SAKSFREMLEGG. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jfr. forvaltningslovens 28.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: GNR/B 34/364 Saksbehandler: Christel Thomassen Sakstittel: KLAGE PÅ VILKÅR I DELING AV EIENDOM 34/364 HOLMEN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: 1. Klagen fra Glød Eiendom AS v/ Hegg & Co datert tas ikke til følge. Alta kommune kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse jfr. forvaltningslovens 28. Vedlegg: 1. Klage på kommunens vedtak, datert Utsatt klagefrist, brev datert Kommunens vedtak, datert Høringsbrev, datert Søknad, datert Andre saksdok.: SAK 14/6319 Bakgrunn: Søknad om dispensasjon til fradeling av to tomter til henholdsvis bolig og næringsformål ble avslått i vedtak datert Bakgrunnen for avslaget var at økonomiske forhold bare unntaksvis kan anses som relevante grunner for en dispensasjon. Den ble det avholdt et møte mellom Hegg og Alta kommune. For Alta kommune møtte leder for ASU, Oddvar Konst, fagansvarlig plan Hallgeir Strifeldt og næringssjef Jørgen Kristoffersen. På vegne av Finnmarkseiendommen og Glød Eiendom AS fremmet advokat Andreas Hegg den søknad om fradeling av festegrunn under Gnr/Bnr 34/364 på Holmen i Alta kommune. Formålet med fradelingen er oppretting av en grunneiendom for næring og en for bolig. I dispensasjonssøknaden ble det anført at finansiering av både næringsbygg og bolighus forutsetter to selvstendige eiendommer/ pantobjekter. Videre ble det argumentert med at manglende deling av bolig og næringseiendom kan være en utfordring når eiendommene skal lånefinansieres sett i forhold til aksjelovens bestemmelser. Det ble satt frem forslag om tinglysning av urådighetserklæring på de to nye tomtene. Forlaget gikk ut på at eiendommen

2 ikke skulle kunne videreselges uten samtykke fra Alta kommune, men med en begrensing på fem år. I søknaden ble det også forespeilet at begge eiendommene skulle stå oppført på Glød AS. Søknaden ble sendt på høring til berørte parter den Høringsinstansenes uttalelser er vedlagt saken. Dispensasjonssøknaden ble innvilget som omsøkt i vedtak den , med fradeling av en parsell til næring og en parsell til boligformål. Det ble imidlertid satt en annen formulering på urådighetserklæringen enn det forslaget som var fremlagt i søknaden. Det ble i fradelingen satt som vilkår at eiendommene ikke skulle kunne selges/overdras separat/uavhengig av hverandre, samt at eiendommene ikke skulle kunne omsettes uavhengig av hverandre. Videre at denne urådighetserklæringen ikke skulle kunne slettes uten kommunens samtykke. Dette ble gjort for å sikre at eiendommene ikke kunne selges uavhengig av hverandre samt sikre at tomtene fortsatt er tilknyttet næringsvirksomhet. Planstatus: Omsøkte areal (Holmen sør) er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR (Landbruks-, natur og friluftsliv, samt reindrift)- område med tillatelse for spredt bebyggelse (1 næringstomt). Området ligger også innenfor hensynssone flomfare med kjellerfri sone. I henhold til planbestemmelsene bokstav a skal arealkravet til boligtomter være i størrelsesorden m² i nærområdet til Alta by. Omsøkt fradeling ligger i nærområdet og omfattes således av denne bestemmelsen. Klagen: Klagen er i sin helhet vedlagt saken. Klagen gjelder utformingen av urådighetserklæringen som ble satt som vilkår for deling. Klagers anførsler vil gjengis nedenfor: Finansiering av bolig og næringsbygg forutsatte to selvstendige panteobjekter Ordlyden i urådighetserklæringen som ble tinglyst i henhold til vedtaket har medført at eiendommene ikke kan pantsettes separat, noe som medfører risiko for Aina Nordstrand og Trygve Nygård ved eventuell konkurs i næringsvirksomheten. Dersom Glød skulle gå konkurs vil bankene realisere sitt pant, og begge eiendommene vil stå i fare. I praksis har urådighetserklæringen medført at eiendommene juridisk sett ikke kan fungere som to separate enheter. Søkers formål med delingen av eiendommen var at eiendommen med boligformål skulle tinglyses på ekteparets slik at deres økonomiske interesser var sikret. Etter at boligen ble ferdigstilt kom det frem at det på grunn av urådighetserklæringens formulering måtte være samme fester på begge eiendommene og at boligdelen ikke kunne overskjøtes til paret. For å sikre ekteparet ble begge eiendommene tinglyst på ekteparet istedenfor bedriften. Ettersom boliglånet ikke kunne tinglyses bare på den ene eiendommen, er det nå tinglyst krysspant på begge eiendommene, noe som medfører betydelig risiko for boligeierne. Paret hadde ikke satset på mye egenkapital og realisert byggingen dersom de hadde vært klar over at eiendommene ved deling ikke kunne pantsettes separat.

3 Videre lån fra Innovasjon Norge krever pant i separate tomter. Urådighetserklæringen medfører i praksis at utviklingen av bedriften står i fare. Dette vil hindre næringsutvikling og er ikke i tråd med kommunens målsetting om å legge til rette for å fremme næringsutvikling. Klagers oppsummering og forslag til løsning siteres i sin helhet; «Resultatet av at urådighetsklausulens ordlyd medfører alvorlige konsekvenser for boligeierne. Krysspantet medfører en sterk belastning, og det er ikke rimelig at et slikt vilkår stilles all den tid konsekvensen er at boligeiere mister boligen dersom bedriften går konkurs. I tillegg er bygningene ikke salgbart i dag på grunn av krysspantet som er etablert. Det er heller ikke mulig med videreutvikling da bedriften er avhengig av støtte og diverse lån herunder fra Innovasjon Norge. Konsekvensen av vilkårets ordlyd er svært negativ og det er helt åpenbart at vilkåret faktisk hindrer næringsutvikling. Fra denne side anses ikke fremfeste som et hensiktsmessig alternativ. På grunn av belastningene for boligeier samt utilsiktede konsekvenser av vedtaket bør Alta kommune omgjøre vedtaket, slik at vilkåret om samtykke endres til: "Hjemmel kan ikke overdras uten samtykke fra Alta kommune. Endring eller sletting av urådelighetserklæringen forutsetter samtykke fra Alta kommune. " Alta kommune har fortsatt full kontroll med enhver overskjøting av eiendommene. Ingen andre parter berøres og kartverket krever ikke krysspant. Problemet vil være løst. Det bes om snarlig saksbehandling i denne saken da den er en stor belastning og risiko for ekteparet.» Klagers påstand er at kommunen må endre ordlyden i urådighetserklæringen i vedtak datert Vurdering: Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jfr. plan- og bygningslovens (pbl) 1-9. Klage er mottatt her Klagen anses som for sent innkommet i henhold til klagefristen i forvaltningslovens 29. Klagefristen på enkeltvedtak jf. forvaltningslovens 29, er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. Ettersom kommunen først mottar klagen den , 5 måneder etter vedtaksdato, anser vi klagen som innsendt før utløpet av klagefristen. Spørsmålet er så om klagen likevel skal tas til behandling selv om den er kommet inn etter at klagefristen er utløpt, jf. forvaltningslovens 31 bokstav b, dersom det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd Saken er vurdert av administrasjonen i brev datert Her fremgår det at saken vurderes til å være av prinsipiell betydning og at det rettslige vilkår for å ta opp klagen til realitetsbehandling jf. fvl 31er oppfylt i foreliggende tilfelle. Klagen tas derfor opp til behandling.

4 Søknad om deling ble innvilget i vedtak datert Det klages imidlertid på utformingen av urådighetserklæringen som ble satt ved delingen. Bakgrunnen for at administrasjonen valgte denne formuleringen på urådighetserklæringen var av den ville sikre at eiendommen ikke skulle være fritt omsettelige objekter som kunne avhendes uavhengig av hverandre. Intensjonen bak opprettelse av eiendommer med kombinert formål bolig/næring var å legge til rette for næringsvirksomhet samt sikre muligheten for lettelse av næringsutøvelse ved at eierne kan bo i tilknytning til næringsvirksomheten. Dersom det ikke ble tinglyst en urådighetserklæring ved delingen ville dette kunne utvanne hele intensjonen bak tildelingen av tomten fordi kommunen kan risikere at eiendommene selges til ulike hjemmelshavere. Slik administrasjonen ser det bør det til en hver tid være samme hjemmelshavere til tomtene. Det var bakgrunnen for at urådighetserklæringen ble utformet med denne ordlyden, fordi det ut fra administrasjonens vurderinger, ville være mest hensiktsmessig ut fra ønsket om å unngå forskjellige hjemmelshavere på eiendommene. I klagen legges det frem et forslag til en urådighetserklæring som går ut på at eiendommen ikke skulle kunne overdras uten samtykke fra Alta kommune. Denne formuleringen blir ikke fra administrasjonens side sett på fullgod for å sikre at intensjonen bak fradelingen/opprettelse av hoved eiendommen blir opprettholdt. Dette fordi en ikke ønsker at det engang skal kunne åpnes for en mulighet for at en slik avhending som medfører ulike hjemmelshavere på eiendommen skal kunne utføres. Administrasjonen vil nok en gang minne om bakgrunnen for at ekteparet/bedriften fikk tildelt tomten til bolig/næring og at formålet i utgangpunktet var at det skulle være en eiendom med kombinert formål men at man har strekt seg til å dele eiendommen etter ønske fra søker. I klagen legges det frem en rekke argumenter angående den situasjon som har oppstått. Ekteparet har selv valgt å stå som eier av begge eiendommene. Dette valget ble tatt når man fikk klarhet i at begge eiendommene måtte være oppført med samme eier. Alternativt kunne de valgt at bedriften GLØD sto som hjemmelshaver til begge eiendommene og ekteparet kunne leid bolig via foretaket. Administrasjonen antar at ekteparet/bedriften valgte den løsningen som ekteparet anså som mest fordelaktig helhetlig sett. Fordeler og bakdeler vil det alltid være uavhengig av hvilken løsning en lander på og administrasjonen forstår at vilkåret kan være belastende for partene. Administrasjonen kan imidlertid ikke gå med på at parets ønske om å finne frem til den optimale løsning sett fra deres ståsted skal føre til fare for utvanning av formålet/intensjon med fradelingen helt fra begynnelsen av. I det det åpnes for en mulighet for at eiendommene skal høre til ulike hjemmelshavere, er det fare for utvanning av intensjonen med fradelingen. I den forbindelse må det også påpekes at administrasjonen også tenker på overføringsverdien/presedensvirkningen som denne saken vil kunne ha for fremtidige saker.

5 Det fremgår av klagen at delingsvedtaket er irreversibelt. Slik administrasjonen ser det er det imidlertid ingenting i veien for at det foretas en sammenføyning av eiendommene så lenge begge eiendommene har samme panthavere og hjemmelshavere. Administrasjonen er opptatt av at intensjonen bak fastlagte planer skal følges opp i vedtak. Av den grunn anser vi den som viktig at ikke tomtene kan avhendes separat og at de til enhver tid har samme hjemmelshaver. På denne bakgrunn ønsker vi å opprettholde vedtaket om deling med vilkår. Med bakgrunn av ovennevnt saksutredning vil administrasjon henstille til at klagen ikke tas til følge. Alta Bengt Fjellheim Kommunalleder Trond Inge Heitmann Virksomhetsleder