Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene - Tilbygg - GB 37/34 - Trysnesveien 447

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/34 Saksmappe: 2013/ /2014 Saksbehandler: Bjørg Holme Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene - Tilbygg - GB 37/34 - Trysnesveien 447 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 27/14 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og reguleringsbestemmelsenes 2, punkt 2.1, avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav til maksimal mønehøyde, for oppføring av tilbygg til bolig. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av reguleringskart. Bakgrunn for saken: Søknaden: Det søkes om et tilbygg til bolig på GB 37/34, Trysnesveien 447. Søknaden er mottatt i kommunen Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2, Bebyggelse og anlegg, punkt 2.1 boliger, tabell under dette punktet som angir byggehøyder. Maksimal mønehøyde for den aktuelle eiendommen (område B5) er angitt til 7m. Det foreligger ikke protester fra naboer. Saksutredning: Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse i områderegulering for Indre Trysnes. Planen trådte i kraft Relevante bestemmelser i saken: 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 NR.1) 2.1 Boliger Bestemmelsene gjelder for både eksisterende og nye bygg innenfor områdene

2 maksimale byggehøyder er angitt i følgende tabell: Tomter: Areal: Maksimalt nivå laveste golv: Maksimal mønehøyde: Vestre del: Eksisterende: 1522 m2 9m B1.01 B m2 9m B m2 7m Nye: B m2 Kt+17m Kt+24m B m2 Kt+22m Kt+32m B m2 Kt+22m Kt+32m B m2 Kt+25m Kt+32m B m2 Kt+31m Kt+38m B m2 Kt+31m Kt+38m B m2 Kt+25m Kt+34m B m2 Kt+26m Kt+35m B m2 Kt+27m Kt+36m B m2 Kt+25m Kt+32m B1.11 B m2 Kt+21m Kt+25m Kt+30m Kt+32m Østre del: Nye: B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+29m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+36m B m2 Kt+26m Kt+33m B m2 Kt+26m Kt+33m B m2 Kt+23m Kt+32m Eksisterende: 2137 m2 7m B3 B m2 7m B5 541 m2 7m B2.11 Kt+23 7m Ny: B2.12 Kt+23 7m Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder kan ikke se at en dispensasjon her vil få innvirkning på regionale eller nasjonale føringer for landbruks- eller miljøinteresser. De har derfor ingen videre kommentarer til saken. Det overlates til kommunen å vurdere om dispensasjon skal gis. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver og Arkitekt tolker reguleringsbestemmelsene slik at tilbyggets takhøyde ikke krever dispensasjonssøknad. Vi tolker oppgitt byggehøyde til å gjelde for nye bygg, og ikke tilbygg. Dette er bakgrunnen for at rammesøknaden ikke inneholder en dispensasjonssøknad.

3 Søgne kommune er uenig i vår tolkning, og vi ettersender derfor nå en begrunnelse for dispensasjonen. Første setning i reguleringsbestemmelsenes 2.1 sier at bestemmelsene gjelder for både eksisterende og nye bygg innenfor områdene. I tabellen står det også listet opp eksisterende områder, som område B5. Eksisterende bygg ligger i nordøstre hjørne av tomten, derfor er det kun mulig å utvide mot sør og mot vest. Administrasjonen mener det er mulig å få til en utvidelse uten å berøre det nordøstre hjørne av tomten og uten at det er nødvendig med dispensasjon, se nedenfor. En utvidelse mot sør vil føre til at tomten får ett nytt volum, samtidig som den naturlige uteplassen blir ødelagt. Administrasjonen er enig i at et tilbygg mot sør vil ta av uteplassen på denne siden av huset. Våre analyser viser at ett påbygg mot vest gir den beste planen i boligen, utnytter tomten best og er den teknisk mest fornuftige løsningen. Eksisterende bolig har lavere etasjehøyder enn det som i dag brukes i oppholdsrom. Lavere mønehøyde vil dermed enten gi for lave etasjehøyder i tilbygget eller nivåforskjeller i stuen, som igjen ville være problematisk i forhold til intern universell utforming. Videre mener vi at ett tilbygg som bevarer takformen til det eksisterende bygget er den mest harmoniske utformingen på nytt tilbygg, og gir ett mer helhetlig uttrykk på bygget. Administrasjonen kan ha forståelse for denne vurderingen. Ved å bygge på mot vest, og samtidig bevare eksisterende mønehøyde og takform, øker mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Dette fordi terrenget faller kraftig mot vest. Eksisterende bolig har i dag en mønehøyde på ca 7 meter. Med nytt tilbygg som prosjektert får bygget en gjennomsnittlig mønehøyde på ca 7,6 meter. Ettersom terrenget fortsetter å stige mot nord, vil hverken eksisterende bolig eller tilbygget få silhuett mot himmelen. Tilbygget vil få en maksimal mønehøyde på hele 8,6 m i den sørvestlige enden av huset. Dette gjør at huset fremstår som mye høyere og mer ruvende enn uten tilbygget. At huset har 3 etasjer og høye vinduer/dører ut til terrengnivå i underetasjen bidrar til dette. Reguleringsplanene sier ikke tydelig hvorfor maksimale byggehøyder er satt slik de er. Derimot sier planen: Ved behandling av søknad om tiltak skal det påses at bebyggelsen får en god form. Bygninger i samme området skal ha en helhetlig og harmonisk utførelse med hensyn på byggevolum, takvinkel/form/takform, uteareal, farger, materialbruk. For bygninger over 9 meter skal det fremlegges profiler og høyder i forhold til nabotomter. Administrasjonen er enig i at planen ikke sier noe klart om hvorfor maksimale byggehøyder er satt slik de er. Det er likevel tydelig at byggehøyder er vurdert i planarbeidet. For tomtene B1.01 og B1.02 er maksimal mønehøyde satt til 9m. For de nye tomtene er det angitt kotehøyder både for maksimalt nivå laveste golv og maksimal mønehøyde. Noen tomter kan ha en høyde på 9 m. Andre tomter kan i følge planen ha en høyde på over 9 m. For disse tomtene er det spesielle krav til dokumentasjon. Hver tomt er nevnt spesielt i tabellen under 2 i reguleringsbestemmelsene, med angivelse av høyder. Dette vitner om at høyder har vært grundig vurdert i planarbeidet. Nytt tilbygg ødelegger ikke sikt for naboer, kaster ikke skygge på nabotomter (med unntak av

4 gangsti nord for huset) og gir ikke silhuett mot himmelen. Videre er mønehøyden ikke høyere enn det som omtales i PBL (Maks mønehøyde iht. PBL er 9 meter.) Administrasjonen er enig i at nytt tilbygg ikke ødelegger sikt for naboer, eller kaster skygge på nabotomter, med unntak av gangsti nordvest for huset. Vi er også enig i at tilbygget ikke gir silhuett mot himmelen og at mønehøyden ikke er høyere enn 9 m. I dette tilfellet er høydene vurdert spesielt i planen. Det er ikke bare det som omtales i PBL 29-4 som er lagt til grunn. Det er konkludert med at den aktuelle tomten ikke skal ha mønehøyde over 7m. Den aktuelle tomten ligger nær sjøen. De tomtene hvor mønehøyden er satt til 9 m ligger lengre vekk fra sjøen enn den aktuelle tomten. Vi mener at den vurderingen av høyder som er lagt til grunn i planen må følges. Vi mener derfor ikke at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Kommunen kan derfor gi dispensasjon. Hensynene bak bestemmelsene er å hindre nedbygging av strandsonen med høy og dominerende bebyggelse. Det aktuelle huset er den boligen innenfor denne reguleringsplanen som ligger nærmest sjøen. Det er gitt strenge nasjonale føringer når det gjelder bygging i strandsonen. Planen ble godkjent så sent som Den var da gjenstand for en omfattende planprosess, hvor også maksimal mønehøyde for den enkelte tomt, ble vurdert i detalj. De forholdene som ble vurdert i planprosessen gjelder fortsatt. Vi mener derfor at hensynene bak bestemmelsene og hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges, og at kommunen derfor ikke kan gi dispensasjon. Videre kreves det at: «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Her mener vi at fordelene er store for tiltakshaver. Tilbygget slik det er prosjektert er den beste løsningen. Vi kan være enig i at det er noen fordeler for tiltakshaver med tilbygget slik det er beskrevet. Siden dette bare er fordeler for beboerne/eierne av huset, dvs enkeltpersoner, har de liten vekt når de skal vurderes opp mot de samfunnsmessige ulempene med tiltaket. Vi mener at ulempene med tiltaket, er at en offentlig godkjent, ny reguleringsplan, blir tilsidesatt. En dispensasjon kan skape presedens for andre saker i planområdet og bidra til å undergrave reguleringsplanen. Dispensasjon vil også være i strid med de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen. Tilbygget er også utformet slik som beskrevet i reguleringsbestemmelsene, med unntak av høyden. En annen utforming ville ikke vært like helhetlig og harmonisk. Utformingen er derfor den mest fordelaktige for omgivelsene. Vi kan ikke se noen ulemper ved tilbygget, og mener derfor at kravet er oppfylt. I følge søknaden har boligen en gjennomsnittlig mønehøyde på 7,6m med det foreslåtte tilbygget. Overskridelsen i forhold til det reguleringsplanen kan godta, er dermed bare på 0,6 m. Noe oppbygging av terrenget ville bidra til at tilbygget mot sørvest ikke vil virke så høyt og dominerende. Administrasjonen mener det er mulig å få til et tilbygg som ikke er i strid med reguleringsbestemmelsene. Det vises til søknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket

5 Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra er å sikre lav bebyggelse, særlig nær sjøen, som er et område hvor det er gitt strenge nasjonale føringer for å hindre nedbygging av strandsonen. Reguleringsplanen er vedtatt så sent som Den har vært gjenstand for en omfattende offentlig behandling. Reguleringsplanen fastsetter i detalj hvor høy, bebyggelsen kan være. Dette gjelder også den aktuelle tomten, som i ligger i område B5. Vi mener derfor at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. En dispensasjon vil kunne skape presedens og svekke reguleringsplanen som et juridisk styringsverktøy. Dette mener vi er uheldig for en reguleringsplan som nettopp er vedtatt. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra maksimal mønehøyde for oppføring av tilbygg til bolig, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for mønehøyden ved oppføring av tilbygg avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden nærmere i forhold til fordeler og ulemper med tilbygget, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Begrunnelse for dispensasjon Trysnesveien Fylkesmannen i Vest-Agder - uttalelse til dispensasjonssøknad for oppføring av tilbygg - Tilbygg - GB 37/34 - Trysnesveien Situasjonskart 4 Situasjonsplan 5 Tegning ny fasade3 6 Tegning ny fasade 7 Tegning ny plan 8 Tegning ny plan2 9 Tegning ny plan3 10 Oversiktskart - GB 37/34 - Trysnesveien 447

6 Søgne Kommune PB Søgne Att: Bjørg Holme Kristiansand, Deres ref: / /2013 Deres dato: Vår ref: ØYSTEIN HUSEFEST MELAND SOLBORG - TILBYGG TIL TRYSNESVEIEN 447 BEGRUNNELSE FOR DISPENSASJON VEDLEGG TIL RAMMESØKNAD Tiltakshaver og Arkitekt tolker reguleringsbestemmelsene slik at tilbyggets takhøyde ikke krever dispensasjonssøknad. Vi tolker oppgitt byggehøyde til å gjelde for nye bygg, og ikke tilbygg. Dette er bakgrunnen for at rammesøknaden ikke inneholder en dispensasjonssøknad. Søgne kommune er uenig i vår tolkning, og vi ettersender derfor nå en begrunnelse for dispensasjonen. På grunn av forskjellig tolkning av reguleringsbestemmelsene innehold ikke rammesøknaden en søknad om dispensasjon. Nå ettersender vi denne for å få en raskest mulig behandling av søknaden. Eksisterende bygg ligger i nordøstre hjørne av tomten, derfor er det kun mulig å utvide mot sør og mot vest. En utvidelse mot sør vil føre til at tomten får ett nytt volum, samtidig som den naturlige uteplassen blir ødelagt. Våre analyser viser at ett påbygg mot vest gir den beste planen i boligen, utnytter tomten best og er den teknisk mest fornuftige løsningen. Eksisterende bolig har lavere etasjehøyder enn det som i dag brukes i oppholdsrom. Lavere mønehøyde vil dermed enten gi for lave etasjehøyder i tilbygget eller nivåforskjeller i stuen, som igjen ville være problematisk i forhold til intern universell utforming. Videre mener vi at ett tilbygg som bevarer takformen til det eksisterende bygget er den mest harmoniske utformingen på nytt tilbygg, og gir ett mer helhetlig uttrykk på bygget. Ved å bygge på mot vest, og samtidig bevare eksisterende mønehøyde og takform, øker mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng. Dette fordi terrenget faller kraftig mot vest. Eksisterende bolig har i dag en mønehøyde på ca 7 meter. Med nytt tilbygg som prosjektert får bygget en gjennomsnittlig mønehøyde på ca 7,6 meter. Ettersom terrenget fortsetter å stige mot nord, vil hverken eksisterende bolig eller tilbygget få silhuett mot himmelen. Asplan Viak AS - Vestre Strandgate Kristiansand - Sentralbord: asplanviak.no - org

7 Reguleringsplanene sier ikke tydelig hvorfor maksimale byggehøyder er satt slik de er. Derimot sier planen: Ved behandling av søknad om tiltak skal det påses at bebyggelsen får en god form. Bygninger i samme området skal ha en helhetlig og harmonisk utførelse med hensyn på byggevolum, takvinkel/form/takform, uteareal, farger, materialbruk. For bygninger over 9 meter skal det fremlegges profiler og høyder i forhold til nabotomter. Nytt tilbygg ødelegger ikke sikt for naboer, kaster ikke skygge på nabotomter (med unntak av gangsti nord for huset) og gir ikke silhuett mot himmelen. Videre er mønehøyden ikke høyere enn det som omtales i PBL (Maks mønehøyde iht. PBL er 9 meter.) Vi mener derfor ikke at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Kommunen kan derfor gi dispensasjon. Videre kreves det at: «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Her mener vi at fordelene er store for tiltakshaver. Tilbygget slik det er prosjektert er den beste løsningen. Tilbygget er også utformet slik som beskrevet i reguleringsbestemmelsene, med unntak av høyden. En annen utforming ville ikke vært like helhetlig og harmonisk. Utformingen er derfor den mest fordelaktige for omgivelsene. Vi kan ikke se noen ulemper ved tilbygget, og mener derfor at kravet er oppfylt. Vennlig hilsen ASPLAN VIAK AS Armas Aavatsmark Arkitekt, Arkitektur Tlf:

8 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Torfinn Vollan Deres ref.: 2013/3350 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2013/6338 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Trysnesveien uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg på eiendommen gnr. 37 bnr. 34 Det vises til kommunens oversendelse av og Det er søkt om dispensasjon for oppføring av tilbygg på 66,5 m² BRA med en mønehøyde på ca. 7,6 meter på eiendommen gnr. 37 bnr. 34 Trysnesveien 447. Eiendommen ligger i et område som er omfattet av reguleringsplan for «Indre Trysnes», IDnr , i et areal som er regulert til boligbebyggelse. Det søkes om dispensasjon fra planens bestemmelse om en maksimal mønehøyde på 7 meter. Vi kan ikke se at en dispensasjon her vil få innvirkning på regionale eller nasjonale føringer for landbruks- eller miljøinteresser. Vi har derfor ingen videre kommentarer til saken. Det overlates til kommunen å vurdere om dispensasjon skal gis. Med hilsen Vibeke Wold Sunde (e.f.) seniorrådgiver Torfinn Vollan seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi ved e-post til: Asplan Viak AS v/armas Aavatsmark Vest-Agder fylkeskommune Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO

9 Tilbygg 37/34 Trysnesveien447 Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:500 A C 02 Oppdragsnr.: Dato: Solbo rg Øystein Husefest Meland Nabovarsel Situasjon skart Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

10 F TILBYGG W DW O 28,3 m 2 86,3 m ,1 m PEIS Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:200 AC01 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Nabovarsel Situasjonsplan Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

11 Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:100 AF02 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Rammesøknad Fasader 3d Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

12 Tilbygg 1:100 Fasade nord 1:100 Fasade øst 1:100 Fasade vest 1:100 Fasade sør Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:100 AF01 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Nabovarsel Fasader Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

13 Snitt A Snitt A Sov 11,8 m2 Bad 3,4 m2 Gang 10,8 m2 Kjølerom 10,0 m2 Tvstue 11,4 m2 Gang 5,4 m2 Bod 9,1 m2 Verksted 10,0 m2 Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:50 AP03 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Rammesøknad Plan kjeller Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

14 Snitt A F O Snitt A DW Kjøkken 12,0 m2 Kott/ gard 2,8 m2 Gang 7,5 m2 Bad 8,4 m2 W Stue 27,5 m2 86,3 m 2 28,3 m 2 Sov 11,4 m Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:50 AP01 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Rammesøknad Plan 1etg Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

15 Snitt A Snitt A Loft Kott 1,5 m2 Kontor/ hems 10,1 m2 Gang/ trapp 8,7 m2 sov 15,0 m2 Åpent ned Loft Loft Prosjekt: Oppdragsgiver: Fase: Tegning: Oppdragsleder: Tegn.: Målestokk: Tegn. nr.: Rev.: 1:50 AP02 Oppdragsnr.: Dato: Solborg Øystein Husefest Meland Rammesøknad Plan 2etg Kontr.: CBS Fag Type Etg Løpenr

16