 nr Dispensasjon Dispensasjonen er begrunnet med at tiltaket er utviklet med utgangspunkt i omkringliggende bebyggelse og eiendommens beskaffenhet. Høydeforskjellen er utnyttet ved at huset er delt opp i halve plan. Garasjeløsningen med dobbel garasje er plassert nærmest atkomsten i sørvestre hjørne,

4 integrert i huset. Balkong mot sør skjermer garasjeporter og inngangspartiet. Nedre plan er utnyttet til tilleggsleiligheter, med nordvestvendt terrasse, integrert i terrenget. Boligens formspråk er harmonisert med nabohus og stedlig byggeskikk. Volum, mønehøyde og gesimshøyder for hovedfløyen er utviklet innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser. Plassarrangementet med atkomst fra sørvest, betinger innføring av balkonger og terrasser for uteopphold mot sørvest, for at potensielle soltimer og utsikt skal kunne ivaretas. Lek- og uteopphold kan finne sted foran garasje og langs østre tomtegrense. Til slutt fremføres det at nærmeste nabohus er representert med flere takoppbygg. For å oppnå harmonisering, er det viktig at målereglene for gesims innenfor den samme reguleringsplan er lik for alle eiendommene. På det grunnlag søkes det om dispensasjon fra måleregler for gesims for ark. 6. Klagen Klagerne anfører at det i behandlingen av søknaden er utøvd usaklig forskjellsbehandling ved at det er gitt dispensasjon fra bestemmelsen om maksimal gesimshøyde. I andre saker skal det ha vært krav om det skal foreligge samtykke fra naboene. For øvrig mener de at det er gitt dispensasjon etter ønske fra utbygger og at naboene ikke er hørt gjennom protestene til saken angående tiltakets utseende og arealbruken. Klagen gjelder estetisk utforming av tiltaket og tiltakets utforming i forhold til omgivelsene, manglende kvalitet for utearealet for lek- og opphold og parkering, samt at nabo blir påført ulemper med innsyn fra øverste etasje. Bygningen skal ikke passe inn i eksisterende bebyggelse i området, da det allerede skal være bygd 3 nye hus i nesten samme stil, og formgivningen på omsøkte bygningen skal være funksjonalistisk arkitektur, mens omkringliggende hus er bygget i en eldre stil, og at det må tas hensyn til allerede bebygde hus i området, og følgelig se til at området gis en harmonisk utforming. På eiendom gnr. 38 bnr. 674 i Bjørkåsen 11 B er det bygd en bolig i 2 etasjer, klagerne betegner hustypen som 1 ½ etasjes hus. Boligen er nabo til Øvre Bjørkåsen 13 B, og klagerne mener at bygningen på 3 etasjer er en motsetning til øvrig bygningsmiljø. Forskjellene skal være at på boligen i Bjørkåsen 11 B er veranda og takutstikk utenfor arkene, mens det på omsøkte tiltak er veranda og integrert i bygningen. Formen skal være valgt for å få mest mulig areal og hensynet til form er ikke ivaretatt. Klagerne mener at det målbare arealet må være større enn det oppgitte areal av søker, og viser til at veiarealet er den del at tomten. Tomtestørrelsen skal tilsi at utnyttelsesgraden overstiger maksimal tillatt bebygd areal. I tillegg skal deler av tomten måtte utnyttes for støttemur mot naboeiendommen i sør. For øvrig skal ikke tegningene ha påført spesifikke målangivelser. Angående parkeringsarealet skal innkjøringen til tomten være smal og ende i en skarp sving, samt at tomten er liten for å gi tilgjengelig uteareal. Følgen skal kunne være av beboerne ikke skal kunne plassere snø på tomten og problemer med å fjerne snø, noe som kan medføre konflikter med omkringliggende naboer. Disse anfører at takoppbygget ikke skal kunne bryte byggelinjen. Tiltaket skal gi formidable skyggevirkninger og med vindu i arket på bygningen skal naboer få innsyn til boligen for naboen. Det viser for øvrig til klagen.

5 7. Bygningssjefens vurderinger 7.1 Innledning Bygningssjefen tar ikke anførselen om at det er utvist usaklig forskjellsbehandling ved behandlingen av søknaden i forhold til øvrige søknader, hvor søknaden ikke er i tråd med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Enhver søker gis anledning til å fremme en begrunnet søknad om dispensasjon for aktuelle avvik, som blir behandlet etter plan- og bygningsloven 7, hvorvidt vilkårene om det foreligger særlige grunner for å dispensere fra det aktuelle forhold. Naboprotest kan påvise for eksempel aktuelle ulemper m.v. Men naboprotest har ikke den følgen at en søknad av avslås med grunnlag i protesten. Bygningsmyndigheten vurderer på et selvstendig grunnlag om søker har et rettskrav på å få innvilget søknaden, eller det er forhold ved tiltaket som medfører at søknaden skal avslås i medhold av de materielle bestemmelsen i plan- og bygningslovgivningen, uavhengig av om det foreligger protest eller ikke til søknaden. I alle tilfelle blir ikke dispensasjon gitt ut fra et ønske fra søker, men søknaden blir vurdert konkret og individuelt. Byggesakskontoret har kontrollmålt tiltaket, og finner ikke at tiltaket overskrider maksimalt tillatt bebygd areal på tomten. Det er antall godkjente boenheter innenfor en bygning som er bestemmende for utnyttelsen av boligen, og ikke om de begjæres om seksjonering av en bolig. 7.2 Estetikk Bygningen som søkes oppført planlegges bygd med saltak, fasaden er brutt opp med ark og veranda. Bygningssjefen finner at det visuelle uttrykket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv. I forhold til bebygde omgivelser redegjør nabo for at det er bygd tilsvarende bygg i området og at området består av bygninger av eldre stil. Nabo kaller omsøkte tiltak for funksjonalistisk og denne byggestil skal ha motsetninger til den eldre stil i området. Bygningssjefen bemerker at området ikke har en ensartet byggestil, men at de bebygde boliger i området har i hovedsak saltak, forskjellige løsninger med tilbygg og bygningsstørrelse. På den bakgrunn finner bygningssjefen at bygningen tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til bebygde omgivelser. 7.2 Uteareal Utenomhusplan viser areal avsatt til lek- og opphold er over 70 m². Parkeringsdekning på egen tomt er 2 oppstillingsplasser i garasje og 1 oppstillingsplass på tomt. Bygningssjefen finner at området for manøvrering for bil er tilfredsstillende.

6 7.2 Avviksvurdering Bygningssjefen vil presisere at det er takoppbygget som fører til at tiltaket avviker fra planen. Bygningen uten takoppbygg ville ikke ha ført til at maksimal tillatte gesimshøyde i henhold til bestemmelsen til plan er blitt brutt, og det kan ha blitt tillatt oppført bygning i 3 etasjer. Spørsmålet er om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de bestemmelser søknaden avviker fra. Hensynet med bestemmelsene om maksimal gesimshøyde er å begrense bygningens volum, slik at eventuelle ulempe en bygning vil påføre naboeiendommer er forutsigbar. Eventuelle fortetning, skyggevirkning og innsyn fra omsøkte bolig er påregnelig all den stund tiltaket er i tråd med reguleringsplanen. Bygningssjefen legger vekt på at arkene på bygningen som omsøkt dominerer ikke takflaten. Boligen i Øvre Bjørkåsen 11 B, eiendom 38/674, er bygd med ark mot begge fasader henholdsvis øst og vest. På bygningen i Øvre Bjørkåsen 15 B er også oppført med takoppbygg, mot nord, samt at boligen er i 3 etasjer. I Øvre Bjørkåsen 11 B er parkeringsarealet og inngangspartet anlagt mot Øvre Bjørkåsen 13 B. I 2. etasje er soverom vendt mot omsøkte bolig. Tilbygget med garasje skjermer for opphold utenomhus på eiendommen. Boligen som søkes oppført er planlagt med inngangsparti lagt på mot Øvre Bjørkåsen 11 B. Bygningssjefen finner at en eventuell ulempe med innsyn ikke er til vesentlig ulempe for klager i Øvre Bjørkåsen 11 B. Arket med vindu i planlagte bolig vil kunne medføre innsyn til eiendommen i Øvre Bjørkåsen 15 B, spesielt ved at boligen i Øvre Bjøkråsen 15 B har veranda vendt mot fasaden på planlagte bygning. Bygningssjefen vil bemerke at det er ingen verandaer på omsøkte bygning som vender mot eiendommen i 15 B og at tegningene viser at mønehøyden på omsøkte bygning vil bli liggende lavere enn nabobygning på eiendom 38/615 i Øvre Bjørkåsen 15 B. Ark med vindu i 3 etasje vendt mot Øvre Bjørkåsen 15 B vil medføre en ulempe for naboeiendom, spesielt ved at innsynet er vendt mot utearealet til nabo. Eventuelle takvindu vil ha redusert ulempen. Søker begrunner søknaden med at utformingen sikrer harmonisering av de bebygde omgivelser, ett moment som tilsluttes av bygningssjefen. På bakgrunn av at arkene på bygningen ikke er dominerende av takflaten, finner bygningssjefen at en eventuell ulempe for nabo ikke er vesentlig, og følgelig er begrunnelsen for å dispensere fra planen tyngre, enn de hensyn planen bestemmelser om maksimal gesimshøyde skal ivareta. Bygningssjefen finner at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra plan for omsøkte fradeling.

7 7.3 Øvrige anførsler Avstand fra byggegrensen til nabogrense er i denne sak sammenfallende med bestemmelsen i pbl. 70 nr. 2, om at bygningen skal ha minimum 4 meter avstand til nabogrensen. Avstanden måles fra byggverkets fasadeliv til nabogrense. Takutspringet er ikke over 1 meter fra fasadelivet, og dermed økes ikke avstanden fra nabogrensen til byggegrensen, jf. TEK 4-3. Bygningssjefen avviser anførselen om at også takutspring skal ligge innenfor byggegrensen, da det er fasadelivet som skal påsees å ligge innenfor byggelinjen. 8. Forslag til vedtak Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder vedtaket av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Trykte vedlegg: Klagen Dispensasjonssøknaden Tegninger Situasjonskart Bilder Reguleringsplan

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27