Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 14/ Inger Torild Hågensen

Transkript

1 Ås kommune Bygg- og geodataavdelingen Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 14/ Inger Torild Hågensen Søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak Delegert sak nr: 14/ Det vises til søknad mottatt / Tiltak: Tiltakets adresse: Kjærnesstranda 3 Gnr/bnr: 111/37 Ansvarlig søker: Hedalm Anebyhus AS, Linjeveien 44, 2344 ILSENG Tiltakshaver: Kjell Vegard og Michelle Mathisen VEDTAK 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 avslås søknad om dispensasjon for plassering av enebolig utenfor regulert byggegrense på gnr 111 bnr Med hjemmel i pbl 12-4 avslås søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av enebolig på gnr 111 bnr 37, da tiltaket ikke er i tråd med reguleringsplan med bestemmelser. Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 195 Skoleveien 1 Telefaks. Bankgiro Ås 1430 ÅS [email protected] Side 1 av 5

2 sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. SAKSUTREDNING 1. Bakgrunn: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Boligområde ved Kjærnesstranda (R- 232) og er avsatt til boligformål. Søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak ble mottatt Uttalelser fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus ble mottatt henholdsvis og Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Oppføring av enebolig 34 meter fra sjøen Oppføring av enebolig utenfor byggegrense Overskridelse av maksimum tillatt gesimshøyde Pbl setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger en klar overvekt av fordeler. Det må således vurderes om de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. Ansvarlig søker anfører følgende fordeler: Sykdom i familie Eksisterende bygning, som søkes revet har ligget der i nær 100 år og har et stort forfall, slik at det nå ikke vil være mulig å restaurere innenfor normale metoder og fornuftige kostnader. Bygningen må, for å kunne gjennomføre alle nødvendige tiltak, bygges opp på nytt fra bunnen av. Det må nødvendigvis til en nyoppføring for å kunne ta bygningen i bruk som helårsbolig. Eneboligen som søkes oppført ligger tilnærmet på samme sted som bygningen som ønskes revet, og søker mener derfor at tiltaket ikke vil komme ytterligere i strid med gjeldene plan, eller plan- og bygningsloven, enn det den gamle bygningen allerede er. Søker mener at hensynene bak bestemmelsene som det søkes dispensasjon fra, eller lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Gesimshøyde til takoppbygg blir 7,1 meter, 0,6 meters overskridelse. Ellers er gesimshøyden 5,7 meter. Søker mener at den estetiske virkningen av takoppbygget vil ha en positiv effekt langt større enn at den teoretiske gesimshøyden vil øke med 0,6 meter, og slik sett være i strid med bestemmelsene, og dermed negativ. Søkers samlede vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon: Fordeler ved å gi dispensasjon: Estetikk: Tomten vil bli opprettholdt med pent utseende bygninger som eller i området, og ikke skjemmende bygg, slik som det som søkes revet. Den nye bygningen vil få en stil tilpasset området. Plassering og høyder vil bli Vår ref.: 14/ Side 2 av 5

3 tilnærmet den gamle bebyggelsen og tilpasset terrenget omkring. Miljø: Miljøet vil fortsatt bære preg av at området bebygges med et blandet bruk av boliger og fritidsboliger. Sikkerhet: Den gamle boligen vil, i verste fall, bli stående uten vedlikehold og med ytterligere forfall, slik at den med tiden vil kunne utgjøre en risiko for folk og dyr som ferdes i området. Den nye eneboligen vil bli utført ihht dagens regelverk og med fundamentering i fjell. Ulemper ved å gi dispensasjon: Ingen spesielle Søker konkluderer med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Søkers analyse av de konsekvenser planen/bestemmelsen er satt til å ivareta er: Å erstatte den gamle bygningen med en ny, vil kun ha den konsekvensen at eiendommen forskjønnes, sett i forhold til dagens situasjon. Alternativet vil i tilfelle være at den eksisterende bygningen blir stående urørt fram til sammenbrudd. Dette vil, i tillegg til faren for å medføre skader på dyr og mennesker, føre til at eiendommen vil framstå ytterligere skjemmende for omgivelsene. Dispensasjonen vil ikke ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er ikke innkommet merknader. Kommunen vurderer dispensasjonsforholdet slik: Kommunen har anledning til å gi dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens (pbl) Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Lovens formålsparagraf sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Fylkesmannens skriver i sin uttalelse til søknad om dispensasjon for å bygge utenfor Vår ref.: 14/ Side 3 av 5

4 regulert byggegrense blant annet at: «Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset, jf. Miljøverndepartementets lovkommentar til plan- og bygningsloven En eventuell dispensasjon kan ikke i vesentlig grad tilsidesette hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra. Det skal også foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon basert på en interesseavveining av fordeler og ulemper. Kommuneplanen er kommunenes overordnede styringsverktøy for arealbruk og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret Fylkesmannen legger til grunn at kommunen har foretatt en nøye vurdering ut fra lokale forhold etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19, og vi støtter kommunens tilrådning om at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å fravike gjeldende plan.» Sykdom og sosiale forhold skal kun unntaksvis hensyntas/vektlegges ved vurdering om dispensasjon og da fortrinnsvis ved mindre dispensasjoner og dispensasjoner av midlertidig karakter. Pbl forholder seg ikke til familiære forhold, da eiendommer og bygninger når som helst kan selges, og det eksisterende forholdet opphører. Innenfor byggegrensen på eiendommen er det rom for bygging av en liten enebolig/utvidelse av eksisterende bolig til tomannsbolig. Det redegjøres i søknaden for at eksisterende bygning, som søkes erstattet, er under sterkt forfall. Kommunen kan kreve at byggverk til enhver tid er i slik forfatning at de ikke medfører fare eller særlige ulemper, jf. pbl Videre skriver søker at bygningen som skal erstattes er en helårsbolig, og at omsøkt bolig plasseres tilnærmet på samme sted, og at tiltaket dermed ikke kommer i ytterligere strid med gjeldende plan eller plan- og bygningsloven. Faktum er at eksisterende bygning en låve/uthus og i saksframlegget til reguleringsplanen er den også omtalt som en låve. Det vil si at det omsøkte tiltaket ikke erstatter en eksisterende bolig, men derimot vil bli en ny boenhet på eiendommen. Reguleringsplanen ble vedtatt i kommunestyret Utgangspunktet for igangsetting av reguleringsarbeid for dette området ved Kjærnesstranda, var at området ligger innenfor 100 metersonen som omfattes av rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden. Hensikten med reguleringen var også allmennhetens ferdsel i strandsonen samt hindre videre utbygging av strandsonen. Det ble foreslått reguleringsbestemmelser som angir klare byggegrenser mot sjøen for samtlige eiendommer. I saksframlegget til planen er fradeling av «låvetomten» og bygging nord på tomten nøye drøftet. Det er blant annet konkludert med at en ved å skille ut tomt der låven står, vil bryte med den egenart denne gamle eiendommen har og fortsatt bør ha. Denne egenarten består av luft og åpenhet mellom hovedhus og låve og en stor åpen lunge mot sjøen. I bytte mot å få fradelt tomt ved låven, ønsket eier isteden fradeling av areal på østre del av eiendommen 111/37 mot eiendommen 111/11. Denne delingen er gjennomført. Søknaden nå om likevel å bebygge nordre del av tomten, kan dermed synes som en Vår ref.: 14/ Side 4 av 5

5 omkamp, all den tid eier i 2006 var enig i å avstå fra å bygge nord på tomten i bytte mot å fradele tomten øst på eiendommen. Bakgrunnen var å bevare grøntstruktur langs sjøen og mot skogsarealet i øst. Kommunen har mottatt uttalelse fra Fylkesmannen som støtter kommunens vurdering av at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å fravike gjeldende plan. Kommunen anser at det å sikre en sammenhengende grøntstruktur langs sjøen og mellom sjøen og skogområdet øst for bebyggelsen, er et viktig ledd i å ivareta landskapskvaliteter, åpne ferdselsmuligheter, sikre allmennhetens tilgjengelighet og barn og unges interesser innenfor dette spesielle området langs Oslofjorden. Det vurderes således at de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta blir skadelidende dersom dispensasjon gis. En eventuell dispensasjon vil redusere tilgjengeligheten i området, framtidige generasjoners mulighet til ferdsel i området og forutsigbarhet i vedtatte planer. Ettersom kommunen avslår dispensasjon for plassering av bolig, er ikke søknad om dispensasjon for overskridelse av gesimshøyde drøftet. Konklusjon: Ut fra helhetsvurdering der søkers begrunnelse er veiet opp mot de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta, anser kommunen at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler for å kunne innvilge dispensasjon. Konsekvensene av en dispensasjon vil etter kommunens vurdering føre til at de hensyn bestemmelsene er ment å ivareta blir vesentlig tilsidesatt. 3. Gebyr: Saksbehandlingen er gebyrbelagt med kr ,- (inklusiv gebyr for behandling av søknad om dispensasjon) etter Ås kommunes gebyrregulativ punkt 2: ved avslag kreves 50 % av fullt gebyr. Fullt gebyr er kr ,-. Regning ettersendes og skal innbetales til kommunekassen, jf. plan- og bygningslovens Med hilsen Arve Bekkevard Leder av Bygg- og geodataavdelingen Inger Torild Hågensen Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vår ref.: 14/ Side 5 av 5