Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Line Gulbrandsen

Transkript

1 Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Bygg Siv.ark Frank Kalfoss Seljevn ÅS Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Line Gulbrandsen Rammetillatelse pbl. 20-1, til tilbygg til enebolig, med dispensasjon. Gnr 70 Bnr 10 Belsjøveien 3 - Tilbygg Det vises til søknad mottatt A. Rammetillatelse for deler av tiltaket B. Ansvarsrett Tiltak: Tilbygg til enebolig Tiltakets adresse: Belsjøveien 3, 1443 DRØBAK Gnr./bnr./fnr./snr.: 70/10/0/0 Ansvarlig søker: Siv.ark Frank Kalfoss, Seljevn 11, 1430 ÅS Tiltakshaver: Lasse Ulvmoen, Hallings gate 1 B, 0170 OSLO NETTO AREAL TOMT: 2269 m² BRA EKSISTERENDE: 163 m² BRA RIVING: 0 m 2 BRA TILBYGG: 136 m² (uten vinterhage) BRA CARPORT: 35 m 2 BRA NYTT/TOTALT: 299 m 2 (bolig) og 35 m 2 (carport) BYA EKSISTERENDE: 94 m 2 BYA TILBYGG: 81 m² (uten vinterhage) BYA CARPORT: 37 m² BYA NYTT/TOTALT: 235 m² (uten vinterhage) UTNYTTELSESGRAD: 11 % -BYA (10,3 % avrundet da BYA skal angis i hele tall, jf. TEK10 5-3) Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 8

2 VEDTAK A. Det gis rammetillatelse til tilbygg mot sydøst på enebolig med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 og 21-2, 5. ledd. Tillatelsen gis med grunnlag i innkommet søknad. Det gis avslag på søknad om rammetillatelse for vinterhage mot sydvest, jf. bestemmelse nr. 1 punkt 7 til reguleringsplan for Del av Seiersten. Vurdering fremkommer av saksutredningen. B. I vedtak av , er følgende ansvarsretter gitt med hjemmel i pbl. 22-3: Foretaksnavn Funksjon Ansvarsområde Tkl. S/L* Kalfoss Frank E, org.nr. SØK 1 L PRO Arkitektur 1 L * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarsrettene gjøres herved gjeldende også for tilbygget, som var en del av samme søknad. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Arbeidet kan først igangsettes når igangsettingstillatelse er gitt. 2. Tegninger revidert i henhold til tillatelsen må innsendes før det kan gis igangsettingstillatelse. 3. Dersom avstanden mellom tilbygget på gnr 70, bnr 10 og bygningen på gnr 70, bnr 11 blir mindre enn 8,0 meter ved bygging innenfor regulert byggegrense på gnr 70, bnr 11, skal nødvendige brannsikringstiltak gjøres på østfasaden til boligen på gnr 70, bnr Behandlings- og tilsynsgebyr iht. Frogn kommunes gebyrregulativ må betales, jf. saksutredningen. Innbetalingsblankett sendes tiltakshaver. 5. Tiltaket må ikke brukes før ferdigattest eller eventuelt midlertidig brukstillatelse er gitt, jf. pbl Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Med hilsen Anne-Bergitte Thinn Avdelingsleder Line Gulbrandsen Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Vår ref.: 13/ Side 2 av 8

3 Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Klagen sendes Frogn kommune, Enhet for samfunnsutvikling, Postboks 10, 1441 Drøbak, eller per e-post til postmottak@frogn.kommune.no. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. SAKSUTREDNING 1. Bakgrunn: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Del av Seiersten med bestemmelser og er avsatt til formål bolig. Det er regulerte byggegrenser på hver tomt. Byggegrensene fremkommer av reguleringskartet. Maksimal tillatt mønehøyde på gnr 70, bnr 10 er kote 88. Maksimal tillatt utnyttelse av eiendommen er 20 % -BYA av netto tomteareal. Nye bygg skal når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området fremstår med et godt enhetlig preg. Det skal bygges videre på områdets småskalapreg ved at det bygges små volumer og ved at store volumer brytes opp, jf. reguleringsbestemmelse nr. 1, punkt 9. Naturtomtpreget skal utvikles gjennom ivaretagelse av eksisterende vegetasjon. Søknad om dispensasjon og rammetillatelse til tiltak ble mottatt , tilleggsdokumentasjon ble mottatt Det ble søkt om rammetillatelse for tilbygg i form av carport mot nord og tilbygg mot øst/sørøst. I vedtak av ble det gitt rammetillatelse for tilbygg mot nord i form av carport, mens det ble gitt avslag på søknad om dispensasjon for tilbygg utenfor byggegrensen mot øst. Selve tilbygget mot øst og sørøst ble ikke vurdert i detalj i vedtaket siden det ikke kunne gis tillatelse til tiltaket når det ble gitt avslag på søknad om nødvendig dispensasjon. Avslaget på dispensasjonssøknaden ble påklaget av tiltakshaver. Hovedutvalget for Miljø-, plan- og byggesaker behandlet klagen i møte den , etter å ha utsatt behandling av saken i møte den I møtet den , sak 59/14, tok Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker klagen til følge, og innvilget med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra reguleringsplan for Del av Vår ref.: 13/ Side 3 av 8

4 Seiersten for omsøkte overskridelse av regulert byggegrense på gnr 70, bnr 10. Begrunnelsen fremkommer av vedtaket. Tilbygg mot sydøst godkjennes som vist på følgende tegninger, alle mottatt : Situasjonsplan, datert Plantegning Kjelleretasje A rev. A Plantegning Plan 1. etasje A rev. A Plantegning Plan 2. etasje A rev. A Snittegning Tverrsnitt tilbygg A rev. A Snittegning Tverrsnitt eks. bolig og tilbygg A rev. A Fasadetegning syd A rev. A Fasadetegning vest A rev. A Reviderte tegninger, uten vinterhage, må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse. Godkjente tegninger: Fasadetegning øst A rev. A Fasadetegning syd A rev. A Tiltak: Tiltaket gjelder tilbygg til eksisterende enebolig. I søknaden om rammetillatelse er tilbygget oppgitt å få arealer på 156 m²-bra og 102 m²-bya. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Særskilt følgeskriv er datert og (i klage på vedtaket av ). Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket, og det er ikke innkommet merknader i forbindelse med nabovarslingen. Derimot har Inge Torgeir Hansen og Anne Berit Lundeby som eiere av gnr 70, bnr 11 kommet med en bemerkning i e-post av De ber om at følgende vurderes ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon og tillatelse til tilbygg som omsøkt: De regner med at de fortsatt kan bygge ut mot dagens grense om nødvendig (det vil si i henhold til gjeldende regulerte byggegrense på gnr 70, bnr 11 kommunens presisering), og at gnr 70, bnr 10 da må belastes for eventuelle ekstra sikringer i forhold til brannforskrifter og nærhet til boligen på gnr 70, bnr 11, i likhet med det de fikk beskjed om da de ville utvide sin garasje, selv om det var mer enn 20 meter til nærmeste hus. Bemerkningen er ikke videresendt ansvarlig søker for kommentarer. Ansvarlig søker har imidlertid i forbindelse med søknaden om dispensasjon anført at bygningen på gnr 70, bnr 11 uansett må plasseres minimum 1,0 meter fra grensen og at avstanden mellom bygningene dermed blir minimum 8,0 meter. Vår ref.: 13/ Side 4 av 8

5 Kommunens vurdering av merknaden: Det er ikke noe absolutt krav om at et byggverk ikke kan stå nærmere eiendomsgrensen enn 1,0 meter. Kravet om 1,0 meters avstand settes som regel av hensyn til at det skal være mulig å komme til fra egen tomt for å vedlikeholde byggverket. Regulert byggegrense mot vest på gnr 70, bnr 11 er ifølge webinnsyn ca 0,5 meter fra grensen til gnr 70, bnr 10. Dersom det tillates å bygge helt inntil regulert byggegrense, vil avstanden mellom bygningene bli 7,5 meter. Det vil være den bygningen som har fått dispensasjon for plasseringen som er ansvarlig for at nødvendige brannsikringstiltak gjøres på fasaden mot den andre bygningen dersom avstanden blir mindre enn 8,0 meter. Kommunen anbefaler at østfasaden brannsikres når tilbygget oppføres. Tiltakshaver kan dog velge å vente til det eventuelt faktisk skal bygges på gnr 70, bnr 11 slik at avstanden mellom bygningene blir mindre enn 8,0 meter. Merknadene tas således til følge i byggesaken. Det følger av reguleringsbestemmelsene nr. 1 punkt 7 at ny bebyggelse skal utformes med volum, stiluttrykk og materialer slik at området fremstår med et godt enhetlig preg. Videre skal store volum brytes opp, jf. reguleringsbestemmelse nr 1, punkt 9. Omsøkte tilbygg har et forholdsvis stort volum, etter ombygging blir bygningens areal doblet i forhold til den eksisterende boligen på eiendommen, og når tilbygget legges en halv etasje lavere i terrenget enn eksisterende bygning samtidig som mønet blir ca 0,8 meter høyere enn eksisterende bygning, blir tilbygget dominerende i forhold til den eksisterende bygningen. Selv med tilbygget er imidlertid den totale bygningen innenfor det reguleringen tillater når det gjelder høyde og bebygget areal på tomten. Og ved at tilbygget er forskjøvet i forholdet til eksisterende bygning, blir volumene brutt opp slik at det kan vurderes at kravet i reguleringsbestemmelsen nr. 1, punkt 9 om at store volum skal brytes opp er oppfylt. Tilbygget mot sydøst har saltak og fasadekledning av tre, og er dermed tilpasset preget på bygningene i området. Ansvarlig søker anfører i brev av at prosjektet består av tre deler; eksisterende bygning, tilbygget mot sydøst og vinterhagen mot sydvest. Det anføres også at vinterhagen med sine glassfasader vil bryte opp fasadelengden og ha stor variasjon i materialvalg og belysning på kvelden. Kommunen kan være enig i at vinterhagen bryter opp fasaden og volumene på bygningen. En av årsakene til at vinterhagen bryter opp bygningens volumer og skaper variasjon er imidlertid dens materialer. Kommunen finner at vinterhagen med glassfasader avviker fra utforming og materialvalg på den øvrige bebyggelsen innenfor planområdet i så stor grad at den er i strid med reguleringsbestemmelse nr. 1 punkt 7s krav om at blant annet materialbruk og stiluttrykk skal medvirke til at området fremstår med et godt enhetlig preg. Kommunen er ikke kjent med at noen av de andre bygningene innenfor planområdet har vinterhage i form av innglasset tilbygg eller annen glassfasade. Kommunen finner på denne bakgrunn å ikke kunne godkjenne vinterhagen mot sydvest. Vår ref.: 13/ Side 5 av 8

6 Endringer av eksisterende bygning ved skifte av panel, innsetting av ny inngangsdør til kjelleren og større vinduer i kjelleretasjen vurderes å tilfredsstille krav til visuelle kvaliteter, jf pbl. 29-2, og for øvrig å være i samsvar med reguleringsplan for Del av Seiersten med bestemmelser. Naturmangfoldloven For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold, som ikke i det alt vesentlige er et resultat av menneskers påvirkning. Tiltaket gjelder oppføring av tilbygg til enebolig. Tilbygget plasseres hovedsakelig på arealer som tidligere er opparbeidet til plen. Det er felt eiketrær på eiendommen, i vegetasjonsbeltet øst for eksisterende bolig, og ett stort eiketre vest på eiendommen. Ifølge tiltakshaver har trefellingen funnet sted etter forutgående samtaler med Frogn kommune v/eli Moe. Utover de felte eiketrærne skjer det ingen vesentlige endringer av vegetasjonen på tomten utover den plenen som blir nedbygget som en følge av tiltaket. Det skal ifølge søknaden ikke skje noen endringer i terrenget som følge av tiltaket. På fasadetegningene og illustrasjon er det dog vist planering av terrenget foran og rundt tilbygget ved at det fylles opp, i underkant av 1,0 meter på det meste. Det er vurdert om tiltaket vil berøre naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 7. Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter på eiendommen. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper på eiendommen. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper på eiendommen. Derimot er det på den andre siden av veien vest for eiendommen registrert prioritert naturtype rik edelløvskog, og det er påvist flere fuglearter innenfor det området. Også på naboeiendommen nord for gnr 70, bnr 10, gnr 70, bnr 12 er det registrert et område med rik edelløvskog. Tiltaket vil imidlertid ikke berøre noen av disse områdene. Det er etter bygningsmyndighetens oppfatning ut fra dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av tiltaket og det dermed ikke kan påvises nevneverdige effekter på truet eller verdifull natur, legger Vår ref.: 13/ Side 6 av 8

7 bygningsmyndigheten til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven Plassering og beliggenhetskontroll Godkjent plassering og mønehøyde på kote 88,0 er bindende. Avfallsplan Der det er krav om avfallsplan og miljøsaneringsplan skal sluttrapport med dokumentasjon for den faktiske disponeringen av avfallet sendes inn ved anmodning om ferdigattest. Ferdigattest vil ikke bli gitt hvis denne dokumentasjonen ikke er komplett. Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. I en periode på 2 år fra 1. januar 2013, skal følgende inngå i kommunens prioriterte tilsynsområder, jf første ledd bokstav c: a) At krav til universell utforming er oppfylt i tiltaket b) At krav til energibruk er oppfylt i tiltaket. Dersom kommunen velger å føre tilsyn i denne saken, vil det bli gitt nærmere beskjed om dette. 3. Konklusjon: Omsøkt dispensasjon er innvilget av Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker i møte den , sak 59/14. Frogn kommune anser at omsøkte tilbygg mot sydøst tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn og at denne delen av tiltaket for øvrig er i samsvar med reguleringsplan for Del av Seiersten med bestemmelser. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Rammetillatelse gis derfor som omsøkt, men på vilkår som opplistet. Frogn kommune finner at omsøkte tilbygg, vinterhage, ikke er i samsvar med bestemmelse nr. 1 punkt 7 til reguleringsplan for Del av Seiersten. En godkjennelse vil da være avhengig av dispensasjon fra nevnte bestemmelse. Det foreligger ikke dispensasjon eller søknad om det. Det kan derfor ikke gis rammetillatelse til denne delen av tiltaket. Vår ref.: 13/ Side 7 av 8

8 Igangsettingstillatelse, eventuelt oppdelt i ønsket antall igangsettingsetapper, vil være gjenstand for egen søknad og med dokumentasjonskrav, hver for sin del, etter SAK10 kapittel Gebyr (iht. Frogn kommunes gebyrregulativ): Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum Tilsyn 550, , C Tiltak: Tilbygg 156 m² , ,- BRA m 2- tillegg, over 100 m² 100, ,- BRA 7.03 Dispensasjon fra 4 750, ,- regulert byggegrense Total sum: ,- Frogn kommunes gebyrregulativ for 2013 er lagt til grunn da søknaden om tillatelse til tiltak ble mottatt av kommunen i Gebyr for ansvarsrettene er belastet i forbindelse med rammetillatelse av Kopi: Inge Torgeir Hansen og Anne Berit Lundeby Enhet for økonomi - Faktura Enhet for samfunnsutvikling - Oppmåling Lasse Ulvmoen Vår ref.: 13/ Side 8 av 8