AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Unikus AS Postboks 4104 Jensvoll 8089 BODØ Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG MFSA AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 107 Bnr 452 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Espeland : Nybygg bolig : Dekken Eiendom AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse for oppføring av 11 eneboliger på til sammen 2535,3 m 2 BRA fordelt på 3 hovedtyper, samt garasjer for disse på til sammen 225,5 m 2 BRA og andre tilhørende anlegg. Totalt BRA er oppgitt til 3161,1 m 2 i vedlagt skjema for arealberegning, og TU= 41,8%. Det er kun de ytre rammene som behandles i vedtaket. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel pkt. 13 vedrørende flystøy, pkt. 15 vedrørende parkering og pkt. 25 vedrørende LNF-område. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt.

2 Tiltaket: Med hjemmel i pbl jfr jfr. kommuneplanens arealdel pkt. 13, pkt. 15 og pkt. 25 avslås søknad om tillatelse til oppføring av 11 eneboliger med garasjer og øvrige tilhørende anlegg. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og uttalelse fra Avinor mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: I kommuneplanens arealdel er 48,2% av eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, og 51,8% er avsatt til LNF-område jfr. bestemmelsene pkt. 4, pkt. 21 og pkt. 25. Eiendommen ligger i meldepliktsone for Avinor jfr. 28.2, hensyn landskap jfr. retningslinjene pkt og rød flystøysone jfr. bestemmelsene pkt og pkt. 13. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel vedrørende pkt. 13 vedrørende flystøy, pkt. 15 vedrørende parkering og pkt. 25 vedrørende LNF-område. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det tas først stilling til dispensasjon fra pkt. 13 vedrørende flystøy, deretter pkt. 15 vedrørende parkering og til sist pkt. 25 vedrørende parkering. Flystøy: Tiltaket ligger i sin helhet innenfor rød flystøysone i gjeldene kommuneplan. Det følger av kommuneplanens arealdel pkt. 13 første ledd: «I rød støysone tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, herunder boliger [ ] Unntakene som oppstilles senere i bestemmelsen gjelder ikke for flystøy, kun for veg og bane. Hovedhensynet bak pkt. 13 vedrørende flystøy er hensynet til beboernes helse. Områder som er merket som rød flystøysone i kommuneplan er vurdert som ikke egnet til støyfølsom boligbebyggelse. I den konkrete saken ligger hele eiendommen sterkt eksponert innenfor rød flystøysone, meter sør for landingsterskel til bane 35 ved Bergen Lufthavn Flesland, langs forlenget senterlinje på rullebanen. Eiendommen ligger midt under inn-/utflygningen. Det foreligger ingen dokumentasjon i saken som tilsier at området er egnet for boligbebyggelse og at hensynet til helse er ivaretatt. Side 2 av 9

3 Avinor har uttalt seg negativt i saken. I uttalelsen fra Avinor heter det bl.a.: «Ifølge M-128 Veileder til retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442/2012, side 139), bør kommunene i forhold til flystøy legge til grunn en streng praktisering av anbefalt arealbruk i rød sone, da det er vanskelig å oppnå en stille side på ny bebyggelse. Dette vil spesielt gjelde for den aktuelle eiendommen gnr/bnr 107/452 som får flybevegelser rett over bebyggelsen.» Bygningsmyndighetene bemerker at kommuneplanen og Avinor legger to ulike prognoser til grunn, men at dette ikke får avgjørende betydning i denne konkrete saken. Det vurderes etter dette at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet til helse som bestemmelsen skal ivareta. Det heter i dispensasjonssøknaden at fordelene ved å gi dispensasjon er at området ligger relativt nær grense mellom rød og gul støysone, med minste avstand ca. 250 m mot vestgrensen, og ca. 600 m mot sørlig grense. Ansvarlig søker anser det som uproblematisk å gjennomføre avbøtende tiltak for innendørs støy. For utendørs støy vil avbøtende tiltak vurderes i forhold til tilpasninger av terrenget, bygningenes plassering i forhold til hverandre og omgivelsene, samt eventuelle skjermende tiltak for «stille områder» i feltet. Ansvarlig søkes vurdering er at dette lar seg løse på en tilfredsstillende måte. Ulempene vil etter bygningsmyndighetenes syn være at eiendommen, uavhengig av avstanden til gul flystøysone, ligger i rød flystøysone, midt under inn-/utflygningen og at den dermed er omfattet av byggeforbudet som bestemmelsen gir. Det er videre en ulempe at de fordelene som oppgis i søknaden vedørende løsninger på innendørs og utendørs støyskjerming ikke er dokumentert, spesielt da flybevegelsene og støyen vil være rett over bebyggelsen. Det er ikke sagt noe konkret om hvordan problemet skal kunne løses og det er ikke vedlagt støyrapport. Bygningsmyndigheten kan dermed ikke vektlegge de oppgitte fordeler i særlig grad. For opplysningens del vil bygningsmyndighetene også nevne at kommunedelplan under arbeid, for området Birkeland, Liland, Ådland og Espeland, sine bestemmelser om støy fremhever at omfattende støyskjerming kan fastsettes i reguleringsplan, men at dette kun gjelder blokkbebyggelse. Også i gjeldende kommuneplan legges det til grunn at omfattende støyproblematikk må løses i reguleringsplan. Men når det gjelder rød støysone retter dette seg kun mot støy fra vei og bane. En reguleringsplan ville dermed også være avhengig av dispensasjon fra denne bestemmelsen. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra pbl jfr. kommuneplanens arealdel pkt. 13 vedrørende støy. LNF-område: Det fremgår av KPA pkt. 25 at: I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Tilretteleggingstiltak for friluftsliv er tillatt. Side 3 av 9

4 Hovedhensynet bak bestemmelsen om LNF-område er hensynet til ivaretakelse av friluftsinteresser, natur- og kulturlandskap, inkludert biologisk mangfold. I den konkrete saken søkes det bygget boliger også på den delen av eiendommen som er avsatt til LNFformål i kommuneplanen. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Det heter i dispensasjonssøknaden at fordelene ved å gi dispensasjon er at områdene ønskes omdisponert til boligbygging for å skape et helhetlig og naturlig boligområde. Det er i dag etablert vei fra Espelandsvegen over dette området for adkomst mot sjøen ved naust/båtplasser ved nordenden av Myntevikvegen, slik at området allerede delvis er benyttet til annet enn LNF-formål. Gode kvaliteter for boligutforming, estetikk, uteområder, infrastruktur og tomtetilpasning i en helhetlig sammenheng lar seg bedre gjennomføre om dette arealet av eiendommen disponeres samen med resten av området som vist på situasjonsplanen. Ulempene vil være at tiltaket ikke er i tråd med arealformålet. På grøntkartet er eiendommen betegnet som et område med skog med særs høg bonitet, samt et område med myr. Slike områder skal i følge KPA 11 ivaretas på lang sikt med grunnlag i prinsippene i naturmangfoldloven. Dette vil ikke kunne gjennomføres dersom man bygger boliger på eiendommen. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved å oppføre deler av tiltaket på den delen av eiendommen som er avsatt til LNF-formål være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl jfr. KPA pkt. 25 vedrørende LNF-formål. Parkering: Av KPA pkt. 15 går det frem at parkeringsdekning må dokumenteres ved alle søknader om tillatelse til tiltak etter 20-1 bokstav a, b, d, g, j og l. Alle omsøkte tiltak skal ha parkeringsdekning som er i samsvar med krav i parkeringstabellen, eller andre krav hjemlet i reguleringsplan. Parkeringssone P4 gjelder for den aktuelle eiendommen. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til tilstrekkelig bilparkering for beboerne. I den konkrete saken er det krav om 1,4 plasser per 100 m 2, noe som tilsvarer ca. 32 biloppstillingsplasser. Dette søkes redusert til biloppstillingsplass i garasje og 1 utenfor, samt sykkelparkering på hver eiendom, og gjesteparkering med 7-8 biloppstillingsplasser. Til sammen utgjør dette biloppsillingsplasser. Tiltaket vurderes ikke å komme vesentlig i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at normalt nødvendige parkeringsbehov vil kunne oppfylles. Bygningsmyndighetene kan ikke se noen klare ulemper ved å gi en dispensasjon utover at den her knytter seg til et tiltak som det ikke gis tillatelse til. Side 4 av 9

5 En dispensasjon må knyttes konkret opp mot et tiltak det gis tillatelse til, med mindre det søkes om en ren dispensasjon. Det gis derfor ikke vedtak om dispensasjon fra parkeringskravet i dette vedtaket. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Universitetet i Bergen som eier av gnr. 107 bnr.: Ansvarlig søker har kommentert nabomerknadene: Ad pkt 1: Det er i merknaden angitt at omtalte parkering er sør for byggefeltet det må her menes nord for feltet da det ikke er tilsvarende anlegg på sørsiden, og merknaden kommenteres ut fra dette. Det fremgår av tidligere kjøpsavtaler at tiltakshaver har rettighet til bruk av veien. Slik tiltakshaver og søker vurderer situasjonen vil bruk av denne veibiten som deladkomst til boligområdet ikke være til hinder for UIB s fortsatte bruk av området. Lagringsplass ligger på motsatt side av veien i forhold til planlagte innkjørsler til eiendommene. Videre antar en at det ikke lagres utstyr på selve veien, da denne også er adkomst til områder nede ved sjøen. Da denne veien videre går over tiltakshavers eiendom langs øst- og sørsiden vil endring og mulig ny løsning tas opp med UIB som del av detaljplanlegging før evt. igangsettingssøknad. Tiltakshaver ser her for seg andre og mer hensiktsmessige alternativer enn dagens adkomstvei til sjøen. Ad pkt 2: Etter søkers vurdering vil trafikkbelastningen for Espelandsvegen være adskillig mindre fra et rent boligområde enn ved den type virksomhet som tidligere ble gitt tillatelse for, hvor det var minst tilsvarende antall boenheter i tillegg til kontorlokaler. En kan derfor ikke se at dette forhold vil være spesielt problematisk. Ad pkt 3: En vil som nevnt under pkt 1 i samarbeid med øvrige rettighetshavere se på andre og mer hensiktsmessige adkomstmuligheter. Side 5 av 9

6 Ad pkt 4: En kan ikke se at området nyttes til andre formål enn tidligere forutsatt, med unntak av at kontorvirksomhet ikke er planlagt. Boligformålet er beholdt som tidligere. Tiltakshaver har også kommentert merknadene i brev til merknadshaver. Disse kommentarene medtas ikke her, men er vurdert av bygningsmyndighetene. Partene bør avklare mellom seg hvilken betydning pkt i nevnte kjøpekontrakt har. Bygningsmyndighetene kan ikke ta stilling til denne type privatrettslige problemstillinger. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Det er innhentet uttalelse fra Avinor. Avinor stiller seg negative til tiltaket. Ved eventuell ny søknad vil saken bli sendt på høring til Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Ved ny søknad vil saken oversendes for uttalelse til grønn etat og trafikketaten. Ansvarlig søker må innhente uttalelse fra vann- og avløpsetaten. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl. 27-4, jf. avtale om privat vegrett datert , forutsatt at denne gjelder fra eiendommen og til fylkesveg. Det er opplyst i søknaden at avtalen og vegrett er tinglyst og at den er en del av salgskontrakten på eiendommen. Det må imidlertid innhentes uttalelse fra Statens vegvesen vedrørende økt bruk av avkjørsel. Vannforsyning og avløp: Etter pbl og 27-2 skal eiendommen være sikret lovlig vann og avløpsordning før rammetillatelse kan gis. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf.. Det følger søknaden at eiendommen er tilknyttet privat vannverk og at rettigheter er avklart ved tidligere tomtekjøp. Av pbl og 27-2 følger det at slike rettigheter skal være tinglyst. Dette er ikke dokumentert. Utforming/Visuelle kvaliteter: Det er kun de ytre rammene for tiltaket som vurderes i dette vedtaket. Det foreligger ikke nok dokumentasjon for å kunne ta stilling til om kravene til utforming/visuelle kvaliteter er oppfylt i denne saken. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er i strid med kommuneplanen på flere punkter og er dermed avhengig av flere dispensasjoner enn de omsøkte. Dette gjelder: - Plankravet i kommuneplanen pkt. 1 - Avstand til vassdrag i kommuneplanen pkt. 4 Side 6 av 9

7 Søknaden har også andre mangler (listen er ikke uttømmende): - tillatelse til økt bruk av avkjørsel fra vegmyndighetene og forhåndsuttalelse fra vannog avløpsetaten. - Bergen kommune en praksis for at alle bygg skal omsøkes separat, i denne saken en søknad per bolig og en per garasje, samt en felles søknad for grunnarbeider, vei, vann, felles parkering, felles utearealer, eventuelle støyskjermer etc. Det er ikke sendt ut mangelbrev i saken. Dette ble vurdert som lite hensiktsmessig da avslagsgrunnene i saken etter bygningsmyndighetenes oppfatning var klare. En innsending av ytterligere dispensasjonssøknader og dokumentasjon ville skape en forventning til resultatet samtidig som det trolig ville medført unødvendige kostnader for tiltakshaver. Bygningsmyndighetene har vært i telefonkontakt med ansvarlig søker for å gi dem en mulighet til å trekke saken for å unngå unødvendige kostnader da man tidlig vurderte at saken måtte avslås. Det ønsket de ikke. Bygningsmyndighetene vil påpeke at det er mulig å søke om dispensasjoner separat, uten samtidig å søke om hele tiltaket. Men bygningsmyndighetene ser det som mest hensiktsmessig om den aktuelle utbyggingen først omsøkes gjennom en reguleringsplan, da summen av dispensasjoner fra viktige bestemmelser taler for en helhetlig vurdering som kun kan skje gjennom utarbeidelse av en reguleringsplan. Det presiseres imidlertid at dette ikke gir føringer for om en slik plan vil kunne vedtas. I korrespondanse mellom partene ser bygningsmyndighetene at det foreligger en avtale om oppføring av flytebrygger. En slik avtale binder ikke bygningsmyndighetene ved en eventuell søknad om tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Side 7 av 9

8 Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Marte.Saanum@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Marte Førsund Saanum - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Dekken Eiendom AS, Postboks 1069, 8001 BODØ Universitetet i Bergen, Eiendomsavdelingen v/ Even Berge, postboks 7800, 5020 BERGEN Side 8 av 9

9 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 9 av 9