SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Planutvalget

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 14/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Renate Mienna Olsen Sakstittel: DISP. FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL - EIENDOM 24/62- MIKALSEN ØVRE-ALTA Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Klage fra Odd Erling Mikalsen, datert , avvises og delegert vedtak DS 10/15 (dispensasjonsvedtak) datert opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen for endelig behandling. Saksutredning: Vedlegg: 1. Søknad datert Delegert vedtak (dispensasjonsvedtak) datert Klage fra Odd Erling Mikalsen datert Andre saksdok.: Sak: 14/3629 Bakgrunn: Odd Erling Mikalsen har i brev datert (Vedlegg 1) fremmet søknad om dispensasjon fra plankrav i Kommuneplanens arealdel for Alta, til fradeling av 1 boligtomt på eiendom Gnr/bnr 24/62 i området «Lethigangas», i Øvre Alta. Begrunnelsen for søknaden er at området i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig boligbygging men er pr. i dag ikke endelig regulert. Videre begrunnes søknaden med at tomten i dag benyttes til jordbruk men landbruksmyndighetene har frigitt arealet til boligbebyggelse, og at Alta kommune tidligere har utarbeidet et forslag til reguleringsplan for området, der den aktuelle tomten var avsatt til boligformål. Omsøkte tomt har i følge det tidligere forslaget til reguleringsplan et areal på omtrent m². Vei og vann er avklart, mens avløp vil det søkes særskilt om. Videre oppgis det at byggegrunnen er meget god, den er ikke flomutsatt og det er utmerkede forhold for infiltrasjon i grunn. Søker viser videre til at det er flere andre i området som nylig har fått dispensasjon for fradeling til bolig og at en fradeling som omsøkt ikke vil være til ulempe for den videre planlegging og utnyttelse av området. Det er et ungt par som er på jakt etter tomt til enebolig og for området er det positivt at flere unge vil etablere seg, særlig når skolen i bygden er reddet. Fradelingen er i samsvar med forslag til fremtidig arealbruk, det gir vekst i bygden og søker ser ingen ulemper ved tiltaket. Søker har vedlagt kart og forslag til reguleringsplan som er datert henholdsvis og , se vedlegg 1.

2 Adkomst til tomten er tenkt å gå fra den kommunale veien Killiveien via felles avkjørsel på eiendom gnr/bnr 24/99. Dette krever en utvidet avkjørselstillatelse fra den kommunale veien, noe som ikke er fremlagt i søknaden. Planadministrasjonen har i delegert vedtak av avslått søknaden om dispensasjon fra plankravet, se vedtaket i sin helhet i vedlegg 2. Søker har i brev datert påklaget planadministrasjonens vedtak, se klagen i sin helhet i vedlegg 4. Klagen ble sendt på høring til berørte myndigheter og parter i brev datert Planstatus: Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta, der området er avsatt til fremtidig boligbebyggelse med gjennomføringssone Krav om felles planlegging (Detaljregulering- Lethigangas- 5 eneboligtomter over 6 eiendommer). Dette vil si at tiltak, jf. plan- og bygningslovens 1-6, herunder deling av eiendom, bare kan settes i gang på bakgrunn av godkjent reguleringsplan. Jf. kommuneplanens bestemmelse Unntak fra plankrav er det noen tiltak i eksisterende byggeområder som kan unntas fra det generelle plankravet i bestemmelse Generelt plankrav. Denne bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for områder hvor det i denne planen er gitt særskilt plankrav, se bestemmelse Vann- og avløp: Det finnes offentlig vannledning i området men ikke offentlig avløpsledning. Offentlig avløpsledning er fremført til Salkobekken. Videre fremføring av avløpsledning er ment å ligge i fremtidig gang- og sykkelvei langs RV 93 på strekningen fra Salkobekken til avkjørsel Steinfossveien. Fremføring av avløpsledningen er ment å samkjøres med Statens vegvesen ved utbygging av gang- og sykkelvei fra Salkobekken til avkjørsel ved Steinfossveien. Klage: Søker, Odd Erling Mikalsen, har i brev datert påklaget kommunens vedtak (Vedlegg 3). Søker begrunner klagen med følgende: Tomten søkes fradelt i samsvar med et forslag til reguleringsplan for området, utarbeidet av planavdelingen i Alta kommune i desember Kommunens forslag gikk ut på at arealene mellom boligfeltet i Lærer Rustens vei/ Lille Rusten og Killiveien skulle omdisponeres fra landbruk til boligformål. Omdisponeringen skulle skje som en mindre vesentlig endring. Formålet med reguleringsendringen var å tilrettelegge for nye boligtomter i området. Senere ble søker innkalt til informasjonsmøte om reguleringen, men like før møtet skulle avholdes ble det avlyst. Det ble aldri gitt noen forklaring på hvorfor, men etter det søker erfarte var det noen som ikke var enig i reguleringsplanen. Det er likevel oppført flere bolighus innenfor området de senere år

3 bla. gnr/bnr 24/395 i 2009, 24/402 i Det er også revet et eldre hus og bygd et nytt innenfor reguleringsområdet. Formålet med søknaden er å skaffe tomt til et ungt par med 3 små barn, som vil gi dem muligheten til å komme inn på boligmarkedet til en akseptabel pris. Skolen i Øvre Alta har plass, bygda trenger tilflytting, og alle arealplaner viser at området er avsatt til boligformål. Og landbruket er tjent med at boligbygging skjer som fortetting i tilknytning til etablerte boligområder, fremfor å legge ut nye felt i jordbruksområder. Søker mener det er urimelig at de skal pålegges å lage en reguleringsplan for et område hvor det allerede er gjort flere tiltak som har krevd dispensasjon. Høring/merknader: Søkers klage ble i brev datert sendt på høring til berørte parter og interesser. I løpet av høringsperioden kom det inn 5 høringsuttalelser, en oppsummering av disse finnes nedenfor: NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) har ingen merknader til kommunens vedtak eller til klagen. Dersom kommunen tillater dispensasjon og fradeling legger vi til grunn at det skjer i henhold til krav i plan- og bygningsloven Alta kommune, Tjenesteområde helse og sosial, Helseadministrasjonen, Miljørettet helsevern har vurdert saken opp mot Lov om folkehelsearbeid (folkehelseloven), kapittel 3 om miljørettet helsevern. I Alta kommunes vedtak av gis det en omtale av vurdering/begrunnelse. Vi støtter viktigheten av at det lages helhetlige planer for boligområder, og at forhold som eksempelvis trafikksikkerhet, vann, avløp, lekeområder for barn etc. gis en helhetlig og grundig vurdering. Dersom det skal gis dispensasjon er det viktig at slike forhold er avklart. Vi vil også oppfordre til at folkehelse omtales og belyses i alle plansaker, det vises her til plan - og bygningsloven 3-1 f ), samt folkehelseloven i sin helhet. Alta kommune, Oppvekst og kultur, Kulturvirksomheten, Barn- og unges representant uttaler følgende: Det bør ikke gis dispensasjon fra plankravet. Det er viktig å se hele området under ett, og få på plass trafikksikre veger, felles grønnstruktur med lekeplasser og snarveier. Det er uheldig med stykkevis og delt planlegging. Ved å gi dispensasjon til en søker vil det kunne komme flere søknader om dispensasjon. Finnmark fylkeskommune har følgende uttalelse: Planfaglig uttalelse: Søknaden gjelder dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en boligtomt på eiendom gnr/bnr 24/62 i området «Lethigangas», i Øvre Alta. Gjeldende plan for området er Kommuneplanens arealdel for Alta, der området er avsatt til fremtidig boligbebyggelse med gjennomføringssone Krav om felles planlegging. Det vil si at tiltak bare kan settes i gang på bakgrunn av godkjent reguleringsplan. Finnmark fylkeskommune støtter planadministrasjonens begrunnelse for avslag på søknad om dispensasjon som omsøkt.

4 Kulturminnefaglig uttalelse- arkeologi: Finnmark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk freda kulturminner innenfor det aktuelle området og har derfor ingen merknader til søknaden. Det minnes imidlertid om aktsomhetsplikten. Skulle det under arbeidet i marken komme frem gjenstander eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidet stanses omgående og melding sendes Finnmark fylkeskommune og Sametinget, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulml.) 8 andre ledd. Denne meldeplikten må formidles videre til de som skal utføre arbeidet. Sametinget uttaler at etter beliggenhet, omfang og annet kan de ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatisk freda, samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til fradelingen. Skulle det likevel under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre spor som kan tyde på eldre aktivitet i området, må arbeid i marken stanses og meldes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Det minnes om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet i følge kml. 4 annet ledd. Vurdering: Generelt: Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken i henhold til forvaltningslovens (fvl.) 28, jf. plan- og bygningslovens (pbl.) 1-9. Klageren i saken, er slik administrasjonen har vurdert det, part i saken. Klagen anses som rettidig fremsatt jf. fvl. 29 og tas derfor opp til behandling. Klagens innhold: Klagen inneholder, slik planadministrasjonen ser det, ingen nye momenter som ikke fremkommer av søkers opprinnelige søknad eller som ikke var kjent på det tidspunktet vedtaket ble fattet. Planadministrasjonen ser derfor ingen grunn til å anbefale at vedtak fattet av kommunen den (Vedlegg 2) skal omgjøres og at klagen skal tas til følge. Planadministrasjonen vil allikevel kommentere noe av klagens innhold. Søker viser til et forslag for mindre vesentlig endring som ble fremmet av kommunen i 2003, sak 03/3039. Bakgrunnen for at denne ble fremmet, var at det i forbindelse med vedtak av tidligere Kommuneplanens arealdel, vedtatt , var bestemt at 4 områder- Killiveien, Tøllefsvei, tidligere campingplass, og område «Lethigangas», som omsøkte tiltak ligger innenfor, skulle avsettes til boligformål, og at en tomteinndeling skulle gjøres ved en mindre vesentlig endring. Den mindre vesentlige endringen ble varslet ved brev den , men ble av ulike årsaker stoppet opp og saken ble avsluttet. Det ble, slik som søker nevner i både søknad og klage, gitt noen dispensasjoner til fradeling til boligformål, like i nærheten av omsøkte område i slutten av denne kommuneplanperioden i 2009 og Dette er også nevnt i kommunens delegerte vedtak av

5 Det er siden 2003 vedtatt ny kommuneplan. Den ble Kommuneplanens arealdel for Alta enstemmig vedtatt i kommunestyret og er nå gjeldende plan for omsøkte område. I kommuneplanen er områdene Killiveien, resterende del av Lethigangas og Tøllefsvei videreført til boligformål med krav om reguleringsplan, se områdene i figur 1 nedenfor. Områdene kan utløse nærmere 20 eneboligtomter (Killiveien- 5, Tøllefsvei- 10, Lethigangas 5) gjennom reguleringsplanprosesser. Det er så langt planadministrasjonen vet, ikke gitt tillatelser til dispensasjoner til fradeling av boligtomter i området i nåværende kommuneplanperiode. Det har imidlertid i 2014 (sak: 13/8135) kommet inn og blitt behandlet en søknad om dispensasjon fra plankravet til fradeling av 3 boligtomter på området Killiveien. Ettersom søknaden ikke oppfylte de rettslige kriteriene som pbl stiller, ble søknaden avslått i delegert vedtak DS DEL 202/14, datert Søker har i februar 2015 startet opp reguleringsplan på området, i samsvar med kommuneplan, der det skal legges til rette for 5 eneboligtomter med tilhørende infrastruktur. Planen er varslet den Alta kommune har også fått inn en annen søknad om dispensasjon fra plankravet for fradeling av 2-4 boligtomter på samme område som omsøkte tiltak (Lethigangas), på en eiendom som ligger 100 m øst for omsøkte område. Denne saken er ikke tatt opp til behandling ennå. Se figur 1 som viser omsøkte område og overnevnte saker/områder. Figur 1: Viser omsøkte område og områdene Killiveien og Tøllefs vei. Det anføres videre i klagen at formålet med søknaden er å skaffe tomt til et ungt par med barn, som vil gi dem muligheten til å komme inn på boligmarkedet til en akseptabel pris. Det nevnes videre at skolen i Øvre Alta har plass, bygda trenger tilflytting, alle arealplaner viser at området er avsatt til boligformål, og at landbruket er tjent med at boligbygging skjer som

6 fortetting i tilknytning til etablerte boligområder, fremfor å legge ut nye felt i jordbruksområder. Planadministrasjonen er positiv til at det fremskaffes boligtomter i Øvre Alta og enig i at boligbygging også skjer som fortetting i tilknytning til etablerte boligområder fremfor å legge ut nye felt i jordbruksområder. I omsøkte område er det også lagt til rette for det, men gjennom krav om å lage en helhetlig reguleringsplan for området som ivaretar fellesskapets interesser gjennom gode tomtestrukturer og infrastrukturanlegg som, vei, vann og avløp, lekeplasser, snarveier etc. Ved å tillate en dispensasjon fra plankravet kan man miste muligheten for å planlegge området på en måte som sikrer disse interessene og som gir best mulig bokvalitet. Søker anfører til slutt at det er urimelig at de skal pålegges å lage en reguleringsplan for et område hvor det allerede er gjort flere tiltak som har krevd dispensasjon. Planadministrasjonen vil påpeke at disse dispensasjonene ble gjennomført i forrige kommuneplanperiode. Det er nå ny kommuneplan som gjelder og det er i tillegg tidligere blitt avslått lignende søknad på område Killiveien, der det nå er oppstartet reguleringsplan som vil utløse 5 tomter med tilhørende infrastruktur i stedet for 3 som søkt om i dispensasjonssøknaden. Å tillate en dispensasjon som omsøkt vil da kunne medføre forskjellsbehandling i forhold til nevnte sak i Killiveien, der søker som har fått avslag på dispensasjonssaken har startet en reguleringsplanprosess som samsvarer med kommuneplanen. Høringsuttalelser: Høringsuttalelsene som er kommet inn påpeker viktigheten med en helhetlig planlegging der man ser området under ett for å få på plass infrastruktur som trafikksikre veier, vann og avløp, felles grønnstruktur med lekeplasser og snarveier. Det påpekes også at det er uheldig med stykkevis og delt planlegging, noe en behandling gjennom enkeltvise dispensasjoner er. Det påpekes også at ved å gi dispensasjon til en søker vil det kunne komme flere søknader om dispensasjon. Se høringsuttalelsene i avsnitt ovenfor. Planadministrasjonen må presisere at denne behandlingen kun gjelder dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, i henhold til plan- og bygningslovens (pbl.) 19, fradeling etter pbl m, jf blir ikke vurdert i denne behandlingen. Det er derfor ikke sendt ut krav i forhold til utfylling av delingsskjema, utslippstillatelse, avkjørselstillatelse eller andre vurderinger av for eksempel byggegrunn jf. pbl Konklusjon: Administrasjonen kan ikke se at det i klagen er fremsatt nye momenter som bidrar til at man ønsker å omgjøre opprinnelig vedtak om dispensasjon fra plankravet, og det anbefales at klagen ikke tas til følge. Det anbefales derfor at klage fra Odd Erling Mikalsen, datert , avvises og at delegert vedtak DS 10/15 (dispensasjonsvedtak) datert opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen for endelig behandling. Alta, Oddvar K. Konst

7 Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan