PlanID Detaljreguleringsplan for Granholtvegen 4. Første gangs behandling.

Transkript

1 Arkiv: Arkivsaksnr: 2015/98-11 Saksbehandler: Rolf Brovold Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging PlanID Detaljreguleringsplan for Granholtvegen 4. Første gangs behandling. Vedlegg: Vedlegg 1: Plankart. Detaljreguleringsplan Granholtvegen 4. Sist datert Vedlegg 2: Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan Granholtvegen 4. Sist datert sider. Vedlegg 3: Planbestemmelser. Detaljreguleringsplan Granholtvegen 4. Sist datert sider. Vedlegg 4: Fasader. Datert side. Vedlegg 5: Geoteknisk vurdering. Multiconsult. Datert sider inkl. to tegninger. Vedlegg 6: Støyrapport. Sweco. Datert sider. Vedlegg 7: Illustrasjonsplan. Datert side. Vedlegg 8: Snitt. 1 side. Vedlegg 9: Plassering av terrengsnitt. 1 side. Saksdokumenter (ikke vedlagt) Gjeldende reguleringsplaner for deler av planområdet. Uttalelsene i forbindelse med kunngjøring oppstart. Møtereferat oppstartsmøte. Saksopplysninger Hensikten med denne planen er å legge til rette for å bygge 6 boenheter på en eneboligtomt på Vikhammer. Beskrivelse av planområdet inkludert planstatus: Granholtvegen 4 består i dag av to eiendommer 4/6 og 4/176. I tillegg ønsker kommunen at reguleringsplanen skal vise gang- og sykkelveg langs Granholtvegen og Ålivegen retning Vikhammerdalen. Dermed berøres også eiendommene 4/123, 3/48 og 4/125.

2 Granholtvegen 4 ligger innenfor fortettingssone C i kommuneplanens arealdel. Dette gir i utgangspunktet krav om 300 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, en BYA på 30 % og 2 parkeringsplasser, samt 1 gjesteparkering pr. enhet. Dette er krav som forslagsstiller ikke klarer å imøtekomme, med en fortetting som er mer på linje med de krav som er definert i fortettingssone A i kommuneplanen. Den aktuelle tomta er ikke regulert fra før. Nabotomta mot vest er regulert (Ålivegen 9), samt at det for Ålivegen og Granholtvegen finnes en reguleringsplan fra 1982 (reguleringsplan for E6 Saxvik Vikhov). Det nye planområdet omfatter deler av disse to planene, men avgrensinga av formålet offentlig veg blir ikke endret, bare endringer innenfor formålet (kjøreveg og gang- /sykkelveg). Med sentral beliggenhet på Vikhammer og med utbygging over mange år er det variert bebyggelse i området, fra eneboliger til leilighetskomplekser. Planområdet har ingen registrerte kulturminner og som eneboligtomt har den heller ikke natureller rekreasjonsverdi for allmennheten. Granholtvegen 4 har atkomst fra Granholtvegen i bunnen av bakken, der hvor Granholtvegen deles i to. Ålivegen/Granholtvegen har ikke noe skille mellom kjørende og gående/syklende innenfor det aktuelle planområdet. Figur 1: Planområdets plassering på Vikhammer. Figur 2: Granholtvegen 4 med dagens avkjørsel (som skal opprettholdes) og bebyggelse. Til venstre i bildet sees Granholtvegen/Ålivegen mot lyskrysset. (Kilde: Google Street View) Spørsmål om tilkobling til vann, avløp og strøm har ingen konsekvenser for reguleringsplanarbeidet. Multiconsult AS har etter terrengbefaring og prøvegraving konkludert med at tomta er trygg og ikke utsatt for kvikkleireskred.

3 Beskrivelse av planforslaget: Med en sentral beliggenhet, er tomta egnet for en fortettet boligbygging. Planforslaget viser en utbygging med en lavblokk i tre etasjer, samt underetasje med parkering. Hver etasje har to boenheter, totalt 6 boenheter. Planforslaget viser byggegrense på 15 meter mot veg og 4 meter mot naboeiendom. I nordvestre hjørne av tomta er byggegrensen mot veg 10 meter. Figur 3: Utsnitt av forslaget til reguleringsplan. Figur 4: Utsnitt av nord-vestre hjørne av forslaget til reguleringsplan, som viser 10 meter byggegrense fra vegen. Den hellende tomta gir utfordringer i å forme terrenget til fordel for leilighetene. Helling mot nord gir en tomt med god utsikt mot sjøen. Alle leilighetene skal få tilgang til et eget privat uteområde på terreng eller veranda, enten mot sør, vest eller øst og alle får veranda mot sjøen mot nord. Bilparkering er vist med totalt 12 plasser, 6 i underetasjen og 6 ute på bakkeplan (det vil si 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, mens bestemmelsene for Sone C krever 3 pr. boenhet.). Utbygger planlegger et bygg med 6 stk. 3-roms leiligheter (2 soverom). På grunn av nærheten til Malvikvegen, kan det bli aktuelt å glasse inn verandaene mot nord. Bygge anlegges med flatt tak og med mulighet for en takterrasse i bakkant av bygget for én av leilighetene. Bygget anlegges på kote 34 (Ålivegen ligger nedenfor på kote 31), og med inntil 12,5 meters gesimshøyde, vil taket bli liggende på kote 46,5. Ålivegen ovenfor tomta ligger på kote 45 til 47.

4 Figur 5: Skisse til fasader i de ulike retningene. Å utforme områdene med tilfredsstillende grøntstruktur og uteoppholdsplasser er i dette tilfellet en utfordring med relativt høy utnytting og at tomta er bratt. I henhold til kommuneplanens arealdel ligger denne tomta i Sone C, som tilsier at eneboliger og tomannsboliger her skal ha 300 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. I Sone A, som ligner mest på den bebyggelsen som planlegges her, skal det være uteoppholdsarealet være 40 m 2 pr. boenhet, hvorav 50 % kan dekkes i fellesløsninger. Kravene til Sone C vil det være umulig å innfri med den type bebyggelse som planlegges her. Utbygger mener at det, med intensjonene om fortetting og med beliggenheten nær sentrum av Vikhammer, må aksepteres en løsning med 80 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav 50 % av dette kan dekkes inn på fellesareal.

5 Figur 6: Illustrasjonsplan. Atkomsten skal opprettholdes på samme sted som i dag. Påkobling for vann og avløp kan skje i Granholtvegen. En større andel tette flater, vil kreve økt kapasitet på overvannshåndtering. Dette skal løses gjennom lokal overvannshåndtering. Med bakgrunn i kommunens ønske planlegges det plass for nedgravde avfallscontainere innenfor planområdet. Planen viser et areal på 6 x 2 meter parallelt med Granholtvegen. Støy: Sveco har på vegne av tiltakshaver foretatt en støyvurdering av tomten. Av vurderingen komme det fram at tomten ligger i gul sone og må tilfredsstille fravik som beskrevet i kommuneplanens arealdel. Ved fasade er det beregnet støynivå over grenseverdien på Lden 62dB fra veitrafikk. Etter kommuneplanens bestemmelser må det etableres minst ett soverom på stille side pr. boenhet. På uteoppholdsareal er det beregnet støynivå under grenseverdi Lden =55 db sør for nytt boligbygg. Alle boenheter vil ha en uteplass under grenseverdi på sørsiden. Det må også etableres en lekeplass sør for bygget for å tilfredsstille bestemmelsene i kommuneplanen. Innendørs støyberegninger viser at vinduer mot støyutsatt side må ha et lydreduksjonstall på Rw + Ctr = 30 db for å tilfredsstille krav til innendørs støynivå. Rådmannens vurdering I tillegg til de to eksisterende reguleringsplanene som er nevnt i saksframlegget ovenfor, så går også den foreslåtte planområdegrensa for «Områdereguleringsplanen for Vikhammer Sentrum» i den nordlige eiendomsgrensa for Granholtvegen 4.

6 Rådmannen ser spesielt to utfordringer med det planforslaget som nå er lagt fram til behandling. Det er størrelsen på bygget/antall leiligheter og størrelsen på utearealet. Bygget: Den aktuelle tomta ligger ca. 200 meter fra lyskrysset på Vikhammer. Med en så sentral beliggenhet mener rådmannen at det er riktig å vurdere en tettere utnytting enn det kommuneplanens arealdel sier. I tillegg har det på tomta vest for Granholtvegen 4 blitt reist to hus med til sammen 4 leiligheter (se bildet nedenfor). Dette er også bygg som skiller seg fra de tradisjonelle eneboligene i nabolaget. Figur 7: Granholtvegen 6A til C, med deler av tomta til Granholtvegen 4 i venstre billedkant. (Kilde: Google Street View) Etter som reguleringsplanen legger til rette for et større bygg, vil det kaste mere skygge enn dagens bolig. Sol-skygge analysen fra vårjevndøgn kl viser at ny bebyggelse vil kaste større skygge mot eksisterende bebyggelse i Granholtvegen 2 og Ålivegen 1 (se bilder nedenfor). Uavhengig av at ny bebyggelse vil kaste større skygge, vurderer rådmannen at solforholdene til Granholtvegen 2 og Ålivegen 1 i svært liten grad vil bli endret med en større bebyggelse. Årsaken til dette er at boligene ligger i et svært skrått terreng mot nord, slik at landskapet kaster skygge mot de to aktuelle boligene. Landskapets påvirkning på solforholdene anses som større en ny bebyggelse. Figur 8: Sol-skygge analyse, eksisterende bebyggelse ved vårjevndøgn kl

7 Figur 9: Sol-skygge analyse, fremtidig bebyggelse ved vårjevndøgn kl Den sentrale beliggenheten i Vikhammer, samt at det allerede et tillatt en fortetting med blokkbebyggelse i området er avgjørende for at rådmannen mener det kan tillates en fortetting med 6 boenheter i Granholtvegen 4. Samtidig mener rådmannen at en fortetting i svært liten grad vil påvirke solforholdene til omkringliggende bebyggelse. Utearealet: I planen er det valgt en løsning med 80m² uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav 50% av dette kan dekkes inn på fellesareal. Dette er langt under kravet på 300 m² pr. boenhet i sone C. Ettersom tomten er i ulendt terreng kan det være utfordrende å plassere uteoppholdsareal og da spesielt lekeplassen slik at det blir mulig å opparbeide og benytte den. I bestemmelsen står det at uteoppholdsarealer inkludert lekeplasser skal utformes etter prinsippet universell utforming. I tillegg er støy en viktig faktor. For at man skal kunne tillate mindre uteoppholdsareal pr. boenhet enn det som er kravet i henhold til kommuneplanens arealdel, må kvalitetskrav i bestemmelsen til kommuneplanens arealdel oppfylles. Disse er vist nedenfor: Kvalitetskrav: - Skal ha en solrik beliggenhet og være skjermet mot forurensning, støy, sterk vind og trafikk - Utendørs støynivå maks. 55 db Lden - Arealer brattere en 1:3 skal ikke regnes med - Privat og felles uteoppholdsareal skal ligge i tilknytning til boenhetene Det er utarbeidet en sol-skygge analyse og av den ser man at det uavhengig av plassering av uteoppholdsareal på tomten vil være lite sol etter kl , og fra kl er all sol borte. Tomtens beliggenhet skaper utfordringer med tanke på solforhold, ettersom den ligger i et sterkt skrånet terreng mot nord. Naturgitte forhold i området skaper med andre ord problemer med en solrik beliggenhet. For å utnytte solen i området best mulig må derfor uteoppholdsareal plasseres mot sør. Ved å plassere uteoppholdsarealene i sør vil man også i størst mulig grad skjerme mot trafikk og forurensing, da det er dette området som ligger lengst unna vei. Samtidig som blokken vil skjerme mot vei. Beregninger i støyrapporten viser at det sør for boligblokken vil bli et støynivå under grenseverdien Lden =55 db.

8 Ettersom tomten ligger i et bratt terreng kan det være nødvendig med terrengjusteringer for å tilfredsstille kravet om minimum 80 m² uteoppholdsareal pr. enhet, dette fordi areal brattere en 1:3 ikke skal medregnes. Rådmannen vurderer at kravet om at både felles og privat uteoppholdsareal skal ligge i tilknytning til boenhetene er innfridd. På bakgrunn av det overnevnte kan man si at kvalitetskravene i bestemmelsen i kommuneplanens arealdel er tilfredsstilt på best mulig måte under de naturgitte forutsetningene på tomten. Dette med forbehold at utomhusplanen, som skal utarbeides i forbindelse med byggesaken, viser at kravet om stigningsgrad blir tilfredsstilt. Rådmannen vurderer at det av kan tillates 80m² pr. boenhet, der 50% kan dekkes i fellesløsninger. Forutsetningen for å tillate dette er at kvalitetskravet i kommuneplanens arealdel om uteoppholdsareal, «Arealer brattere en 1:3 skal ikke regnes med», blir tilfredsstilt. Følgende må tas inn i bestemmelse 2.2 Uteoppholdsareal: «Arealer brattere enn 1:3 skal ikke regnes med i uteoppholdsareal pr. boenhet». Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven og 12-11, vedtas at detaljreguleringsplan for Granholtvegen 4 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, på følgende vilkår: Følgende setning tas inn i reguleringsbestemmelse 2.2 uteoppholdsareal: «Arealer brattere enn 1:3 skal ikke regnes med i uteoppholdsareal pr. boenhet».