Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /09 TILTAKSHAVER: AKASIE BYGG AS, GRETEBAKKEN 14, 4355 KVERNELAND

Transkript

1 Byggesaksutvalget sak 17/10 - vedlegg 15 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : Madeleine Steinert Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /09 Revisjon KLAGE PÅ VEDTAK I D SAK 510/2009 GODKJENNING AV TILTAK PÅ GNR:62/ BNR: 741 TILTAKSHAVER: AKASIE BYGG AS, GRETEBAKKEN 14, 4355 KVERNELAND Dokumenter i saken: 1. Dok 25 Oversiktskart, M 1: Dok 9 Detaljkart med godkjent tiltak, M 1: Dok 25 Flyfoto M 1: Dok 25 Reg.bestemmelser og kart 5. Dok 8 Tegninger 6. Dok 14 Søknad om dispensasjon og ny nabovarsel 7. Dok 18 D- sak 510/2009- datert Dok 19 Klage av naboer, datert Dok 22 Bilder utførte byggearbeidene 10. Dok 22 Bilder som viser innsyn på naboeiendommene mot nordøst fra godkjent terrasse i andre etasje av omsøkt bolig 11. Dok 21 Merknad fra naboer datert Dok 24 Merknad fra naboer datert Dok 26 Sak 136/09 i utvalg for byutvikling Dok 28 Merknad (brev ) fra naboer vedr. Rådmannens innstilling, Fakta: Bygningssjefen viser til d sak 510/ 2009 hvor det er blitt godkjent carport i nabogrense mot nord og terrasse i andre etasje av boligen. Terrassen som går rundt nordre hjørne av huset danner del av ny utvendig trapp til ny inngang i andre etasje mot nordvest. I tillegg har bygningssjefen godkjent at de 2 bodene som er blitt godkjent i d sak 390/ 2008 i nabogrense mot nordøst flyttes og sammenbygges med boligen mot samme side. Når det gjelder ny trapp så er den opprinnelig blitt godkjent mot nordøst, i d sak 390/2008. Trappen er ikke blitt bygd i samsvar med godkjente tegninger. Endret plassering av trappen (mot nordvest) har bygningssjefen godkjent i d sak 510/ Bygningssjefen har vært på befaring ( ). Dette på grunn av at naboer gjorde oppmerksom på at carport er blitt sammenbygd med boligen, noe som medfører krav om dispensasjon fra pbl (4m avstandskrav/ samtykke fra naboer). Carport er blitt behandlet som frittliggende bygg. På grunn av liten avstand til boligen stilte bygningssjefen Side 1 av 6

2 krav om at carport må bygges i EI 30 konstruksjon, noe som er overholdt av tiltakshaver. Carport som den er bygd nå (kfr. befaring) danner en fysisk forbindelse til boligen/ terrasse/ trapp. Dette betyr en endring i forhold til godkjente tegninger og krav om dispensasjon fra pbl. 70.2/ nabosamtykke. Bygningssjefen har i d sak 390/ 2008 godkjent oppholdsrom i kjelleren. I sammenheng med siste befaringen er det blitt oppdaget at det er innredet kjøkkenkrok i kjellerstuen, noe som ikke har vært påtegnet på godkjente tegningene (se bygningssjefens vurdering nedenfor) mottok bygningssjefen nabomerknad hvor det vises til sak 136/ 09 (mindre vesentlig endring av plan 85118, søknad om deling av tomt gnr 62 bnr. 374) behandlet i utvalg for byutvikling Byplansjefen tok i vedtaket hensyn til naboprotest som går på innsyn som følge av planlagt terrasse på carport nærmere enn 4m fra nabogrense. Vedtaket i d sak 510/2009 er blitt påklaget av naboene på gnr.62/ bnr.740; gnr.62/ bnr.655; gnr.62/ bnr.606 i brev datert Klagens innhold: Naboer mener det er feil av kommunen å tolke omsøkte carport som frittliggende. Omsøkte carport er sammenhengende med bolig, noe som krever samtykke fra naboer om det skal bygges i grensene ihht Når det gjelder terrassen så oppfattes den som del av carport. Dette begrunnes med at det er umulig å bygge en slik terrasse/ balkong hengende i løse luften? Den må dermed anses som del av omsøkte carport. I tillegg hevdes det at tiltakshaver selv har beskrevet terrassen over carport som takterrasse i sine tegninger. Det største ankepunktet er at med tillatelse til omsøkt terrasse vil det ikke være mulig med usjenert opphold utendørs,. Naboer har kommet med foreslag om at terrassen gis samme arrondering som ellers i nabolaget, slik at alle parter opprettholder kvalitative oppholdssteder på egne tomter. I klagen refereres til Plan- og bygningsloven 74 nr.2 Planløsning og utseende og videre til til Retningslinjer for saksbehandler pbl 74 nr. 2 anvendelse av sjønnhetsparagrafen : I denne sammenheng skriver naboer: Kommunen legger vekt på 4m avstandskrav, men vi mener det er høyden på terrassen som må legges til grunn for vurdering etter PBL 74 nr.2. hele inngangspartiet med trapper, boder og terrasse oppå carport ikke tilfører fasaden på denne boligen, eller nabolaget i sin helhet, gode kvaliteter. Det hele fremstår som fremmed i forhold til annen bebyggelse. Det oppfattes mistilpasset, på en ellers stram bolig. Huses ville videre sett mer symmetrisk ut med to like boder, ikke en med skråtak og en med terrasse over. I klagen er det også henvist til at det siste nabovarsel inneholdt en søknad om dispensasjon som ikke var særlig begrunnet slik pbl 7 stiller krav om. I tillegg informeres om at flere tilstøtende naboer ikke har mottatt alle søknadene, og da særlig hva angår dispensasjonssøknaden. Dette er brudd på regler for saksbehandling/ søknadsprosess. I tillegg gjøres i klagen oppmerksom på at de kriterier som 74 nr 2 gir anvisning på (skjønnhetshensyn), ligger utenfor det som direkte skal vurderes etter 70 slik at det etter disse to paragrafer må foretas to selvstendige vurderinger. Nyttes begge hjemler, må dette fremgå av vedtak i saken. Om bruken av 74 nr 2 vises til rundskriv H-20/89. Videre refereres til Rundskriv H- 18/ 90 fra kommunal- og Regionaldepartement datert Forhold ved vurdering I denne sammenheng mener naboene at kommunen ikke tok hensyn til eksisterende bebyggelse, utsikt og lysforhold, og at naboer dermed vil miste vesentlige kvaliteter på sine tomter. At søker ønsker at andre etasje skal få en luftebalkong, usjenert for de i første Side 2 av 6

3 etasje er et lite gjennomtenkt argument, ettersom disse beboerne blir satt på utstilling for hele nabolaget og terrassen langt fra er å definere som usjenert. Videre er denne terrassen ikke å definere som balkong. En luftebalkong var det opprinnelig på søkers hus, og det kan også ses på naboeiendommen 62/740. Størrelsen på balkongen eller terrassen ser ut til å bli ca 13m 2 (ikke målsatt på reviderte tegninger), noe som ikke gir søker vesentlig kvalitative grunner for løsningen kontra de meget negative følgene det gir oss berørte naboer. På grunn av at carport er blitt godkjent i nabogrense og med tanke på nødvendig vedlikehold av bygning refereres i klagen til granneloven av 16.juni 1961 nr At det dreier seg om et privatrettslig forhold oppfattes som et for lett argument. Det hersker ikke tvil om at naboer ikke godtar mindre enn 0,5 meter fra grensen, ei heller er det utenkelig at carport må vedlikeholdes. Paradokset er at søker ikke vil få noen problemer med dette, da boligen skal selges, og problemet dermed overlates til eventuelle nye eiere. Naboer mener at måten å behandle saken hos bygningssjefen vil fremme nabokonflikter. I klagen nevnes at ved forslag til ny bolig på fradelt tomt er det planlagt terrasse på carport. Naboer mener at dette vil medføre tap av all usjenert plass også for eier av 62/ Når det gjelder uttalelse fra avdeling byplan i UBU-sak 46/09 ( takterrasse anses ikke som uteoppholdsareal), oppfatter naboer det som et sjansespill for å få oppfylt arealkravene mht omsøkt deling av tomten. Naboer har ønske om at kommunen vurderer saken på ny. Videre bes det om forklaring hvordan carport er blitt behandlet som frittliggende. Det henvises til at tiltakshaver har økonomiske interesser med saken. Naboer mener at kommunen vil ha mer å tjene på ved å opprettholde fred og ro i området kontra den behandlingen vi som naboer nå utsettes for. I tilfelle vedtaket opprettholdes ber naboer om en presisering om hvordan dette ikke vil legge begrensinger og meromkostninger på nabotomter, herunder også når det gjelder tilbygg av hus på nabotomter, og ikke frittliggende oppføringer <50m 2. Naboer ønsker forklart hvorfor naboprotester ikke vektlegges. Det er vedlagt bilder som gir inntrykk av omtalte innsynsforhold i klagebrevet. Det foreligger ny merknad fra naboer vedr. Rådmannens innstilling datert (se dokument 14 i saken og bygningssjefens vurdering nedenfor). Hjemmelsgrunnlag: Reguleringsplan nr Bygningssjefens vurdering: Carport var omsøkt som frittliggende bygning. På tegninger var det vist avstand mellom carport og bolig på 10-25cm. Under saksbehandlingen var det uklart om carport kunne behandles som frittliggende bygg i henhold til plan- og bygningslovens Etter gjeldende forvaltningspraksis på saksbehandlingstidspunktet i Sandnes kommune krevde vi at det måtte være en avstand på minst 80cm mellom to bygg for å anse de som frittliggende. Bygningssjefen ga derfor tilbakemelding om at det måtte søkes om dispensasjon fra pbl (i tilfelle naboer ikke samtykker i at carport bygges nærmere enn 4m fra nabogrense). Bygningssjefen orienterte også om at det er tilstrekklig hvis de nærmeste naboene (gnr.62/ bnr.740; 655; 606) ble varslet på nytt om tiltaket. Side 3 av 6

4 Etterpå er bygningssjefen blitt orientert om (fra bygningsteknisk etat) at et bygg anses som frittliggende bare det ikke henger sammen med et annet bygg. På grunn av dette fattet bygningssjefen vedtaket i d sak 510/ 2009 uten krav om dispensasjon fra pbl Når det gjelder spørsmål om eventuelle begrensinger på naboeiendommen som følge av tiltaket, vises det til bygningssjefens vurdering i d sak 510/2009: Bygningssjefen kan ikke se at carport vil ha negativ påvirkning på nabotomten og den vil ikke sette begrensninger når det gjelder framtidig utnyttelse for naboene. I brannteknisk sammenheng må garasjen betraktes som sammenbygd med bolig slik at det stilles krav om EI30 konstruksjon Dermed vil det ikke stilles krav om brannsikring til eventuelle framtidige frittliggende bygg under 50m 2 på naboeiendommene nær eller i nabogrense. Krav om brannsikring til eventuell framtidig tilbygg til bolig nærmere nabogrense enn 4m på naboeiendommen ville stilles uansett, uavhengig av om det godkjennes frittliggende bygg under 50m 2 (uten brannsikring) eller bygning sammenbygd med bolig nærmere enn 4m fra nabogrense (med brannsikring). Carport som den er bygd nå danner en fysisk forbindelse til boligen/ terrasse/ trapp. Dette betyr en endring i forhold til godkjente tegninger. Bygningssjefen vil se bort fra at tiltakshaver må sende inn endrings- og dispensasjonssøknad fra pbl Dette begrunnes med at tiltakshaver har søkt om dispensasjon fra pbl tidligere hvor det har vært oppgitt følgende særlige grunner: - eiendommen disponerer godkjent tomannsbolig som er blitt totalt renovert - det foreligger pålegg om riving av eksisterende garasje som står delvis på naboens eiendom Tiltakshaver har behov for carport som gir plass for to biler siden tomten er bebygd med tomannsbolig. At carport bygges tilnærmes på samme plass hvor den gamle garasjen stod anses som en selvfølge siden den er godt plassert i forhold til tomtesituasjon/ adkomst til tomten og boligen. Bygningssjefen anser naboene tilstrekkelig informert om dispensasjonskravet og gjeldende pbl I tillegg er bygningssjefen av den mening at det har ingen betydning for naboer om carport er sammenbygd med bolig eller ikke. Avgjørende er den branntekniske vurdering. Som nevnt tidligere stilte bygningssjefen krav om at de deler av carport nærmere nabogrense enn 4m må bygges i EI 30 konstruksjon. Tiltakshaver overholder dette kravet (kfr. siste befaring). Foreliggende klage går mer på at bygningssjefen har godkjent terrasse i andre etasje mot nord. Naboer har gitt tilbakemelding om at de ville samtykke i at carport kan bygges nærmere enn 4m fra nabogrense hvis det ikke godkjennes terrasse som vender mot deres hage- / hovedoppholdsareal (se dokument 21). Ut fra foreliggende tegninger (klaring mellom terrasse og carport) er terrassen blitt vurdert som del av boligen og ikke som taksterrasse på carport. I denne sammenheng vil bygningssjefen nevne at terrassen er blitt trukket tilbake 4m fra nabogrense (opprinnelig har den vært planlagt over hele carporten som takterrasse). Vi tok hensyn til naboer med at vi ga tilbakemelding om at vi ikke vil godkjenne terrasse nærmere 4m fra nabogrense uten at naboer ville samtykke. Bygningssjefen har forståelse for at naboer frykter at deres privatliv blir berørt som følge av godkjent terrasse. Vi er enige i at omtalt terrasse gir innsyn på nabotomtene. Avgjørende for bygningssjefens vedtak har vært at terrassen har en avstand på 4m til nabogrense uavhengig hvor høyt den ligger. I tillegg tok bygningssjefen hensyn til at omsøkt bolig er en horisontaldelt tomannsbolig. Omtalte terrasse i andre etasje skal være avskilt fra eksisterende terrasse i første etasje på andre side av boligen. At tiltakshaver ikke selv vil bruke boligen har ingen betydning for om det kan godkjennes terrasse som omsøkt. Etter kommunens skjønn er tiltaket i tråd med pbl. 74. og Det er ikke krav om å skrive hjemler i vedtak der tiltak godkjennes (dette i sammenheng med naboens merknad om at brukte hjemler må fremkomme i vedtaket). Side 4 av 6

5 Tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan når det gjelder utnyttelsesgrad. Bygningssjefen vurdering forholder seg til tomtesituasjonen som den var ved behandlingstidspunktet. Søknad om mindre reguleringsendring/ deling av tomten er blitt behandlet i egen sak. Bygningssjefen vil bare nevne at tiltakshaver også i søknaden om tomtedeling har orientert om planene som er blitt godkjent i omtalt d sak. Carport er blitt godkjent i tomtegrense med hjemmel i pbl 70. Spørsmål om hvordan carport skal vedlikeholdes er en privatrettslig sak. Bygningssjefen forvalter pbl og har ingen myndighet i forhold til naboloven. Naboer sammenligner/ viser til sak 136/ 09 (mindre vesentlig endring av plan 85118, søknad om deling av tomt gnr 62 bnr. 374) behandlet i utvalg for byutvikling Bygningssjefen har sett på saken og vil bare kommentere at en terrasse på carport i sak 136/ 09 hadde vært nærmere enn 4m fra nabogrense. Med hensyn til gjeldende 70 i plan- og bygningsloven/ 4m avstandskrav og innsynsproblematikk ville dette normalt ikke godkjennes uten at naboer gir samtykke til det. Når det gjelder kjøkkenkrok i kjelleren, vil Bygningssjefen ikke nekte dette. Men vi vil presisere at oppholdsrommet i kjelleren er blitt godkjent for egen bruk, som supplerende rom til boligen som ikke må anses som egen bruksenhet i boligen. Tiltakshaver er blitt informert om dette på befaringen og har vært klar over det. Når det gjelder ny innkommet merknad fra nabo (dok 14) vil Bygningssjefen si følgende: Det foreligger en omfattende saksutredning hvor bygningssjefen tar stilling til opprinnelig klage og forklarer seg vedr. fattet vedtak i d sak 510/ På grunn av dette vil bygningssjefen ikke kommentere ny innkommet merknad. Siden det dreier seg om en reaksjon på rådmannens innstilling datert er bygningssjefen av den oppfattning at den må tas med på politisk møte. Merknad må danne diskusjonsgrunnlag når foreliggende saksutredning vil bli diskutert. I denne sammenheng gjør bygningssjefen oppmerksom på at Byggesaksutvalgets møte er offentlig. Revisjon av Rådmannens innstilling datert gjelder også dispensasjonskravet fra pbl 70.2 siden carport nå er sammenbygd med boligen. Bygningssjefen glemte beklageligvis å gi dispensasjon i opprinnelig vedtak. Vi vil gjøre oppmerksom på at vedtaket kan påklages. I tilfelle vedtaket vil bli påklaget vil saken tas opp på nytt til politisk behandling. Forslag til 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Vedtak i d sak 510/ 2009 fastholdes. VEDTAK: 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra pbl 70.2 når det gjelder carport sammenbygd med bolig. Side 5 av 6

6 4. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til plan- og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. RÅDMANNEN I SANDNES, Revisjon, Ola T. Solheim bygningssjef Madeleine Steinert saksbehandler Kopi: Tiltakshaver: Akasie Bygg AS, Gretebakken 14, 4355 Kverneland Naboer: Ernst Thorkildsen, Folkvordveien 110, 4318 Sandnes Egil M. Johannessen, Folkvordveien 96, 4318 Sandnes Pål Bollestad, Folkvordveien 94, 4318 Sandnes Side 6 av 6