Klage på avslag - oppføring av frittstående garasje på eiendom gnr. 39 bnr. 860 i Alstadenga 5, Gunn og Remi Skipnes

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /860 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/22 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/154 Planutvalget Klage på avslag - oppføring av frittstående garasje på eiendom gnr. 39 bnr. 860 i Alstadenga 5, Gunn og Remi Skipnes 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Alstadenga 5, 8071 BODØ Eiendom: 39/860 Tiltakshaver: Gunn og Remi Skipnes Bygningsnr: Ansvarlig søker: Byggmester Erling Skipnes AS Tiltakstype: Garasje, uthus Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - frittliggende Klager: Remi og Gunn Skipnes Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av Søknad om rammetillatelse, datert , mottatt , gjelder oppføring av frittstående uthus, bod, sykkelparkering/garasje. Det skal være kjeller med ikke målbart areal under halve bygget. Vi etterspurte i brev av vurdering for alternativ plassering av garasjen på egen tomt. Tiltakshaver redegjør for i brev av at det er ekstremt hensiktsmessig å plassere garasjer i tilknytning til vei. Garasjen skal være plassert identisk i forhold til boligen som garasjen i Alstadenga 2. Alle boliger i området skal ha garasjer ved siden av boligene i tilknytning til vei. På østsiden av boligen skal det i følge redegjørelsen ikke være mulig å plassere ny garasje. Her er det atkomstproblemer i den sørligste delen av eksisterende garasje på grunn av at garasjen vinkler mot plasseringen av boligen. Plasseringen av boligen og eksisterende garasje skal sette store begrensninger for utnytting av gjenværende trafikkareal i øst av tomten. Det forelå protest til søknaden. Det foreligger protester til søknaden fra eiere av eiendommene Alstadenga 2, 3, 4 og 7.

2 Ingvill Nilssen og Johan Furebotten, Alstadenga 2 og Iselin Marstrander, Alstadenga 3 har i felles brev datert gitt kommentar til tiltaket. Disse hevder at byggets plassering vil sperre all utsikt fra eiendommene og utsikten fra Alstadengas fellesområde, lekeplassen. Byggets plassering på tvers av tomta vil skape store ringvirkninger for resten av boligfeltet og verdiforringelse for flere naboer ved tapt utsikt mot sjø og fjell. De framholder at beboerne i første rekke mot havet har et særskilt ansvar for å ta hensyn til beboerne i rekkene innenfor i forhold til utsyn mot hav og fjell. Lars og Amy Hemmingsen, Alstadenga 4, har protestert på planlagt tiltak i brev av Verdiforringelse, tap av utsikt fra egen eiendom/bolig og felles friområde mv. oppgis som grunnlag for protesten. Protesten er vedlagt fotomontasje som viser utsikt i dag og estimert utsikt etter omsøkt tiltak. Gjermund Bergsten, Alstadenga 7 har avgitt protest til tiltaket i brev datert Det er framført bekymring for privat varmebrønn og rør til denne som ligger inne på søkers eiendom i område like ved omsøkte tiltak. Protesten bemerker at søker pr. i dag har dobbelgarasje og dermed parkering/oppstilling for 4 biler på tomta. Øvrige punkter i protesten går på frisikt knyttet til hekk og gjerne mot vei samt mindre utebod. Ansvarlig søker har i brev av vedlagt søknaden kommentert de innsendte nabomerknader. Punkt om verdiforringelse av eiendommer og tap av utsikt vil kunne være et argument ved all utbygging i sentrale bystrøk og ansees ikke relevant. Felles lekeplass er viktig å ikke oppfatte som friområde. Utsikt fra lekeplass er ikke et kriterium for plassering og utforming av slike. Det vil fortsatt være visuell kontakt med havet og fjellet fra plassen og solinnfall til denne hevdes ikke vesentlig redusert av tiltaket. Med henvisning til bestemmelsene til reguleringsplanen vises til at innregulerte byggelinjer gjelder bare boligbebyggelsen, omsøkte tiltak omfattes således ikke av byggelinjebegrensingen. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Alstadenga med bestemmelser, plan nr. 2206, vedtatt Eiendommen er avsatt til boligformål. BYA er påført plankartet med 35 %. Omsøkte tiltak er oppgitt med en grad av utnytting på 35 %. 2 c Parkering: For kjedet eneboligbebyggelse skal all boligparkering plasseres inn i bebyggelsen i 1. etasje. Det kreves her to bilplasser for hver bolig. For frittliggende enebolig-bebyggelse skal det opparbeides parkering for to biler på egen grunn for hovedbolig. For ekstra leilighet kreves en bilplass i tillegg. Plasseres garasje med veg skal garasjens langvegg legges minst 1 m fra regulert vegkant. Legges garasje vinkelrett på adkomstveg skal avstanden være minimum 5 m til regulert vegkant.

3 3.2 Krav til bygningens plassering og avstand 1. Bygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kap. VI eller VII. For plassering av tiltak som faller inn under 93 første ledd, gjelder reglene i kap. XVI tilsvarende. Kommunen skal påse at veglovens bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. 2. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. 3. Nærmere bestemmelser, herunder regler om brannteknisk sikring, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i nr. 2 annet ledd bokstav b, gis ved forskrift., jf. pbl Klagen Klager anfører at hjemmel for avslag mangler. Pbl. 70 skal ha som formå å sikre tilskrekkelig lys og luft mellom bygninger, samt brannvernhensyn. Det skal fremgå av veiledningen at avstandskravet i pbl. 70 nr. 2 gjelder ikke dersom annet er bestemt i arealdel av kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. I så fall gjelder planens avstandskrav. Kommunaldepartementes rundskriv H-18/90 forutsetter bestemmelsen i pbl. 70 praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes, der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner siktes særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel til naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen skal ikke være ansett for å være en selvstendig avslagshjemmel, men snarere en bestemmelse som gir kommunen kompetanse til å pålegge alternativ plassering av tiltaket. Kommunen skal ikke ha adgang til å redusere utnyttingen skjønnsmessig. Tiltakshaver skal ha en rett til å utnytte potensialet i eiendommen og bygge innenfor tillatt grad av utnytting, gesimshøyde osv. Pbl. 70 nr. 1 skal ikke hjemle et avslag, men anvise en alternativ plassering, for det tilfelle tiltakshaver kan påvise denne. Sivilombudsmannen har uttalt i Årsmeldingen 1987 s. 172 at det er kvalifiserte tilfeller av utsiktsforringelse for naboer som kan begrunne avslag på en byggesøknad. Det skal særdeles mye til for at naboer i slike tettbygde strøk som det aktuelle blir hørt med klage over utsiktsforringelse. Naboloven skal ikke være hjemmel for avslag. Beboere i Alstadenga 2 og 4 skal ikke være naboer eller gjenboere etter plan- og bygningsloven. Naboer i Alstadenga 3 og 7 vil ikke ha utsiktstap ved omsøkte tiltak. Klager anfører at en alternativ plassering av garasjen bare kan bli aktuell for det tilfelle omsøkte plassering er til vesentlig ulempe for nabo. Iallfall må det legges en objektiv norm tilgrunn.

4 Alternativ plassering bør være like god løsning for tiltakshaver, og at det ikke innbærer at denne påfører naboer en vesentlig ulempe. I avslaget skal kommunen ha kommet til at på vestsiden av tomten er det ikke mulig for plassering av omsøkte garasje, og på østsiden skal det være for lite areal. Klager skal ha vurdert alternativ plassering. På vestsiden av boligen er det ikke mulig for plassering. Begrunnelsen er at atkomst i for biler medfører at arealet for manøvrering nødvendiggjør å ikke utnytte ytterligere areal til garasje. Omprosjektering av garasjen med eventuelt tilbygg er også uaktuelt. For øvrig skal det påløpe verdiforringelse av eiendommen ved andre retningslinjer for utnyttelsen av denne eiendommen, enn hva som er gitt av tillatelser for utnyttelsen av tomter i feltet. Bolighusene i rekken skal ha 4 meter bredde mellom nabo og egen bolig, og eiendommene skal ha overskredet maksimalt tillatt bebygd areal, og samtlige har garasje ved siden av boligen. Garasjen og det ulovlige oppført uthus på eiendom gnr. 39 bnr. 865 skal være grunnlag for bygningsmyndighetens avslag angående siktforhold. Verdiforringelsen skal også omfatte innsyn til privat uteområde som angis som siktsone. Det viser for øvrig til klagen. 5. Bygningssjefens vurderinger 5.1 Vurdering Tiltaket er ikke krevd avviksbehandlet fra reguleringsplan. Et spørsmål er om tiltaket allikevel skal ha blitt avviksbehandlet, og at det kan i søknaden om dispensasjon ha blitt begrunnet med at uthus/garasje ikke tilsidesetter eller forringer de hensyn som plan skal ivareta. Bygningssjefen vil bemerke at pbl. 70 nr. 1 ikke er en selvstendig avslagshjemmel. Avslaget er begrunnet i pbl. 70. Anførselen tas til følge, om at begrunnelsen om omprosjektering ikke kan begrunne et avslag, men kan bidra som alternativ løsning for å gjennomføre formålet. Bygningssjefen tar til følge tiltakshavers redegjørelse om at på vestsiden av boligen ikke er areal nok for å plassere omsøkte garasje. Det legges til grunn at gjenstående utnyttelse på eiendommen til Alstadenga 5 i henhold til byggelinjen i reguleringsplan er at eiendommen kan bebygges med ca. 3,5 meter mot øst. For øvrig legger bygningssjefen til grunn at eiendom gnr. 39 bnr. 890, 864 og 889 vil bli direkte berørt av tiltaket. Bygningssjefen har lagt til grunn at plasseringen av uthus/garasje, gjelder ikke bestemmelsen om byggelinjen i reguleringsplan, all den stund tiltaket for øvrig er i tråd med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Vurderingen om at uthus/garasjer kan plasseres utenfor regulert byggelinje, er at et mindre tiltak ikke vil forringe eller tilsidesette hensynene bak planen om fortetting av feltet.

5 For boliger i første rekke mot sjøen i Alstadenga er tomtene små, og kravet er at det skal være oppstillingsplass for bil på egen tomt. Når det viser seg at beboerne ønsker garasje til boligen, er tiltaket funksjonelt og påregnelig fasilitet ved dagens norm for hva som forventes til et bolighus. Plasseringen av garasjene bryter byggelinjen for innregulert bebyggelse i plankartet, og bygningssjefen utelukker ikke at maksimalt tillatt utnyttelsesgrad er overskredet. Men dette tilsier ikke at ved behandlingen av søknaden er det utvist utsaklig forskjellsbehandling, all den tid arealet på vestsiden av eiendommen til Alstadenga 5 er utnyttet til trafikkareal/garasje. Arealet øst for boligen er disponert til lek- og opphold utenomhus for beboerne. Det vil være relevant å se hen til reguleringsplanen, også ved plassering av uthus/garasjer. Hensynet med innregulerte plassering av bygninger er å sikre luft mellom bygningen, spesielt i den første rekken mot sjøen for å sikre lys og utsyn til sjøen og fjellene til de øvrige boligene i feltet og ikke stenge igjen strandlinjen slik at området kan bevare kvalitetene. Bestemmelsene til reguleringsplan sier at det skal opparbeides parkering for to biler på egen grunn for hovedboligen. Bygningssjefen bemerker at ved utbyggingen er ikke garasje integrert i bygningene, og heller er ikke fremtidig garasje på egen tomt vist i reguleringsplan. Omsøkte tiltak viser at bygningen skal ha en høyde på 4,6 meter over gjennomsnittlig planert terreng, lengde på 7 meter. Oppføring av garasje som omsøkt tilsier at gjenstående utsiktslinje mot sør er 4 meter. I tillegg er garasjen søkt plassert i front av tomten, 1 meter fra eiendomsgrensen. Ved plassering av garasjen parallelt med Alstadenga, vil tiltaket medføre en fortetning og tap av utsyn for naboer og gjenboere. Hensynet bak planen er at det mot første rekke mot sjøen ikke fortettes slik omsøkte tiltak viser som forringer frisiktsonen. Lengden på garasjen tilsier at gjenstående linje på egen tomt er 4 meter. Inntil eiendomsgrensen er det på eiendom gnr. 39 bnr. 865 oppført garasje/carport i tilknytning til boligen. Gjenstående linje for utsyn vil ved omsøkte plassering bli forringet, sammenholdt med høyden på garasjen. Sammenholdt med at på andre siden av Alstadenga er areal for friområde, taler det for å ikke fortette området på en slik måte at området blir innestengt og trivsel for opphold reduseres, samt at området får redusert lys, sol og utsyn. Bygningssjefen finner også at plasseringen vil forringe kvalitetene til friområdet, hvor barns trivsel også betinges av at området ikke blir gjenbygd/fortettet og at det er gode lys og solforhold, samt at utsyn ivaretas. Bygningssjefen finner at tiltaket er til vesentlig ulempe for naboer og gjenboere og tiltaket er i strid med reguleringsplan. Bygningssjefen legger til grunn at alternativ plassering for å redusere ulempen med tanke på siktlinjen, er å plassere garasjen med direkte utkjøring til Alstadenga. Bredden på garasjen er 4,9 meter, noe som tilsier at garasjen bryter med byggelinjen med 2,4 meter, mot 4,5 meter ved å plassere garasjen parallelt med Alstadenga. For alternativ plassering ved å plassere garasjen med direkte atkomst til Alstadenga, vil endringen redusere virkningen av tapt lys, sol og utsyn. Plasseringen betinges av at garasjen plasseres 5 meter til regulert vegkant. En alternativ plasseringen vil medføre omdisponering av uteområdet for lek og opphold til trafikkareal, samt at plasseringen vil redusere bokvaliteten til boligen ved at omsøkte garasje vil bli

6 plassert utenfor vindu til oppholdsrom for boligen, samt at utsyn og lys/sollys til oppholdsrommene blir redusert, jf. TEK Bygningssjefen vil videre bemerke at denne alternative plasseringen vil medføre trafikkareal på både øst og vestsiden av boligen. Tiltaket kan medføre økt risiko for skade på personer ved å øke trafikkområdet på tomten. Den alternative plassering er i strid med pbl. 69, om areal utenomhus og er til vesentlig ulempe for naboer og gjenboere, jf. 70. For øvrig vil kvaliteten til friområdet bli forringet, hvor barns trivsel også betinges av at området ikke blir gjenbygd/fortettet og at det er gode lys og solforhold, samt at utsyn ivaretas. 5.2 Øvrige anførsler Naboloven er ikke avslagshjemmel for tiltak etter plan- og bygningsloven. Angående verdiforringelse tar bygningssjefens klagers anførsel til orientering, og finner ikke anførselen relevant i vurderingen. 6. Forslag til vedtak Planutvalget tar ikke klagen til følge, og opprettholder vedtaket av , med følgende tilføyelse: Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 70 og reguleringsplan for Alstadenga, plan nr. 2206, av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Kjell Selsøvold Trykte vedlegg: Klage av Situasjonskart Tor Åseng bygningssjef

7

8

9

10