Klage på tillatelse til endring - Hyttebakken 33 B

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /924 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/72 Planutvalget Klage på tillatelse til endring - Hyttebakken 33 B Saksopplysninger Byggeplass: Hyttebakken 33 B, 8011 BODØ Eiendom: 32/924 Tiltakshaver: Sami Rintala Bygningsnr: Ansvarlig søker: Rintala Eggertsson arkitekter Tiltakstype: Enebolig Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål - over 70 m² Klager: Vivi-Ann og Mathias S. Hansen, Hyttebakken 33 A, 8011 Bodø Til tidligere gitt rammetillatelse av om oppføring av ny enebolig foreligger det søknad om endringer. Søknaden er datert , mottatt komplett , og gjelder endringer i bygningens plassering og takvinkel/utforming av tak. Endringen av taket fører til en økning i gesimshøyden på ca 40 cm. Gesims- og mønehøyden er lik. Det er videre foretatt beliggenhetskontroll som viser et avvik fra opprinnelig godkjent plassering. Nærmeste avstand til nabogrensen mot Hyttebakken 33 A, gnr. 32 bnr. 265, er økt fra 4 m til 4,136 m. Mot naboeiendommen Hyttebakken 35, gnr. 32 bnr. 517, er avstanden målt til 3,777 m. Det foreligger samtykke fra nabo for plassering nærmere denne grensen enn 4 m. Nærmeste avstand til eiendommen gnr. 32 bnr. 123 (mot sør) er ca 9 m. Det foreligger protester til søknaden fra nabo i Hyttebakken 33 A. I medhold av plan- og bygningsloven av litra a og c og 95 ble søknaden godkjent den Klage på tillatelsen er datert , registrert mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, vedtatt Eiendommen ligger i sone og er avsatt til byggeområde - boligområde. Planbestemmelsenes 3.3 angir følgende: Bygninger kan oppføres med den gesimshøyde og total byggehøyde som er vist i tabell, i 13. Det henvises til Teknisk forskrift (TEK). Gesimshøyde og bygningers høyde måles i samsvar med TEK 3-9, 3-10 og 4-2 og tilhørende veileder for grad av utnytting T-1459/2007. Side 106

2 Tabellen i bestemmelsenes 13 angir at det i område kan oppføres enebolig med utleiedel/sekundærleilighet med gesimshøyde 8 m over gjennomsnittlig planert terreng. Planbestemmelsenes 4.1 angir følgende: Prosent tillatt bebygd areal i % av tomtas nettoareal (BYA), skal ikke overstige den verdi som er oppgitt i tabell, i 13. Tabellen i 13 angir at grad av utnytting, %-BYA = 33 %. Tiltaket viser en grad av utnytting på %-BYA = 28,52 %. Søknad om rammetillatelse er mottatt og behandlet etter plan- og bygningsloven av Søknad om endring av tillatelse skal derfor behandles etter samme lov. Forskrifter gjeldende på kommunedelplanens vedtakstidspunkt skal legges til grunn ved tolking av planen. Pbl Bygningens plassering, høyde og avstand fra nabogrense 1. Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. For plassering av tiltak som faller inn under 93 første ledd, gjelder reglene i kap. XVI tilsvarende. Kommunen skal påse at veglovens bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. 2. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. 3. Nærmere bestemmelser, herunder regler om brannteknisk sikring, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i nr. 2 annet ledd bokstav b, gis ved forskrift. Forskrift om krav til byggverk (TEK 97 ) 4-2. Høyde Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med en ark eller en brystning som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten ved brystningen, regnes høyden til toppen av arken eller brystningen. Gesimshøyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Mønehøyde er høyde fra overkant møne til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Høyde som beskrevet i plan- og bygningsloven 70 nr. 2 er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot vedkommende nabogrense. Kommunen kan i planbestemmelsene fastsette at høyder skal måles i forhold til planert terreng, gatenivå eller en nærmere fastsatt kotehøyde. Side 107

3 For bygning som går gjennom et kvartal, bestemmer kommunen hvilke høyder som skal brukes for de ulike deler av bygningen. Det samme gjelder for hjørnebygninger og for byggverk med meget stort areal eller uvanlig form. Protester/bemerkninger til søknaden Det foreligger protest fra nabo i Hyttebakken 33A på endring av takkonstruksjon med begrunnelse av at denne fører til en total blokkering av hovedutsikten i forhold til at høyden mot naboen blir endret med 40 cm. Videre er det kommentert økonomiske forhold for tiltakshaver, valg av entreprenører og valg av byggetomt. Ansvarlig søker har redegjort for endringene i høyden mot nabo og endring av takkonstruksjon. Det bekreftes at utsikten er blitt redusert, men at de likevel ligger innenfor de rammer som er satt i rammetillatelsen og kommunedelplanen for Rønvik med gesimshøyde 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Bygningssjefens kommentarer til protesten i tillatelsen Bygningssjefen avviser med dette klagen fra nabo i Hyttebakken 33 A. Først vil det bemerkes at tiltakshavers valg av tomt, økonomiske forhold og valg av entreprenører ikke er relevant for saken. Ut fra den dokumentasjon som er innkommet i saken, kan vi ikke se at tiltaket etter endring medfører at dette er i strid med reguleringsbestemmelsene som er satt i kommunedelplanen for Rønvik eller i forhold til pbl 29-4 første ledd. Bygningen som er under oppføring har en høyde mot nabo som viser at gesims- og mønehøyde er 1,3 m over bakkenivå. Avstand fra nabogrensen er 4,136 m, jfr beliggenhetskontroll foretatt av Bodø kommune, saksnummer 2011/2756. Vurdert opp mot de bestemmelser som er satt i kommunedelplan og pbl, skal gesimshøyden ikke overstige 8 m. Boligen er plassert i bratt terreng og den del av boligen som grenser mot klager, viser her en gesimshøyde på 1,3 m i forhold til terrenget på denne siden. Ut fra levert materiale, viser gjennomsnittlig terreng å være ca 5,5 m. Hvis byggetomten hadde vært flat, kunne bygningen mot nabo hatt en høyde på 8 m til gesims- og 9 m til mønehøyde, jfr bestemmelsene i kommunedelplan og pbl. Tiltaket er plassert 4 m fra nabogrensen. På vurdering i forhold til tap av utsikt så avviser vi klagen da tiltaket er innenfor de bestemmelser som er satt i kommunedelplan for Rønvik og i pbl 29-4 første ledd. Tiltaket er også innenfor bestemmelsene som er satt i pbl 29-4 andre ledd. Vi kan heller ikke se at naboen har fått vesentlig redusert sol- og lysforhold på sin eiendom da tiltaket ligger vesentlig lavere enn naboen og er plassert sør-øst for naboen. Hva klagen gjelder Klagerne opplyser at de er nærmeste naboer til eiendommen gnr. 32 bnr. 924 og at de kjøpte eiendommen i august De sier det ble klart lagt frem at Rintalas byggeprosjekt ikke ville gå over en viss høyde i forhold til deres hus. Dette skal ha vært avtalt av tidligere eier og et kriterium for salg av tomt til Rintala. (Bygningssjefens merknad: Rintalas tomt er opprettet ved fradeling av parseller fra 3 eiendommer.) Side 108

4 I vinter ble klagerne oppmerksom på at bygget som ble satt opp var mye høyere enn planlagt og at takvinkelen var en helt annen enn det som var vist på tegningene. De kontaktet da kommunen som igjen kontaktet Rintala, og det ble foretatt målinger av nybygget. Klagerne opplyser at Rintala tok kontakt med dem og uttalte at han ikke hadde kontroll over hva som var blitt gjort, men at de måtte gjøre en endring av taket. Det ble for dyrt å gjennomføre det som var planlagt. Rintala skal ha opplyst at han hadde målt endringen til å bli ca 90 cm høyere enn planlagt. I tillegg sa han at det var tillatt et slingringsmonn på rundt en meter ved oppsetting av bygg i Rønvik bydel. I etterkant har Rintala og kommunen operert med tallet 40 cm, noe klagerne mener er feil. I byggets sørlige vegg skulle takkonstruksjonen skrå nedover. Da taket ble oppført ble denne vinkelen ikke realisert, og i dag har takkonstruksjonen samme høyde i sørlige del som høyeste punkt på taket. Dette har skapt en total blokade av hovedutsikten fra deres bolig. De opplyser at endringene skyldes konstruksjonsfeil foretatt av firma som produserte Rintalas bolig. Pga. tid og økonomi ble feilen ikke rettet opp. Klagerne bemerker at terrenget hvor den nye boligen oppføres skråner mye. Dersom man måler høyden fra klagernes tomt vil man kunne bygge meget høyt på den sørlige delen av naboeiendommen. De stiller seg kritiske til boligens høyde i sørlige del og mener denne er høyere enn gjeldende plan tillater. I følge klagerne har tiltakshaver uttalt at det har vært rot med målinger utført av kommunen, og de stiller seg undrende til differanser i målingene.??? Klagerne undrer seg også over byggets utgangshøyde da kjelleretasjen i følge tiltakshaver skal være gjort lavere enn angitt standard. Det er kun søkt om endring av byggetillatelsen. Byggesjefen begrunner sitt avslag på vår klage med at: 1. Dette vil ikke ha noen konsekvenser for solforhold. Men dette har vi aldri påstått. 2. At nybyggers økonomiske/valg av tomt/og valg av entreprenør ikke er relevant for saken: dette vil vi påstå at er relevant, for dette er nybyggers argumenter for at han ikke har reist bygget slik han har tegnet det og søkt om. Det er relevant fordi det får konsekvenser for andre enn utbygger selv. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen vil først avklare et forhold ved den opprinnelig søknaden som kan ha skapt uklarheter for klagerne i denne saken. Det bemerkes også at det i vedtak av under Bygningssjefens vurdering er vist til pbl første ledd. Riktig henvisning skal være pbl Korrigering av kotehøyder På tegninger vedlagt rammesøknaden er det i tillegg til angivelse av høyde på selve bygningen også påført kotehøyder. Ved utplassering av bygningen/påvisning i marken ble det avdekket at koteangivelser i området angitt på kart mottatt fra kommunen var gale. Rintala orienterte kommunen om feilen og sendte inn nye snittegninger med korrekte koteangivelser den Målingene er utført av Norconsult. Avviket mht. koteangivelse var 2,5 meter. Bygningens høydeplassering i forhold til omkringliggende terreng og boliger blir ikke endret som følge av korrigeringen. Evt. private avtaler/servitutter I klagen vises det til at det skal foreligge en avtale mellom selger av tomta og utbygger angående høyder på omsøkte tiltak. Kommunen er ikke gjort oppmerksom på at det skal foreligge noen slik Side 109

5 avtale i forbindelse med delings- og byggesøknaden. Kopi av slik avtale er heller ikke vedlagt klagen. Evt. privatrettslige byggehindringer, eller avtaler om maksimumshøyder ved kjøp og salg av eiendom, er i utgangspunktet uvedkommende for kommunen og må løses privatrettslig. Både søknad om rammetillatelse og søknad om endring skal behandles etter reglene i plan- og bygningsloven av 1985 med tilhørende forskrifter, og i forhold til Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern. Dette bekreftes også av opplysninger gitt i rammesøknaden, hvor søker orienterer om at byggehøyder og avstand ligger innenfor bestemmelser i gjeldende plan, subsidiært i samsvar med plan- og bygningsloven 70. Bygningens plassering/høydeplassering pbl. 70 Etter pbl nr. 1 skal bygningens plassering, herunder høydeplassering, godkjennes av kommunen. Hovedregelen i 70 nr. 2 gir anvisning på at bygningens avstand til nabogrense minst skal svare til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Pbl. 70 nr. 1 gir kommunen adgang til å fastsette en bygnings plassering lengre fra nabogrense enn 4 meter, samt til å fastsette bygningshøyden innefor den angitte maksimumsgrensen. Det følger imidlertid av Rundskriv H-18/90 til pbl. 70 om bygningers plassering, høyde og avstand fra nabogrense utarbeidet av Kommunaldepartementet at bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. Klagerne mener endringen av takets utforming og økningen i høyde har medført en total blokade av hovedutsikten fra deres bolig. De stiller spørsmål ved de høyder som er oppgitt i endringssøknaden siden tiltakshaver skal ha uttalt overfor dem at endringen var på 90 cm og ikke 40 cm. Endring i bygningens høyde Tabell i planbestemmelsenes 13 angir at maks. gesimshøyde er 8 m over gjennomsnittlig planert terreng. Gesimshøyde defineres i TEK som skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med en ark eller en brystning som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten ved brystningen, regnes høyden til toppen av arken eller brystningen. Det følger av planbestemmelsens 13 og TEK 4-2 at gesimshøyden skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Omsøkte tiltak skal plasseres i sterkt skrånende terreng. Eksakt beregning er vanskelig, men opprinnelig saksbehandler har beregnet høyden til ca 5,5 m. Vurdering og konklusjon pbl. 70 nr. 1 Bygningssjefen bemerker at tiltakets gesimshøyde er ca 2,5 m under maks. tillatt gesimshøyde angitt i plan. Klagerne har upåvirket av endringen av taket uhindret utsikt mot sør og sørvest. Utsikten mot vest reduseres noe pga. økningen i gesimshøyde, men det vil fortsatt være mulig å se over bygningen mot byen og fjorden. Dette fremgår av snitt datert Øvrige forhold som lys- og solforhold, hensynet til lys- og luft mellom byggverk, samt utsyn er upåvirket av omsøkte endring. Bygningssjefen kan ikke se at endringen på 40 cm medfører betydelig ulempe for klagerne slik at kommunen kan kreve en annen høydeplassering i medhold av pbl. 70 nr. 1, eller avslå omsøkt endring. Endring i høyde mot klagers grense pbl. 70 nr. 2 Kommunen skal også vurdere om omsøkte endring er i samsvar med pbl nr. 2. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. TEK angir at høyde som Side 110

6 beskrevet i plan- og bygningsloven 70 nr. 2 er gjennomsnittlig gesimshøyde for fasaden mot vedkommende nabogrense. En slik beregning er vanskelig å gjennomføre for omsøkte tiltak fordi regelen om 4 m, eller bygningens halve høyde, er beregnet på bygning som ligger parallelt med grensen og der terrenget i grensen er det samme som ved bygningen. Her ligger bygningen i vinkel mot grensen, og avstanden mellom grensen og bygningen varierer. I tillegg er terrenget sprengt ned inne ved bygningen, slik at høyden fortoner seg annerledes sett fra nabo enn inne ved veggen. Konklusjon Gesimshøyden langs veggen varierer fra 1,3 4,3 m, og medfører ingen problemer mht. hovedregelen i pbl. 70 nr. 2. Høyden sett fra nabo vist ved terrengprofil i nabogrensen varierer fra 90 cm til ca 4,0 m. Pbl. gir i utgangspunktet tiltakshaver anledning til å oppføre en bolig med gesimshøyde mot nabo på 8 m og omsøkte tiltak kan ikke avslås i medhold av pbl. 70 nr. 2. Bygningens høyde og avstand til nabogrense mot sør Klagerne mener også at boligens høyde mot sør er høyere enn gjeldende plan tillater. Bygningssjefen viser til det som er sagt ovenfor om endring i høyde mot klagers grenser vedrørende bestemmelser og måleregler. Bygningens gesimshøyde mot sør er i søknaden oppgitt til 10,435 m. Kravet til minsteavstand i pbl. 70 nr. 2 er ca 5,22 m, dvs. bygningens halve høyde. Omsøkte tiltak er plassert hele 9 meter fra grensen og er ikke i strid med plan- og bygningsloven, eller gjeldende plan. Om målefeil Når det gjelder klagers påstander om målefeil utført av kommunen kjenner ikke Bygningssjefen til at kommunen har utført andre målinger i denne saken enn beliggenhetskontroll av bygningen. Øvrige målinger ser ut til å være utført av foretakene Norconsult og M3Anlegg. Mht. kartgrunnlaget som viser grenser og koteangivelse må disse alltid kontrolleres av tiltakshaver siden disse ikke er basert på eksakte målinger på stedet. Slik reservasjon skal være påført alle kart som utarbeides av kommunen. Om krav til nøyaktighet ved måling Når det gjelder avvik mht. høyder viser Bygningssjefen til det som er sagt om nøyaktighet ved måling av høyde i veilederen Grad av utnytting. Her angis det at teknisk forskrift ikke fastsetter krav til høyaktighet ved måling av areal og høyde. Krav til nøyaktighet kan derfor fastsettes i kommunens godkjenning i byggesaken. Det gis anbefaling om at største tillatte avvik ved etterprøving/måling skal være +/- 0,1 m. Kommunen har i sin tillatelse ikke angitt krav til nøyaktighet, men Bygningssjefen avviser at det foreligger slingringsmonn på 1,0 meter i Rønvika. For øvrig opprettholder Bygningssjefen at tiltakshavers økonomiske forhold, valg av tomt og entreprenør er uvedkommende ved vurdering og behandling av søknaden. I noen begrensede tilfeller har kommunen anledning til å legge vekt på økonomiske forhold, men ikke her. Valg av tomt er heller ikke noe kommunen kan legge vekt på ved sin vurdering av om søknaden og tiltaket er utformet i samsvar med gjeldende plan, lov og forskrifter. Det forhold at tiltakshaver har vært uheldig ved at prosjekterende og utførende foretak gikk konkurs underveis kan kommunen heller ikke tillegge noen vekt, verken til fordel eller til ulempe for tiltakshaver. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen finner fortsatt det omsøkte tiltak å være i henhold til bestemmelser i gjeldende plan, lov og forskrifter og må godkjennes. Side 111

7 Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall. Planutvalget opprettholder tillatelse til endring gitt Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Grete Bach Mortensen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Terrengprofil Snitt ny bolig i forhold til terreng og nabobebyggelse Fasade og plantegninger Redegjørelse fra arkitekter Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 112