Klage på avslått dispensasjon - 2-mannsbolig, Myrvollveien 14

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /270 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/4 Planutvalget Klage på avslått dispensasjon - 2-mannsbolig, Myrvollveien 14 Saksopplysninger Byggeplass: Myrvollveien 14, 8009 BODØ Eiendom: 31/270 Tiltakstype: Tomannsbolig Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål Tiltakshaver: Ann Eline Jensen/Thomas Jensen Ansvarlig søker: Selsbakk Arkitekttjenester, Pb. 3013, 8086 Bodø Klager: Ann Eline Jensen, Myrvollveien 14, 8009 Bodø Søknaden datert , mottatt , omfatter dispensasjon fra Kommunedeplan for Rønvik for overskridelse av BYA og valg av bygningstype. Maks. tillatt % - BYA er i planen fastlagt til 33 %. Omsøkte tiltak viser etter kontrollberegning at % - BYA = ca 38 %. Det fremgår også av planen at det kan tillates enebolig med utleiedel/sekundærleilighet i dette området. Omsøkte tiltak er en 2-mannsbolig. Eksisterende enebolig på eiendommen skal beholdes slik at eiendommen vil få totalt 3 boenheter. En tilnærmet tilsvarende søknad er behandlet tidligere i sak 09/2056. Avslag ble gitt i vedtak av Tiltakshaver har senere revidert søknaden noe og har søkt dispensasjon for de forhold som avviker fra kommuneplanens bestemmelser. Revidert søknad ble behandlet og avslått i vedtak av Søker har i ettertid avholdt møte med byggesakskontoret. I møtet ble det avtalt at kontoret skulle vurdere saken på nytt og fatte nytt vedtak. Den ble avslag gitt opprettholdt etter ny vurdering av dispensasjonssøknaden.: Bygningssjefen finner etter en samlet vurdering at hensynene til planens formål blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart mindre enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl. 19-2, ikke er tilstede for å innvilge omsøkte dispensasjon. Klagen er datert , og registrert mottatt Klagen anses som mottatt innen klagefristens utløp. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, KDP4, vedtatt 19. juni Eiendommen ligger innenfor sone Området er avsatt som byggeområde for boliger. Av tabell i 13 fremgår det at det i denne sonen kan oppføres enebolig med utleiedel/sekundærleilighet. Omsøkte bygning er en to-mannsbolig. Side 78

2 I området kan det oppføres bygninger med gesims inntil 8m. Omsøkte prosjekt viser bygning med gesims lavere enn 8m. Største tillatte bebygde areal er i planen satt til 33 %. Søker oppgir en grad av utnytting på 36 %. Saksbehandlers kontrollberegning viser en BYA på ca 38 %. Anbefalt størrelse på uteoppholdsområdet er i bestemmelsenes 3.1, jfr. 4.3 angitt til et sammenhengende utelekområde på minimum 100 m m² pr. leilighet utover én. For å tilfredsstille kravet må det avsettes to areal på henholdsvis 150m² + 100m² eller et sammenhengende areal på 200m² felles for 3 boenhetene. Arealene må minst ha 7m bredde. I opprinnelig søknad er det vist to arealer på henholdsvis 126m², og 84m². Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel , vedtatt Følgende bestemmelser i arealdelen gjelder foran alle vedtatte kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner: unntatt med underpunkter Krav til leke- og uteoppholdsareal. Alle boliger skal ha tilgang til uteareal egnet for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Dimensjonering, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt til Pbl. 69, nr. 3. Til 69 nr Krav til leke- og oppholdsareal Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m 2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærlekeplass og grendelekeplass. Areal brattere enn 1:5 og areal som ikke er tilgjengelig store deler av dagen skal som regel ikke regnes med. Det samme gjelder for areal som er belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek. Det skal anlegges lekeplass for mindre barn på fellesarealer for bolighus eller grupper av hus som inneholder 3 leiligheter eller flere. Avstanden til inngang skal være mindre enn 50 m. For middels tett eller åpen bebyggelse kan avstanden økes til 100 m, dersom det er direkte øyekontakt mellom bolig og lekeplass. Hver plass bør være på minst 150 m 2 og skal betjene maksimum 15 leiligheter. For boliggrupper med 5 leiligheter eller færre, kan størrelsen reduseres til 50 m2 Søknaden: Søknaden datert omfatter dispensasjon fra kommunedeplan for Rønvik for overskridelse av BYA og valg av bygningstype slik at det kan oppføres tomannsbolig på eiendom avsatt til enebolig med utleiedel/sekundærleilighet. Søknaden er begrunnet med et ønske om å bygge bolig for 2 barn slik at de kan bo nært sin mor og i tråd med avdøde fars ønske. Søker hevder også at tiltaket ville ha blitt godkjent hvis de hadde sendt inn søknaden før kommunedelplan for Rønvik ble vedtatt. Eiendommen er bebygd med enebolig som skal beholdes. Side 79

3 Hva klagen gjelder Klager viser til at dispensasjonssøknad ble sendt etter møte med Bygningssjefen. Etter mye frem og tilbake med forskjellige alternative løsninger, ble vi i møte med Bygningssjefen anbefalt å søke dispensasjon for å få bygge den opprinnelig planlagte og omsøkte 2-mannsbolig. De skal ha fått forståelse av at det var store muligheter for at prosjektet ville bli godkjent. De har også vært i møte med Byplansjefen som skal ha stilt seg positiv til prosjektet og ville godkjenne dette. Klager opplyser at avslaget føles urimelig av flere grunner. Det vises til at opprinnelig søknad ble innsendt før ny reguleringsplan (kommunedelplan) for området trådte i kraft. Klager mener arealet avviker lite i forhold til nåværende plan, og ville blitt godkjent for opprinnelig søknad. Nærhet og innsyn til boligen er ikke hensyntatt, selv om jeg i eget brev av kommenterte/godkjente prosjektet. Klager mener det ikke er riktig at avstand mellom bygningen bare er 6,3 m. Klager mener flere av utearealene skal betraktes som sammenfallende areal, som søppelskur, sykkelparkering under balkong etc. Hun finner det også urimelig at et byggeprosjekt på en flat tomt i Bodø/Rønvik skal bli belastet med bruk av Arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 3. Klager mener også det ikke er riktig at boligmassen i nærområdet i hovedsak består av eneboliger. Hun mener bebyggelsen i hovedsak består av vertikaldelte 2-mannsboliger og større boliger. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplan for Rønvik, slik at eiendommen kan fortettes med en tomannsbolig, og at BYA kan økes fra 33 % til 36 %. Om dispensasjoner Det er i pbl fastsatt at kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonsvurdering vilkår nr. 1: Dispensasjon for bygningstype Kommunedelplanen for Rønvik/Saltvern fastslår at det innenfor dette området bare kan tillates oppført nye eneboliger med utleiedel/sekundærleilighet. Oppføring av tomannsboliger, eller rene eneboliger, vil forutsette dispensasjon fra planen. Bygningssjefen bemerker at det stilles samme krav til en sekundærleilighet som til hovedleiligheten når det gjelder krav til parkering, bodareal, eiergibruk, ventilasjon, dagslys, utsyn, tilgjengelighet, støy mv. Kommunen har i sin saksbehandling fastholdt at omsøkte bolig må anses som en tomannsbolig, selv om en av leilighetene nå er redusert noe i størrelse. For å kunne anses som en sekundærleilighet bør bruksarealet være betydelig mindre, dvs. ca 25 % av bygningens bruksareal. Kommunen finner holdepunkter for dette synet i Miljøverndepartementets veileder T-1459/2007 Grad av utnytting s. 14. En tillatelse til omsøkte tiltak vil derfor forutsette dispensasjon fra angitt bygningstype i plan. Området er bebygd med flere bygningstyper, ca 55 % er eneboliger og ca 11 % er tomannsboliger. Noen av eneboligene har sekundærleilighet. De fleste tomannsboligene i nærområdet rundt Myrvollveien 14 er etablert v. tilbygg til opprinnelig enebolig. Etter at ny kommunedelplan ble Side 80

4 vedtatt er det godkjent ett tiltak med annen bygningstype enn angitt i planen. Tiltaket gjaldt riving av eldre enebolig og oppføring av to sammenkjedede eneboliger i John Tessems vei Unntaket var avklart i bystyret i forbindelse med vedtak av kommunedelplanen. I kommunedelplan for Rønvik/Saltvern er det bestemt at området, ved en eventuell fortetning, skal fortettes med eneboliger med utleiedel/sekundærleilighet. Den omsøkte bygning fremtrer som en ordinær vertikaldelt tomannsbolig. Bygningen har dermed ikke et utseende og en funksjon som er tilpasset planens bestemmelser. Byplankontoret har også uttalt at omsøkte tomannsboligs plassering heller ikke tilfredsstiller planens krav til struktur og bebyggelsesmønster. Bruken av en enebolig med utleiedel vil være mer fleksibel enn en ordinær tomannsbolig. Eier kan ut fra sine behov velge å benytte begge boenhetene til eget bruk. Bygningssjefen mener derfor omsøkte dispensasjon for endring av bygningstype fastsatt i plan vil tilsidesette hensynene bak planbestemmelsen i vesentlig grad. Dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt utnyttingsgrad Saksbehandler David Losvik har kontrollregnet BYA og funnet at overskridelse på ca 5 %, ikke 3 % slik som opplyst i søknaden. Følgende er lagt til grunn ved beregningen: Areal tomt: 1042,6 Areal eksisterende bolig: 129,3 Areal ny bolig: 160,5 Parkering 6 biler: 108 Parkering 2 sykler: 2,4 BYA: 38 % I beregningen er det forutsatt at eksisterende garasje og uthus fjernes og at 4 sykler skal parkeres under balkonger, BYA regnes dermed for 6 biler og 2 sykler. Beregningen avviker fra beregning i vedtak av fordi at det ble opplyst på møte at sykler til ny bolig skulle parkeres under balkonger og at de dermed ikke skal medregnes i parkeringsarealet. Situasjonsplanen viser 2 parkeringsområder med henholdsvis 2 og 3 plasser. Dette kan ikke regnes som et fellesanlegg. Det legges derfor til grunn at parkeringsvedtektens krav om 6 parkeringsplasser gjelder for omsøkte tiltak. På situasjonsplanen er det kun vist 5 p-plasser. Bygningssjefen mener en overskridelse av maks. tillatt % - BYA med 5 % er en betydelig overskridelse. Dersom en slik overskridelse skal kunne tillates må et prosjekt inneha gode kvaliteter som kan oppveie de ulemper en slik dispensasjon vil medføre. Bygningssjefen mener omsøkte prosjektet ikke innehar slike kvaliteter. Den nye bygningens størrelse og kravet til parkeringsareal fører til dårlig kvalitet på det meste av eiendommens uteoppholdsarealer. Tomta er inndelt i lange og smale parseller pga. parkeringsplassene og to innkjørsler. Plassering og utforming av den nye bygningen fører videre til redusert kvalitet for både eksisterende og ny bygning mht. lys, luft, utsyn og innsyn. Bygningene skal i følge situasjonsplanen plasseres med avstand 6,3 m, og ikke min. 8 meter som er hovedregelen. Situasjonsplanen viser lekeområde på 126 m². Størrelsen tilfredsstiller kommuneplanens krav til leke og uteoppholdsareal. Arealet er ikke sørvendt, men har relativt gode solforhold mot sørvest og nordvest. Arealet tilfredsstiller derimot ikke kommunedelplanens anbefaling til lek og uteoppholdsareal som er strengere enn det kommuneplanen angir. Kommuneplanens bestemmelser går imidlertid foran kommunedelplanens bestemmelser, og kan isolert sett ikke legges til grunn som avslagshjemmel. Det er i denne saken ikke søkt om dispensasjon fra Kommuneplanens for overskridelse av byggegrense mot kommunal vei, eller gitt samtykke til plasseringen fra Kommunalteknisk kontor og kommunens eiendomskontor som grunneier. Søknad om dispensasjon er ikke etterspurt i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen da det foreligger andre hjemler for avslag i saken. Side 81

5 Bygningssjefen mener derfor at en dispensasjon for overskridelse av BYA med 5 % vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen i vesentlig grad. Dispensasjonsvurdering vilkår nr. 2: I tillegg til at kravet i vilkår nr. 1 i pbl må være oppfylt, må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter det Bygningssjefen kan se medfører omsøkte dispensasjoner for dette prosjektet kun ulemper. Innvilgelse av dispensasjon i denne saken vil kunne medrøre uheldig presedens for lignende saker. Videre er avstanden mellom bygningene på situasjonsplanen er angitt til kun 6,3 m. En slik plassering vil gi reduserte kvaliteter i forhold til lys, luft, utsyn og innsyn for både eksisterende enebolig og ny tomannsbolig. Omsøkte tiltak vil føre til at uteoppholdsarealet blir oppstykket, og kvaliteten på arealene er ikke god. Areal avsatt til lek/uteopphold tilfredsstiller heller ikke kommunedelplanens anbefalinger til størrelse på uteoppholdsreal på egen tomt. Videre er søknad om dispensasjon kun begrunnet i personlige forhold. Barna ønsker å bosette seg på mors/foreldrenes tomt. I klagen anføres det også at boligmassen i området består av vertikaldelte tomannsboliger og større boliger. I samme og tilgrensende kvartal mellom John Tessems vei og Johannes Larsens vei finnes det ingen eksempler på ordinære vertikaldelte tomannsboliger. Det er finnes noen eksempler på tilbygg, samt flermannsboliger, men disse er godkjent etter tidligere planverk. Bygningssjefen mener tiltakshavers begrunnelse ikke kan veie opp for de ulemper som tiltaket medfører. Samlet sett er ulempene ved tiltaket klart større enn fordelene. Bygningssjefen konkluderer med at vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon, jf. pbl. 19-2, ikke er tilstede. Øvrige forhold som tas opp i klagen I klagen vises det til at det er fremmet tilsvarende søknad som ville blitt godkjent etter tidligere plan for området. Bygningssjefen bemerker at søknad mottatt i 2008 gjaldt en omtrent tilsvarende utformet vertikaldelt to-mannsbolig med to bileligheter. Etter utbygging ville eiendommen hatt 5 leiligheter. Den nå opphevede reguleringsplanen angav at det kunne oppføres våningshus, dvs. enebolig på tomta. Det ble søkt dispensasjon for overskridelse av gesimshøyde. Etablering av et nytt bygg, med hele 4 boenheter, forutsatte en mindre vesentlig reguleringsendring. Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring er datert , registrert mottatt Ny kommunedelplan ble vedtatt samme dag som denne søknaden ble mottatt. Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring ble overført til kommunens plankontor for behandling. Negativt svar/uttalelse ble først gitt den Om tiltaket var i tråd med planen for området er vanskelig å uttale seg om fordi byggesøknaden ble returnert pga. en rekke mangler, men det kan påpekes at utnyttingsgraden i tidligere plan var maks. 25 %. Dersom en legger til grunn samme arealberegning for tomt og bygninger som omsøkte prosjekt viser, (med fradrag av areal for utendørs parkering), blir utnyttingsgraden 27,7 % og en tillatelse ville forutsatt flere dispensasjoner. Med kun 6 meters avstand mellom bygningen, to dispensasjoner, samt en rekke andre uavklarte forhold, kan en vanskelig se i ettertid at tillatelse ville blitt gitt. Ved behandling av den bearbeidet søknaden mottatt i 2009 ble det avklart at en tillatelse forutsatte dispensasjon fra kommunedelplanen for Rønvik. Dersom begrunnet søknad om dispensasjon ikke er mottatt, plikter kommunen å gjøre søker oppmerksom på at det er anledning til å fremme en slik søknad. Søknaden ville ellers blitt returner uten realitetsbehandling. Bygningssjefen gjorde tiltakshaver og søker oppmerksom på forholdet i møte. Det avvises at det ble gitt forhåndstilsagn om dispensasjon i dette møtet. Når det gjelder kommunens forslag om å benytte arkitekt i tiltaksklasse 3 for arkitekturprosjektering er dette en anbefaling, og ikke et krav. En arkitekt med høyeste tiltaksklasse vil ha forutsetning for å Side 82

6 kunne vurdere alternative løsninger som er i samsvar med plan og som gir bedre kvaliteter når det gjelder uteoppholdsareal, felles parkeringsløsning, samt bedre ivaretakelse av forholdene til lys og utsyn for alle boenheter. Konklusjon og anbefaling Med bakgrunn i ovenstående vurdering mener Bygningssjefen omsøkte dispensasjon for endring av bygningstype fastsatt i plan og overskridelse av maks. tillatt BYA vil tilsidesette hensynene bak planbestemmelsene i vesentlig grad. De ulemper som tiltaket vil medføre er også klart større enn fordelene. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon, jf. pbl. 19-2, er ikke tilstede og Bygningssjefen anbefaler at Planutvalget opprettholder kommunens avslag. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt og Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/David Losvik Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Oversiktskart Situasjonskart Tegninger Dispensasjonssøknad Klage Utrykte vedlegg: Øvrige dok. i saken Side 83

7 Side 84

8 Side 85

9 Side 86

10 Side 87

11 Side 88

12 Side 89

13 Side 90

14 Side 91

15 Side 92

16 Side 93

17 Side 94