Kongleveien / oppføring av bolig - klager på rammetillatelse

Transkript

1 Tønsberg kommune JournalpostID 17/82076 Saksbehandler: Åge Hammervik, telefon: Kommuneutvikling Kongleveien / oppføring av bolig - klager på rammetillatelse Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for bygge- og arealsaker /17 Rådmannens innstilling Klager fra Anne-Karin og Gregor Kummen og fra Kristian Giæver på vedtak i sak 572/17 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Vestfold for endelig klagebehandling Utvalg for bygge- og arealsaker: Møtebehandling: Aamodt (A) foreslo: Klager fra Anne-Karin og Gregor Kummen og fra Kristian Gjæver tas til følge ved at vedtak i delegasjonssak 527/17 endres, slik at søknad om oppføring av enebolig avslås. Etter utvalgets vurdering bryter boligen med det etablerte utbyggingsmønsteret i området, og den kommer dermed i konflikt med kravene til plassering i pbl 29-2, kommuneplansbestemmelsene punkt 16.1 og fortettingsstrategi for Tønsberg kommune. UBA mener at rammesøknaden burde vært behandlet som en "ordinær" UBA-sak og ikke etter delegert fullmakt. Viser til UBA sak 177/17 "Fortettingsstrategi -midlertidig praksis for boligområder som helt eller delvis vurderes bevart i komuneplanens arealdel. Aamodts forslag enstemmig vedtatt. Etter dette har Utvalg for bygge- og arealsaker fattet følgende vedtak: UBA- 231/17 Vedtak: Klager fra Anne-Karin og Gregor Kummen og fra Kristian Gjæver tas til følge ved at vedtak i delegasjonssak 527/17 endres, slik at søknad om oppføring av enebolig avslås. Etter utvalgets vurdering bryter boligen med det etablerte utbyggingsmønsteret i området, og den kommer dermed i konflikt med kravene til plassering i pbl 29-2, kommuneplansbestemmelsene punkt 16.1 og fortettingsstrategi for Tønsberg kommune. UBA mener at rammesøknaden burde vært behandlet som en "ordinær" UBA-sak og ikke etter delegert fullmakt. Viser til UBA sak 177/17 "Fortettingsstrategi -midlertidig praksis for boligområder som helt eller delvis vurderes bevart i komuneplanens arealdel.

2 Sammendrag: Saken gjelder klager fra naboer på tillatelse til oppføring av enebolig. Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder nye opplysninger eller synspunkter som gir grunn til å oppheve eller endre tillatelsen, og vi anbefaler derfor at klagene ikke tas til følge. Vedlegg: Kongleveien / Oppføring av ny bolig - RAMMEVEDTAK 20-3 Kongleveien / oppføring av bolig - Innsigelser pårammevedtak Kongleveien / oppføring av bolig - Innsigelser pårammevedtak Kongleveien / oppføring av bolig - klage på rammevedtak Opplysninger Situasjonskart Kongleveien / oppføring av bolig - merknader til klage svar på naboklager Svar på innsigelser_hege og bjørnerik A30 Snitt Innledning hva saken gjelder: Saken gjelder klager på tillatelse til oppføring av enebolig. Faktagrunnlag: Ola Roald AS søkte den på vegne av Hege Holmberg om tillatelse til oppføring av enebolig med integrert garasje. Administrasjonen innvilget søknaden den (sak 572/17) med følgende vedtak: «Søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med integrert garasje, bestående av dokumentasjon som angitt i søknaden, godkjennes i medhold av plan- og bygningsloven 21-4 på følgende betingelser: 1. Sanitæranlegg må anmeldes særskilt for godkjenning hos bydrift. 2. Fasadematerialene skal være i naturfarger og harmonere med omgivelsene. 3. Det er ingen toleranse i forhold til plassering av bygning mot nord og øst. 4. Det må innsendes en situasjonsplan som viser bevaring av trær på eiendommen. De godkjente tegninger, beskrivelser og situasjonsplan må ikke fravikes uten skriftlig samtykke fra bygningsmyndigheten.» Vedtaket er påklaget av Anne-Karin og Gregor Kummen i Trudvangveien 54 (gbnr. 1011/141) ved brev den De gjør gjeldende at: Kommunen ga signal om at prosjektet var krevende å få godkjent, og det ble gitt foreløpig tilbakemelding om manglende tilpasning til omgivelsene. Byggeprosjektet er på 330 m2 og planlagt som tomannsbolig/generasjonsbolig, og det må derfor defineres som fortetting. Det vises i den forbindelse til fortettingsstrategien.

3 Søknaden bør avslås, eventuelt reduseres vesentlig i størrelse eller følge byggelinjen i området. Terrasse og garasje bør løsrives fra boligen. Klagerne vil få svært redusert utsikt som følge av tiltaket, særlig på grunn av det flate taket. Klagerne solgte en tomt på 800 m2 til tiltakshaverne, men tomten er senere utvidet med 236 m2 og utnyttes nå maksimalt. Tiltaket vil danne praksis for lignende tomter og derfor få konsekvenser for fremtidig utvikling av området. Videre er vedtaket påklaget av Kristian Giæver i Wergelands vei 48 (gbnr. 1011/132) ved brev den Han gjør gjeldende at: Utforming og dimensjoner bryter med fortettingsstrategien vedtatt av utvalget i sak 177/17. Tiltakets størrelse, utforming og plassering påfører naboene urimelige store ulemper. Søker har kommentert klagene i brev den , og der gjort gjeldende at: Fasaden som vender mot Trudvangveien 54 er ikke en 200 m2 vegg, men tre mindre vegger på omtrent 65, 24 og 46 m2. Vinduer, planløsning og fasade er utformet for å hindre innsyn mot Trudvangveien 54. Boligens høyde er redusert for å imøtekomme nabomerknadene, og 6.8 meter er ikke spesielt høyt eller sjenerende. En bolig med skråtak inntil 9 meter ville skapt vesentlig mer skygge. Høyden samsvarer godt med eksisterende bebyggelse i området. Kart og tegninger Figur 1- situasjonskart med klagernes eiendommer

4 Figur 2 - fasade mot nord Figur 3 - fasade mot sør Figur 4 - perspektiv fra nordvest Flere tegninger er inntatt i vedlagte rammetillatelse. Rettslig grunnlag: Kommuneplanens arealdel se

5 Fra kommuneplanbestemmelsene: « Tiltak skal gis tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og være i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal benyttes stedstilpassede volumer, materialer og farger. Bygninger skal harmonere med og ta hensyn til eksisterende bygningsmiljø, men kan gis en moderne utforming. I fortettingsprosjekter som gir brudd med eksisterende karakter, skal utbyggingsprosjektet tilføre området nye kvaliteter.» Plan- og bygningsloven (pbl.) med tilhørende forskrifter se «29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.» Forholdet til kommuneplanen: Vurdert nedenfor. Vurderinger: Generelt om klagen Klagene er fremsatt innenfor lovbestemt klagefrist og øvrige vilkår for klagebehandling i forvaltningsloven kapittel VI er også oppfylt. Kommunen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til, jf. forvaltningsloven 33 andre ledd. Utvalget kan oppheve eller endre vedtaket dersom det finner klagen begrunnet. Anførsel om mangler ved saksbehandlingen I foreløpig tilbakemelding den ga administrasjonen beskjed om at området kunne være aktuelt for fortettingsstrategien som vi arbeidet med, og at vi måtte vurdere området og tiltaket nærmere i lys av dette. Konklusjonen i denne vurderingen var at tiltaket var tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og derfor ikke kom i konflikt med fortettingsstrategien. Vi kan ikke se at dette utgjør en saksbehandlingsfeil eller at det kan ha påvirket resultatet i saken. Anførsel om manglende tilpasning til omgivelsene Det rettslige grunnlaget for vurderingen av visuelle kvaliteter og tilpasning til omgivelsene, er både de alminnelige kravene i pbl og de lokale kravene i kommuneplanbestemmelsene Fortettingsstrategien utgjør en retningslinje for skjønnsutøvelsen av disse bestemmelsene. Etter rådmannens vurdering er boligen prosjektert med høy visuell kvalitet i seg selv, og vi mener også at den er tilstrekkelig tilpasset de varierte boligene i omgivelsene. Det er gjort

6 grundig rede for dette i rammetillatelsen, blant annet ved henvisning til en utførlig beskrivelse av området fra prosjekterende, og med en konkret vurdering av størrelse, utforming og plassering av tiltaket. Fra vurderingen gjengis følgende: «Tiltaket omsøkes med flatt tak og funkis-stil. Det er i området ingen entydig byggeskikk, men varierende med tilnærmet flatt tak, saltak med lav grad og høyere grad. Boligene har en byggehøyde fra ca. 3,3 meter til ca. 9,0 meter. Grunnflaten på omkringliggende bebyggelse varierer fra 168 m2 233 m2 inoen også med en frittliggende garasje i tillegg. Omsøkt tiltak vil få en øvre gesims på 6,8 meter og en grunnflate på 234 m2 med en integrert dobbeltgarasje. Tiltaket vurderes til ikke å avvike vesentlig fra eksisterende bygningsmiljø på en slik måte at plankravet gjør seg gjeldende eller at tiltaket kan avslås med henvisning til pbl 29-2.» Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder opplysninger eller synspunkter som gir grunn til å endre denne vurderingen. På grunn av vurderingens skjønnsmessige preg, fremmer vi likevel en alternativ innstilling som tar klagen til følge på grunn av manglende tilpasning til omgivelsene. Anførsel om naboulemper Boligen skal ikke plasseres eller oppføres med en høyde som er i strid med bestemte grenser i arealplan eller plan- og bygningsloven. Pbl forutsetter da at tiltakshavers ønske imøtekommes, hvis ikke dette påfører naboeiendommene eller omgivelsene ellers betydelige ulemper. I saker om fortetting er bestemmelsen praktisert slik at det skal mye til før ulemper som lystap, utsiktstap og innsyn kan føre til en annen plassering eller høyde enn søknaden legger opp til. Dette er vurdert slik i rammetillatelsen: «Boligen plasseres med en avstand til naboens bebyggelse og grense gbnr: 1011/141-8,5 meter, 4 meter 1011/ meter, 4 meter 1011/131-14,8 meter, 4 meter 1011/ meter. Tiltaket er plassert i henholdt til bestemmelsene i pbl I tillegg inkluderes et vilkår om ingen toleranse ved plassering mot disse naboene. Det innebærer at toleranser må ivaretas mot syd og vest. Det er flere høye trær, som stenger for sol og utsikt til eksisterende bebyggelse. Dette vil ikke endre seg radikalt, selv med en ny bolig på den fradelte tomten. Det er fra ansvarlig søker redegjort for sol/skygge, som viser at det ikke vil skape mer ugunstige forhold for naboer enn det som allerede følger av eksisterende vegetasjon. Dersom noe av vegetasjonen fjernes, vil fortsatt virkningen av tiltaket ikke utgjøre en vesentlig ulempe for naboer da avstanden til nabobygninger varierer mellom 8,5-39m. Tiltaket er etter nabovarsling og som en følge av nabomerknader, senket i terrenget og høyden i 2.etg på boligen er redusert. Bygningens totale høyde er redusert med 0,8 meter. Det er gjort om på plassering av vinduer i fasaden mot nord, for å redusere inntrykket av en «massiv» vegg. Endringen er gjort av søker/tiltakshaver for å imøtekomme nabomerknadene så langt det lar seg gjøre.» Selv om rådmannen har forståelse for at klagerne blir påført enkelte ulemper ved boligens plassering og volum, mener vi at disse er påregnelige ved fortetting i boligområder. Vi kan derfor ikke se at klagene gir grunn til å endre vurderingen i rammetillatelsen. Andre vurderinger

7 Søknaden gjelder enebolig, og eventuell oppdeling til tomannsbolig krever ny søknad og tillatelse. Det kan derfor ikke legges vekt på hensyn knyttet til fortetting med flere boenheter på eiendommen. Rådmannen har ingen andre merknader til klagene. Alternative løsninger: Klager fra Anne-Karin og Gregor Kummen og fra Kristian Giæver tas til følge ved at vedtak i delegasjonssak 572/17 endres, slik at søknad om oppføring av enebolig avslås. Etter utvalgets vurdering bryter boligen med det etablerte utbyggingsmønsteret i området, og den kommer dermed i konflikt med kravene til tilpasning i pbl. 29-2, kommuneplanbestemmelsene punkt 16.1 og fortettingsstrategien for Tønsberg. Økonomiske konsekvenser: Konsekvenser for næringsutvikling: Helse- og miljøkonsekvenser: Konsekvenser for folkehelse: Konsekvenser for barn og unge: Konsekvenser for sammenslåingen Re og Tønsberg: Konklusjon: Rådmannen kan ikke se at klagene inneholder nye opplysninger eller synspunkter som gir grunn til å endre vedtaket i delegasjonssak 572/17, og vi anbefaler derfor at klagene ikke tas til følge. Videre behandling Utvalget tar stilling til klagene. Hvis utvalget står fast ved vedtaket i delegasjonssak 572/17, skal saken oversendes Fylkesmannen i Vestfold for endelig klagebehandling. Hvis utvalget opphever eller endrer vedtaket, er det fattet et nytt enkeltvedtak som kan påklages.

8 Tønsberg, Jan Ronald Eide kommunaldirektør Anne Beate Hekland virksomhetsleder