/ " " 20 SEPl Alstahaug kommune. _. Saksb.: Tyra Ræder Breivoll Rådhuset Arkwn. färg. epost:

Transkript

1 "" Dokid: (15/ ). - '.- KLAGE OVER ALSTAHAUG * KOMMUNES VEDTAK AV E DISPENSASJON -GARASJE -. STADFESTELSE AV KOMMUNENS VEDTAK *7 Fylkesmannen.OM?;«-!U:'--.5E NORDLAND "1/6!/é/ «.1;/VaIZ{pt,4,< é&éaz, / V I ' w.-, " " 20 SEPl 2015 Alstahaug kommune. _. Saksb.: Tyra Ræder Breivoll Rådhuset Arkwn. färg. epost: fmnotbr@fylkesmannen.no 5 "S - Weflnu Tlf: Sandnessjøen Koni!" Våref: 2016/4862 eres ref: IKQKYY Vår dato: Deres dato: Arkivkode: KLAGE OVER ALSTAHAUG KOMMUNES VEDTAK AV I SAK PUV 12/16 DISPENSASJON GARASJE 38/1353 STADFESTELSE AV KOMMUNENS VEDTAK Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen stadfester Alstahaug kommunes vedtak av , der det gis dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd. Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette til side kommunens vurdering av at vilkårene for å gi dispensasjon til oppføring av garasje (i rekke) 1 meter fra nabogrense er oppfylt i denne saken. Bakgrunn for klagen Første søknad Gunnar Andreassen fremmet søknad om tillatelse til oppføring av en garasje på 49,4 "2, med en bredde på 6,5 meter. Garasjen er søkt oppført på et areal avsatt i Reguleringsplan for Sandnes Øvre l -Åsen til fellesparkering for beboerne i Hvitveisstien. l søknaden ble det blant annet vist til at det tidligere er gitt tillatelse til oppføring av garasje på det aktuelle arealet, da for et areal på ca. 34,2 m2. Det vises til at kommunen i 1996 godkjente søknad om oppføring av 4 fellesgarasjer. Sommeren 1996 ble byggingen av 3 av garasjene igangsatt av Trond Eriksen, Inge Brevik og Harry Bukten, som bor i Hvitveisstien 5, 7 og 9. Søker opplyser at han selv måtte utsette byggingen på grunn av uforutsette årsaker, men at han var med å betale alle felles utgifter. l søknaden opplyses det om at tiltakshaver nå ønsker å bygge en garasje som er litt større enn først planlagt. Det søkes om tillatelse til å bygge garasje med 6,5 meters bredde, hvilket vil innebære at garasjen blir liggende 1,35 meter inne på tiltakshavers eiendom. Videre opplyses det i søknaden om at tiltakshaver i 2011 kjøpte et tilleggsareal fra kommunen, som skulle benyttes til parkeringsplass for hans leietaker. Det er dette tilleggsarealet som nå grenser mot arealet hvor garasjen søkes oppført. STATENS HUS Kommunal- og beredskapsavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 Merknader fra naboer Nabovarslingen medførte merknader fra eierne av to naboeiendommer. Sigrun Jørgensen, eier av Hvitveisstien 7, kom i brev av med merknader til den planlagte garasje. Jørgensen viser innledningsvis i brevet til at Andreassen har fått kjøpe en del av friarealet for å sette opp garasje der. Videre vises det til at Andreassen allerede har en garasje i felles garasjeanlegg på den andre siden av veien. Dersom ny garasje oppføres vegg i vegg med deres garasje, opplyses det om at den da vil ta den siste del av friarealet. Dette vil gi store problemer med gjesteparkering og snørydding. l brev datert kom eierne av Hvitveisstien 5, Ann-Heidi og Trond Eriksen, med merknader til Andreassens søknad. Merknadene fra Eriksen er i all hovedsak sammenfallende med merknadene fra Jørgensen. Det vises blant annet til at dersom Andreassen får bygge på siste del av friarealet vil dette medføre store problemer med tanke på snørydding og gjesteparkering. Det opplyses om at de eier den midterste garasjen i rekken, og at de bruker det aktuelle arealet til å lagre snø. Dersom det blir oppført garasje på dette arealet, argumenteres det med at de ikke har noe sted å gjøre av snøen. Tiltakshavers kommentarer til naboenes merknader Tiltakshaver har i brev til kommunen kommet med kommentarer til naboenes merknader til den omsøkte garasjen. Når det gjelder naboenes merknad til at det bare bør være én garasje til hver husstand i Hvitveisstien, bemerker tiltakshaver at det er flere som mangler garasje, og at han har fått forespørsel fra to personer som ønsker å kjøpe hans gamle garasje. Når det gjelder tilleggsarealet som han kjøpte av kommunen i 2011, viser tiltakshaver til at det ikke er noen andre som har vist interesse for dette arealet, og at dette ikke burde ha noe med garasjesaken å gjøre. Videre viser tiltakshaver til at det aktuelle arealet hvor garasjen er søkt oppført, ikke er et «friareal», men avsatt til oppføring av fellesgarasjer. Når det gjelder forholdet knyttet til gjesteparkering, gjør tiltakshaver gjeldende at det som oftest er tilhengeren eller bilen til beboerne i Hvitveisstien 7 som står parkert på det aktuelle arealet som ønskes bebygget. Det vises til at de har garasje, samt plass til biler utenfor garasjen og ved innkjørsel. Til de adresserte problemer knyttet til snørydding, bemerker tiltakshaver at det er plass til lagring av snø «10-12 meter på den andre siden av garasjene». Det vises til at det er der de som har garasjer på den andre siden av plassen lagrer sin snø, hvilket blir en god del lengre for enkelte enn for de som bor i Hvitveisstien 5. Kommunens avsla av l vedtak av avslo kommunen søknaden om oppføring av garasje med en bredde på 6,5 meter. I vedtaket vises det til at tiltaket er i strid med avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4, samt at det har kommet negativ uttalelse til søknaden fra kommunalteknisk enhet. Side 2 av 8

3 Andre søknad redusert tiltak l brev datert fremmer tiltakshaver ny søknad, der garasjens bredde reduseres fra 6,5 meter til 4,0 meter. Men det presiseres i søknaden at tiltakshaver i utgangspunktet ønsker tillatelse til å oppføre garasje med 5,5 meters bredde, som vil innebære at den oppføres helt inntil hans eiendom, gnr. 38, bnr Kommunens vedtak av Kommunen traff nytt vedtak , der det ble gitt igangsettingstillatelse til oppføring av garasje på inntil 4 meters bredde. Det ble gitt dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven annet Iedd, med tillatelse til å føre opp garasjen med en minimumsavstand til nabogrense på 1 meter. Kla er å kommunens vedtak av Eierne av Hvitveisstien 5 og 7 påklaget vedtak av i brev datert l klagen vises det til tidligere innsendte merknader. l brev av påklaget tiltakshaver vedtaket. l brevet påpeker tiltakshaver at han ønsker at tillatelsen endres slik at han kan bygge garasjen med 4,5 meters bredde, og aller helst 5,5 meters bredde (helt inntil hans eiendom). Det vises til at tillatelsen som ble gitt i 1996 åpnet for 4,5 meters bredde, samt at det er dette som er målet på de andre fellesgarasjene. Kommunens forberedende kla ebehandlin Fast utvalg for plansaker behandlet klagen i møte som sak 24/16. Planutvalget fant ikke at det var framsatt nye momenter i klagene som ikke var kjent ved den tidligere behandlingen av saken. Vedtak av ble opprettholdt, og klagen ble oversendt Fylkesmannen i Nordland for klagebehandling. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Kla efrist o rettsli kla einteresse Klagene er fremsatt innen klagefristen, og av parter med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven og 29. F lkesmannens kom etanse som kla einstans Forvaltningsloven 5 34 danner det rettslige grunnlaget for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Som klageinstans skal vi vurdere de synspunkter som klager legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 5 34 annet ledd. Tiltakets forhold til lov- o lan runnla Omsøkte tiltak er søknadspliktig, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) første ledd, jf første ledd bokstav a. Det aktuelle området omfattes av Reguleringsplan for Sandnes Øvre l Åsen. Det aktuelle arealet er avsatt til felles parkering/garasjer. Side 3 av 8

4 Oppføring av garasje er således i tråd med reguleringsplanens fastsatte arealformål. Plan- og bygningsloven 29-4 annet Iedd fastslår at byggverk skal ha <<en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter». Dersom en skal fravike avstandskravet på 4 meter for tiltak som ikke omfattes av unntakene i pbl tredje Iedd, kreves det dispensasjon etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. I denne saken er det søkt om å få oppføre garasje nærmere nabogrensen enn 4 meter. Tiltaket krever følgelig dispensasjon fra avstandskravet. Vilkårene for dis ensason Plan- og bygningsloven 19-2 oppstiller vilkårene for å gi dispensasjon. Det følger av bestemmelsens annet ledd at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. l tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge disse vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Det sistnevnte vilkåret er oppfylt dersom relevante fordeler er klart større enn ulempene som dispensasjonen medfører. Hvilke hensyn som er relevante ved en dispensasjonsvurdering må ses i sammenheng med de offentlige hensyn som skal ivaretas etter loven og gjennom planlegging. Rent personlige fordeler tillegges normalt ikke avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) s F lkesmannens vurderin Innledning l det følgende vil Fylkesmannen først knytte kommentarer til kommunens begrunnelse i vedtak truffet Deretter vil Fylkesmannen gå over til å vurdere hvorvidt vilkårene for å dispensere er oppfylt i denne saken. l dispensasjonsvurderingen vil naboenes anførsler vedrørende påberopte ulemper knyttet til gjesteparkering og snørydding inntas i vurderingen. Avslutningsvis vil klagen fra tiltakshaver bli behandlet. Mange/full begrunne/se Innledningsvis finner Fylkesmannen grunn til å bemerke at kommunens igangsettingstillatelse av ikke tilfredsstiller de krav som stilles til et vedtaks begrunnelse i forvaltningsloven 24 og 25. Forvaltningsloven (fvl.) 24 og 25 fastslår at vedtak skal begrunnes, og at det i begrunnelsen blant annet skal fremgå hvilke faktiske forhold avgjørelsen bygger på. l sivilombudsmannens uttalelse av (SOM ) er det uttalt blant annet følgende om kravet til begrunnelse av et dispensasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven 19-2: Side 4 av 8

5 «Det må være et grunnleggende krav til begrunnelse for et dispensasjonsvedtak etter pbl at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvi/ke konklusjoner vurderingene munnet ut i.» l vedtak av gis det igangsettingstillatelse til oppføring av garasje på det aktuelle arealet. Fra vedtaket hitsettes: «I h.h.t. pbl , samt delegasjonsinstruks, gis det igangsettingstillatelse for omsøkte tiltak i samsvar med søknad av , med tegninger datert I h.h.t. pbl det gis dispensasjon for oppføring av garasje nærmere nabotomt enn 4 meter tiltaket skal ikke komme nærmere enn 1 meter. Garasjens bredde skal begrenses til maks 4 meter, slik at man har tilgang til gangsti opp til Åsen....)) l kommunens vedtak om igangsettingstillatelse fremgår det ikke hvorvidt kommunen har vurdert hvert av de to vilkårene i pbl annet ledd, som må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Fylkesmannen finner på denne bakgrunn at vedtak av er mangelfullt begrunnet. Det foreligger følgelig en saksbehandlingsfeil. Etter fvl kan vedtak beheftet med saksbehandlingsfeil Iikevel være gyldig, dersom det er «grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold». På bakgrunn av at kommunen ved den forberedende klagebehandlingen har gjort rede for hvilke vurderinger som ligger til grunn for den innvilgede dispensasjonen, er det etter Fylkesmannens oppfatning grunn til å regne med at den mangelfulle begrunnelsen ved kommunens vedtak av ikke har virket bestemmende på avgjørelsen. Saksbehandlingsfeilen medfører følgelig ikke at vedtaket er ugyldig, jf. fvl Fylkesmannen går nå over til å vurdere hvorvidt vilkårene for å gl dispensasjon er oppfylt i denne saken. Dispensasjonsvurdering Fylkesmannen vurderer i det følgende først hvorvidt omsøkte dispensasjon vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak regelen det dispenseres fra. Regelen det er dispensert fra i denne saken, er hovedregelen i plan- og bygningsloven annet ledd, som fastslår at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense på minst 4 meter. Avstandskravet er først og fremst begrunnet i branntekniske hensyn. Men 4-metersregelen er også begrunnet i hensynet til at bebyggelsen på naboeiendommer skal sikres lys, rom og utsikt. Kommunen har ved sin forberedende klagebehandling foretatt følgende vurdering: Side 5 av 8

6 «Med vilkår om at eksisterende garasje selges til annen beboeri Hvitveisstien, og at passasjen mot Hvitveisstien 3 opprettholdes anses hensynene bak bestemmelsen det gis dispensasjon fra ikke å bli vesentlig tilsidesatt.» På bakgrunn av de foreliggende opplysninger, Iegger Fylkesmannen til grunn at verken branntekniske hensyn eller hensynet til å sikre lys, rom og utsikt for bebyggelsen på naboeiendommen vil bli vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon fra avstandskravet i denne saken. Naboeiendommen som garasjen er tillatt oppført 1 meter fra, eies av tiltakshaver. Arealet på gnr. 38, bnr som grenser mot den omsøkte garasjen benyttes slik Fylkesmannen forstår saksopplysningene, som parkeringsplass, og er ikke bebygget På bakgrunn av dette finner Fylkesmannen ikke grunn til å tilsidesette kommunens vurdering av at hensynene bak avstandskravet i pbl annet Iedd ikke blir vesentlig tilsidesatt ved at det innvilges dispensasjon fra 4 metersregelend i nærværende sak. Fylkesmannen går nå over til å vurdere hvorvidt fordelene ved å innvilge omsøkte dispensasjon i denne saken er klart større enn ulempene dispensasjonen vil medføre. Kommunen har ved den forberedende klagebehandlingen lagt til grunn følgende interesseavveining: «Forde/ene for tiltakshaver og at det oppnås garasjeplass til ytterligere en av de tiltenkte rettighetshaverne anses større enn ulempene ved en viss endring i gjesteparkeringsmønster og areal for snøopplag.» Som nevnt ovenfor, skal rent personlige hensyn normalt ikke tillegges avgjørende vekt ved en dispensasjonsvurdering. l denne saken har imidlertid kommunen i tillegg til å vektlegge fordelene en dispensasjon vil ha for tiltakshaver, også lagt vekt på at en innvilgelse av omsøkte dispensasjon vil frigjøre en garasjeplass til en av de øvrige beboerne i Hvitveisstien. Kommunen har kommet til at fordelene ved at «det oppnås garasjeplass til ytterligere en av de tiltenkte rettighetshaverne» sammenholdt med fordelene for tiltakshaver, er større enn ulempene garasjen vil medføre med tanke på gjesteparkering og snørydding. Fylkesmannen har sett hen til klagernes argumenter om at en oppføring av garasjen vil redusere gjesteparkeringsmulighetene noe, samt innskrenke areal mulig å lagre snø ved snørydding. Fylkesmannen finner imidlertid ikke grunn til å sette til side kommunens vurdering av at fordelene ved at det oppnås garasjeplass til en av de øvrige beboerne anses å være klart større enn ulempene knyttet til noe reduksjon av gjesteparkeringsplass og snøryddingsplass. Fylkesmannen finner etter dette ikke grunn til å tilsidesette kommunens vurdering av at begge vilkårene for å innvilge dispensasjon i pbl annet Iedd, er oppfylt i denne saken. Klagene fra naboene Jørgensen og Eriksen har ikke ført frem. Fylkesmannen går nå over til å vurdere klagen fra tiltakshaver. Side 6 av 8

7 Vurderin av kla en fra tiltakshaver I brev av uttaler tiltakshaver at han ønsker å bygge garasje på helst 5,5 meters bredde, eventuelt 4,5 meters bredde. Det vises til at 4,5 meters bredde var det som ble godkjent i 1996, og at det er dette som er målet på de 2 andre fellesgarasjene. Utvidelsen begrunnes med at tiltakshaver vil få «store problemer med lagring av skrot og avfall» på friområdet som kommunen har ment skal kunne fungere som en gangsti til Åsen. Det argumenteres med at det allerede er etablert gangsti opp til Åsen på en mer gunstig plass. Kommunen har ved klagebehandlingen vist til at lagring av skrot og avfall på fellesområdet bør kunne løses ved at beboerne utarbeider retningslinjer for bruk. Videre har kommunen uttalt at selv om hovedforbindelsen til Åsen er flyttet, bør det være såpass avstand til nabogrense at det er mulig for alle eierne å komme rundt bygget uten at Hvitveisstien 3 berøres. Tiltakshaver har argumentert med at det i 1996 ble godkjent en bredde på 4,5 meter for garasjen. Til dette bemerker Fylkesmannen at eier og arealformål har endret seg for det tilgrensede arealet mot parkeringsplassen siden Det tilgrensede arealet mot parkeringsplassen er nå tillagt tiltakshavers eiendom og er ikke lengre et kommunalt eid felles areal for beboerne i Hvitveisstien. Kommunens ønske om å opprettholde muligheten for å kunne passere mellom den planlagte garasjen og tiltakshavers eiendom, er etter Fylkesmannens syn en relevant begrunnelse for å kreve minimum 1 meters avstand fra garasje til nabogrense. Fylkesmannen har ikke innvendinger til kommunens vurdering. Vilkårene for dispensasjon til plassering av garasjen nærmere nabogrense enn 1 meter, anses ikke å være oppfylt. Klagen fra tiltakshaver har ikke ført frem. Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak nr. PUV 12/16. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/O9 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) underdirektør Tyra Ræder Breivoll rådgiver Side 7 av 8

8 Kopi til: Ann Heidi og Trond Eriksen Hvitveisstien SANDNESSJØEN Gunnar Andreassen Hvitveisstien SANDNESSJØEN Sigrun Jørgensen Hvitveisstien SANDNESSJØEN Side 8 av 8