Tillegg til søknad om dispensasjon I sak Starefossbakken 10

Transkript

1 Bergen Kommune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO Tillegg til søknad om dispensasjon I sak Starefossbakken 10 Det vises til allerede innsendte søknad om dispensasjon. Det følgende er å anse som et tillegg til dette og omhandler bestemmelsen fra KDP Fjellsiden sør 09 a), pkt 2 om gesimshøyde på byggverkets vestlige fasade. Ordlyden er som følger: «Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside.» Det ble ikke omsøkt dispensasjon fra dette forholdet i forbindelse med innsending av rammesøknaden. Dette fordi vi har vurdert kravet som ivaretatt i saken. Det ble likevel oppgitt som en mangel ved søknaden at det ikke var søkt om dispensasjon fra kravet, under henvisning til at gesimshøyden skulle vært målt fra kote 159 m.o.h som «ferdig planert terreng». Dette er en tolkning av bestemmelsen som vi ikke deler. Innledningsvis vil vi derfor argumentere for hvilken tolkning vi har lagt til grunn for vår vurdering av kravet og at det følgelig ikke er krav om dispensasjon, deretter vil vi subsidiært argumentere for dispensasjon fra kravet. Tolkning av planbestemmelsen Spørsmålet er hvordan man skal tolke begrepet «ferdig planert terreng». Det finnes ikke noen direkte beskrivelse i TEK eller veiledning til TEK hvor dette punktet er plassert. TEK 10 og veiledningen til TEK 10 bruker «gjennomsnittlig planert terreng» som standardbegrep for målepunkt for bygningers høyde. Det er imidlertid vist til at kommunen kan bruk andre begreper, som «ferdig planert» osv. I mangel på definisjon av begrepet, både direkte i planen og i gjeldende TEK, må det foretas en tolkning av bestemmelsen. Det er da naturlig å se hen til regelverket og begrepsbruk for øvrig. KDP Fjellsiden sør ble vedtatt i 1999 rev Det var da eldre TEK som var gjeldende. I den TEK som var gjeldende på det tidspunktet planen trådte i kraft var «ferdig planert terreng» definert i veileder til TEK. I denne veilederen er planert terreng vist på illustrasjon. Det er vist hvor «gjennomsnittlig planert terreng» skal måles fra, og hvor «planert terreng» skal måles fra. I utgangspunktet er det vår oppfatning at denne definisjonen må legges til grunn også for dette tilfellet. 1 (6) letter.docx Sweco Storgaten 136 Box 264 NO-3901 Porsgrunn, Norge Telefonnummer Sweco Norge AS Org.nr: Hovedkontor: Oslo Hilde Avløs Grande Jurist/spesialrådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil +47 (0) Hilde.Grande@sweco.no

2 2 (6)

3 For vårt tilfelle ville dette medført at gesimshøyden skal måles fra følgende punkt på bygningens vestlige fasade: Det er antydet fra saksbehandler at høyden skal måles fra kote 159 moh. Altså under alle de målsatte planerte terrengnivåer på fasaden. Kote 159 fremstår som fasadens laveste målbare terrengpunkt. Vi stiller oss spørrende til denne forståelsen av regelen. Tiltaket gjelder en enebolig hvis to nederste etasjer er definert som u.etasje og kjelleretasje. Dette fordi disse to plan ligger til dels «under terreng». Å sette terrengets laveste punkt som målepunkt for «ferdig planert terreng synes ikke å stemme overens med regelverkets øvrige definisjoner. Vi er imidlertid enige i at det kan være vanskelig å fast definere hva som må være å anse som ferdig planert terreng på tomten. Slik vi ser det er der 3 alternative punkter å måle fra. Se innringete punkter i illustrasjon: 3 (6)

4 Det laveste av disse, som er planerte terrengnivå er 160,4. Legger man denne høyden til grunn vil gesimshøyde være 9,6 meter. Vår oppfatning er at det riktige nivået i forhold til ordlyden, og basert på slik dette var definert i veilederen til TEK 97 er enten kote 161,5 (som er planert terreng utenfor u.etg) eller 163,9 (som er planert terreng utenfor 1.etg). Under begge de sistnevnte vil kravet til 9 meter høyde til gesims være oppfylt i tiltaket. Vi er av den oppfatning at bestemmelser i en så stor plan som en kommunedelplan ikke kan tillegges en særskilt tolkning som strider vesentlig fra de definerte målereglene i TEK og veiledninger. Det må være mulig å orientere seg frem til hvilket mål som skal legges til grunn basert på regelverket for øvrig. På denne bakgrunn er det vår oppfatning at tiltaket ikke krever dispensasjon fra KDP for byggehøyde på den vestlige fasaden. Subsidiær søknad om dispensasjon fra kravet om 9 meter høyde til gesims fra «ferdig planert terreng» For det fall at bygningsmyndighetene kommer til at ferdig planert terreng skal ligge på kote 159 eller evt. kote 160,4 ref. tegningsgrunnlaget, søkes det om dispensasjon fra dette kravet. Det vises til opprinnelig dispensasjonssøknad for redegjørelse for vilkårene for å få dispensasjon. Hensynet bak å regulere byggehøyder spesifikt med angitte målepunkt er å sikre at bebyggelsen i planområdet får en harmonisk utforming og at byggehøydene er tilsvarende og 4 (6)

5 tar opp i seg de terrengforhold som gjelder i planområdet. Bestemmelsen subsidierer den generelle høydebegrensingen som fremgår av pbl 29-4 som setter maks bygghøyde til 8 meter til møne og 9 meter til gesims, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. I det omsøkte tiltaket han man søkt om rammetillatelse til riving av de to øverste eksisterende etasjer og omsøkt nybygg på eksisterende sokkel. Legger man til grunn at høyden skal måles fra kote 159 vil nybygget ha en gesimshøyde på 11 meter, mot eksisterende bolig som har en gesimshøyde på ca 10 meter: Legger man til grunn kote 160,4 vil nybygg ha en gesimshøyde på 9,6 meter, mot eksisterende ca 8,6 meter. Man ser altså at det er ca en meter forskjell på eksisterende og ny gesimshøyde. Tomten som tiltaket ligger på har en spesiell utforming og er særskilt bratt i topografien. Dette har medført en boligløsning som for en stor del, for å søke terrengtilpasning, har blitt plassert delvis under og i terreng. Det er vår oppfatning at omsøkte tiltak ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen fordi tiltaket medfører en slakere takform, selv om man viderefører saltaksformen. Tiltaket vil ikke vesentlig skille seg fra omkringliggende bebyggelse hva angår høyde fra planert terreng fordi terrenget er så varierende at de visuelle holdepunktene er noe flytendene hva angår planering på tomten. Fordelene med å gi dispensasjon er at man legger til rette for en hensiktsmessig og godt utformet utvikling av eiendommen. Tiltaket anses å ha sterke arkitektoniske kvaliteter og utformingen er prosjektert for å ivareta nødvendig takhøyde i de to nye etasjene. Å senke takhøyden/gesimsen vil medføre at man går på kompromiss med det arkitektoniske uttrykket, 5 (6)

6 noe som vil redusere tiltakets egenart og moderne uttrykk. Det er ikke bygget på mer i høydevolum enn 2 etasjer, som tilsvarer det man river. Dog har man lagt til grunn dagens tekniske krav og høyden er satt ut i fra de krav og arkitektur som er ønskelig og nødvendig i tiltaket. Vi kan ikke se noen ulemper av betydning ved å gi dispensasjon og er av den oppfatning at dispensasjon ikke vil medføre noen presedensvirkning pga tiltakets og tomtens særegenhet. Dispensasjon får ingen negative konsekvenser for helse, miljø eller sikkerhet. Med vennlig hilsen Sweco Norge AS Hilde Avløs Grande Jurist/rådgiver 6 (6)