GBNR. 10/875 - ENEBOLIG MED UTLEIEDEL - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG

Transkript

1 GBNR. 10/875 - ENEBOLIG MED UTLEIEDEL - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 10/875 - Enebolig med utleiedel Tiltakshaver: Dagfinn Edvardsen Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Liv-Torill Lindgren Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Bergen Eiendomsforvaltning, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 952/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har mottatt søknad om rammetillatelse for oppføring av bolig med to enheter på gnr. 10 bnr Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan nr. 175, Reguleringsplan Stongafjellet gnr. 10 bnr. 11 m.fl., stadfestet I vedtak av , DS 952/13, er søknaden avslått. Avslaget er påklaget. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak:

2 Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Saksopplysninger: Askøy kommune har mottatt søknad om rammetillatelse for oppføring av bolig med to enheter på gnr. 10 bnr Eiendommen ligger innenfor gjeldende reguleringsplan nr. 175, Reguleringsplan Stongafjellet gnr. 10 bnr. 11 m.fl., stadfestet I reguleringsplanen er det aktuelle delområdet vist som flateregulert, og i planens bestemmelser er det forutsatt at det til grunn for utbyggingen skal utarbeides nærmere utbyggingsplan for delområdet. JM Byggholt har utarbeidet slik utbyggingsplan, og i denne planen er omsøkt eiendom avsatt for bolig med en enhet. Omsøkt tiltak, bolig med to enheter, er i strid med utbyggingsplanen, og krever derfor dispensasjon fra kravet om at utbygging av området skal avklares gjennom utbyggingsplan. I vedtak av er søknaden avslått. Vedtaket ligger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 1. Avslaget er påklaget i brev mottatt Klagen ligger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 2, og kan kort oppsummeres slik: 1. Bakgrunnen for at det er søkt om dispensasjon for en ekstra boenhet er en påstand fra Planetaten i Askøy kommune som fremkommer i brev til JM Byggholt hvor det står Med bakgrunn i at kravet om skoleutbygging gjør seg gjeldende etter at antall boenheter har passert 200, presiseres det at antall enheter pr. enebolig er maks en boenhet Det er mulig at det må søkes dispensasjon for rekkefølgebestemmelsen for en ekstra boenhet selv om dette er en sekundærleilighet. Etter klagers oppfatning vil det gi liten mening at en hybel på 34 m2 skal påvirke skolekapasiteten. Dessuten er det vedtatt ny skole ved Skogstunet og etablering av midlertidig tilbygg til Kleppestø skole. Det er derfor ikke grunnlag for å gi avslag da skolekapasiteten vil være tilstrekkelig. 2. Henvisningen i avslaget til reguleringsbestemmelsene pkt kan klager ikke se er relevant for at boligen ikke skal kunne inneholde hybel. Klager viser her til bestemmelsenes pkt. 2.5 om parkering. Slik klager ser det inneholder reguleringsbestemmelsene ingen begrensninger for utleiedel. Hvis det var tilfellet ville det ikke gi mening å gi parkeringsbestemmelser for slik utleieenhet. 3. Klager viser endelig til prinsippet om likebehandling. Etter det klager kjenner til er det gitt byggetillatelse til utleiedel for bnr Vurdering: Klagen er vurdert å være rettidig og tilfredsstiller vilkårene for å kunne behandles som klagesak, jfr. forvaltningsloven kap. VI. JM Norge utarbeidet en utbyggingsplan for det aktuelle området. Denne planen har vært lagt til grunn ved behandling av byggesaker i felt B10. De ulike tomtene i området er enten regulert til enebolig eller til bolig med to enheter. Gnr. 10 bnr. 875 er i utbyggingsplan avsatt til enebolig. Omsøkt tiltak, bolig med to enheter, krever derfor dispensasjon, jfr. plan- og bygningsloven 19-2, fra reguleringsplanens bestemmelse pkt som sier:

3 Før behandling av rammesøknad, skal det utarbeides en Utbyggingsplan for hvert av delområdene. Denne skal utarbeides innenfor rammene av reguleringsplanen og disse bestemmelsene. Utbyggingsplanen skal utarbeides i nært samarbeid med Askøy kommune. Planen skal behandles av Askøy kommune etter at planforslaget er nabovarslet etter gjeldende prosedyrer i henhold til plan- og bygningsloven. Frist for merknader settes til minimum 3 uker etter at varselet er sendt. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer har blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Klager viser til at rekkefølgekravet til skolekapasitet er oppfylt fordi det er vedtatt bygging av ny skole ved Skogstunet og etablering av midlertidig tilbygg til Kleppestø skole.

4 Det er likevel slik at reguleringsplanen ikke bare skal ivareta hensynet til sosial infrastruktur, men også hensynet til teknisk infrastruktur. I reguleringsplanen er det avsatt fellesareal for lek og friområder i forhold til det antall enheter som ligger i planen. Tilsvarende for opparbeidet vegnett, hvor vegnettet i området er dimensjonert etter antall innregulerte enheter. Administrasjonen viser også til at den enkelte eiendom ikke kan vurderes isolert, men må vurderes som en del av en større helhet. En eventuell dispensasjon vil kunne få vesentlige presedensvirkninger for tilsvarende saker i området, og føre til at planen undergraves som styringsdokument og premissleverandør for området. Administrasjonen viser her til at man har mottatt flere henvendelser fra andre som ønsker tilsvarende dispensasjon innenfor det aktuelle delområdet. Det er korrekt som klager skriver at det på bnr. 741 er godkjent bolig med to enheter. Administrasjonen gjør oppmerksom på at denne dispensasjonen var gitt før delfeltet var ferdig utbygget. På bakgrunn av den utbygging som er gjort i feltet, og henvendelser fra flere tomteeiere om dispensasjon for samme forhold, er administrasjonen av den oppfatning at en ikke bør legge denne saken til grunn for videre behandling av saker i området. Sett hen til de tilbakemeldinger som er gitt til øvrige tomteeiere i området er administrasjonen av den oppfatning at hensynet til likebehandling taler for at dispensasjon ikke gis. Samlet sett er det administrasjonens vurdering at hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. En kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon i foreliggende sak er vesentlig større enn ulempene. De rettslige vilkårene for dispensasjon er således ikke oppfylt, jfr. pbl Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Bergen Eiendomsforvaltning, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og stiller seg positiv til at det gis dispensasjon fra reguleringsplan nr. 175 pkt for oppføring av bolig med to enheter på gnr. 10, bnr. 875, med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse pkt blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Saken sendes tilbake til administrasjonen for videre behandling etter plan- og bygningsloven, og utforming av endelig vedtak. Tiltaket kan ikke settes i gang før endelig vedtak er fattet. Vedlegg: 1 Avslag på søknad om rammetillatelse 2 Gbnr 10/875 - Klage på avslag

5 3 Utsnitt reguleringsplan M 1: Grunnkart M 1: 5000 Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Tore Mundheim fungerende seksjonsleder