Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/88/5 - Torfinn Sivertsen - Deling av eiendommen Rønning øvre - Dispensasjon fra kommuneplanen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1721/88/5 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Rådmannens innstilling: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) gis Torfinn Sivertsen dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2. Bakgrunn for dispensasjonen er gitt i dette saksfremlegget. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) innvilges søknad fra Torfinn Sivertsen om fradeling av parsell på ca 1000 m 2 fra eiendommen Rønning Øvre med gnr/bnr 88/5 i Verdal kommune som omsøkt. Fradelte parsell skal benyttes som boligtomt. Det forutsettes at det sikres nødvendige rettigheter for å ha atkomst frem til offentlig veg, samt vann- og avløpsledninger over privat grunn. Vedlegg: 1 Fylkesmannens uttalelse mottatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt Søknad om dispensasjon datert Høringsbrev fra PBOM datert Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt Brev fra Statens vegvesen Region midt datert Brev/Jordlovsbehandling fra Innherred Samkommune s enhet for datert Bilder fra befaring Saksopplysninger: Enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok den en søknad om deling av grunneiendom og søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune

2 fra Torfinn Sivertsen. Søknaden gjelder fradeling av parsell fra eiendommen Rønning Øvre med gnr/bnr 88/5 i Verdal kommune. Omsøkte parsell ligger ca 9-10 km øst for Verdalsøra. Omsøkte parsell skal benyttes som boligtomt. Det er Erlend Hynne og Liv Inger Eklo Hynne som skal ha tomta og som har sendt inn det meste av dokumentasjon i saken.

3 Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Verdal kommune innenfor LNF-sone 2, det vil si Landbruks-, Natur- og Friluftsområde hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse samt fradeling til slike formål tillates. Situasjonen er imidlertid slik at det ikke foreligger gyldige bestemmelser for behandling og lokalisering av spredt boligbebyggelse i LNF-sone 2. I følge brev datert fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag må det enten utarbeides reguleringsplan eller foretas en dispensasjonsbehandling når det kommer inn søknader om boligbygging i dette området. I brev datert søker Torfinn Sivertsen om dispensasjon fra kommuneplanen. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 og 95-3 ble saken i brev datert oversendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen Region midt og Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i brev mottatt ingen merknader til søknaden. De likevel om det kan ligge ukjente automatisk fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. De ber om at aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på mulige kulturminner blir videreformidlet til de som måtte forta arbeid innenfor planområdet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling fraråder i sitt brev mottatt at det gis dispensasjon for deling som omsøkt. De viser til at jordvernet og forvaltningen av

4 kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet gjennom felles brev fra Miljø. De viser også til at det er kommuneplanen som er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk, og at Innherred Samkommune har startet arbeidet med revisjon av planen. I denne skal det på grunnlag av helhetlig plangrep åpnes for både feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-områder. Det er viktig at denne prosessen tar hensyn til det innskjerpende jordvernet.. Landbruksavdelingen er klar på at det er i denne prosessen at evt. grep ifht til jordvernet skal tas. De er derfor kritisk til at det åpnes for dispensasjonssaker som innebærer nedbygging av dyrket areal samtidig som det pågår en revisjon av kommuneplanens arealdel. De er likevel ikke fremmed for å se på muligheten for en utvidelse av den boligklyngen nedenfor omsøkte tomt, men dette bør i tilfelle skje som en del av revisjon av arealdelen. Fylkesmannens miljøvernavdeling sier i sin uttalelse mottatt de legger til grunn at kommunen følger opp nasjonale mål og retningslinjer. Det er utarbeidet egne rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging T-5/93, hvor det blant annet heter at planlegging av utbyggingsmønstret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik kan transportbehovet begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Enkeltdispensasjoner bidrar til en bit for bit spredt boligbygging hvor avstanden til bygdesentra ofte er store. Miljøvernavdelingen vil derfor råde kommunen til å innta en mer restriktiv holdning til spredt boligbygging, og tilstrebe klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. Statens vegvesen Region midt sier i brev datert at det kan godta omsøkte løsning. Innherred Samkommune s enhet for Landbruk og naturforvaltning har i brev datert behandlet søknaden etter Jordloven, og godkjent fradeling som omsøkt. Veg, vann og avløp: Statens vegvesen har som tidligere nevnt godtatt omsøkte løsning, det vil si at de godtar utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra fylkesveg 164. Atkomsten til parsellen vil gå over avgivereiendommen det vil si privat eiendom. Atkomsten bør sikres med vegrett som bør tinglyses. I søknaden står det at de planlegger å koble seg til kommunalt vann- og kloakkanlegg som ligger i nærheten. Rettigheter til å ha ledninger over annen privat eiendom bør også sikres og helst ved tinglysning. Grunnforhold: Omsøkte parsell ligger ikke innenfor noen faresone for kvikkleireskred på Norges Vassdrags- og Energidirektorats kart for Verdal kommune. PBOM minner likevel ansvarlig søkers og ansvarlig prosjekterendes ansvar for å vurdere grunnforhold i forbindelse med prosjektering av eventuell enebolig. Nabovarsling: Det er ikke mottatt nabomerknader i forbindelse med nabovarslingen. Befaring: PBOM var på befaring på tomta Det ble tatt bilder under befaringen.

5 Vurdering: I følge bestemmelsene til kommuneplanen for Verdal kommune, kan det innenfor LNF-sone 2 tillates spredt boligbebyggelse samt fradeling til slikt formål i et omfang at 150 boligenheter. Årsaken til at bestemmelsen er ugyldig er at omfanget ble endret etter planforslaget var ut på høring, noe som er vurdert som en saksbehandlingsfeil. Derfor må alle søknader om fradeling av enkelttomter gis en dispensasjonsbehandling.

6 Det er etter at kommuneplanen ble vedtatt og at Fylkesmannens påpekte at bestemmelsene var ugyldige, blitt gitt flere dispensasjoner administrativt til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen. PBOM velger å legge saken frem for politisk behandling, fordi Fylkesmannens miljøvernavdeling råder kommunen til å innta en mer restriktiv holdning til spredt boligbygging. Samtidig er Fylkesmannens landbruksavdeling kritisk til at det åpnes for dispensasjonssaker som innebærer nedbygging av dyrket areal samtidig som det pågår revisjon av kommuneplanens arealdel. Vurdering av dispensasjon: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 (Dispensasjon) kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift. Det må foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner søknaden med følgende: Området hvor det søkes fradeling betegnes av eier som udyrket mark. Området er så smalt at med dagens landbruksutstyr er det umulig å komme til for å kunne opparbeide jorda. Området brukes kun til beite for sau. Kommunens vann- og kloakkanlegg ligger like ved. Ingen ny påkjørsel fra Leirådalsvegen trenges for å komme til området. I området er det fra før 4 enkeltstående boliger. Det er tidligere i Verdal kommune gitt likende dispensasjoner i LNF-sone 2, Einar Olav Hegstad, Stiklestad, Hallgeir Stornes, Leksdal, Svein Gudding, Ness og Per Kyrre Johansen, Leksdal. I 1994 ble det utarbeidet en kulturlandskapsanalyse for Leirådal. Rapporten tar for seg deriblant hvor i bygda det ønskes bebyggelse. Området det søkes fradeling i, blir i rapporten omtalt som Skjefte. Det konkluderes med at det er ingen verneområder eller områder som har verneinteresse som blir berørt av foreslåtte boligområder. Det er ingen registrerte fortids- eller kulturminner i området. Opprettholde bosetningen i bygda.

7 Ved oppførsel av huset vil det bli tatt hensyn til at det ikke blir skjemmende i kulturlandskapet. Fylkesmannen landbruksavdeling fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken mens arbeidet med ny kommuneplan pågår, mens miljøvernavdelingen råder kommunen til å endre holdning til spredt boligbygging. Forholdet til jordvernet er avklart med delingssamtykket i Jordlovsbehandlingen. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan, slik Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, jordvern, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding, men det gjenstår fortsatt noe tid før den er ferdig behandlet. Enn så lenge er det gjeldende kommuneplan en må forholde seg til, og at søknaden om fradeling må behandles som en dispensasjonssak. Kulturlandskapsanalyse for Leirådal med rapport, som det vises til i dispensasjonssøknaden, er fra et prosjekt hvor det var to prosjektgrupper, en lokal og en sentral, hvori den sentrale gruppen var Verdal kommune representert. I rapporten er det listet opp 6 områder som et kretsmøte 1994 vedtok skulle sendes inn som innspill til kommuneplanens arealdel. Rangert som nr 4 står området Skjefte hvor omsøkte parsell ligger. Det ble vurdert som at Skjefte har plass til 1-2 boliger uten at området blir for dominerende fra dalsiden, og samtidig kommer i konflikt med landbruket. Det ligger 4 eneboligtomter på øvre siden av vegen i tillegg til gårdbygningene på Rønning Øvre. Siste eiendommen ble etablert i juni Det er, som søker nevner i dispensasjonssøknaden, den senere tid blitt gitt flere dispensasjoner til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen. De søknadene det vises til er delvis behandlet administrativt, men en er behandlet politisk. Med bakgrunn i dette, mener PBOM derfor at det allerede er skapt presedens, og at et avslag her kan tolkes som usaklig forskjellsbehandling. Dersom Plan- og utviklingskomiteen ønsker å følge Fylkesmannens råd med å endre holdning til spredt boligbygging i LNF-områder, kan komiteen likevel velge å ikke innvilge dispensasjon i denne saken. En konsekvent holdning i fremtidige saker vil ikke kunne tolkes som usaklig forskjellsbehandling. PBOM har vurdert saken nøye og kommet til at det foreligger en overvekt av særlige grunner. PBOM anbefaler derfor at det innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2, men minner om komiteens mulighet til å kunne endre praksis. Forutsetninger for dispensasjon: Parsellen sikre vegrett over privat grunn frem til offentlig veg, samt at rettigheter til vann- og avløpsledninger over privat grunn sikres.