Overhalla formannskap

Transkript

1 Møteinnkalling Utvalg: Overhalla formannskap Møtested: Kommunestyresalen, Adm.bygg Dato: Tidspunkt: (12:00 - Se nedenfor!) De faste medlemmene innkalles med dette til møtet. Den som har gyldig forfall, eller ønsker sin habilitet i enkeltsaker vurdert, melder dette så snart som mulig på telefon Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling. Møte starter etter kommunestyremøte Per Olav Tyldum Ordfører Torunn Grønnesby Formannskapssekretær Side1

2 Sakliste Utvalgssaksnr PS 51/14 Innhold Svenningsveien Invest AS: Søknad om rammetillatelse og dispensasjoner for bygging av 24 leiligheter. Side2

3 Overhalla kommune - Positiv, frisk og framsynt - Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2014/ Saksbehandler: Terje Indgjerd Saksframlegg Svenningsveien Invest AS: Søknad om rammetillatelse og dispensasjoner for bygging av 24 leiligheter. Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 51/ Rådmannens innstilling 1. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl. 19 dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt til å bygge 24 leiligheter på området hvor bestemmelsene sier maksimalt 18 boenheter/leiligheter 2. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl. 19 dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt til å bygge med pulttak og lav takvinkel. 3. Overhalla kommune gir i henhold til Pbl rammetillatelse til bygging av til sammen 24 leiligheter med felles parkeringskjeller på eiendommen gnr. 45 bnr. 17 fnr. 12 som vist i følgende godkjente tegninger : Innhold Situasjonsplan 1 : 1000 Plantegninger - 4 etasjer 2 Snitt 4 Fasader Dato Følgende firma godkjennes for ansvarsrett etter Pbl. 22 og 23 i tiltaksklasse 2 i denne byggesaken : Firma / kontaktperson Fagfelt Ansvar for funksjonen Bergersen Arkitekter AS, v/ Gunnar Stenberg, P.b Sentrum, 7415 Trondheim. Rambøll Norge AS, v/ Rolf H. Røsand, P.b Sluppen, 7493 Trondheim Bygning. Arkitektur Søker Prosjektering Sentral godkjenning Geoteknikk Prosjektering Ja Ja Side3

4 Hjemmel for vedtaket er: Søknaden godkjennes etter Plan- og bygningsloven 20-1og 19 m. fl. og tilhørende forskrifter TEK-10 og SAK-10, og delegasjonsreglementet kap. III pkt. c.iii.9. Side4

5 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Søknad om rammetillatelse Mattias Duong Minh Hoang Phuong I Overhalla hotell - Boliger DEL2 Bergersen Arkitekter AS (tegninger) I Reguleringsplan - vedtak i sak Formannskapet Overhalla 10/ I Energistrategi Bergersen Arkitekter S Svenningsveien Invest AS: Søknad om rammetillatelse og dispensasjoner for bygging av 24 leiligheter. I Situasjonskart med naboeiendommer. Terje Indgjerd Saksopplysninger Svenningsveien Invest AS som tiltakshaver søker om rammetillatelse for bygging av til sammen 24 leiligheter på eiendommen gnr. 45 bnr. 17 fnr. 12. Overhalla kommune er også grunneier her. Som fester står Overhalla Hotell Invest AS. Prosjektet består av totalt 24 leiligheter i 3 etasjer og med parkering og boder i kjelleren. Leilighetene er fordelt på 4 bygninger med 2 leiligheter i hver etasje. 2 og 2 bygninger er knyttet sammen med trapp og heis. Tiltakshaver søker om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene fra 18 til 24 boenheter og om pulttak i stedet for saltak. Søknaden behandles etter Plan- og bygningsloven 20-1og 19 m. fl. og tilhørende forskrifter TEK-10 og SAK-10. En må også ta stilling til om bygningen må oppfylle energikrav som passivhus. I vedtak i kommunestyrets sak 2010/ angående oppstart av detaljregulering av området pkt. 2 heter det: Det gis følgende føringer for planarbeidet: Kommunen stiller som bortfester krav til at utbygging gjøres energieffektiv i henhold til passivhusstandard og energimerke A. Energi ble ved sluttbehandling av planen ikke tatt med som krav i reguleringsbestemmelsene. I planbeskrivelsen pkt. 7.8 Energiløsninger ble følgende formulering tatt inn: I tråd med intensjonene i kommunens klima- og energiplan, så vil det bli stilt krav til og/eller gitt stimulering til at boliger bygges som energieffektive passivhus (energimerke A). Dette vil bli ivaretatt ved salg av arealer og i forbindelse med byggesak. En vurdering av formelt handlingsrom tilsier at utbygger ikke kan pålegges et særskilt energikrav utover TEK-10 som fester på en eksisterende bebygd festetomt. Et slikt krav kunne blitt ivaretatt ved etablering av et nytt festeforhold/tomtesalg, men ikke ved videreføring av eksisterende festekontrakt. I dialogen mellom kommunen og utbygger har likevel utbygger presentert en energivurdering som på enkeltpunkter er bedre enn TEK-10. Reelt sett er dermed Side5

6 spranget opp til passivhus-nivå relativt lite, og kommunens intensjoner om å bidra til mer energieffektive løsninger enn teknisk standard, er slik sett ivaretatt så langt det har vært mulig. I en tenkt situasjon der utbygger ved en senere anledning eventuelt ønsker å overføre festekontrakten til ny eier, vil det bli stilt krav til at det fra da av skal bygges i samsvar med den til enhver tid gjeldende passivhus-standarden NS3700, jmf. planbeskrivelsen for området punkt 7.8. Følgende firma og personer søker om ansvarsrett i tiltaksklasse 1 i denne byggesaken: Firma / kontaktperson Fagfelt Ansvar for funksjonen Bergersen Arkitekter AS, v/ Gunnar Stenberg, P.b Sentrum, 7415 Trondheim. Rambøll Norge AS, v/ Rolf H. Røsand, P.b Sluppen, 7493 Trondheim Bygning. Arkitektur Søker Prosjektering Sentral godkjenning Geoteknikk Prosjektering Ja Ja Side6

7 Kartet viser hele utbyggingen. Byggetrinn 1 er vestre halvparten med 2 bygg og evt. med kjelleren til 2. og siste byggetrinn. Side7

8 Vurdering Nabovarsel: 11 naboer er varslet pr. rekommandert brev sendt Er bekreftet varslet. Planstatus: Område for boligbebyggelse i henhold til Reguleringsplan for Ranemsletta område A og E. Tiltakshaver søker om dispensasjon etter Pbl. 19 fra reguleringsbestemmelsene pkt til å bygge 24 leiligheter på området hvor bestemmelsene sier maksimalt 18 boenheter/leiligheter. 24 leiligheter gir en høyere utnyttelse av en sentrumsnær tomt. Reguleringsbestemmelsene stiller i pkt bare krav til en tomteutnyttelse på mellom 42 % og 50 % BYA. Her vil det bli omtrent bare 27 % inkludert parkeringsplassene. Det vil likevel bli en høg utnyttelse på grunn av bygging i 4 etasjer. Bruttoarealet av alle etasjer inkludert terrasser/ balkonger og parkering vil gi en utnyttelse på 88,6 % av grunnarealet av felt A2 i planen. Kravet i reguleringsbestemmelsen kan oppfylles senere med mer bygging på eiendommen. Tiltakshaver søker om dispensasjon etter Pbl. 19 fra reguleringsbestemmelsene pkt til å bygge med pulttak og lav takvinkel. Dette vil gi et lavere bygg som er en stor fordel for naboen ovenfor dette huset. For blokkbebyggelse i flere etasjer er det mest vanlig å bygge med flatt eller lett skrånende tak. Energikrav (TEK-10 14): Bygningen må oppfylle energikravet for boliger etter 14 i TEK-10. Det er for eksisterende festeforhold som nevnt ikke mulig å stille strengere krav enn hva lover, forskrifter og reguleringsbestemmelser sier. For nye tomter kan kommunen stille slike krav i skjøte / festekontrakt. Tiltakshaver har planer om å oppfylle energikravene i forskriften med god margin, men ikke helt opp til passivhusstandard. Ansvarsrett (Pbl. 22 og 23 og SAK-10 6 og 9 til 14): Begge firmaene som søker om ansvarsrett har sentral godkjenning innen området de søker om ansvarsrett for. Rambøll AS er også godkjent for ansvarsrett tidligere i Overhalla kommune. De er da godkjent lokalt i hvert tilfelle. Veg, parkering, vatn og avløp: Situasjonsplanen viser adkomst, garasje og gjesteparkering. Kjelleretasjen er parkering for 24 biler. Innkjøringen er fra vest. Gjesteparkering er sør for bygningene med gangveger opp til inngangene. Det er god garasje og god plass til parkering av minst 12 biler. Dette er akkurat etter kravet til boligbygg med flere leiligheter eiendommer etter egne vedtekter til Plan- og bygningsloven for Overhalla kommune og reguleringsbestemmelsene pkt I kjelleren er det 3 HC-parkeringsplasser og det er 1 HC-plass på gjesteparkeringen. Reguleringsbestemmelsene pkt krever minst 4 slike plasser. Universell utforming / tilgjengelighet i boliger (TEK-10 12): Reguleringsbestemmelsene pkt 1.5 stiller krav om universell utforming av bygg og uteplasser. TEK-10 stiller bare krav om tilgjengelighet for boligbygg. Universell utforming berører blant annet også kontraster, golvoverflate, skilting og akustikk. Side8

9 Avfallsplan (TEK til 9-9): Nybygg / tilbygg over 300 m2 krever utfylling av en avfallsplan. Etter at byggingen er ferdig så skal denne planen oppdateres med de faktiske mengder avfall og sendes inn. Side9