1:500. Situasjonskart LEITEHAGEN 27 CASECO TEGNFORKLARING. Sandnes. Eiendom: Jens Laland 47/521. Harald Ole Hansen DATO: Dato:

Transkript

1 :500 TEGNFORKLARING Hus - Eksisterende 27 Husnummer UTM-32 Eiendomsgrense :500 GSPublisherVersion N 4, 5 P P Parkering Norkart 208 GNR./BNR. 47/52 3, 5 27 Terrasse CASECO TLF: SITUASJONSKART Målestokk: D FERDIGGRAD: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE Dato: 47/ :500 MÅLESTOKK: Eiendom: 2, 5 Sandnes A NABOVARSLING Garasjedel som rives P Carport (2 P plasser) P tlf: Stavanger INGRID NETELAND Situasjonskart Uteareal Seksjon 2 Hageareal Innkjørsel

2 A NABOVARSLING GNR. / BNR 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE UTOMHUSPLAN CASECO TLF: MÅLESTOKK: :200 TEGNING NR.: D2 FERDIGGRAD: Jens Laland PROSJEKTNR.: J. Laland J. Laland TILTAKSHAVER: INGRID NETELAND 400 Stavanger tlf: UTEAREAL SEKSJON GNR./BNR. 47/52 P 27 P SPORTS- BODER AVFALL- DUNKER UTEAREAL SEKSJON 2 P TEGNFORKLARING Hus - Eksisterende Carport og bod Uteareal Seksjon 2 Hageareal Innkjørsel P Parkering Innkjørsel Inngang 27 Husnummer Eiendomsgrense :200

3 A NABOVARSLING GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND SNITT A-A E2 : Stavanger tlf: EKSISTERENDE HØYDE PÅ HIMLING BRANN- OG LYDHIMLING CASECO TLF: EKSISTERENDE INNKJØRSEL SEKSJON SEKSJON SEKSJON 2 EKSISTERENDE TERRASSEDEKKE FASTMONTERT MØBEL ELLER TRINN FOR Å OPPFYLLE KRAV TIL RØMNINGSVEI UT VINDU IHT. TEK7 SNITT A-A GSPublisherVersion

4 A NABOVARSLING E3 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND FASADE NORD : Stavanger tlf: Leitehagen 27A FASADE NORD GSPublisherVersion

5 GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND CASECO TLF: A NABOVARSLING FASADE SØR E4 : Stavanger tlf: NY SPORTSBOD FASADE SØR GSPublisherVersion

6 A NABOVARSLING E5 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND FASADE ØST : Stavanger tlf: Leitehagen 27A NY GJESTEPARKERING NY SPORTSBOD FASADE ØST GSPublisherVersion

7 A NABOVARSLING E6 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND FASADE VEST : Stavanger tlf: Leitehagen 27A FASADE VEST GSPublisherVersion

8 A NABOVARSLING E7 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND EKS. FASADE NORD : Stavanger tlf: Leitehagen 27A EKSISTERENDE FASADE NORD GSPublisherVersion

9 GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND CASECO TLF: A NABOVARSLING EKS. FASADE SØR E8 : Stavanger tlf: FASADE SØR GSPublisherVersion

10 A NABOVARSLING E9 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND EKS. FASADE ØST : Stavanger tlf: Leitehagen 27A EKSISTERENDE FASADE ØST GSPublisherVersion

11 A NABOVARSLING E0 CASECO TLF: GNR. / BNR. 47 / 52 - SANDNES KOMMUNE INGRID NETELAND EKS. FASADE VEST : Stavanger tlf: Leitehagen 27A EKSISTERENDE FASADE VEST GSPublisherVersion

12 SØKNAD OM DISPENSASJON - - GNR./BNR. 47/52 - SANDNES KOMMUNE Sandnes kommune Rådhuset, Jærveien Sandnes postmottak@sandnes.kommune.no Utarbeidet av: CASECO Dato: Vårt prosj. nr: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 970 PARAGRAF 2.3 SYVENDE LEDD, VEDRØRENDE OMSØKT TILTAK PÅ GNR./BNR. 47/52 -, SANDNES KOMMUNE Det vises til nabovarsling og søknad om tillatelse til tiltak på samme eiendom. SØKNADEN GJELDER Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsens 2.3 syvende ledd. Det skal være min. 0 m avstand mellom bolig- og eiendomsgrense ved uteplasser. Uteplasser må kunne gi ettermiddagsog kveldssol. Det er planlagt uteoppholdsareal på 2,6 m2 mot sør-sørvest av eksisterende hus for ny omsøkt boenhet i underetasjen, som har mindre enn 0 meter fra husvegg til eiendomsgrense. Vi viser til 3 viktige årsaker til hvorfor fordelene ved tiltaket er klart større enn eventuelle ulemper ved å tillate tiltaket. Dette gjelder kvaliteten på utearealet, likestillingsprinsippet i forhold til naboer og gjenboere, og fordelene ved å tillate en bruksendring av eksisterende bygningsareal som fører til god fremtidig bruk og vedlikehold av kjelleren. KVALITETEN PÅ UTEOPPHOLDSAREALET Uteoppholdsarealet er plassert i en skjermet krok mot sør-sørvest mellom husvegg og fremtidig sportsbod med et utmerket mikroklima med både ly fra nordlig vind og gode solforhold igjennom hele dagen. Uteplassen vil ha lett tilgang til hagemøbler og lignende fra sideliggende sportsbod og ha utsikt over en rolig blindvei, samtidig som det er opp mot hele 9 meter til nærmeste nabohus og eventuelt 2 meter til nærmeste nabogarasje. At uteplassen er plassert i en slik «krok» med vegg på 2 av 4 sider fører til at den får en viss form for privatliv. Videre mener vi at det ikke nødvendigvis vil være noe negativt å ha en slik uteplass med sikt utover en rolig blindvei. For enkelte tror vi dette faktisk hadde vært en foretrukket løsning. LIKHET TIL NABOER OG GJENBOERE Flere av eiendommene i nabolaget er utformet på en slik måte som gjør det vanskelig å oppfylle denne reguleringsbestemmelsen om 0 meter med fri plass fra husvegg til eiendomsgrense. For gjeldende eiendom finnes det rett og slett ikke slikt areal, og det vil være helt umulig å oppfylle dette kravet. Det samme gjelder for alle sideliggende naboer (Leitehagen 25, 27A og 29) som heller ikke har 0 meter fra husvegg til eiendomsgrense på noen av sidene. Såvidt vi kan se har alle disse eiendommene fått innvilget dispensasjon fra dette kravet, og det vil etter vår vurdering ikke være likestilt saksbehandling og heller ikke hensiktsmessig å stille strengere krav til en liten ett-soveroms leilighet i en underetasje i forhold til større sideliggende familieboliger., ved CASECO TLF: E-POST:

13 SØKNAD OM DISPENSASJON - - GNR./BNR. 47/52 - SANDNES KOMMUNE FORDELENE VED Å TILLATE EN BRUKSENDRING AV EKSISTERENDE BYGNINGSAREAL SOM FØRER TIL GOD FREMTIDIG BRUK OG VEDLIKEHOLD Det er svært begrenset hva som kan gjøres for å tilpasse nytt uteareal på en allerede utbygd tomt til spesifikke krav satt i reguleringsbestemmelsene. Og på lik linje med lempelser på krav som ble gitt til de tekniske forskrifter TEK7 for eksisterende byggverk, på bakgrunn av at regelverket er hovedsakelig beregnet for nye bygg, mener vi det samme prinsippet er relevant for slike reguleringsbestemmelser. Bestemmelsen skal sikre tilstrekkelig god kvalitet på uteplassen, men er en bestemmelse som ikke fører til negative konsekvenser for naboeiendommer eller nabolaget som helhet. Den gjelder heller ikke grunnleggende forhold slik som sikkerhet, brannfare eller helse. Det er et forhold som kun vil påvirke gjeldende eiendom og eiendommens brukere, og vår konklusjon er at det kan ikke sies at opprettelse av en ny boenhet i form av en kjellerleilighet med sørvendt uteareal vil være negativt for noen som helst, selv om ett av kravene til uteoppholdsarealet ikke kan oppfylles helt 00%. Det er satt av tilstrekkelig areal, uteplassen har gode solforhold og eiendommen grenser ikke mot en annen boligeiendom på sørvestsiden. Det vil faktisk være mer enn 0 meter til nærmeste boligeiendom mot sørvest som ligger på motsatt side av en rolig blindvei. Fremtidige beboere og Sandnes kommune som helhet vil være positivt tjent med opprettelse av en ny boenhet i Leitehagen 27 og sikring av god fremtidig bruk og vedlikehold fremfor at kjelleren skal stå ubrukt og forfalle. Med Vennlig Hilsen, -, ved CASECO Ansvarlig Søker, ved CASECO TLF: E-POST:

14 SØKNAD OM DISPENSASJON - - GNR./BNR. 47/52 - SANDNES KOMMUNE Sandnes kommune Rådhuset, Jærveien Sandnes postmottak@sandnes.kommune.no Utarbeidet av: CASECO Dato: Vårt prosj. nr: SØKNAD OM NY AVKJØRSEL OG DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS PARAGRAF GARASJE/CARPORT/BOD OG LIGNENDE, VEDRØRENDE OMSØKT TILTAK PÅ GNR./BNR. 47/52 -, SANDNES KOMMUNE Det vises til nabovarsling og søknad om tillatelse til tiltak på samme eiendom. SØKNADEN GJELDER Det søkes om ny avkjørsel og dispensasjon fra kommuneplanens Garasje/Carport/Bod og Lignende, for ny innkjørsel til garasje nærmere enn 5 meter fra eiendomsgrense mot offentlig vei. Nåværende garasje er plassert, meter fra eiendomsgrense mot vei og har innkjørsel parallelt med veien. Nytt omsøkt tiltak innebærer ombygging av denne garasjen til å bli 2 parkeringsplasser i en åpen carport der eksisterende vegger og del av eksisterende tak blir fjernet, mens utkjørselen er prosjektert vinkelrett på offentlig vei. SØKNAD OM NY AVKJØRSEL Søknaden fører til at det blir 2 avkjørsler for eiendommen. Den nye avkjørselen blir kun for Leitehagen 27, mens den eksisterende felles avkjørselen blir hovedsakelig for Leitehagen 27A. Det blir tilrettelagt for en ekstra gjesteparkeringsplass tilknyttet denne avkjørselen, i tillegg til eksisterende parkeringsplasser på Leitehagen 27A sin egen eiendom. Utkjørselen går ut mot en rolig blindvei med lite trafikk, og endringen fører ikke til økt trafikkmengde. Endringen fører hovedsakelig til 2 avkjørsler for 2 hovedboliger, og skal være i henhold til hva som er vanlig for nabolaget. Det vises til nærmeste naboeiendom Leitehagen 25 som har 2 slike innkjørsler for kun én hovedbolig. Her er også parkering vinkelrett på vei med lignende avstand som omsøkt tiltak. At Leitehagen 27 får egen privat innkjørsel til parkeringsplasser, i tillegg til fellesinnkjørselen inn mot Leitehagen 27A mener vi vil være i henhold til hva som er forsvarlig og vanlig for nabolaget, samt at det fører til at Leitehagen 27 kan bruke egen eiendom bedre og mer effektivt med noe mer grøntareal/uteoppholdsareal på sørsiden og mindre areal til garasje og biltrafikk. Vi viser til vedlagt utomhusplan som har avkjørselsplanen inntegnet med målsetting og frisiktslinjer., ved CASECO TLF: E-POST:

15 SØKNAD OM DISPENSASJON - - GNR./BNR. 47/52 - SANDNES KOMMUNE SØKNADEN OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS PARAGRAF GARASJE/CARPORT/BOD OG LIGNENDE Etter vår forståelse og i henhold til kommuneplanens egne ord gjelder avstandskravet til eiendomsgrense mot vei for en garasje. Omsøkt tiltak gjelder en åpen carport med tilsvarende kvaliteter og frisikt på lik linje med biloppstillingsplass på åpen mark. Vi tror derfor at denne søknaden om dispensasjon ikke skal være nødvendig, men vedlegger den her for ordensskyld for at søknadsprosessen ikke får unødvendig opphold eller komplikasjoner. Endringen fører til bedre frisikt også for utkjørselen til Leitehagen 27A og 29, mer åpent areal ut mot veien, og mindre bebygd areal på eiendommen totalt sett ettersom del av eksisterende tak blir omsøkt revet. Vi viser også til forhold beskrevet ovenfor i søknaden om ny avkjørsel. Veien det kjøres ut mot er en rolig blindvei med lite trafikk som kun blir brukt av noen få naboer, og avkjørselen ut fra carporten vil være av tilsvarende kvalitet som for lignende biloppstillingsplasser for hele nabolaget. Med Vennlig Hilsen, -, ved CASECO Ansvarlig Søker, ved CASECO TLF: E-POST: