Avslag - søknad om dispensasjon

Transkript

1 Byggesakskontoret Berit Othelie Alsos Hauanveien Fauske Avslag - søknad om dispensasjon Dato: Saksbehandler:...Kjell Arne Skogheim Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2017 Saksnr./vår ref.: /5608 Arkivkode:...122/40 Byggeplass: Alsos, 8093 KJERRINGØY Eiendom: 122/40 Hjemmelshaver/søker: Berit Othelie Alsos Bygningsnr: Tiltakstype: Hytte, sommerhus, fritidsbygg Tiltaksart: Nytt bygg boligformål over 70 m² Søknaden gjelder dispensasjon for oppføring av fritidsbolig. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis avslag på søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel , for oppføring av fritidsbolig på eiendom som ligger i LNFR-område med særlige hensyn til landbruk og kulturmiljø, men i sone som er avsatt til spredt boligbygging. Kfr. også Bygningssjefen finner at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering kan kommunen ikke se at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Følgen er at vilkårene, jf. pbl ikke er til stede for å innvilge dispensasjon. Det foreligger dispensasjon på vilkår fra Statens vegvesen, for overskridelse av byggegrense mot fylkesvei. Det foreligger også avkjørselstillatelse på vilkår fra Statens vegvesen. Det foreligger ikke naboprotester. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Dispensasjonsbehandlingen er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse. Søknaden: Søknaden, med begrunnelse datert , mottatt , gjelder dispensasjon for oppføring av fritidsbolig i LNFR-område med særlige hensyn til landbruk og kulturmiljø, men i sone som er avsatt til spredt boligbygging. Det vises til KPA og Spesielle forhold: Det er ingen særlige forhold knyttet til søknaden. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: Kjell.Arne.Skogheim@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax:

2 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel (KPA) , vedtatt Området er regulert til landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR), med særlige hensyn til landbruk eller kulturmiljø, men er avsatt til spredt boligbygging, jfr. KPA Tiltaket ligger i LNFR-område med særlige hensyn til landbruk og kulturmiljø. Innenfor disse områdene er det vesentlige landbruks- og/eller kulturlandskapsverdier. Viktige landbruksområder er større sammenhengende arealer med dyrka jord, økonomisk drivverdig skog og beiteområder særlig for geit og storfe. Viktige kulturlandskapsverdier inneholder en sammenhengende tradisjon med bebyggelse, bosetting og spor etter menneskelig aktivitet Hovedregel innenfor sonen: «Innenfor LNFR-områder med særlige hensyn til landbruk eller kulturmiljø tillates ikke spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg, eller fradeling til slike formål, med unntak av bygninger og/eller anlegg tilknyttet stedbunden næring. Se unntak i » LNFR - spredt boligbygging Innenfor større sammenhengende LNFR-områder med særlige hensyn til landbruk eller kulturmiljø kan det gis tillatelse til boligbygging innenfor områder vist som LNFR-spredt boligbygging på plankartet. Byggetomten: Tomten ligger i fallende terreng på oversiden av fylkesvei 571. Det foreligger avkjørselstillatelse på vilkår, datert , fra Statens vegvesen. Eksisterende avkjørsel på stedet skal benyttes. Det foreligger dispensasjon på vilkår, datert , fra Statens vegvesen for avvik fra krav til 50 m byggegrense langs fylkesvei. Det stilles bl.a. vilkår om minste avstand på 35 m fra bygning (inkludert takutspring) til senterlinje kjøreveg / evt. gang- og sykkelveg. Det foreligger erklæring om rett til atkomst fra fylkesvei 571 og på vei over naboeiendom gnr 122/3 til gnr. 122/40. Plassering: Tiltaket plassering i plan og høyde er vist på situasjonsplanen. Protester/bemerkninger: Det foreligger ingen protester/bemerkninger. Uttalelser: Det foreligger følgende høringsuttalelse fra Byplankontoret: Den aktuelle tomten har GBNR 122/40. Området på Alsos, Kjerringøy er regulert til LNFR-område med spredt boligbygging for å konsentrere og tilføre fastboende på stedet. Området er således regulert for å holde eiendomsprisene lave, som et insentiv til å bygge i henhold til planen. En dispensasjon vil tilsidesette dette hensynet, som gjør en dispensasjon umulig, jf. plan- og bygningslovens 19-2, andre ledd. De fritidsboligene som finnes innenfor sonen var oppført før området kom inn i kommuneplanen (seneste tatt i bruk 2007 i matrikkelen), og påvirkes derfor ikke av reguleringen. Det er arealer regulert til fritidsbebyggelse i området (H134, H11, H12, H13, H14). En dispensasjon vil svekke formålet med disse reguleringsplanene, samtidig som det svekker formålet LNFR-område med spredt boligbebyggelse. Etter en planfaglig vurdering bør det derfor ikke bør gis dispensasjon fra arealformålet for å bygge fritidsbolig på 122/40. Avslag - søknad om dispensasjon 2 av 6

3 Det foreligger følgende høringsuttalelse fra Kjerringøy kommunedelsutvalg: Kommunedelsutvalget (KDU) stiller seg generelt positiv til utbygging på Kjerringøy. Området det her søkes om er regulert til LNFR-område med spredt boligbygging, jf. KPA KDU har jobbet i mange år for å kunne ivareta muligheten for boligbygging der folk måtte ønske å bo på Kjerringøy. KDU ønsker derfor ikke å støtte søknaden om dispensasjon fra arealformålet for å bygge fritidsbolig på 122/40. Det foreligger følgende høringsuttalelse fra Næring og etablering, landbruk: Jordlovens bestemmelse kommer ikke til anvendelse i denne saken. For at Jordlovens bestemmelser skal komme til anvendelse må en eiendom ha et totalareal på minst 5 da derav minst 3 da fulldyrka jord jfr. Rundskriv M-1/2013 Det foreligger følgende høringsuttalelse fra Nordland Fylkeskommune: Med bakgrunn i lov om kulturminner, naturmangfoldloven og plan- og bygningsloven, herunder fylkesplanen og rikspolitiske retningslinjer, gir Nordland fylkeskommune følgende uttalelse: Planfaglig Så langt vi kan se vil tiltaket ikke være i strid med regional politikk slik dette blant annet er formulert i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Kulturminnefaglig Tiltaket er sjekket mot våre arkiver. Så langt en kjenner til, er det ikke i konflikt med kjente verneverdige kulturminner. Alle kulturminner er imidlertid ikke registrert. Skulle kommunen innvilge søknaden, vil fylkeskommunen derfor vise til tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner, jf. kulturminnelovens 8 andre ledd. Dersom det under arbeidet skulle oppdages gamle gjenstander, ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, må Kulturminner i Nordland underrettes umiddelbart. Det forutsettes at nevnte pålegg bringes videre til dem som skal utføre arbeide i marken. Det er ikke kommet inn noen høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Nordland. Dispensasjoner: Det foreligger søknad om dispensasjon gjengitt som følger: Det søkes om dispensasjon for bygging av fritidsbolig på allerede fradelt tomt regulert for fritidsbolig i 1985, og som i kommuneplanens arealdel fra 2014 er regulert for spredt boligbygging. Begrunnelse: Gjeldende tomt ligger i sin helhet i et forholdsvis bratt terreng, og egner seg lite for bygging av bolig, da det må gjøres til dels store inngrep i det hellende landskapet for å få plass til bygning, parkering, adkomst samt utearealer. Bygging av en mindre fritidsbolig vil derimot gi minimale innvirkninger på natur og landskap, i forhold til bygging av et vanlig bolighus. Fritidsboligen er også tenkt oppført med torvtak, og i materialer og fargevalg som passer inn i området vegetasjon og øvrige topografi. Bygging av fritidsbolig vil grunnet tomtens nevnte beskaffenhet, gi en vesentlig bedre arkitektonisk kvalitet, særlig med hensyn til bygningsvolumer, høyder og plassering, i forhold til bygging av bolighus. Den aktuelle tomta ligger i et område bestående av fritidseiendommer og spredte boliger, slik at bygging av en fritidsbolig ikke vil bryte med øvrige eksisterende bebyggelse. Avslag - søknad om dispensasjon 3 av 6

4 Andre dispensasjoner: Statens vegvesen har i vedtak av med hjemmel i veglovens 29 gitt dispensasjon på vilkår, for overskridelse av byggegrense på 50 m langs fylkesvei 571. Vilkår for dispensasjonen: 1. Minste avstand fra bygning (inkludert takutspring) til senterlinje kjøreveg/ev. gang- og sykkelveg må være 35 meter. 2. Tiltakshaver må selv sørge for nødvendige tiltak med hensyn til skjerming mot støv/støy fra vegen slik at grenseverdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 tilfredsstilles. Slike tiltak må behandles som en del av byggesaken i kommunen. 3. Dersom tiltaket medfører endringer i tilknytning til eiendommens adkomstforhold, må det fortsatt være opparbeidet tilstrekkelig areal til å kunne snu på egen eiendom slik at rygging ut på offentlig veg unngås. 4. Bygningen(e) må ikke tas i bruk til annet formål enn forutsatt i denne dispensasjonen. 5. Dispensasjonen innebærer at det senere ikke kan gjøres gjeldende erstatningskrav for skader og ulemper som eventuelt blir påført bygningen/innretningen på grunn av nærheten til fylkesvegen. 6. Arbeidet må være påbegynt innen tre år fra dispensasjonen er gitt, ellers faller dispensasjonen bort. 7. Det er et vilkår for dispensasjonen at det blir gitt nødvendig godkjenning fra kommunen. Bygningssjefens vurdering: For å dispensere i medhold av pbl er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene i 19-2 annet ledd første og annet punktum må være oppfylt før det er rettslig adgang til å gi dispensasjon. I vurderingen om dispensasjon kan innvilges foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Først og fremst er det de formål som planen skal ivareta som må vurderes opp mot det tiltak det søkes igangsatt. Dispensasjonsvurderingen er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering. Fagmyndighetens uttalelser skal tillegges stor vekt ved avgjørelsen. Hensynet om å ivareta planens intensjon, tilsier at det ikke skal være kurant å dispensere i enkeltsaker. Bygningssjefen legger i sin vurdering av dispensasjonssøknaden til grunn uttalelser fra de hørte myndigheter. I dette tilfelle foreligger det innsigelser både fra Byplankontoret og fra Kjerringøy kommunedelsutvalg. Det framgår av begge uttalelsene at tiltaket ligger i et område som det er jobbet spesielt med å få avsatt for boligbygging. Dette for særskilt å ivareta mulighetene for å tilføre fastboende på stedet i et konsentrert område i bygda. Det ligger i denne reguleringen at bygging i henhold til planen også skal medvirke til å holde eiendomsprisene nede. Det påpekes fra Byplankontoret at det i flere andre områder på Kjerringøy er regulert områder for fritidsbebyggelse og at en dispensasjon i denne saken vil svekke formålet med disse planene, inkl. formålet med LNFR-område avsatt til spredt boligbebyggelse. Avslag - søknad om dispensasjon 4 av 6

5 Bygningssjefen vurderer det slik at med hensyn til formålet i området vil ikke en fritidsbolig medføre ytterligere ulemper i forhold til natur, miljø, kulturminner eller visuelle interesser. Det foreligger heller ingen negative uttalelser om dette. Bygningssjefen må i denne saken legge særlig vekt på de planfaglige uttalelser fra byplankontoret og Kjerringøy kommunedelsutvalg. Bygningssjefen er enig i de vurderingene som gjøres, og mener disse må vei tungt. Bygningssjefen vurderer søknad om dispensasjon for fritidsbolig å være en vesentlig tilsidesettelse av de formål som planen skal ivareta. Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen søknaden å være i strid med plan- og bygningslovgivningen og kan dermed ikke godkjennes. Gebyrberegning: Gebyr er beregnet etter gjeldende betalingsregulativ. Klageadgang: Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Nordland. Klagen skal sendes til Bodø kommune v/byggesakskontoret. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Klageretten gjelder også de som får kopi av dette brev. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Kjell Arne Skogheim Saksbehandler Kopi til: Bjørn Kjelling Terneveien Stig Solli Geodata Bodø Avslag - søknad om dispensasjon 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bodø kommune, Byggesak, Postboks 319, 8001 Bodø. Besøksadresse: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø. Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med kommunens Servicetorg i Postgården. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Avslag - søknad om dispensasjon 6 av 6