Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller

Transkript

1 Byggesakskontoret Byggmester Jarle Vikjord AS Påls vei 5B 8008 BODØ Dato: Saksbehandler:...Hulda K. Nielsen Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2015 Saksnr./vår ref.: /800 Arkivkode:...138/3605 Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller Byggeplass: Ærfuglveien 2, 8003 BODØ Eiendom: 138/3605 Tiltakshaver: Sverre Hoff Eriksen og Beate Vivian Eriksen Bygningsnr: Søker: Byggmester Jarle Vikjord AS Tiltakstype: Tomannsbolig, horisontaldelt Tiltaksart: Endring av bygg - oppdeling av bolig Søknaden gjelder bruksendring av enebolig til tomannsbolig samt bruksendring av kjeller. Kommuneplanens arealdel, 4.3.4, tilfredsstilles ikke av de uteoppholdsarealer som er beskrevet i søknaden. Søknad om dispensasjon for uteoppholdsareal og utnyttelsesgrad, samt for bruksendring til to boliger avslås. Søknad om dispensasjon for parkeringsplasser vurderes ikke, da grunnlaget for kravet bortfaller med avslaget på etablering av ny boenhet. Bygningssjefen finner at hensynene bak kommuneplanens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl ikke er tilstede for å innvilge dispensasjon. I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 d) gis det tillatelse til bruksendring av kjelleretasjen, fra disponible rom, boder og vaskerom til soverom, hobbyrom, boder og bad/vaskerom. I henhold til søknad, godkjennes fravik fra TEK, jfr pbl ledd. Fraviket omfatter oppgradering av byggtekniske krav etter TEK 10, bl.a. gjeldende energikrav. Det foreligger ikke naboprotester. Forskrift om tekniske krav til byggverk av 26. mars 2010 nr. 489 (TEK10) er lagt til grunn i søknaden. Tiltaket tillates igangsatt etter dette vedtaket. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: Hulda.K.Nielsen@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax:

2 Søknaden: Søknaden, datert , og de siste tilleggsopplysninger datert , gjelder bruksendring fra enebolig til horisontaldelt to-mannsbolig, samt bruksendring av rom i kjeller. Søknaden omfatter at innvendig trapp mellom 1. og 2. etg. fjernes. 2. etg. bygges om til leilighet med kjøkken og bad, med egen hovedinngang fra eksisterende utvendig trapp. Kjeller og 1. etg. er tiltenkt som en egen leilighet. Spesielle forhold: Ansvarlig søker opplyser at 2. etasjen ble innredet til en selvstendig boenhet i god tro i forbindelse med søknad om, og godkjenning av, etablering av ny utvendig trapp i Det var imidlertid ikke søkt om etablering av en ny boenhet. Kjelleren har tilfredsstillende takhøyde, rømning, utsyn og lys ut fra redegjørelse og mottatte tegninger. Det er søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel av flere rom i kjeller samt fritak for oppgradering til TEK10s krav, inkludert oppfyllelse av gjeldende energikrav. Det påpekes at flere rom er opprinnelig godkjent som disponible rom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Området er regulert til boliger. Grad av utnytting er i planbestemmelsenes DEL C sone 2.14 angitt som prosent bebygd areal (%- BYA). Største tillatte %-BYA er 35 %. Tiltaket viser en grad av utnytting på 62 %. I området kan det oppføres bygninger med gesimshøyde 7 m og mønehøyde 10 m. Tiltaket, når det er ferdig, har ingen endringer på gesims og mønehøyder. Eiendommen ligger i gul sone, - ref kommuneplanens arealdel b). For eksisterende boliger i gul sone gjelder unntaket som nevnt i a) rød sone, 2. avsnitt. Estetikk: Tiltaket gir ingen estetiske endringer. Bygningssjefen har ikke noe å bemerke når det gjelder tiltakets utforming og visuelle kvaliteter, jf. Plan- og bygningsloven 29-1 og Plassering: Tiltakets plassering i plan og høyde er vist på situasjonsplanen. Minste avstand fra eksisterende garasje til nabogrense er 0 m. Minste avstand mellom bolig og nabogrense er 1,3. Minste avstand til annen bygning er ca 2 m. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester/bemerkninger. Søknad om dispensasjon 1. Det søkes om dispensasjon for krav til antall parkeringsplasser. Dette begrunnes med at det er et samfunnsmessig ønske å legge til rette for flere boliger. Ønsket imøtekommes med dette tiltaket og veier opp for antall parkeringer. Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller 2 av 5

3 Dersom kommunen innvilger dispensasjon for krav om antall parkeringsplasser mener ansvarlig søker at utnyttelsen av eiendommen ikke blir større enn i dag. 2. Det søkes om dispensasjon for leke- og uteareal. Som grunnlag trekkes det frem de arealene som er tilgjengelig på eiendommen. Arealene er riktignok ikke samlet men det samlede totale arealet er bare få kvadrat under kravet. Det argumenteres med at en avvikende form utfordrer barns kreativitet og utvikling. Leilighetene blir beskjedne i omfang og legger ikke til rette for storfamilier. Det ønskes vektlagt at det i umiddelbar nærhet er et regulert friområde med ballbinge. Frikjøp av areal uthuler bestemmelsenes krav til uteareal og er ikke bedre enn å gi dispensasjon. Fordelen med dispensasjon er at eiendommen kan benyttes til tomannsbolig slik den har vært i lang tid. Det er videre et samfunnsmessig ønske å tilrettelegge for flere boliger. Frikjøp er ikke sett på som en god løsning, og formuleringen kan tolkes slik at tiltakshaver ikke tror at innskuddet vil gi noe igjen for å sikre leke- og uteoppholdsareal. 3. Dersom kommunen mener det er andre bestemmelser vedrørende uteoppholdsarealer det må søkes dispensasjon fra, vil søknaden gjelde alle forholdene. Uttalelser: Byplan datert Utklipp: Byggesak ber Byplan om uttalelse til en søknad om bruksendring og oppdeling av en enebolig til tomannsbolig, spesielt når det gjelder dispensasjon fra kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og parkering. Eiendommen er ikke regulert, og kommuneplanens arealdel er derfor juridisk bindende for området. Boligen ligger innenfor område B i temakart for parkering og uteareal. Det er krav om 3 parkeringsplasser på eiendommen, men eiendommen har kun 2 parkeringsplasser. Dette avviket vurderer vi som av mindre betydning siden området er sentrumsnært og kollektivdekningen er god. Krav til uteoppholdsareal er 30 m2 per boenhet, fordelt på privat uteareal og felles lekeplass, jf. kommuneplanens 4.4. Felles lekeplass skal være minst 50 m2, med minimum bredde på 7 m, og det stilles i tillegg kvalitetskrav. Vi ser at kravene ikke er mulige å oppfylle på tomten. Enkle målinger foretatt i Gisline viser at grøntområdene tilknyttet boligen ikke har en lengde på mer enn cirka 3,5 meter. Dette er svært smalt og uteområdene rundt boligen vurderes derfor som lite egnet til lek og aktiviteter. Det eneste lekeplasstilbudet i nærheten er en offentlig lekeplass med ballbinge og et grøntområde. Denne ligger meter fra boligen, men denne kan ikke erstatte kravet om opparbeidelse av felles lekeplass. Byplan ser det som problematisk at tiltaket medfører betydelige avvik fra kravene til uteoppholdsareal. Byplan vil derfor fraråde det omsøkte tiltaket. Dersom Byggesak etter en vurdering likevel tillater tiltaket, må det stilles krav om frikjøp fra kravet om opparbeidelse av felles lekeplass. Bygningssjefens vurdering: For å dispensere i medhold av pbl er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller 3 av 5

4 Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkeltsaker. Tiltaket det søkes om strider mot flere av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel og gir store avvik. Allerede for eksisterende enebolig er tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen vesentlig overskredet. Eiendommen er liten og har et lite tilpasset uteoppholdsareal. Eksisterende, offentlig friareal og ballbinge, anses ikke å erstatte kravet om opparbeidelse av felles lekeplass. Avstanden, beliggenheten og nødvendig kryssing av flere veier for å komme til eksisterende friareal gir ingen god løsning. Manglende ute- og lekeareal kan åpne for innbetaling av bidrag til kommunen for opparbeiding av konkrete tiltak. Bidrag som kompensasjon kan vurderes i noen tilfeller, f.eks. ved søknad om dispensasjon fra planbestemmelsene. Fordelene med tiltaket må da vurderes opp mot ulempene. Formålet for bruk av bidrag er at utbyggere støtter opparbeidelse av nye, og vedlikehold av eksisterende, offentlige parker/lekeplasser i rimelig nærhet av boligen. Tiltakshaver har i denne saken vurdert mulig frikjøp i søknaden om dispensasjon, men har ikke funnet frikjøp som en god, alternativ løsning. Tiltakets beliggenhet i forhold til flystøy, er i gul sone, på grensen mot rød sone. Kommuneplanens arealdel sier at en støyrapport skal dokumentere at krav til støynivå oppfylles. For å vurdere forholdene stiller kommuneplanens arealdel i tillegg krav til uavhengig kontroll for hhv. prosjektering og utførelse for ivaretakelse av støykontroll. Vurdering av støyforholdene foreligger ikke i søknaden. Det er søkt om unntak fra tekniske krav etter plan- og bygningslovens 31-2, med generelle begrunnelser. Konklusjonen i vår vurdering er at tiltaket med bruksendring til flere leiligheter, strider mot flere grunnleggende bestemmelser for å tilfredsstille et godt bomiljø. Spesielt nevnes manglende uteoppholdsareal og betydelige overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad. Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen at søknaden om bruksendring med opprettelse av ny boenhet strider mot bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Søknad om bruksendring og dispensasjoner til flere boliger avslås på dette grunnlag. Søknaden behandles som om tiltaket er nytt og ikke utført. Dette tilsier at dersom ombygging til leiligheter likevel alt er utført, skal bygningen tilbakeføres til opprinnelig godkjenning. Bygningssjefen har ingen merknader til bruksendring av kjelleretasjen. Bruksendringen omfatter rom i eksisterende enebolig. Kommunen kan ved et eventuelt tilsyn kreve fremlagt dokumentasjon med relevant begrunnelse for mulige avvik fra tekniske krav. Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller 4 av 5

5 Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen søknaden om bruksendring av kjelleretasje å være i samsvar med plan- og bygningsloven, og kan godkjennes. Revidert løsning Dersom ombygging alt er utført, medfører dette avslaget at 2. etg må tilbakeføres som en del av eneboligen. Det skal foreligge en redegjørelse fra søker/tiltakshaver innen , om hvilke tiltak som må gjøres og når disse igangsettes. Det skal foreligge reviderte tegninger dersom løsningen blir noe annet enn tidligere godkjenninger viser. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Det benyttes gebyr for avslag på søknad om dispensasjon, tilsvarende 75 % av gebyr for dispensasjon, og ordinært gebyr for bruksendring av kjeller. Det tas fast gebyr for kart. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Det vises for øvrig til vedlagte orientering samt utdrag fra forvaltningsloven. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Hulda K. Nielsen Saksbehandler Kopi til: Sverre Hoff Eriksen og Beate Vivian Eriksen Ærfuglveien BODØ Vedlegg: Orientering om klageadgang Avslag tomannsbolig og tillatelse bruksendring kjeller 5 av 5