-m.uz;wva.,ezma.bare

Transkript

1 Fylkesmanneni NORDLAND -m.uz;wva.,ezma.bare Alstahaug kommune -2. / (e~post: fn ::\S/2].@\;Sll;?en;(rfa E1aee:fi:g Rådhuset 8805SANDNESSJØEN :nr varrét:2014/3040 Deres ref: - vardam; Q/JR Deres dato: t; 5 u, Arkivkode: Klagebehandling - Byggesak - Reguleringsendring for Engan - 35/65 - Alstahaug - Stadfesting av kommunens vedtak Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen stadfester Alstahaug kommunes vedtak om å avslå søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av leilighetsbygg med seks leiligheter på gnr/bnr 35/65. Etter Fylkesmannens vurdering foreligger det ikke feil ved kommunens vedtak, da vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2er ikke oppfylt. Bakgrunn for klagen På vegne av FO Boligutvikling AS fremmet USoO AS v/arne Meisfjordskar den søknad om oppføring av et leilighetsbygg med seks leiligheter. Den ble det søkt om dispensasjon fra kravet om frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsbestemmelse 2 punkt 2 i reguleringsplan for Engan. Fra dispensasjonssøknaden fremgår det at enslige forsørgere og unge personer har vanskelig med å skaffe seg bolig i Alstahaug kommune, ettersom boligprisene i kommunen har økt og at prisene har rundet både 3 og 4 millioner kroner. Ved etablering av den omsøkte 6-mannsboligen i Uraveien 28, ønsker FO Boligutvikling AS å gjøre noe med denne situasjonen. Ved å lage små 3-romsleiligheter på rundt 70mg,skal FO Boligutvikling AS klare å presentere en sluttsum for bruker på ned mot 2 millioner kroner, og dermed løse en vanskelig situasjon for mange av kommunens innbyggere, slik at flere kan få muligheten til å eie egen bolig. Det vises til at 6-mannsboligen ikke blir større enn en enebolig når det gjelder ytre mål, og at bygningen dermed vil være godt innenfor alle rammer satt av de lokale myndigheter. Likevel må det altså søkes om dispensasjon fra 2 punkt 2 i reguleringsbestemmelsene til reguleringsplan for Engan, hvor det kun tillates oppført frittliggende småhusbebyggelse. Bygningen vil ikke ruve mer enn andre store eneboliger i området, og parkeringsproblemer løses ved garasje i kjeller. Tiltaket vil neppe føre til mer støy i området, da det totale antall personer beboende vil begrense seg selv på grunn av at leilighetene blir ganske små. STATENS HUS Kommunalavdellnga fmnoposl@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: OO Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 Det opplyses om at det vil bli sendt nye nabovarsler med foreliggende dispensasjonssøknad, samt mer oppdatert tegningsmateriell, jf. plan- og bygningsloven Det er fremmet flere naboprotester mot nabovarsel om søknad om oppføring av leilighetsbygg med seks leiligheter. Etter det Fylkesmannen kan se er det ikke innkommet noen naboprotester mot nabovarsel om dispensasjon fra reguleringsplan for Engan. Alstahaug kommune v/sektorleder behandlet søknaden den i sak nr. PUV 247/13. Fra sektorlederens vurdering fremgår følgende: «Oppføring av leilighetsbygg med 6 leiligheter er i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser. Det er kun tillatt med 1- og 2 - mannsboliger på den aktuelle tomta. Dersom det åpnes for dispensasjon vil dette kunne medføre en uthu/ing av reguleringsplanen som Styringsdokument. Dispensasjon vil medføre oppføring av bolig av en helt annen type (og størrelse) enn det som er forutsatt i planen, og som i hovedsak er oppførti omrâdet. (Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt). Plansektor kan ikke se at det i foreliggende sak er godtgjort at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er forståelse for at det er et behov i markedet for denne type leilighet men dette forholdet kan ikke tillegges avgjørende betydning» Med hjemmel i mindre vesentlig reguleringsendring for <<Engan>>,samt delegasjonsinstruks, ble søknaden av avslått av seksjonsleder. Avslaget ble begrunnet med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses som klart større enn ulempene og at vilkårene for dispensasjon således ikke er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Vedtaket ble i e-post av påklaget av FO Boligutvikling AS vi Odd Petter O. Leknes. I klagen fremgår det at FO Boligutvikling AS er av den oppfatning at deres argumenter i saken gir et klart svar på at fordelene ved å gi dispensasjon overgår ulempene, og at synspunktene ønskes fremmet for planutvalget. Det faste utvalg for plansaker behandlet klagen i møte den som sak 19/14. Det tidligere vedtak i sak nr. PUV 247/13 ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet Iedd. Side 2 av 5

3 USoO AS v/arne Meisfjordskar har på vegne av FO Boligutvikling AS søkt om oppføring av et Ieilighetsbygg med seks leiligheter, noe som er et tiltak som krever søknad og tillatelse, jf. pbl første ledd bokstav a). Etter plan- og bygningsloven 1-6 annet ledd fremgår det at iverksetting av tiltak som omfattes av loven bare kan skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Aktuelle område er omfattet av mindre vesentlig reguleringsendring for Engan, vedtatt godkjent av planutvalget den Omsøkte tomt er lagt ut til byggeområde med boligformål. l reguleringsbestemmelsene 2 punkt 2, sammenholdt med plankartet, fremkommer det at det på den aktuelle tomt skal være «frittliggende småhusbebyggelse>>. Kommunen har fortolket begrepet «frittliggende småhusbebyggelse» til å omfatte en- og tomannsboliger. Denne fortolkningen er også lagt til grunn i punkt iveileder Reguleringsplan T Ettersom den omsøkte bygning har seks boligenheter, faller den utenfor begrepet «frittliggende småhusbebyggelse>>.det omsøkte tiltaket er dermed i strid med reguleringsplanen, og således avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 første ledd kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Dispensasjon vurderes etter 19-2 annet til fjerde Iedd som Iyder slik: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i/ovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. l tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehand/ingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden» Av forarbeidene fremgår det at awik fra arealplaner reiser særlige spørsmål, se Ot.prp.nr.32 ( ) s «De ulike planene er som oftest er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. lnnstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der Side 3 av 5

4 reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene» Etter ordlyden i 19-2 annet Iedd er det to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal være adgang til å gi dispensasjon. Av forarbeidene fremkommer det at kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseaweining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. For at dispensasjon skal kunne gis må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.detteinnebærerat det normaltikkevil være anledningtil å gi dispensasjonnår hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Kommunen har i sin dispensasjonsvurdering av vist til at en dispensasjon som omsøkt vil kunne medføre en uthuling av reguleringsplanen som Styringsdokument.Videre vil en dispensasjon etter kommunens syn medføre oppføring av en bolig av en helt annen type (og størrelse) enn det som er forutsatt i planen, og som i hovedsak er oppført i området. Kommunen har derfor konkludert med at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fylkesmannen vil i denne saken vise til at reguleringsbestemmelsene i mindre vesentlig reguleringsendring for Engan ble vedtatt godkjent av planutvalget i 2009, og er i plansammenheng relativt nye bestemmelser. I planen er det foretatt en konkret regulering av hver enkelt tomt i området hvor den omsøkte tomten ligger. Som kommunen fremholder, er den omsøkte bygning av en annen karakter enn det som i hovedsak er oppført i området. Dette tilsier at strukturen i området i hovedsak må anses å være i tråd med gjeldende reguleringsplan. En dispensasjon som omsøkt vil dermed bryte med både den planlagte og eksisterende strukturen i området. Fylkesmannen er derfor av den oppfatning at en dispensasjon som omsøkt vil tilsidesette styringshensynet bak reguleringsplanen. Videre kan vi heller ikke se at gjeldende reguleringsbestemmelse er til hinder for en hensiktsmessig utvikling av den omsøkte eiendom, noe som innebærer at hensynet bak bestemmelsen fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fylkesmannen er dermed kommet til at en dispensasjon som omsøkt vil medføre at hensynene bak reguleringsbestemmelse 2 punkt 2 blir vesentlig tilsidesatt. Da det ene av de to kumulative vilkårene for å kunne gi dispensasjon ikke er oppfylt, finner Fylkesmannen ikke grunn til å foreta en vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Kommunens vedtak av om å avslå søknad om dispensasjon blir dermed å stadfeste, da vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter 19-2 ikke er oppfylt. Side 4 av 5

5 Vedtak Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av i sak nr. PUV 247/13. Vedtaket erfattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen 7.Ov (mal XL ` TorSande(e.f.) \) ' 5\a Q $ underdirektør Veronica Sjaaeng rådgiver Kopi til: FO Boligutvikling AS v/odd Petter O. Leknes Bakkelygata SANDNESSJØEN USoO AS v/arne Meisfjordskar Ulvang 8890 LEIRFJORD Sme5av5