Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /06 Utvalg for byutvikling /06

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Utvalg for byutvikling sak 66/09 vedlegg 5 Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /06 Utvalg for byutvikling /06 : : O: : : Alf Gyland SØKNAD OM Å BYGGE NY BOLIG I ET LNF-OMRÅDE, GNR 37 BNR 84, VATNE - DISPENSASJON - KLAGE SAKEN GJELDER Fra Eiendomspartner AS foreligger det klage på utvalg for byutvikling sitt vedtak i sak 82/06. Vedtaket: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven Med hjemmel i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 20-6 tillates ikke ny bolig oppført på gnr 37 bnr Utbygging av dette området vurderes i forbindelse med revisjon av kommuneplanen. DOKUMENTER I SAKEN 1. Saksframstillingen i sak 82/ Vedtaket i sak 82/ Brev av til Eiendomspartner AS vedlagt vedtaket og informasjon om klageadgang. 4. Brev av fra Eiendomspartner om nærmere begrunnelse for vedtaket. 5. Byplansjefens svarbrev av Klagen. KLAGEN Vedtaket i sak 82/06 ble meddelt Eiendomspartner AS ved brev av , jf. dok 3. I brevet ble det anført at eventuell klage til fylkesmannen sendes via byplansjefen. I brev av , jf. dok. 4, ber Eiendomspartner AS om en nærmere begrunnelse for vedtaket. Byplansjefen besvarte henvendelsen ved brev av , jf. dok. 5. Klage ble sendt direkte til fylkesmannen fra Eiendomspartner ved brev av , jf. dok. 6. Ved brev av ble klagen sendt fra fylkesmannen til kommunen for behandling. Klagefristen på 3 uker er oversittet, men på bakgrunn av Eiendomspartner AS sitt brev av og byplansjefens svarbrev av , velger byplansjefen å ta klagen opp til behandling. Side 1 av 2

2 Fra klagen siteres: Etter vedtaket i Sandnes kommune ba Eiendomspartner AS kommunen om begrunnelse av vedtaket hvor det ikke innvilges dispensasjon. Begrunnelse mottatt Ovennevnte tomt ligger i LNF området. Imidlertid er det på 4 av de fem tomtene som er vist på situasjonskartet bygget boliger. Tomten det dreier seg om er teknisk byggeklar med veg vann kloakk. Sandnes kommune viser til at det ikke er tilstrekkelige grunner til å gi dispensasjon i denne saken og viser til planene i området. Vi mener at dette er en meget stor forskjellsbehandling i området hvor de andre husene på nabotomtene er oppført, hvilket ikke er akseptabelt, eller på noen måte forståelig. Vi ber om at fylkesmannen om å omgjøre vedtaket slik at det kan gis byggetillatelse. VURDERING Klagen har etter det som er anført, ingen nye momenter. De forhold som anføres, er omtalt i avsnittet VURDERING i saksframstillingen i sak 82/06, jf. dok. 1. Det er avd. kommunalteknikk som tar stilling til om en tomt er teknisk byggeklar. Dersom utvalg for byutvikling finner grunner til å gå inn for dispensasjon, må søknaden først til uttalelse til fylkesmannen, bydelsutvalget og avd. kommunalteknikk ang. vei, vann og avløp. Forslag til VEDTAK: Vedtaket i sak 82/06 opprettholdes. Oversendes fylkesmannen i Rogaland. RÅDMANNEN I SANDNES, Gunnar Byrkjedal kommunalsjef Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi seksjonsleder arealplan 6 vedlegg Kopi til: Eiendomspartner AS, Hanaveien 4-6, 4327 Sandnes. tlf Wenke og Kai Arne Askvik, Sigvart Skaldsvei 47, 4327 Sandnes. Side 2 av 2

3 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Utvalg for byutvikling sak 66/09 vedlegg 5 Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /06 : : O: : : Alf Gyland SØKNAD OM Å BYGGE NY BOLIG I ET LNF-OMRÅDE, GNR 37 BNR 84, VATNE - DISPENSASJON SAKEN GJELDER Fra Eiendomspartner AS på vegne av Wenke og Kai Arne Askvik, foreligger det søknad om dispensasjon for å bygge ny bolig på gnr 37 bnr 84, Vatne, i et LNF-område. I tilknytning til byggesøknaden på eiendommen forelå det søknad om dispensasjon. I svarbrevet til søkerne av , kom byplansjefen til at det ikke forelå særlige grunner for å oppnå dispensasjon. Søkerne ønsker at saken behandles av utvalg for byutvikling. DOKUMENTER I SAKEN 1. Oversiktskart. 2. Detaljkart. 3. Udatert dispensasjonssøknad tilknyttet byggesaken mottatt Byplansjefens brev til søker av Nabobemerkning fra Carl Gunnar Vatne av Dispensasjonssøknad fra Eiendomspartner AS mottatt Kart over gnr 37 bnr 84 med grenser fra PLANBESTEMMELSE Eiendommen gnr 37 bnr 84 ligger i kommuneplansammenheng i et landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Plan- og bygningsloven omtaler virkninger av kommuneplanen i Den sier følgende: Kommuneplanen skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Tiltak som er nevnt i 81, 86a, 86b og 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Det samme gjelder andre tiltak som kan være til vesentlig ulempe for gjennomføringen av planen. For områder.. Bygging av bolig er tiltak som krever søknad og tillatelse etter 93, og vil etter det som her er sitert, være i strid med arealfastsettelsen som kommuneplanen angir på omsøkt sted. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven 7 setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Side 1 av 4

4 BEGRUNNELSE Utvalg for byutvikling sak 66/09 vedlegg 5 Eiendomspartner AS har anført følgende: Wenke og Kai Arne Askvik har kjøpt tomten gjennom megler i et område som er Lnf område, men hvor denne tomten ligger sist i rekken av flere andre boliger som er bygget. Det er privat veg med private ledninger beregnet på området. Kjøper oppfatter denne tomten som byggeklar fordi de er regulert i tomt sammen med andre og skulle ikke være noe til hinder av den grunn. Sandnes kommune viser til brev av at overnevnte tomt ligger i Lnf området og at dispensasjon kan gis når det foreligger særlige grunner i h h til 7 i plan og bygningsloven. Sandnes kommune mener at området må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal og ressurs disponering. Den henvisningen til særlige grunner som søker tidligere har angitt er i kommunens øyemed ikke relevant nok for å oppnå dispensasjon. Argumentasjonen og logikken i denne saken er etter vårt begrep ikke god å forstå. Dette arealet er disponer til tomter og det er bygget boliger. Det må nødvendigvis vært gitt dispensasjon tidligere i denne saken da tomten er regulert inn i området som den siste av de andre bebygde tomtene. Skal det da gis dispensasjon en gang til? Skal det være forskjellsbehandlingen på den siste tomten? Det vil være en almen og profesjonell oppfatning at denne tomten er byggeklar og har sine rettigheter til tilkopling av ledningsnettet gjennom private avtaler som foreligger. Vi anmoder om at kommunen ser på denne saken på ny og ber om at saken legges frem for utvalg for byutvikling. Dersom at kommunen fortsatt mener at saken skal behandles etter 7 særlige grunner skulle det etter vår oppfatning være unødig og argumentere for, det ligger i selve saken. Skulle kommunen fortsatt kreve behandlingsgebyr kr ber vi om at den tilsendes søker. Vi anmoder om er snarlig behandling. KORT OM EIENDOMMEN GNR 37 BNR 84 Gnr 37 bnr 84 ble fradelt gnr 37 bnr 9. I dok. 7 er dette markert med tykk strek. Ut fra det opprinnelige bnr 84 er det fradelt 17 eiendommer. 13 i 1958, en i 1969, en i 1981, en i 1982 og en i Dagens bnr 84 er resteiendommen. På 4 av disse 18 eiendommene er det oppført boliger. 3 av disse er oppført før kommuneplanen ble gjort gjeldende i Sandnes i Området har siden 1987 hatt status som LNF-område. Den fjerde boligen, på tomten rett nord for bnr 84, ble det gitt byggetillatelse til i Den ble fradelt i Byggetillatelsen ble gitt uten at arealanvendelsen ble omtalt i tillatelsen. Dette ser ut til å være en glipp. Side 2 av 4

5 NABOBEMERKNING Nabo på nordsiden av tomten, Carl Gunnar Vatne, har påpekt problemer med vei, vann og avløp dersom det kommer en bolig til i området. Han mener kommunen må ordne opp i forholdene med en reguleringsplan, jf. dok.5. VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter pbl. 7 bør gis, må det tas utgangspunkt i den/de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det søknad om ny bolig i et LNFområde som vil være i strid med kommuneplanens arealanvendelse på stedet. Eiendomspartner AS har anført en rekke forhold for å få bygge på tomten. Det anføres at den er kjøpt gjennom megler. Kjøp gjennom megler er ingen særlig grunn. At tomten er sist i rekken av andre boliger er heller ingen særlig grunn og heller ikke riktig, jf. kartet i dok. 7. Det er feil at tomten er regulert sammen med andre tomter. Det er ikke tidligere utarbeidet noen reguleringsplan i området som har hjemmel i nåværende plan- og bygningslov eller tidligere bygningslov. Det er også feil å si at arealet er disponert til tomter, når kommunens øverst myndighet, bystyret, har vedtatt at området skal være LNF-område. Når det gjelder tillatelsen til de 3 boligene som ble bygd før kommuneplanen ble vedtatt i 1987, så henger dette sammen med landbruksmyndighetens frigivelse av jord til byggegrunn og et mer liberalt lovverk enn i dag. Tilknytning til offentlig godkjent vann og avløp vil alltid være et vilkår for å gi byggetillatelse, men kan ikke føres som særlig grunn at det allerede er tilstede i nærheten. Det ser ut til at byggetillatelse på nabotomten i nord er gitt på feil grunnlag. En slik hendelse kan ikke videreføres som særlig grunn. Byplansjefen kan ut fra dette ikke se at det foreligger momenter som skulle gi grunnlag for å tilrå dispensasjon. Dersom utvalg for byutvikling kommer til at det er grunnlag for å tilrå dispensasjon, må søknaden først til uttalelse til fylkesmannen, bydelsutvalget og kommunalteknikk ang. vei, vann og avløp. Forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven Med hjemmel i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 20-6 tillates ikke ny bolig oppført på gnr 37 bnr 84. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Side 3 av 4

6 RÅDMANNEN I SANDNES, Gunnar Byrkjedal kommunalsjef Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi seksjonsleder arealplan 7 vedlegg. Kopi til: Eiendomspartner AS, Storgt. 41, 4307 Sandnes. tlf Wenke og Kai Arne Askvik, Sigvart Skaldsvei 47, 4327 Sandnes. Side 4 av 4

7

8

9

10 Wenke og Kai Arne Askvik Sigvart Skaldsvei SANDNES Sandnes, Byplan Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Alf Gyland Arkivkode : O: : Søknad om å bygge bolig i et LNF- område, gnr 37 bnr 84, Vatne Det vises til søknad mottatt Søknaden gjelder ny bolig i et område som i kommuneplanen er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Plan- og bygningsloven 20-6 omhandler virkninger av kommuneplanen. Den sier at kommuneplanen skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Videre sier den at tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 må, når ikke annet er bestemt, ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Nye boliger vil etter dette være i strid med planen på dette stedet. Boliger går inn under 93. Dispensasjon kan gis når særlige grunner foreligger, jf. plan- og bygningsloven 7. Det opplyses i søknaden at tomten er nylig kjøpt. Videre angis det en rekke særlige grunner som grunnlag for å få innvilget dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsene i plan- og bygningsloven og kommuneplanen er ment å ivareta. Med henvisning til dette, er de grunner som er anført i søknaden relevante nok, men anses ikke til å være tilstrekkelige som særlige grunner for å oppnå dispensasjon. Dersom det likevel er ønske om å få formell behandling av søknaden, påløper et behandlingsgebyr på kr ,00 uten hensyn til utfall. Tilbakemelding må da gis og bankgiro vil bli tilsendt. Det vedlegges bemerkninger fra 2 naboer. Med hilsen Marco Zanussi seksjonsleder 2 vedlegg. Alf Gyland overingeniør Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 SAKSPROTOKOLL Utvalg for byutvikling sak 66/09 vedlegg 5 Arkivsak Arkivkode O: : Saksbehandler Alf Gyland Saksgang Møtedato Saknr Utvalg for byutvikling /06 SØKNAD OM Å BYGGE NY BOLIG I ET LNF-OMRÅDE, GNR 37 BNR 84, VATNE - DISPENSASJON Anders Mjelde (Frp) foreslo: 1. Utvalg for byutvikling er positiv til dispensasjon for bolig i LNF-området som beskrevet i foreliggende sak, og ber administrasjonen behandle saken deretter. 2. Som særlige grunner anføres at angitt tomt er siste boligtomt i et bebygd område, og at området naturlig vil bli omregulert til bolig på lengre sikt. Olav Birkeland (H) foreslo som nytt pkt. 3: Utbygging av dette området vurderes i forbindelse med revisjon av kommuneplanen. Votering: Anders Mjeldes forslag fikk 3 stemmer (Frp) og falt. Rådmannens innstilling datert ble vedtatt med 10 stemmer (H, Pp, V, Sp, Krf, Sv, Ap). Olav Birkelands tilleggsforslag ble vedtatt med 8 stemmer (H, Pp, V, Sp, Sv, Enge (Ap)). VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven Med hjemmel i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 20-6 tillates ikke ny bolig oppført på gnr 37 bnr Utbygging av dette området vurderes i forbindelse med revisjon av kommuneplanen. Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Sandnes, 19. mai 2006 Rett utskrift: Kirsti Lygre Rostøl sekretær

24 Eiendomspartner AS Storgt SANDNES Byplan Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Alf Gyland Arkivkode : O: : SØKNAD OM Å BYGGE NY BOLIG I ET LNF- OMRÅDE, GNR 37 BNR 84, VATNE - DISPENSASJON Ovennevnte sak ble behandlet av utvalg for byutvikling i møte Saksframstillingen er tidligere tilsendt. Vedlagt sendes vedtaket. Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Eventuell klagen sendes via byplansjefen i Sandnes. Om klagens tidsfrist og innhold vises til vedlagte klageformular. Med hilsen Marco Zanussi seksjonsleder arealplan Alf Gyland overingeniør Vedlegg: Vedtaket og klageformular. Kopi til: Wenke og Kai Arne Askvik, Sigvart Skaldsvei 47, 4327 Sandnes, m/vedtaket og klageformular. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

25

26 Eiendomspartner A/S Storgt SANDNES Byplan Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Alf Gyland Arkivkode : O: : SØKNAD OM BOLIG PÅ GNR 37 BNR 84, VATNE Det vises til brev av der det bes om en nærmere begrunnelse for avslaget i utvalg for byutvikling den I saksframstillingen som ble tilsendt Dem før møtet, gis det en oversikt over gjeldende planbestemmelser i området, om krav som stilles for at dispensasjon kan gis og en vurdering av om begrunnelsen fra søker er tilstrekkelig for å oppnå dispensasjon. Utvalg for byutvikling gjorde sitt vedtak ut fra den begrunnelsen som er framført i saksframstillingen. Noen nærmere begrunnelse er derfor ikke relevant. For ordens skyld vedlegges saksframstillingen til møtet Med hilsen Marco Zanussi seksjonsleder arealplan Alf Gyland overingeniør Vedlegg : Saksframstillingen til møtet Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

27