Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: Petter Aar Saksframlegg 34/310 - Gartnevegen - Ettrinn - Enebolig Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 for oppføring av enebolig og garasje. Namsos kommune gir i medhold av 20-1 i plan- og bygningsloven tillatelse til å bygge ny enebolig og garasje på eiendommen gnr. 34 bnr. 310, Gartnervegen, 7822 Bangsund, jfr innsendt situasjonskart mottatt her og tegninger mottatt Det delegeres til rådmann å behandle mindre endring i byggesaken. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer blant annet energikrav etter TEK10. Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. Pbl. 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Avkjørsel skal anlegges i henhold til reguleringsplan. Eiendommen skal tilknyttes offentlig vann og avløpsanlegg. Søknaden skal være innlevert og godkjent av Namsos bydrift før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes.

2 Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. Pbl ledd. Kopi av denne tillatelsen samt godkjente tegninger skal være tilgjengelig på byggeplassen. Følgende godkjennes som ansvarlige foretak i medhold av plan- og bygningsloven 23-1: Foretak: BoligPartner AS ( ) Byggmestrene Ulsund & Lindseth AS ( ) SØK tiltaksklasse 1 Galguften Betongpumping AS ( ) Godkjenningsområde Bygningsutforming, trehus og våtrom, ventilasjon, grunnmur og fundament Ansvarlig for hele tiltaket Oppføring av bolig, montering ventilasjon Ringmur, støpe plate og pipe Murmestrene Tisløv AS ( ) Membran og flisarbeider, fall til sluk Weider Rør AS ( ) Vann, avløp og sanitær Vann, avløp og sanitær Glømmen Entreprenør AS ( ) Gravearbeider Grave og fyllingsarbeider Siving Robert Williamsen AS ( ) Ansvarsrett som uavhengig kontrollerende i tiltaksklasse 1. ( )

3 Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 27, 28. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 20-1 og Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret og sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Pan, byggesak og teknisk drift.

4 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /310 - Gartnervegen - Ettrinn - oppføring av enebolig Byggmestrene Ulsund og Lindseth AS I Uavhengig kontroll gnr 34 bnr 310 Håvard Davidsen I Vedr. Byggesak Gartnerveien Håvard Davidsen Situasjonskart I Revidert situasjonsplan Håvard Davidsen I Garasje plantegning Håvard Davidsen I Ansvarsrett PRO BoligPartner Håvard Davidsen I Disp søknad 34/310 Håvard Davidsen U Vedr. Gartnerveien boligfelt Øystein Bjorøy S /310 - Gartnevegen - Ettrinn - Enebolig Vedlegg 1 Situasjonskart 1:500 2 Tegninger 3 Reguleringsplan med bestemmelser

5 Saksopplysninger Søknaden: Vi viser til søknad mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling i Namsos kommune den Søknaden er vedlagt: tegninger, nabovarsel, ansvarsretter, gjennomføringsplan, TEK sjekk Ettersendt: Situasjonskart Ansvarsrett Uavhengig kontroll Revidert situasjonskart Plan tegning av garasje PRO ansvarsrett Komplett søknad: Tiltaket: Det søkes om å bygge ny enebolig og garasje. Areal: Areal BRA 1. Etg 97m² 2. Etg 47m² Garasje 46,5m² BRA totalt 190,5m² BYA totalt 160m² Grad av utnytting 0,2 Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til midte veg, annen bygning eller nabogrense. Plan- og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert noen merknader i saken. Plangrunnlag/dispensasjon Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Gartnervegen boområde, stadfestet Reguleringsplanen innehar ikke byggegrense mot sjø. Da planen er vedtatt med hjemmel i ny plan- og bygningslov, er det krav om byggegrense mot sjø i plan. Dersom så ikke er tilfelle, innebærer dette dispensasjon fra 1-8. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 av ved vurdering av dispensasjon, må ikke hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved en dispensasjon må være større enn ulempene. Hensynet bak pbl 1-8 er å hindre ytterligere privatisering av strandsonen, samt sikre allmennheten tilgang til strandsonen.

6 Søkers begrunnelse for dispensasjon er gjengitt nedenfor; Det er det første huset som føres opp. Det er ikke solgt noen andre. Detter kan dermed være førende for videre bebyggelse. Dette gir rom for garasje med 2 oppstillingsplasser. Søk. Også disp ifra pbl 1,8 (100m regel) Ved dispensasjon fra reguleringsplan etter plan- og bygningsloven 19 skal regionale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og derved må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser før vedtak fattes. I denne saken anser en at sektormyndighetenes ansvarsområde ikke berøres og at det kan fattes positivt vedtak i saken uten at den er sendt til uttalelse. Tiltaket ligger i en godkjent reguleringsplan hvor det ikke er byggegrense mot sjø. Når det ikke er nedre byggegrense må hver og en som søker om tiltak søke om dispensasjon fra reguleringsplanen for at den er innenfor 100 meters beltet fra sjø. I reguleringsplaner vedtatt med hjemmel i tidligere plan- og bygningslov var det lagt til grunn at byggegrense mot sjø og elv, ikke gjaldt hvor det var et regulert område. Dette ble endret ved den nye loven. Hvorfor slik byggegrense ikke er inntegnet i reguleringsplan for Gartnervegen boområde, er ukjent for saksbehandler. For å kunne gi dispensasjon, må ikke hensynet bak den bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon må være større enn ulempene. I og med at området er regulert til boligformål, kan ikke administrasjonen se at hensynet bak 1-8, hindre privatisering av strandsonen, bli vesentlig tilsidesatt i denne saken. Fordelene for søker anses større enn eventuelle ulemper for allmennheten. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra 1-8 anses å være oppfylt. På reguleringskartet er det inntegnet plassering av husene. I bestemmelsene er det ikke sagt noe om at denne plasseringen er veiledende. I situasjonskartet fra søker er ikke omsøkte hus i tråd med reguleringskartet. Det må således foretas en dispensasjon for plassering som omsøkt. Søker har anført muligheter for garasje med to biloppstillingsplasser som begrunnelse for dispensasjon. Hensynet bak plassering som inntegnet i reguleringskartet er ukjent for saksbehandler, men man kan gå ut fra at ønsket var en enhetlig utforming av området. Dette er det første huset som bygges med hjemmel i denne reguleringsplanen. I forhold til inntegnet hus og garasje på reguleringsplanen har ansvarlig søker flyttet hus lengre inn på tomten og satt garasje foran på siden som hovedinngang er på. Løsning som er omsøkt gir en bedre utnyttet gårdsplass. Administrasjonen anser fordelene større enn ulempene for plassering som omsøkt. Miljøforhold: Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet. Universell utforming: Ansvarlig søker skal sørge for at prosjektet planlegges og gjennomføres med et bevisst fokus på universell utforming og at tiltaket tilrettelegges på en slik måte at det gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede. Teknisk forskrift (TEK) setter krav til byggverk og produkter til byggverk. Kravene skal ivareta personlig og materiell sikkerhet, helse og miljø og sikkerhet. Generelle krav til brukbarhet finnes i forskriftens 10-1, og er ytterligere detaljert i forskriftens

7 10-2 til Det forutsettes at de hensyn som forskriften omfatter legges til grunn for planlegging og prosjektering av tiltaket, dette gjelder også tilrettelegging av utearealer, planløsning, utforming av kommunikasjonsveier og tekniske hjelpemidler. Utforming og tilpasning: Plan- og bygningslovens 29-1 pålegger kommunen å vurdere om tiltak som omfattes av pbl. tilfredsstiller kommunens skjønn vedr. skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Vi anser at omsøkt tiltak tilfredsstiller kravene jfr. pbl Avkjørsel: Avkjørsel skal anlegges i henhold til reguleringsplan. Avkjørsel må opparbeides i henhold til kommunens tekniske bestemmelser. Tekniske krav til byggverk: Det vises til bestemmelse i teknisk forskrift (TEK10 til plan- og bygningsloven) kap. 12 vedrørende planløsning og bygningsdeler i byggverk. Vannforsyning og kloakk: Eiendommen skal tilknyttes offentlig vann og avløpsanlegg. Søknaden skal være innlevert og godkjent av Namsos bydrift før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes. Grunnforhold: Det er i søknaden krysset av for at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, flom og skred, jfr. plan- og bygningslovens 28-1 og TEK 7-2 og 7-3. Dersom det skulle oppdages ustabile masser skal ansvarlig søker iverksette nødvendige tiltak eventuelt utrede behov for ytterligere geoteknisk undersøkelse av området. Avfall: Avfall fra byggeplassen skal behandles i henhold til forurensningsforskriften. Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Ansvar: BoligPartner AS ( ) søker om ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) for bygningsutforming, trehus og våtrom, ventilasjon, grunnmur og fundament i tiltaksklasse 1. Glømmen Entreprenør AS ( ) søker om ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) for gravearbeider og ansvarlig utførende (UTF) for gravearbeider og fyllingsarbeider i tiltaksklasse 1. Weider Rør AS ( ) søker om ansvarsrett som ansvarlig prosjekterende (PRO) og ansvarlig utførende (UTF) for vann, avløp og sanitær i tiltaksklasse 1.

8 Murmestrene Tisløv AS ( )søker om ansvarsrett som ansvarlig utførende (UTF) for membran, flisarbeider og fall til sluk i tiltaksklasse 1. Galguften Betongpumping AS ( ) s søker om ansvarsrett som ansvarlig utførende (UTF) for ringmur, støpe plate og pipe i tiltaksklasse 1. Byggmestrene Ulsund & Lindseth AS ( ) søker om ansvarsrett som ansvarlig søker (SØK) for hele tiltaket og ansvarlig utførende (UTF) for oppføring av bolig og montering av ventilasjon i tiltaksklasse 1. Siving Robert Williamsen AS (org.nr ) søker om ansvarsrett som uavhengig kontrollør for bygninger og installasjoner i tiltaksklasse 1. Konklusjon Med bakgrunn i ovennevnte saksfremstilling anbefaler rådmannen plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 for oppføring av enebolig og garasje. Namsos kommune gir i medhold av 20-1 i plan- og bygningsloven tillatelse til å bygge ny enebolig og garasje på eiendommen gnr. 34 bnr. 310, Gartnervegen, 7822 Bangsund, jfr innsendt situasjonskart mottatt her og tegninger mottatt Det delegeres til rådmann å behandle mindre endring i byggesaken. Merknader / vilkår for godkjenningen: Det er ansvarlig søkers ansvar at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer blant annet energikrav etter TEK10. Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre typer kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å undersøke dette før graving igangsettes. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse. Skjema vedlegges. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. Pbl. 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Avkjørsel skal anlegges i henhold til reguleringsplan.

9 Eiendommen skal tilknyttes offentlig vann og avløpsanlegg. Søknaden skal være innlevert og godkjent av Namsos bydrift før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. Pbl ledd. Kopi av denne tillatelsen samt godkjente tegninger skal være tilgjengelig på byggeplassen. Følgende godkjennes som ansvarlige foretak i medhold av plan- og bygningsloven 23-1: Foretak: BoligPartner AS ( ) Godkjenningsområde Bygningsutforming, trehus og våtrom, ventilasjon, grunnmur og fundament Byggmestrene Ulsund & Lindseth AS ( ) SØK tiltaksklasse 1 Galguften Betongpumping AS ( ) Ansvarlig for hele tiltaket Oppføring av bolig, montering ventilasjon Ringmur, støpe plate og pipe Murmestrene Tisløv AS ( ) Membran og flisarbeider, fall til sluk Weider Rør AS ( ) Vann, avløp og sanitær Vann, avløp og sanitær Glømmen Entreprenør AS ( ) Gravearbeider Grave og fyllingsarbeider Siving Robert Williamsen AS ( ) Ansvarsrett som uavhengig kontrollerende i tiltaksklasse 1. ( )

10 Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 27, 28. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt.