Klage på avslag - deling, Smed Qvales vei 16-20

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /3194 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/86 Planutvalget Klage på avslag - deling, Smed Qvales vei Saksopplysninger Eiendommens adresse: Smed Qvales vei, 8012 BODØ Eiendom: 138/3194 Hjemmelshaver/søker: Advokatene Smith, Jentoft og Simonsen Erverver: Formål: Rekkehus/kjedehus Klager: Tove J. Fagertun på vegne av styret Søknaden, datert , mottatt komplett gjelder fradeling av 4 parseller til boligformål i forbindelse med oppløsning av Torshaugen 2 borettslag. Arealfordeling etter evt. deling: Parsell 1: 402 m² Parsell 2: 252 m² Parsell 3: 200 m² Parsell 4: 635 m² Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden ble avslått den i medhold av plan og bygningsloven 19-2 og i medhold av kommunedelplan for Rønvik 3.1, 4.1 og 4.2. Klage på avslag er mottatt Det er innvilget utsatt klagefrist i saken. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av kommunedelplan for Rønvik, KDP 4, vedtatt. Eiendommen er avsatt til boligformål, eneboliger med utleiedel/sekundærleilighet. Bestemmelsenes 3.1 Lekeplasser og utvendige oppholdsarealer, lyder slik: Hver boenhet skal ha et sammenhengende utelekområde på minimum 100 m m2 pr. leilighet utover én. Utelekområdet skal ha solinnfall mestedelen av dagen og være minimum 7 meter bredt. 3.4 Parkering. Kommunens vedtekt til Pbl. 69 gjelder. Det skal avsettes minimum 18 m² pr. biloppstillingsplass på terreng. 4.1 Grad av utnytting/byggehøyder. Prosent tillatt bebygd areal i % av tomtas nettoareal (BYA), skal ikke overstige den verdi som er oppgitt i tabell, i 13. Areal for parkering regnes med i bebygd areal. Side 27

2 4.2 Boligfortetting. Fortetting som foreslås i egne felt, er anført i beskrivelsen og i tabellen ( 13) i disse bestemmelsene. Fortetting i typiske eneboligområder, skal skje etter følgende prinsipper: Bygning skal ikke innholde mer enn 2 leiligheter En tomt skal være minimum være på 500 m2 Hver boenhet skal ha et sammenhengende utelekeområde på minimum 100 m m2 pr. leilighet, utover én. Utelekeområdet skal være solfylt og minimum 7 meter bredt. Eiendommen omfattes også av Kommuneplan for Bodø, vedtatt I bestemmelsenes er det stilt krav til leke- og uteoppholdsarealet. Bestemmelsen gjelder foran alle vedtatte kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner, jf bokstav C. Bestemmelsen lyder som følger: Alle boliger skal ha tilgang til uteareal for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Dimensjonering, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt til Pbl. 69 nr. 3, og skal også være i overensstemmelse med avsnitt 5 i Rikspolitiske regningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging). Mht. krav parkering og uterom gjelder pbl. 69, samt kommunens vedtekter i medhold av 69 mr. 3 og norm for kommunaltekniske anlegg. a) Definisjon og kvalitetskrav Uteoppholdsareal er de deler av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering og som er egnet til uteopphold. Arealer avsatt til uteoppholdsareal skal være egnet til formålet, ha sol det vesentligste av dagen, ikke ha støynivå høyere enn anbefalte grenseverdier og ikke ha helning brattere enn 1:5 (unntatt for akebakker.)minimumsbredden skal være 7 m. b) Arealkrav til leke- og oppholdsarealer Boliger skal ha tilgang til uteoppholdsarealer egnet for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Absolutt minstestørrelse, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt. Minimumsbredde skal være 7 m. Vedtekter til pbl. 69 nr. 3: I bebyggelsesplaner, reguleringsplaner og ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for plassering av de anlegg som er nevnt i 69 nr. 1. I den grad behovet for slike anlegg er dekket på tilstøtende areal, må dette dokumenteres. Anlegget må vises i sammenheng med kjøreveger, gangveger og friområder. Planer og byggetillatelser skal angi tidsfrister for opparbeidelse og ferdigstillelse av fellesarealene. Bygningsrådet kan kreve at anleggene tegnes inn på eget kartbilag til saken. Arealene og anleggene skal opparbeides og ferdigstilles innenfor de frister som er satt. De skal holdes forsvarlig vedlike av eier eller fester. 1. Krav til leke- og oppholdsareal Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m 2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærleke- plass og grendelekeplass. Areal brattere enn 1:5 og areal som ikke er tilgjengelig store deler av dagen skal som regel ikke regnes med. Det samme gjelder for areal som er belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek. ( ) Plan og bygningsloven av Deling av eiendom: Side 28

3 Eiendom må ikke deles eller enheter opprettes for bortfeste som nevnt i 93 bokstav h, på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens kjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. For søknad om dispensasjon og dispensasjonsvedtaket gjelder pbl. av og 19-2, som trådte i kraft Søknad om dispensasjon Det foreligger søknad om dispensasjon fra de aktuelle bestemmelsene i reguleringsplanen. Søknaden fremmes i forbindelse med oppløsning av borettslaget. Søknaden er begrunnet med at delingen ikke medfører endring av den faktiske tilstand, og at parsellene i dag brukes i samsvar med omsøkt deling. Hva klagen gjelder Borettslaget har i utgangspunktet forståelse for at byggesakskontoret ønsker å se til at plan og bygningsloven og reguleringsplaner i byen vår blir fulgt opp, og skjønner at det av flere grunner er nødvendig å holde seg strengt til regelverket og intensjonene bak de ulike bestemmelsene. Når det gjelder vår søknad, mener vi imidlertid at det må kunne gis en dispensasjon fra plan ut i fra at det ikke skjer noen som helst endring i bruken av arealene, at hensynet bak bestemmelsene det skal dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at ulempene for oss blir vesentlig større ved et avslag. I klagen vises det til at byggesakskontoret mener at deling ikke er i tråd med dagens bruk av eiendommen. De oppfatter dette som en av hovedbegrunnelsene for avslaget, og påpeker at dette er misforståelse som de ønsker å oppklare. Helt fra borettslaget ble etablert og rekkehusene ble tatt i bruk, har det vært en bruk av uteområdene som klart tilsier at dette aldri har vært oppfattet eller benyttet som noe fellesområde. Det samme gjelder for så vidt for naboeiendommen Torshaugen 1 borettslag, og tilsvarende lag i Bodø som allerede er oppløst. Uteområdene har med andre ord i realiteten vært så godt som privatisert fra starten, og dette har vært oppfattet som en egen positiv verdi av samtlige eiere. Klager påpeker også at utformingen og fordelingen av utearealet ble etablert allerede ved borettslagets oppstart. Den enkelte boligeier/andelseier har benyttet innkjørsel, carport, inngangsparti og hage som om det var arealer disponert på lik linje med selve boligen. Eierne har opparbeidet sine hager og uteanlegg, og fått den verdiskapning som er lagt ned i eiendommen ved salg. Denne forståelsen av hagen som egen hage har også vært vist til av BBL i forbindelse med argumentasjonen for at borettslagets medlemmer fortsatt skal ha forkjøpsrett når borettslaget oppløses. Det blir lagt vekt på at dette er rekkehus med egne hager og at eiendommene fremstår som verdifulle forkjøpsobjekter for medlemmene. Praksisen i borettslaget kan bekreftes av Nils og Marny Jellestad som har bodd i borettslaget fra 1965, se vedlagte brev av Til støtte for sitt syn vises det også til redegjørelse fra BBL ang. juridiske forhold, og for hevdbunden bruk at utearealen. Det skal her ha blitt avklart at borettslagets oppfatning om eiers disposisjonsrett av tihørende utearealer var gjeldene praksis i dette og i andre borettslag med tilsvarende rekkehusbebyggelse. Klager viser også til at denne forståelsen og praksisen ved bruk og salg av eiendommene i løpte av 1997/1998 ble nedfelt skriftlig, i styrevedtak, årsmelding, vedtak i Side 29

4 generalforsamling og nye vedtekter for borettslaget. Denne skriftliggjøringen mener de må forstås som en klart bekreftelse på den oppfatning at utearealet ikke er fellesarealer. Når det gjelder hensynet til lekearealer har samtlige av boligene, hele tiden, i tillegg til egne hager, hatt tilgang til kommunens lekeplass som grenser direkte til alle 4 boligenes hageområder. Klager viser også til at de ikke kjenner detaljene i den reguleringsplanen som var gjeldende når den beskrevne praksis og bruk av uteområdene ble etablert, men finner det urimelig at kravene i dagens gjeldene plan skal benyttes for å kunne gi avslag på en søknad som kun medfører en stadfestelse av en 35 år lang praksis og forståelse. Avslagets begrunnelse betyr (også) slik laget oppfatter det at eksisterende forståelse og praksis i realiteten ikke lengre er gyldig (lovlig) og at det må legges ned mye arbeid og ressurser for å bringe dette i orden. Dette vil også medføre en urimelig usikkerhet med hensyn til den verdioppfatning som hittil har vært benyttet ved kjøp og belåning på eiendommene. Fullstendig klage følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Ved vurdering og beregning av tomtas skikkethet og form, ubebygd del av tomta/fellesareal har saksbehandler David Losvik laget følgende oversikt i avslaget: Opplyst i søknaden Beregnet Areal BYA Bygninger Parkering %BYA Areal lek ca. P % % 54 P % % 45 P % % 35 P % % 118 Avvik fra bestemmelsene Areal Areal søkt Diff. Till. BYA Ber. BYA Diff. Krav lek Ber.lek Diff. P % 25 % 8 % P % 49 % -16 % P % 58 % -25 % P % 20 % 13 % Saksbehandler har lagt til grunn at Kommunedelplan for Rønvik gjelder fullt ut i denne saken. Det er oversett at Kommuneplanens bestemmelse vedrørende krav til leke- og uteoppholdsareal og kommunens vedtekt til pbl. 69 nr. 3, gjelder foran Kommunedelplanen for Røvik 3.1 om lekeplasser og utvendige oppholdsarealer. Det kreves ikke dispensasjon fra Kommunedelplan for Rønvik 4.3 for overskridelse av minsteareal på 500 m 2 pr. tomt da bestemmelsen kommer til anvendelse ved boligfortetting/utbygging av et område. Etter det Bygningssjefen kan se kreves det heller ikke dispensasjon fra Kommunedelplanens 3.1 hvor det stilles kvalitetskrav om at hver boenhet skal ha et sammenhengende utelekeområde på minimum 100 m m2 pr. leilighet utover en. Vedtekten til pbl. 69 nr. 3 angir andre krav som vil gå foran. Alle parsellene oppfyller for øvrig vedtektens Side 30

5 minstekravet på 35 m 2 for leke- og oppholdsareal ved inngang, nærlekeplass og grendelekeplass på egen tomt. Dispensasjonsvurdering Kommunen er i plan og bygningsloven 19-2 gitt myndighet til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søker mener at delingen ikke innebærer noen endringer av dagens faktiske tilstand. Hver enhet har egen garasje og mulighet til biloppstilling foran eller ved siden av garasjen. Alle har direkte avkjørsel fra kommunal vei. I klagen gis en mer utførlig redegjørelse for hvordan borettslaget har organisert og delt opp uteområdene. De mener de nå har en hevdbunden rett til sine eksklusive utearealer. Bygningssjefen bemerker at kommunen ikke kan ta stilling til spørsmålet om hevd. Slike privatrettslige spørsmål må avklares av andre, men ut fra rettspraksis ved oppløsning av borettslag og sameier, og Borettslovkommentaren, ser vi at hovedregelen ved oppløsing av borettslag er at deling av borettslagets verdier skal skje ved naturaldeling. Det fremgår imidlertid også av rettspraksis og Borettslovkommentaren at det ikke er gitt at en deling kan skje i alle tilfeller. Både deling og seksjonering av eiendommer forutsetter behandling og godkjenning av kommunen. Ved behandling av delingssøknader skal kommunen hovedsakelig vurdere om søknaden opp mot de offentligrettslige reglene som gjelder, dvs. om delingen oppfyller kravene i forhold til bla. plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, og gjeldende planer for området. Boligene i dette borettslaget ble godkjent oppført i 1963 i medhold av lov om bygningsvesenet av Gjeldende plan var Reguleringsplan for Nedre Rønvik, vedtatt , med tilhørende vedtekter. Rekkehusbebyggelsen som vises på plankartet er ikke i samsvar med det som er godkjent oppført. Boligene som er regulert inn på plankartet er plassert nærmere Smed Qvales gate og alle enhetene har egne tomter, med relativt romslige uteområder. I vedtektene til planen angis det en utnyttingsgrad i 4 nr. 3 b. i for de tilfeller at planen ikke følges: Oppføres rekkebebyggelse utover det som er vist i planen, må lengen ikke være over 45 m og det samlede bebyggede areal ikke over 450 m2. Ved at den opprinnelige tomten er delt i to ligger bebyggelsen og utnyttingsgraden innenfor kravene som er angitt i bestemmelsen. På plantegningen vedlag søknad om oppføring av boligene i borettslag 1 og 2 var det inntegnet små, private og avskjermede hager på enden av hver bolig, og ved inngangssonene. Organisering av tomta for øvrig er ikke vist, men Bygningssjefen mener det ikke er noen tvil om at den øvrige tomta var ment brukt som felles uteområde for alle andelseierne. Omsøkt deling skal uansett behandles etter de lover og planer som gjelder på søknadstidspunktet. En deling som omsøkt vil føre til at maks. tillatt BYA blir vesentlig overskredet for tomt 2 og 3. BYA for disse tomtene er beregnet til henholdsvis 49 og 58 %. Maks tillatt BYA=33 %. På disse tomtene kan det for eksempel aldri oppføres bod, veranda eller gjøres andre endringer som fører til en økning i bebygd areal. Overskridelsene av maks. tillatt BYA må anses som så vesentlig at dispensasjon ikke kan gis. Det følger for øvrig av kommunedelplan for Rønvik 2.2 at søknader som innebærer endring av rammetingelsene i kommunedelplanen skal behandles som reguleringssak. Kommunen har erfaring med at oppløsning av borettslag og deling som forutsatte dispensasjon for vesentlige overskridelser Side 31

6 av maks. tillatt utnyttingsgrad er uheldig uten at det først foretas en reguleringsendring. I tidligere Stokkvika borettslag førte deling med dispensasjon for overskridelse av tillatt utnyttingsgrad til at mange av eiendommene ble så små at tilbygg og andre endringer ble svært vanskelig å få til. Det er i ettertid fremmet en reguleringsendring for deler av området for å rette opp i dette. Endringen ble sluttbehandlet og vedtatt av Bystyret den Bygningssjefen mener videre den etablerte og omsøkte ordningen med oppdeling av hele eiendommen i private uteområder anses som svært uheldig for boligene som ligger på parsell 2 og 3. Disse parsellene oppfyller ikke minstekravet på 7 meters bredde på eget uteareal som angis i kommuneplanen for Bodø. Den omsøkte tomteinndeling, og etablerte praksis, er til fordel for parsell nr. 1, og ikke minst for parsell nr. 4 som disponerer et betydelig større uteareal enn de øvrige. En deling som omsøkt vil føre til en svært skjev fordeling av arealene, selv om ulempene avveies noe ved at parsellene grenser til en kommunalt eid friområde. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen mener hensynet bak kommunedelplanens bestemmelser om BYA og kommuneplanens angivelse av minimumsbredde på leke- og uteoppholdsareal vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon i denne saken. Fordelene ved delingen vurderes å være vesentlig mindre enn ulempene. På bakgrunn av ovennevnte finner ikke Bygningssjefen at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Søknad om dispensasjon og søknad om deling må avslås. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag gitt i medhold av plan og bygningsloven 19-2, Kommunedelplan for Rønvik 4.1 og Kommuneplan for Bodø, Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/David Losvik Tor Åseng bygningssjef Side 32

7 Trykte vedlegg: Oversiktskart Situasjonskart Kommentar til søknaden Klage Opphevet plankart Plantegning Utrykte vedlegg: Øvrige dokumenter i saken Side 33

8 Side 34

9 Side 35

10 Side 36

11 Side 37

12 Side 38

13 Side 39

14 Side 40

15 Side 41

16 Side 42

17 Side 43

18 Side 44