Klagebehandling Avslag - Dispensasjon fra reguleringsplan - Breivik - Ytterosen hytte- og rorbuområde - Gildeskål kommune

Transkript

1 Gildeskål kommune Postboks Inndyr Saksb.: Lill Hildonen e-post: Tlf: Vår ref: 2017/682 Deres ref: 2016/338 Vår dato: Deres dato: Arkivkode: Klagebehandling Avslag - Dispensasjon fra reguleringsplan - Breivik - Ytterosen hytte- og rorbuområde - Gildeskål kommune Vi viser til kommunens oversendelse mottatt Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak om avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Vedtaket anses å være hjemlet i plan- og bygningslov og forvaltningslov, og vi har ingen merknader til kommunens vurdering av at dispensasjonsvilkårene ikke er oppfylt. Bakgrunn for klagen Johnny Henriksen fremmet den søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Breivik Ytterosen hytte- og rorbuområde for forskyving av hyttetomt (FB13) 6-10 m vestover. I begrunnelsen argumenterer tiltakshaver med at tomta ikke er bebyggelig uten å bryte flere av reguleringsbestemmelsene om terrengtilpasning: - 2.1: I de enkelte byggeområdene skal bygg plasseres slik at behovet for terrengmessige inngrep reduseres mest mulig : Bygning skal tilpasses terreng. Minst mulig endring av eksisterende terreng. Krav til universell utforming : På den enkelte tomt skal hytte plasseres slik at behovet for terrenginngrep reduseres mest mulig og høyde på en eventuell terrasse kan maksimalt ligge 1 meter over gjennomsnittlig terreng : Hyttens grunnmur/pæler skal ikke være høyere enn 1 meter og 1/3 av grunnmur/pæler skal ikke være høyere enn 40 cm over endelig terreng. Søkeren mener at uten forskyvning må det påregnes grunnmur/pæler på rundt 2 m under byggets østre del dersom det ikke gjøres store terrenginngrep på tomten. Slike tiltak vil være i strid med plan og dessuten problematisk både estetisk og teknisk. STATENS HUS Kommunal- og beredskapsavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 Det vil også være vanskelig å finne kjøper til hytta fordi den med dagens tomteutstrekning ikke vil ha kontakt eller utsikt til sjøen. Konsekvensene av en forskyvning hevdes å bli relativt liten for de nærmeste naboene. Alle hyttene i området har en ganske tydelig forside og bakside, og en ny forskjøvet hytte vil i liten grad påvirke de nærmeste naboenes forside og eventuelle uteplass. I den grad det er tilfelle vil det eventuelt kunne legges inn som en forutsetning i vedtaket, at ny bebyggelse skal ta hensyn til innsyn/skjerming mot naboen. I forbindelse med nabovarsling innkom det merknader fra eier av bakenforliggende hyttetomt, FB12. Han viser til at avstand mellom tomtene i dag er på mellom 11 og 18 m, og at søknaden vil medføre en halvering av avstanden. Da han kjøpte tomten var det flere tilgjengelige tomter til salgs, og han ville ikke valgt denne dersom avstanden var slik som den omsøkte. Når man bor tett i byen, ønsker man hytte med litt avstand til andre hytter. Ved behandling av søknaden viser kommune til at reguleringsplanen for Breivik Ytterosen er en relativt ny plan som ikke fullt ut tar hensyn til tomteplassering i forhold til terreng. Dette har som konsekvens at noen av tomtene er uheldig plassert og dermed lite attraktive. De fleste tomtene har nå blitt solgt og under forutsetninger som i vedtatt plan. Flytting av tomt FB13 nærmere FB12 vil ha negative konsekvenser for sistnevnte, og denne har også uttalt seg negativt til reduksjon av avstanden. Rådmannen kan ikke se at terrenget på tomta er slik at den ikke kan bebygges i tråd med bestemmelsene, og viser til at bygget kan trappes ned slik at den er bedre tilpasset terrenget. Tomta vurderes dermed å ha god nok plassering for å kunne bebygges med en hytte. Fordelene med å flytte på grensene vil ikke være større enn ulempene for naboer. Dessuten vil dispensasjon medføre en mindre forutsigbar plan. I møte den ble søknaden avslått. Klagen og kommunens forberedende behandling I brev av ble vedtaket påklaget. Det anføres at planutvalget ikke har gjort en samlet vurdering, men kun sett på ulempene fra naboens ståsted. Fra klagers ståsted er ulempene ved å beholde hyttetomten slik den er, så store at det er lite sannsynlig at hyttetomten blir utbygd på grunn av store kostnader og manglende attraktivitet. Klager mener det også for kommunen burde være negativt å miste en hyttetomt innenfor et område regulert til fritidsbebyggelse. Uansett må ulempene for naboen anses som mindre enn fordelende av å gi dispensasjon. Eventuelt kunne kommunen stilt vilkår om hyttas utforming eller den videre prosess for å redusere ulempene for nabo. Kommunen bes etter dette om å vurdere saken på nytt. Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte den I sin nye vurdering av søknaden poengteres det innledningsvis at en vedtatt reguleringsplan er juridisk bindende, og skal skape forutsigbarhet for de som har eiendom innenfor plangrensene. Deretter drøfter kommunen i hvilken grad forskyvning av tomten vil medføre at hensyn som plasseringen av hyttetomten skal ivareta tilsidesettes. Side 2 av 5

3 Fra vurderingen hitsettes: Det regulerte område har en utfordrende topografi hvor de fleste av tomtene er plassert på en bergrygg; til dels med bratt terreng ned mot sjøen. I tillegg er det planlagt en relativt tett utbygging. Samlet sett gjør dette at det er utfordrende å endre plassering av tomtene. Rådmannen mener likevel at en forskyvning som omsøkt ikke i seg selv fører til vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som planen skal ivareta. Heller ingen andre hensyn som lovformålet skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt. Imidlertid anser kommunen at det andre dispensasjonsvilkårene ikke er oppfylt, og at fordelene ved dispensasjon må undergis en bredere vurdering enn bare fordeler for tiltakshaver. Kommune fastholder at tomta kan bebygges uten å måtte dispensere fra planbestemmelsene. Det skal tungtveiende grunner til for å endre plasseringen av ei hyttetomt i et regulert felt, og når ulempene for nabotomta er så klare som her, mener rådmannen det ikke gir grunnlag for å dispensere og at fordelene ikke er klart større enn ulempene. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannens behandling Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Det aktuelle område omfattes av reguleringsplan for Breivika Ytterosen hytte- og rorbuområde, vedtatt Planen regulerer 16 tomter med byggegrense, veiføringer og friluftsområder mellom hyttene. Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 12-4 at reguleringsplaner med bindende virkning fastsetter fremtidig arealbruk. Tiltak etter lovens 1-6 må ikke må være i strid med planens arealformål og bestemmelser, og omsøkte forskyving av hyttetomt FB13 er dermed avhengig av dispensasjon fra planen for å kunne tillates. Det er i pbl annet ledd fastsatt følgende om når dispensasjon kan gis: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I forarbeidene, Ot.prp. nr. 32 ( ) pkt. 6.19, er det sagt at det for dispensasjon kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for Side 3 av 5

4 dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Om dispensasjon fra arealplaner er det i forarbeidene sagt følgende: Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Vurdering Plankartet for hyttefeltet viser en tydelig struktur på arealdisponeringen ved at tomtene er plassert med en viss avstand til hverandre og er omgitt av friluftsområder. Høydekotene viser at noen hytter er plassert gunstig til i terrenget og med utsikt til sjø, mens andre er plassert i østvendt terreng uten utsikt mot sjø. Bestemmelsene stiller flere krav til hyttas tilpasning til tomta. Først og fremst ved at bebyggelsen må plasseres slik at behovet for terrenginngrep reduseres mest mulig. Dernest er det satt begrensning i adgangen til å fylle opp og pæle opp bebyggelsen. Både tomtenes plassering og kravet om at bebyggelse skal tilpasses terrenget, er sentrale planelementer for å oppnå utbygging som gir gode visuelle kvaliteter i forhold til bygde og naturlige omgivelser, jf pbl Regulert avstand mellom tomtene skal også bidra til at hyttene blir liggende usjenert til i forhold til hverandre. Kommunen har lagt til grunn at tomten teknisk sett lar seg bebygge i tråd med planbestemmelsene. Videre har kommunen i sin dispensasjonsvurdering trukket fram hensynet til forutsigbarhet for tomteeierne, og vektlagt at hyttefeltet i størst mulig grad utbygges slik som arealplanen fastsetter. Fylkesmannen finner ellers at søknaden og begrunnelsen for den, er undergitt en reell og konkret vurdering i tråd med dispensasjonsbestemmelsen. Vi slutter oss til vurderingen av at justering av tomta FB13 i for stor grad vil skje på bekostning av kvaliteter på nabotomta som planen har ment å sikre. Av ovenstående følger at lovens vilkår om at fordelene med dispensasjon må være klart større enn ulempene, ikke er oppfylt. Følgelig kan det ikke gis dispensasjon. Side 4 av 5

5 Etter en samlet vurdering på bakgrunn av ovenstående finner en ikke grunnlag for å sette til side det skjønn kommunen har utøvd og stadfester kommunens vedtak. Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) underdirektør Lill Hildonen seniorrådgiver Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift. Kopi til: Arkitekt Even Aursand Løp 8016 BODØ Johnny Henriksen Breivikveien SANDHORNØY Cato Bringslimark Side 5 av 5